Ситуация в сфере жилья: жилищный фонд и стратегия планирования

Ситуация в сфере жилья: жилищный фонд и стратегия планирования

Жилищный фонд

    Нидерланды - это плотно населенное государство. В 1960 году в нем проживало 11,4 млн. человек. К 1999 году это число увеличилось до 15,8 млн. Еще больше выросло количество домовладельцев: от 3,2 до 6,7 млн. за тот же период. Средняя плотность населения - 456 человек на кв.км, в западной части страны это количество составляет 1000 человек. В Нидерландах почти 6,4 млн. жилых домов, три четверти которых были построены после второй мировой войны.

    Жилищный фонд можно разделить на 3 сектора:

·  социальный арендный сектор;

·  частный арендный сектор;

·  домовладение.

Социальный арендный сектор включает жилые дома, принадлежащие социальным жилищным организациям и управляемые муниципалитетами. Частный арендный сектор состоит из жилья, владельцами которого являются частные лица и институциональные инвесторы (такие, как пенсионный фонд и страховые компании). И, наконец, домовладение (сектор домовладельцев), т.е. жилые дома, которые принадлежат лицам, занимающим их.

 

    Приватизация муниципального жилого фонда

Изменению подверглась приватизация муниципального жилищного фонда. Этот процесс принципиально отличается от российской приватизации жилья.

Приватизировали не сами дома посредством  передачи/продажи жильцам, а управляющая  организация с управляемыми ею жилыми помещениями. В большинстве случаев  многие члены наблюдательного совета управленческих организаций до сих  пор назначаются муниципалитетом.

 

    Строительство без субсидий

В сфере социального жилья также  может быть отмечена передача ответственности (и рисков, связанных с этим) от государства социальным жилищным организациям. С 1 января 1995 г. правительство страны уже не предусматривает субсидий для постройки и управления новым  социальным арендным жильем. Правительство  считает, что, учитывая взимаемую уплату за аренду, жилье может быть построено  без субсидий.

 

    Строительство, управление и финансирование

Как мы уже говорили, социально-жилищные организации являются частными организациями. Они зарегистрированы государством в качестве организаций, выполняющих  общественные функции. Согласно Закону о жилье в их задачу входят: "обеспечение  жильем на приоритетной основе тех  лиц, которые не могут из-за отсутствия средств приобрести себе подходящее жилье".

Права и обязанности правительства (центрального, регионального, муниципального) и социальных жилищных организаций, как они указаны в Законе о  жилищном строительстве, были переработаны, и составлены так называемые Правила. Правило, регулирующее функционирование социальных жилищных организаций - BBSH, которое регулирует операции в секторе  социального жилья. BBSH определяет шесть  так называемых сфер деятельности, т.е. шесть основных задач, на решение  которых социальные жилищные организации  должны направить свои усилия. К  ним относятся:

·  обеспечение надежности качества во всех жилых помещениях;

·  гарантии непрерывного финансирования;

·  сдача в аренду жилья на приоритетной основе малообеспеченным гражданам в соответствии с проводимой государством социальной политикой;

·  привлечение жильцов для участия в управлении организацией и в политике, проводимой управляющей организацией;

·  внесение своего вклада в повышение качества жизни в ближайших окрестностях и районах;

·  обеспечение жильем людей, которым требуется помощь или присмотр.

В конце каждого года социальные жилищные организации должны указывать  в годовом отчете, чего они добились в своей деятельности по всем направлениям. Эти результаты должны быть признаны и одобрены центральным правительством.

 

 

 

    Строительство и управление

Социальные жилищные организации  могут существовать, потому что они  выступают в качестве инициатора и разработчика проектов строительства  жилья для широких масс населения. Каждый год социально-жилищные организации  строят 20 тыс. жилых домов (уменьшенная  цифра по сравнению с показателями 10-летней давности) и, поскольку в  последние годы приоритет был  дан строительству для частных  владельцев, субсидии были существенно  урезаны. В этих условиях строительство  новых социальных домов для аренды требует все большей изобретательности  от социальных жилищных организаций.

 

    Операционные расходы

Для того, чтобы арендовать дом, необходимо нести операционные расходы.

Они включают следующие компоненты:

·  процент/выплата - социально-жилищная организация должна занять деньги на строительство. Средства, одолженные, как правило, на финансовом рынке, должны быть возвращены. Поэтому учреждения выплачивают проценты и ежегодно погашают задолженности;

·  сбалансирование/управление -жилой дом должен обслуживаться и управляться. Расходы, связанные с этим, состоят из расходов на обслуживание, центральное отопление, лифт, администрацию, налоги, страхование и арендные потери (задолженности по квартплате и пустующие помещения).

Учитывая тот факт, что социально-жилищные организации осуществляют полное финансирование и несут инфляционные риски, эти  риски покрываются различными способами  в рабочем порядке. Управление обслуживанием  является одним из ключевых вопросов, т.к. связано с большими расходами (система планирования обслуживания; надзор за качеством подрядных работ  внутренним или внешним подрядчиком).

 

    Использование скидок в арендной политике

Социально-жилищные организации взимают  максимально возможную арендную плату у жильцов. В 2000 г. большая  часть арендаторов (69,4%) заплатили  за аренду около 75% от рыночной арендной платы.

В соответствии со своей социальной ролью каждый год социально-жилищные организации резервируют около 10 млрд. гульденов суммарно из поступлений  от выплат за аренду.

Увеличение арендной платы предоставляет  возможность для получения дополнительных доходов, которые могут быть использованы для капиталовложений в новое  строительство и модернизацию.

За несколько прошедших лет  среднее годовое увеличение арендной платы соответствовало уровню инфляции. Поэтому на политиков и арендаторов  было оказано давление с целью  ограничения уровня арендной платы  уровнем инфляции и в дальнейшем.

На практике это означает, что  социально-жилищные организации могут  повышать арендную плату только в  случаях смены жилья арендаторами. Значительно более высокая плата  за аренду может взиматься с новых  арендаторов, когда это позволяет  соотношение цены и качества.

 

    Финансирование и структура гарантий

Отказ государства от предоставления субсидий означал огромный сдвиг  в структуре финансирования строительства  социального жилья. Сначала новое  строительство и модернизация полностью  финансировались государством. Затем  из-за сокращения государственного бюджета  займы государства в 1988 г. были фактически прекращены. С тех пор социально-жилищные организации осуществляли займы  на рынке капитала, используя гарантии либо государства, либо местного правительства. Впоследствии государство передало полномочия по выдаче гарантий ГФСЖ (гарантийный  фонд социального жилья).

ГФСЖ получил самый высокий  рейтинг надежности (ААА). Это имеет  чрезвычайно большое значение для  социально-жилищных организаций, потому что позволяет получать самые  дешевые займы на международном  рынке капитала.

Помимо ГФСЖ также создан фонд для  контроля и поддержки социальных жилищных организаций. Этот фонд создан и финансируется жилищными организациями. В случаях угрозы банкротства  этот фонд будет гарантировать продолжение  функционирования организации.