Совершенствование управления ЖКХ

Оглавление

Введение              3

1. Теоретическая часть. Теоретические и методические основы разработки дипломного проекта              9

1.1. Основные цели и задачи жилищно-коммунального комплекса              9

1.2. Организационно-производственная структура ЖКХ              14

1.3  Методы  управления жилым комплексом              21

Раздел 2. Анализ состояния ЖКХ города Пушкино Московской области.              32

2.1.Социально - экономическая характеристика Пушкинского муниципального района Московской области              32

2.2.Анализ организационной структуры ЖКХ г.Пушкино.              39

2.3.Анализ управления организации управления жилищно-коммунальным хозяйством г.Пушкино              45

2.4.Анализ состояния жилищного фонда г.Пушкино              49

2.5.Анализ использования основных производственных фондов г.Пушкино              55

Выводы              56

Раздел 3. Проектная часть              60

3.1.Разработка мероприятия по совершенствованию системы мусороудаления в жилых домах г.Пушкино              60

2. Разработка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем технического оснащения в г.Пушкино              61

3.2.Разработка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем технического оснащения в г.Пушкино              63

3.3.Разработка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем внедрения IP-системы диспетчеризации газовой котельной в г.Пушкино              66

3.4.Разработка мероприятия по совершенствованию   управления  дебиторской задолженностью ЖКХ г.Пушкино              68

Раздел 4. Экономическая оценка мероприятий              73

4.1.Экономическая (социальная) оценка мероприятия по совершенствованию системы мусороудаления в жилых домах в г.Пушкино              73

4.2.Экономическая  оценка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем технического оснащения в г.Пушкино              77

4.3.Экономическая (социальная) оценка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем внедрения системы диспетчеризации газовой котельной в г.Пушкино              79

4.4.Экономическая (социальная) оценка мероприятия по совершенствованию   управления  дебиторской задолженностью ЖКХ г.Пушкино              82

Заключение              86

Библиографический список              89

Глоссарий              91

Введение

Жилищно-коммунальное хозяйство является достаточно сложной, многопрофильной и чрезвычайно капиталоемкой отраслью. Общественно-жилищный фонд городов и рабочих поселков РФ превышает 1,5 млрд. м2 жилой площади. Однако одна пятая часть его не благоустроенна, а каждый второй дом в малых городах и региональных центрах не имеет инженерного оборудования.

Жилищно-коммунальное хозяйство — комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры, различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг.

Жилищная сфера – одна из важнейших составных частей экономики России. Это область народного хозяйства включает в себя строительство и реконструкцию жилищ, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения, пригороды для жилья.

Различаются виды жилищного фонда: государственный, муниципальный, общественный и частный.

В Государственной целевой программе «Жилище», отмечается, что жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества  страны, а  с   учетом жилых строений   на садовых  и   дачных участках и иных объектов – около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет около четверти их общего объема.

Жилищная реформа имеет ключевое значение для общего успеха экономической реформы, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения за счет аккумуляции частных средств на специальных счетах и увеличения собственного жилья, улучшения территориального распределения трудовых ресурсов.

Главными задачами нового этапа решения жилищной проблемы являются:

- обеспечение возможности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставление субсидий на строительство и приобретение жилья, оказание помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

- увеличение объемов и повышение качества жилищного строительства, перестройка производственной базы жилищного строительства на современном техническом уровне; совершенствование системы эксплуатации, ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства;                                                                                                                                                                                   - расширение прав органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и проведении жилищной реформы.

Принятие в начале 90-х годов законов Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда» было обусловлено необходимостью повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения. Эти законодательные акты, принятые в развитие новой Конституции Российской Федерации, заложили основу:

- формирования современных рыночных (бездотационных) отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве России;

- усиления адресной социальной защиты населения при поэтапном переходе к 100-процентной оплате гражданами услуг жилищно-коммунального хозяйства ЖКХ.

Жилищно-коммунальное хозяйство в настоящее время находится в кризисном состоянии, которое во многом вызвано объективными обстоятельствами, связанными с переходом от жесткого государственного управления к рыночной экономике, отказом государства от монопольной роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья. Неподготовленность рыночных институтов усугубила ситуацию. Она характеризуется резким ростом цен на строительную продукцию; упала платежеспособность населения для приобретения жилья или осуществления частного строительства, оплаты коммунальных услуг.

Большинство россиян оплачивают лишь часть расходов жилищно-коммунальной сферы — остальное возмещают местные бюджеты, подпитывающиеся, в свою очередь, за счет трансфертов из центра. Города и села тратят на обслуживание коммунального хозяйства до 70% всех средств местных бюджетов, что, конечно является непосильным бременем для большинства территорий.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства была и остается многоэлементным процессом, в котором должно гармонично сочетаться принятие и реализация экономически оправданных административных, технических, технологических, институциональных, финансовых, социальных, политических и других решений, и грамотно поставленная информационно-пропагандистская кампания, которая обязана сделать население союзниками и главными участниками процессов преобразований в этой жизненно важной сфере национальной экономики.

Ситуация недофинансирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства сохраняется уже многие десятилетия, но особенно ярко это проявилось в 90-е годы прошлого века и продолжается сейчас. За 10 лет износ основных фондов отрасли (систем тепло-, водо-, газо-, электроснабжения и жилищного фонда) достиг предельной величины – 70%. Это и называют сегодня коммунальной (инфраструктурной) катастрофой, и мы являемся ее свидетелями (обрушаются дома, замерзают города, из-за некачественной воды болеют и умирают люди).

Тем не менее, многие граждане даже не задумываются о том, что такое имеет место, и подразумевают, что предъявляемая им к оплате сумма – это как раз те самые деньги, которых и стоит потребленная ими вода, тепло-, электроэнергия, содержание дома.

Поэтому у них возникает вопрос: до каких пор стоимость будет расти и где качество жилищно-коммунального обслуживания? Именно на этой почве сохраняется острота социального конфликта населения и общества вокруг повышения платежей за ЖКУ и остаются не услышанными доводы о создании в России уникальной системы социальной защиты населения по оплате услуг ЖКХ.

Действительный ход реформы критикуется как гражданами, так и специалистами - экономистами и правоведами. Следовательно допущены существенные расхождения с первоначальными концептуальными замыслами реформы ЖКХ. Таким образом, тема работы является актуальной, так как позволяет проанализировать допущенные просчеты в ходе реформы ЖКХ.

Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной собственности с очевидностью показал, что государство в силу ряда причин не способно осуществлять эти задачи. Главная причина, которая действовала постоянно - недостаток материальных и финансовых ресурсов для строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание государственного жилищного фонда было убыточным, поскольку получаемая с нанимателей квартирная плата была «самой низкой в мире» и покрывала лишь незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.

В настоящее время в Российской Федерации на 2010 год  насчитывается более 25 тысяч муниципальных образований, в том числе 19 904 сельских поселения.

Результатом нерешенности проблем, препятствующие устойчивому социально-экономическому развитию муниципальных образований, является кризис жилищно-коммунального хозяйства.

В связи с этим одной из основных задач, которые выходят на первый план в контексте государственной поддержки развития муниципальных образований, является реформирование жилищно-коммунального хозяйства. Цель реформы - создание условий для стимулирования жилищного строительства, устойчивого функционирования систем жизнеобеспечения, наведение порядка в обеспечении населения жильем и коммунальными услугами. Это и обусловило актуальность выбранной темы.

Основной целью выполнения дипломного проекта является  разработка мероприятий по совершенствованию организации управления жилищно-коммунального хозяйства на примере города Пушкино Московской области.  

Объектом исследования является система организации управления жилищно-коммунального хозяйства города Пушкино Московской области.

Предмет исследования – совершенствование организации управления жилищно-коммунального хозяйства города Пушкино Московской области

Основными задачами дипломного проекта являются:

1. Рассмотрение основных целей и задач жилищно-коммунального комплекса, форм обслуживания и управления жилым комплексом.

2. Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства города Пушкино Московской области. 

3. Разработка мероприятий по совершенствованию организации управления жилищно-коммунальным хозяйством.

4. Проведение экономической (социальной) оценки разработанных проектных мероприятий.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, действующее российское законодательство, нормативные акты и другие официальные материалы. 

1. Теоретическая часть. Теоретические и методические основы разработки дипломного проекта

1.1. Основные цели и задачи жилищно-коммунального комплекса

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой важнейшую составную часть социальной инфраструктуры, а его деятельность в значительной степени формирует жизненную среду человека – комфортность жилища, степень благоустройства микрорайона, города, то есть осуществляет жизнеобеспечение территории. Подотрасли жилищно-коммунального хозяйства, удовлетворяя соответствующие потребности населения и других категорий потребителей, обеспечивают необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека и функционирования социальной и производственной структуры региона. жилищно-коммунальный комплекс относится, как и другие социально-значимые отрасли (образование, медицинское обслуживание и другие), к общественному сектору экономики.

Жилищно-коммунальное хозяйство – это комплекс подотрослей, обеспечивающих функционирование инженерной инфраструктуры, различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра услуг. Объектами жилищно-коммунального  хозяйства  являются  здания, сооружения и инженерные коммуникации, непосредственно осуществляющие процесс предоставления услуг.

Целью создания и назначения жилищно-коммунального хозяйства является обеспечение соответствующего уровню экономического развития качества среды обитания человека путем предоставления услуг потребителям и обеспечения сохранности объектов жилищно-коммунального хозяйства, поддержания необходимости санитарного состояния населенных пунктов, надежности и устойчивости работы указанных зданий.

Жилищно-коммунальное хозяйство, исходя из функциональных и технологических особенностей, включает в свой состав виды деятельности по оказанию следующих услуг (рисунок 1):

–              водоснабжение, водоотведение (включая, ливневую канализацию), теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение (включая сжиженный и природный газ) – имеют промышленно-индустриальный характер;

–              очистка сточных вод (включая утилизацию осадков сточных вод), сбор, вывоз, утилизация и захоронение бытовых отходов, уборка улиц, дорог, площадей, (зимняя и летняя) – обеспечивают санитарно-экономическую безопасность территории населенных пунктов;

–              строительство и ремонт дорог, тротуаров, мостов, тоннелей и берегозащитных сооружений, озеленение улиц и дорог, содержание лесопаркового хозяйства, уличное освещение – обеспечивают благоустройство населенных пунктов;

–              содержание и ремонт жилых дорог, включая лифтовое хозяйство, уборку и благоустройство придомовых территорий, – обслуживание жилого фонда;

–              банки, прачечные, гостиницы, ритуальные услуги, учет недвижимости;

–              транспортные услуги.

11

Рис. 1Виды деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве.

87

Существенными особенностями отрасли являются:

–              совпадения по времени процессов производства и потребления;

–              невозможность складирования;

–              неравномерность спроса по сезонам года, месяцам, неделям, дням и часам суток;

–              нетранспортабельность конечного результата ее функционирования, предназначенного для определенного поселения  (вода, очистка стоков, комплексное благоустройство и др.).

В производственном процессе отрасли наибольший удельный вес составляет деятельность по эксплуатации жилищного фонда.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Согласно Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. различают следующие виды жилищного фонда: частный, государственный, муниципальный, общественный, жилищный фонд в коллективной собственности (рис. 2).

Частный жилищный фонд:

–              фонд находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность граждан на иных основаниях, предусмотренных законом;

–              фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет паевых взносов в жилищно-строительных и жилищных кооперативах.

Государственный жилищный фонд:

–              фонд, состоящий в федеральной собственности и находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, относящихся к федеральной собственности;

–              фонд находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Рис. 2  Виды жилищного фонда.

Муниципальный жилой фонд:

–              фонд, находящийся в собственности муниципального образования, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Общественный жилищный фонд:

–              фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Жилищный фонд в коллективной собственности:

–              фонд находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Эксплуатация жилищного фонда состоит из большого числа разнородных по назначению и по технологии процессов. В нее входят текущий ремонт, наблюдения за техническим состоянием инженерного оборудования, уборка, подготовка к капитальному ремонту (отбор зданий, разработка техдокументации и другое).

Нормальное устойчивое функционирование жилищно-коммунального хозяйства – ведущей отрасли муниципальной инфраструктуры, является первичным и непременным условием жизнеобеспечения населенных городов, поселков и других населенных пунктов.

1.2. Организационно-производственная структура ЖКХ

Специфика ЖКХ позволяет применить к его предприятиям термин «социального хозрасчета», ограниченного по сравнению с полным хозрасчетом, преобладанием государственной (муниципальной) формой собственности, полной реализации хозрасчетных принципов и необходимостью выполнения, в первую очередь, задач социальных, а не коммерческих.

Необходимость разделения понятий полного хозрасчета и социального хозрасчета в отношении предприятий ЖКХ обуславливает, прежде всего, специфика реализации ими трех основных принципов хозяйственного расчета: финансовой самостоятельности, рентабельности и самофинансирования.

Принцип финансовой самостоятельности ограничен влиянием следующих факторов:

–              основные и оборотные средства муниципальных предприятий находятся в их распоряжении на правах хозяйственного владения и оперативного распоряжения, а не в той или иной форме частной собственности;

–              выручка и доходы таких предприятий могут перераспределяться муниципалитетом на правах собственника;

–              муниципальные предприятия могут финансироваться из бюджета по текущим и капитальным затратам в случае недостатка собственных источников;

–              осуществление прямого государственного регулирования ценообразования через систему тарифов на жилищно-коммунальные услуги, расходов на оплату услуг населением, выручки и собственных доходов предприятий через систему Федеральных стандартов.

Принцип рентабельности не должен быть основным принципом и целью социального хозрасчета на предприятиях ЖКХ. Получение прибыли допустимо, но не в условиях низкого уровня жизни основной массы населения, слабой технической оснащенности и изношенности объектов ЖКХ, постоянных неплатежей потребителей услуг и низкого их качества, когда на первый план выступает эффективность социальная, а не экономическая. То есть, рентабельность, вряд ли будет выступать показателем эффективности функционирования современного российского предприятия ЖКХ. Очевидно, что в этих условиях и в ближайшем будущем показателем социальной эффективности в данной сфере должно быть качество предоставляемых услуг на основе разумных для потребителей цен. При этом названный концептуальный критерий должен сохранить свое значение в России даже при устранении большинства причин, мешающих развитию ЖКХ. К этому обязывает российский менталитет социальной ориентации всей рыночной экономики, а ЖКХ, в особенности.

Принцип самофинансирования означает способ хозяйственной деятельности, при котором все расходы, связанные с производством, первоочередные платежи в бюджет и обязательные отчисления из прибыли и себестоимости, а также затраты по расширенному воспроизводству полностью покрываются за счет прибыли и других собственных источников предприятия. Однако сейчас прибыль (если она есть) от платежей за жилищно-коммунальные услуги и другой коммерческой деятельности в силу названных выше причин еще длительное время не будет покрывать всех текущих и капитальных затрат предприятия, поскольку практически вся прибыль расходуется:

–              на покрытие разницы в тарифах и неплатежей потребителей (как населения, так и предприятий), хотя законодательством предусмотрено целевое финансирование на покрытие этих убытков, но средства из местного бюджета не всегда доходят до своего адресата;

–              на уплату затрат по НДС.

Таким образом, именно социальный хозрасчет должен быть положен в основу функционирования финансового хозяйства предприятий. То есть в условиях регулируемых со стороны государства цен и тарифов за жилищно-коммунальные услуги в дополнение к собственным источникам доходов, для финансирования затрат в ЖКХ могут использоваться бюджетные и привлеченные от других организаций целевые средства. Кроме того, допустимы (а порой необходимы) различного рода налоговые послабления предприятиям ЖКХ.

В функционировании процесса эксплуатации жилищного фонда задействованы два типа общего финансового хозяйства ЖКХ: муниципальные управляющие организации – Заказчики и предприятия-исполнители муниципального заказа на обслуживание и капитальный ремонт жилищного фонда, благоустройство придомовых территорий и поставку коммунальных услуг – Подрядчики.

При этом, финансовому хозяйству Заказчика принадлежит ведущее место. От финансового состояния и платежеспособности Заказчика зависит состояние финансового хозяйства. Подрядчика. Финансовое хозяйство Заказчика в ЖКХ опосредует отношения, связанные с формированием фондов денежных средств у Подрядчика и обеспечения финансовыми ресурсами нормального процесса финансирования затрат на выполнение муниципального заказа на текущее обслуживание, капитальный ремонт жилого фонда и предоставление коммунальных услуг.

Источниками формирования средств для такого финансирования у Заказчика являются:

1)              оплата жилищно-коммунальных услуг населением;

2)              дотации на зарплату, убытки, благоустройство и капитальный ремонт из местного бюджета.

Между администрацией города (района) и Заказчиком оформляются договорные отношения муниципальным контрактом на организацию работ по оказанию жилищно-коммунальных услуг населению и другим потребителям. В муниципальном контракте определяются основные задачи организации предоставления жилищно-коммунальных услуг всем потребителям и содержания объектов ЖКХ в соответствии с действующими нормами и правилами. Администрация осуществляет финансирование Заказчика в виде ассигнований на заработную плату и дотаций на убытки, в том числе и на погашение разницы в тарифах, на благоустройство и капитальный ремонт.

Первой задачей данного контракта является привлечение на конкурсной основе организаций – исполнителей муниципального заказа различных форм собственности, для оказания жилищно-коммунальных услуг, поскольку создание условий для конкуренции в этой области является одним из факторов сокращения затрат.

Право регулировать тарифы на жилищно-коммунальные услуги законодательством предоставлено органам местного самоуправления (региональным, местным, городским бюджетам), поскольку в ст. 424 п. 1 ГК РСФСР «Цена» говорится: «В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами».

В связи с высокой степенью износа муниципальных объектов ЖКХ для дальнейшего развития отрасли выделяются целевые финансовые средства из муниципальных бюджетов для создания фондов специального назначения.

Специфика жилищного хозяйства заключается в том, что фактическое отсутствие конкурентной среды вызвано в большинстве случаев субъективными причинами и, в первую очередь, сложившейся в до рыночный период затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и затратным ценообразованием в сфере предоставления услуг по обслуживанию жилищного фонда.

Создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от эффективного разделения функций между собственниками жилищного фонда (государственного, муниципального и частного), управляющими компаниями (Заказчиками) и подрядными жилищными организациями (Подрядчиками – исполнителями муниципального заказа на обслуживание и капитальный ремонт жилищного фонда). От лица собственников государственного и муниципального жилищного фонда РФ и ее субъектов на практике выступают специализированные подразделения или структуры органов государственной власти и местного самоуправления.

Услуги тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, предоставляемые Подрядчиками – поставщиками коммунальных услуг, могут быть отнесены к естественным локальным монополиям на конкретной территории, поскольку, несмотря на свою разнородность, характеризуются несколькими общими признаками:

–              в ходе технологического процесса используется сложная инженерная инфраструктура, которая привязана к конкретной территории (сетей водопровода, канализации, теплосетей, устройств по передаче электро-энергии и т.д.);

–              процесс производства характеризуется неразрывностью или строгой последовательностью процессов производства, передачи и потребления материальных носителей услуги;

–              потребители не могут отказаться от получения данных видов услуг на значительный срок;

–              производство услуг в один период невозможно компенсировать за счет более интенсивного их производства в другой период;

– необходима четкая взаимосвязь на всех стадиях производственного процесса;

–              существует тесная зависимость организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий.

В себестоимости услуг предприятий локальных естественных моно-полий большой вес занимают продукция и услуги других предприятий – монополистов. Предприятие не в состоянии влиять самостоятельно на тарифы и цены своих основных поставщиков, поскольку рост тарифов одного предприятия – монополиста почти всегда вызывает цепную реакцию роста цен и тарифов всей отрасли.

Все эти характеристики можно назвать внешними факторами, которые не зависят от предприятий монополистов. Однако необходимо отметить существование у них и внутренних проблем, в частности – низкий уровень управления и недостаточная квалификация персонала.

Очевидно, что эти и другие подобные факторы прямо или косвенно увеличивают тарифы и цены предприятий естественной монополии.                В конкурентных условиях эти проблемы решит само предприятие, а на данном этапе реформирования их необходимо решать методами контроля и регулирования стоимости услуг предприятий-монополистов государствен-ными органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

С 1991 года в отрасли ЖКХ осуществляется новая государственная жилищная политика, основная цель которой – переход ЖКХ в режим безубыточного функционирования и расширенного воспроизводства основных фондов. Для эффективного решения этих вопросов необходимо введение новой общенациональной политики в области регулирования механизмов ценообразования в этом секторе экономики.

Опыт преобразований, осуществляемых в жилищно-коммунальной сфере, показывает, что наряду с проводимыми институционными преобразованиями и мерами по техническому перевооружению отрасли, направленными на снижение издержек при производстве жилищно-коммунальных услуг, на местах вынуждены принимать решения о повышении уровня платежей населения за потребляемые жилищно-коммунальные услуги. Так как подобные решения в сложившейся экономической ситуации являются самыми непопулярными среди населения, они оказывают негативное влияние на ход дальнейших финансово-экономических и организационно- технических преобразований. С другой стороны, дальнейшее сохранение положения об оплате гражданами (на 1991 г.) немногим более 4% реальных затрат на производство жилищно-коммунальных услуг было невозможным.

При введении на местах новой ценовой и тарифной политики ЖКХ, которая определяется в настоящее время Постановлением Правительства РФ от 18.06.96 г. №707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», следует руководствоваться комплексным подходом, реализация которого содействовала бы смене существовавшей ранее модели хозяйственной системы, благоприятствовала оздоровлению механизма финансирования и создавала условия для дальнейшего развития реформы. Новые подходы к формированию затрат в ЖКХ должны способствовать урегулированию важнейших хозяйственно-финансовых пропорций отраслей городского хозяйства, улучшению структуры управления и стимулирования их экономической эффективности, включая эффективность и качество предоставления услуг, а также стабилизации социально-экономической и политической обстановки в регионе.

С передачей жилья в муниципальную собственность и сокращением дотирования отрасли обнажились серьезные проблемы: аварийное состояние жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры, завышенные тарифы на жилищные и коммунальные услуги, необоснованные льготы населению, недостатки организации управленческой структуры, слабая конкуренция среди предприятий, обслуживающих жилищный фонд и отсутствие последней между предприятиями – поставщиками коммунальных услуг. Очевидно, что все эти проблемы не решить с помощью местных органов самоуправления. Здесь нужен четкий, продуманный государственный контроль.

1.3  Методы управления жилым комплексом

Существующая система управления ЖКХ ярко доказывает ее неэффективность. Материальная база отрасли, развивавшаяся на основе остаточного принципа финансирования, находилась в неудовлетворительном состоянии и в доперестроечные времена и заметно деградирует в последние годы.

В настоящее время, основной идеей экономической модели реформы жилищно-коммунального хозяйства является передача права распоряжения всеми бюджетными ресурсами, выделяемыми, в настоящее время, на дотирование сектора, от коммунальных предприятий непосредственно к гражданам – субъектам, в наибольшей степени заинтересованным в эффективном расходовании этих средств.

В соответствии с Жилищным Кодексом (ЖК) жильцы должны выбрать одну из трех форм управления общим имуществом и придомовой территорией:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

Рассмотрим каждый из указанных выше способов.                                                                  1. Непосредственное управление многоквартирным домом самими собственниками.

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется собственниками помещений на основании ст. 164 ЖК РФ.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выберут данный способ управления многоквартирным домом, то им придется самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.

В соответствии с ЖК РФ от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений. То есть жильцам-собственникам фактически предлагается выбрать из своего числа либо привлечь со стороны лицо, которое на основании их поручения будет осуществлять взаимодействие со всеми необходимыми организациями и службами.

Плюсы и минусы непосредственного управления жилым многоквартирным домом собственниками помещений:

Плюс – собственник помещения не несет расходов на содержание управляющей компании и не платит членские взносы в ТСЖ. Все отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями проходят с согласия собственника помещения;

Минус – собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, что приводит к дополнительным затратам времени и сил.

Подробно данная процедура описана в ст. 164 ЖК РФ. Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Естественно, что при подобной организации содержания дома процедура заключения договоров со снабжающими и обслуживающими организациями становится весьма и весьма затруднительной, так как фактически каждая квартира должна получать коммунальные услуги на основании отдельного договора.

Регулированию договоров подобного типа посвящен целый раздел в Гражданском Кодексе (ГК) РФ. Однако обеспечить контроль конкретного потребителя на уровне отдельной квартиры в доме очень сложно. О необходимости контроля потребления различного рода теплоносителей отмечено в ГК РФ. Требования о наличии приборов учета потребляемой тепловой энергии напрямую закреплены в различных правилах отпуска данной энергии гражданам. При отсутствии технической воз­можности контроля фактически потребленного абонентом количества тепла и воды ни одна теплоснабжающая организация не станет заключать с жильцами договора на отпуск им воды и тепла. Кроме того, заключение целого «веера» договоров с мелкими потребителями-собственниками имеет множество технических сложностей, преодолеть которые на практике не так-то просто.

Правда, законодатель предусмотрел возможность заключения подобных договоров с использованием представителя. Фактически ЖК РФ отсылает к договору поручения, правовое регулирование которого предусмотрено ст. 971 ГК РФ. Данный тип посреднического договора предусматривает, что одна сторона обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (в данном случае жильцы) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В связи с вышеизложенным возникает вопрос: если жильцы нескольких домов одновременно избрали одного ответственного товарища, которому были выданы соответствующие доверенности и было поручено организовать функционирование подобной цепочки договоров со всеми заинтересованными лицами, становится ли для него подобная деятельность в контексте ст. 23 ГК РФ предпринимательской? Вероятно, если он на постоянной основе извлекает из нее доход, то да. И ему предстоит соответствующим образом зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю, встать на налоговый учет, сдавать отчетность и платить налоги. Иначе возможны весьма негативные последствия, вплоть до применения ответственность за незаконное предпринимательство.                                                                                                                           2. Управление многоквартирным домом ТСЖ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в соответствии с ЖК РФ. На общем собрании собственников жилых помещений согласно п. 4 ст. 44 ЖК РФ принимается решение о создании ТСЖ. Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст. 136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п. 1 ст. 145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление товарищества выбирается из членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет (ст. 147 ЖК РФ).

ТСЖ является юридическим лицом, поэтому при заключении договоров выступает не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать два варианта обслуживания многоквартирного дома:

1) Заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;

2)   Строить свои отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями через выбранную управляющую компанию;

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Договор собственника помещения с управляющей организацией обязательно должен содержать условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Если в течение года собственниками жилых помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Значит, при работе по данной схеме собственники жилых помещений или товарищество собственников жилья и снабжающие организации устанавливают отношения через посредника, который берет на себя обеспечение функционирования процесса управления многоквартирным домом.

В ст. 161 ЖК говорится о способе управления с помощью управляющей организации, не указывая при этом каких-либо подробностей относительно того, кем она является и как функционирует. Однако в ст. 162 ЖК РФ приведены требования к договору управления. Из п. 1 данной статьи следует, что подобного рода договор заключается между жильцами — собственниками квартир в доме и посреднической организацией, предметом деятельности кото­рой является выполнение обязанности управляющей организации. Данная организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. То есть при буквальном анализе законодательства обнаруживается, что фактически посредником между собственниками (в случае, если они избрали путь непосредственного управления) и организациями, оказывающими коммунальные услуги, можно рассматривать управляющую организацию.

К сожалению, ЖК РФ не квалифицирует данный договор с точки зрения гражданского законодательства. Каким должен быть данный договор, посредническим или договором оказания услуг, — однозначного ответа нет. С одной стороны, управляющая организация может выступать исключительно в качестве посредника между жильцами и теми организациями, которые осуществляют поставку тепла, воды, электричества, газа и техническое обслуживание, действуя, например, на основании агентского договора. С другой стороны, она вполне может покупать указанные услуги и перепродавать их жильцам от своего имени. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующий текст из п. 3 ст. 162 ЖК РФ: «Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление».

Таким образом, под управлением можно понимать не только поддержание надлежащих условий проживания собственников квартир в многоквартирном доме, но и распоряжение общим имуществом, входящим в состав такого дома. То есть управляющей организации могут быть переданы права по распоряжению подобным имуществом. Какого рода правоотношения при этом возникают — Жилищный кодекс Российской Федерации ответа не дает. Ведь природа подобного распоряжения сильно отличается от сути право­отношений, возникающих, когда имуществом управляет непосредственно ТСЖ, т.е. организация, изначально создающаяся жильцами, в управлении которой они также играют не последнюю роль.

Подобная передача части имущества управляющей организации (особенно четко это можно проследить на примере сдачи в аренду чердаков и подвальных помещений, входящих в состав многоквартирного дома) станет напоминать доверительное управление имуществом, правовое регулирование которого закреплено в ГК РФ. Под доверительным управлением подразумевается передача одной стороне в доверительное управление имущества, которым та станет управлять в интересах лица, передавшего ей указанное имущество.

Как видим, обязательные ссылки ст. 162 ЖК РФ на определение состава имущества, передаваемого в управление, вызывают вполне законный вопрос о том, не является ли подобная передача, по сути, доверительным управлением? Более того, в отечественной практике уже имели место случаи, когда местные органы власти передавали в доверительное управление коммерческим организациям инфраструктуру ЖКХ вместе с оборудованием и имуществом, которое согласно действующему законодательству отнесено в состав общего имущества многоквартирного дома.

К сожалению, подобная практика может иметь крайне негативные последствия. Согласно п. 3 ст. 1022 ГК РФ долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, а в случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Таким образом, заключая договор управления с управляющей организацией на содержание многоквартирного дома путем передачи ей имущества, входящего в состав данного многоквартирного дома, в доверительное управление, при определенном стечении обстоятельств жильцы рискуют лишиться его в дальнейшем.

Однако не все так однозначно. На практике все же следует различать договор управления многоквартирным домом (в том числе и с условиями о распоряжении имуществом, входящим в его состав) от договора доверительного управления имуществом. Так, основанием для заключения договора управления имуществом является желание собственника оптимизировать его использование с целью дополнительного извлечения прибыли от использования имущества в тех случаях, когда у него отсутствуют необходимые навыки и возможности по распоряжению подобным имуществом. Примером может стать доверительное управление в отношении ценных бумаг, некоторых объектов недвижимости, которые требуют дополнительных временных затрат по их содержанию и т.д. Управление многоквартирным домом скорее предусматривает выполнение функций по его содержанию за счет собственников, а не использование его части (общего имущества, входящего в его состав) для целей извлечения прибыли.  Как видим, использование управляющей компании в качестве способа организации управления многоквартирным домом на сегодняшний день по-прежнему вызывает множество вопросов. Представляется, что наиболее продуктивным станет построение договорных отношений между собственниками помещений и управляющей компанией, либо между ней и ТСЖ по модели агентского договора. Согласно определению, содержащемуся в ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В контексте разбираемой ситуации принципалом станет ТСЖ либо собственники помещений, а агентом — управляющая организация. ГК РФ предоставляет возможность агенту исполнять указания принципала, как от своего имени, так и от имени принципала. При выборе первого способа агент станет вступать в отношения по эксплуатации дома самостоятельно от своего имени, выполняя условия договора, заключенного между ним и собственниками помещений либо ТСЖ. Стоит также отметить, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Вполне понятно, что в данной ситуации доход управляющей компании как агента станет рассчитываться исключительно из размера агентского вознаграждения, условия о котором должен содержать данный вид договора. Также следует учитывать, что согласно требованиям ГК РФ управляющая компания как агент должна подготавливать отчеты о ходе исполнения указаний принципала (принципалов).

Также в пользу избрания именно агентского договора, как способа ведения деятельности управляющей организации, говорит тот факт, что согласно агентскому договору агент вправе осуществлять за счет принципала не только юридические действия (заключение договоров), но и иные фактические действия — проводить самостоятельно ка­кие-либо работы либо оказывать иные услуги, совпадающие с предметом его деятельности по договору управления многоквартирным домом в соответствии с его условиями.

Помимо привлечения управляющей организации или самостоятельного содержания собственниками общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома, существует еще один способ, предусмотренный ст. 161 ЖК РФ, а именно: управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Итак, законодательство предусматривает целых три ор­ганизационно-правовые формы юридического лица, которое может быть создано непосредственно жильцами (собственниками) в целях дальнейшего содержания дома.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Как можно понять, основной задачей подобного кооператива является не содержание построенного дома, а его строительство. Подобного рода организации близки к жилищно-строительным кооперативам, которые были достаточно развиты в СССР в последние 30 лет его существования.

Основное различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативом заключается в том, что жилищный кооператив аккумулирует средства своих участников для целей приобретения или реконструкции жилого дома, а жилищно-строительный самостоятельно участвует в его строительстве. Кроме того, существует еще один тип кооператива, деятельность которого заключается в аккумулировании денежных средств  граждан с последующим строительством жилого дома — жилищно-накопительный кооператив. Дея­тельность жилищного и жилищно-строительного кооператива регулируется главой 12 ЖК РФ.

После окончания строительства у членов кооператива, как и у всех остальных жильцов — собственников домов, которые не были построены указанными кооперативами, возникает проблема организации содержания указанного дома. Вполне естественно, что в данном случае жильцам — членам жилищно-строительного кооператива и жилищного кооператива значительно легче, так как в их распоряжении уже существует структура, которая может взять на себя организацию содержания всего дома целиком. Как правило, кооператив после сдачи дома самостоятельно заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, неся затраты, которые ему в дальнейшем компенсируют его участники. Кроме того, он также может заключить договор с управляющей организацией, которая станет самостоятельно обеспечивать содержание дома, а функции кооператива сведутся исключительно к сбору финансовых средств на оплату указанных услуг со стороны жильцов-пайщиков.

Однако что делать жильцам тех домов, постройка которых не явилась результатом строительной деятельности раз личного рода кооперативов, а самостоятельное управление домом жильцами невозможно в силу различного рода объективных и субъективных причин? Кроме того, хотелось бы напомнить о существовании п. 4 ст. 161 ЖК РФ, который предусматривает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, собственники фактически могут быть поставлены перед фактом наличия некой управляющей организации, которая будет спущена им сверху местными органами власти.

Раздел 2. Анализ состояния ЖКХ города Пушкино Московской области.

2.1. Социально - экономическая характеристика Пушкинского муниципального района Московской области

Пу́шкино — город районного подчинения, административный центр Пушкинского района Московской области и городского поселения «город Пушкино Московской области». Расстояние от Москвы: 14 км от МКАД по железной дороге, 17 км от МКАД по Ярославскому шоссе, 30 км от центра Москвы — Красной площади. Железнодорожная магистраль, реки Уча и Серебрянка, как своеобразные стороны, образуют здесь солидный по площади зелёный треугольник, внутри которого разместились административный и деловой центр, различные организации, магазины, банки. На месте бывших окраин поднялись новые густонаселённые микрорайоны: Дзержинец, Серебрянка, им. И. Арманд.

Пушкино — самый экологически чистый город ближнего Подмосковья. В районе есть санаторно-оздоровительный комплекс. Пушкинский район является «лесной столицей» Подмосковья, на его территории работает центр лесной науки России — Всероссийский научно-исследовательский институт лесоводства и механизации лесного хозяйства.

Название местности происходит от боярина Григория Морхинина по прозвищу Пушка - одного из далеких предков А. С. Пушкина. С начала XIX в. Пушкино - фабричный центр (в основном ткацкое производство), а в 1860-

х г. г., после постройки железной дороги на Ярославль, в Пушкино началось дачное строительство. В 1925 г. Пушкино получило статус города.

Рис.3  Карта города Пушкино

  В усадьбе Анатолия Мамонтова (брата знаменитого Саввы Мамонтова) жили К. Станиславский и В. Немирович-Данченко, Ф. Шаляпин, художники К. Коровин, В. Иванов, В. Поленов.

Рис.4 Герб и флаг г.Пушкино

Автодороги, расстояние от МКАД до г. Пушкино - Ярославское ш. (М8 «Холмогоры»), 12 км....22 км.

Основные районы г. Пушкино  - Серебрянка, Дзержинец, Арманд, Новая Деревня, Кардиологический. В черту города включены также бывшие поселки Мамонтовка, Клязьма, Заветы Ильича.

Ближайшие станции метро, время в пути до г. Пушкино -   От станции метро Комсомольская (Ярославский вокзал) 28 минут на скоростной электричке «Спутник», 40-50 мин на обычной электричке. От ст. м. ВДНХ - 45-60 мин. на автобусе/маршрутке.

Площадь -  г. Пушкино: 34.7 кв. км. , Пушкинский район: 644 кв. км.

Крупнейшие населенные пункты Пушкинского района, их численность населения- Правдинский (12.8 тыс. чел.), Софрино (16.4 тыс. чел.).Анклав в Пушкинском районе - пос. Акулово принадлежит Москве.

Железнодорожные станции - На основной железнодорожной ветке: Тарасовская, Клязьма, Мамонтовская, Пушкино, Заветы Ильича, Правда, Зеленоградская, платф. 43 км., Софрино, Ашукинская, Калистово (подчеркнуты станции, расположенные в черте г. Пушкино).На ответвлении Мытищи-Фрязино (не путать с Фрязево!) расположена станция Зеленый Бор.

Коэффициент развития ж/д транспорта (кол-во действующих ж/д станций на 100 тыс. чел. Населения )- Пушкинский район: 7.06 - выше среднего показателя по Подмосковью

Ближайшие города, расстояние от г. Пушкино до них - Ивантеевка (2 км), Мытищи (4 км), Королёв (5 км)

Численность населения - г. Пушкино: 102,8 тыс. чел (2009г -98 тыс.чел, официальная статистика, в Пушкинском районе проведена перепись с 14 по 25 октября 2010 года).

Пушкинский район: около 170 тыс. чел., городское население - 84%.

Плотность населения в г. Пушкино -2.82 тыс. чел. на 1 кв. км - меньше среднего показателя по городам Подмосковья.

 Основные особенности г. Пушкино и Пушкинского района - г. Пушкино растянут вдоль железнодорожной ветки Москва - Ярославль и вдоль Ярославского шоссе. Пушкино вместе с городами Мытищи, Ивантеевка, Королев, Юбилейный, Щелково и городскими поселениями, вплотную примыкающими к ним со всех сторон, образуют крупнейшую в Подмосковье северо-восточную городскую агломерацию.Пушкинский район простирается от Мытищ и Ивантеевки до Хотьково и Красноармейска.

Жилой фонд. Особенности застройки - Много ветхих 2-этажных домов. 4- и 5-этажная хрущевская панель и кирпич, 9-12-этажная панель и кирпич 1970-1980-х г. г. Точечная застройка 1990-х-2000-х г. г. (12-22 эт., монолит-кирпич). Микрорайоны дачной застройки, несколько кварталов таунхаусов. В Софрино и Тарасовке ведется малоэтажное строительство.

Особенности заселения - Многие москвичи переехали в 1990-х-2000-х г. г. в Пушкино из-за экологии.

Экология, водоемы, природа - Экологическая обстановка отличная. Реки: Уча (протекает через центр г. Пушкино), Серебрянка, Клязьма. Пестовское и Учинское водохранилища (по ним проходит граница Пушкинского и Мытищинского районов), Лесные массивы. Промзон нет. Нарекание вызывает только низкий уровень озеленения в самом городе Пушкино.

Предприятия и организации. Рынок труда - Крупнейший зверосовхоз «Пушкинский»: меха черного соболя, лисицы, норки, хоря (соболь изображен на гербе города и района).Ликёроводочный завод «Топаз», мясокомбинат, пивзавод, завод металлоизделий, механический завод, текстильное предприятие. ВНИИ лесоводства и механизации лесного хозяйства. Предприятие по изготовлению церковной утвари в Софрино - крупнейшее предприятие Русской Православной Церкви.Доля трудоспособного населения - всего 28%, из них почти две трети работают в Москве, Мытищах и др. городах.

Дороги. Пробки.- Перспективы дорожного строительства - Ярославское шоссе М8 проходит в обход Пушкино. В черте города пролегает так называемое Старое Ярославское шоссе. Пробок не бывает. Качество дорожного покрытия оставляет желать лучшего.Малое московское кольцо (А107) проходит через пос. Софрино. Центральная Кольцевая автодорога (ЦКАД) - пройдет в основном по нынешней А107. Первый участок ЦКАД - от Ленинградского до Ярославского шоссе построят к 2015 г., участок от М8 до М7 - в 2015-2017 г. г.

Локальный пассажирский транспорт -  В г. Пушкино более 10 маршрутов, в основном от железнодорожных станций до жилых кварталов.

Новостройки в г. Пушкино в феврале 2010 г. -  Стоимость 1-комнатных квартир в новостройках г. Пушкино начинается от 2.3 млн. руб., 2-комнатных - от 3 млн. руб.

Средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках г. Пушкино - 59.6 тыс. руб. Более подробную информацию о новостройках г. Пушкино и Пушкинского района см. в базе данных www.1dom.ru

. - Cтоимость 1-комнатных квартир в г. Пушкино - от 2.1 до 3.2 млн. руб., 2-комнатных - от 3 до 4.5 млн. руб. Средняя стоимость 1 кв. м. на вторичном рынке жилья г. Пушкино - 66.1 тыс. руб. (в соседнем городе Ивантеевка - 61 тыс. руб.)  С сентября 2008 г. вторичное жилье в Пушкино подешевело на 32% - сильнее, чем в среднем по Подмосковью.В населенных пунктах Пушкинского района, расположенных дальше от Москвы (Софрино, Правдинский), минимальная стоимость 1-комнатных квартир - 1.7 млн. руб., 2-комнатных - 2.3 млн. руб.

Аренда жилья в г. Пушкино - 1-комнатные квартиры: от 13 тыс. руб. в месяц,  2-комнатные квартиры: от 17 тыс. руб. в месяц (цены по состоянию на февраль 2010 г.)

Долгострои. Ввод жилья, капремонт и снос - Более половины новостроек Пушкино 2000-х г. г. - долгострои. Особо проблемная компания - ИЛИта. По адресу: ул. 50 лет Комсомола, 49 объект незавершенного строительства (медицинско-офисный комплекс) реконструируют под жилой дом. Снос ветхого жилья не ведется.

Иные планируемые объекты - В планах числится в основном, реконструкция и капремонт действующих объектов (в основном, учреждений образования и здравоохранения)

Экономика:

Производство - Крупнейшими производственными предприятиями и организациями, работающими на территории города, являются:

ООО «ПЭМЗ» — Пушкинский электромеханический завод

ЗАО «ГазТент» — грузовое такси «Газель» (тент)

МТПА «Delfin Group» — производство технических масел и спецжидкостей

ЗАО ЛВЗ «Топаз» — ликёро-водочный завод

ОАО «АвтоДорСтрой» — строительство и реконструкция автодорог

ЗАО НП «Пушкинский завод металлоизделий» — производство фильтрующих элементов

ООО «Авантаж-Строй» — строительная компания

ООО «Квалитекс» — производство домашнего текстиля: покрывала, одеяла, подушки, наматрасники.

ООО «Этрон» — производство рулонного газона.

ЗАО «Нико ЛТД» — производство светопрозрачных конструкций из ПВХ и алюминия.

ООО «НОВА РОЛЛ» — производство стрейч-плёнки, липких лент, пакетов.

ООО «Племзавод „Пушкинский“»

ООО «Пушкинский мясной двор» — производство охлажденного мяса, забой скота.

Транспорт - Через Пушкино проходят Ярославское шоссе и линия железной дороги на Ярославль и Архангельск, являющаяся также началом Транссибирской магистрали. Моторвагонное депо Пушкино является главным на линии Москва — Сергиев Посад, железнодорожная станция Пушкино — конечным пунктом назначения многих электричек.

Связь - Город относится к Московской области. Телефонный код 49653; почтовый — 141200. В городе действуют многочисленные Интернет-провайдеры: ООО «Бэйрэль Телеком», ОАО «ЦентрТелеком (ДОМОЛИНК)», ООО «Азимут-Р», ЗАО «Пушкино-Телеком» и некоторые московские операторы.

Медицина - Военный госпиталь, кардиологический и бронхолегочный санатории, 3 больницы, достаточное количество поликлиник.

Образование - Российский государственный университет туризма и сервиса, Академия экономической безопасности МВД России, Академия  противопожарной службы МЧС, Институт технологии туризма, Пушкинский филиал Современной гуманитарной академии.6 средних специальных учебных заведений: 2-е Московское областное музыкальное училище имени С. Прокофьева, медицинский колледж, лесхоз-техникум и колледж сервиса. В Пушкинском районе функционируют также 46 школ (в т. ч. 3 гимназии), 2 музыкальных и художественная школы, ДЮСШ по биатлону, художественной гимнастике, боксу и водному поло. В 2009 г. построена и открыта школа в мкр. Новая Деревня. В 13 школах района практикуется профильное обучение в старших классах: экономическое, филологическое, химико-биологическое, физико-математическое, информа­ционно-технологическое и т. п. Детских садов недостаточно, но до 2012 г. запланировано построить и реконструировать 14 детских садов.

Торговля, сфера услуг - 2 крупных локальных торговых центра: «Пулмарт», «Флагман». Магазинов и предприятий сферы услуг достаточно.

Достопримечательности, культура, искусство, памятники архитектуры - Музей-усадьба «Дом поэтов» в селе Мураново. Летний театр (1896) в городском парке. База футбольного клуба «Спартак» в Тарасовке. 28 действующих храмов в целом по району. В. Маяковский жил в Пушкино в летние сезоны с 1920 г. по 1928 г.  Здесь он написал стихотворение «Необычайное приключение...» с знаменитыми строками «...Пригорок Пушкино горбил Акуловой горою...». На вершине Акуловой горы есть памятник Маяковскому.

Отдых, спорт, развлечения - Современный кинотеатр, много клубов, кафе, ресторанов. Современный дворец спорта, бассейн, водноспортивная база «Серебрянка». Женская регбийная команда - базовый клуб сборной России

Преступность - Уровень уголовной преступности в Пушкинском районе один из самых низких среди всех локаций Подмосковья. В феврале 2010 г. арестованы 220 уроженцев Вьетнама, которые занимались пошивом курток без разрешений на работу и регистрации.

2.2. Анализ организационной структуры ЖКХ г.Пушкино.

Муниципальное унитарное предприятие «Объединённая дирекция жилищно - коммунального хозяйства Пушкинского района Московской области» создано в соответствии с постановлением Главы Пушкинского района от 26.12.2005г. №649-р. и на основании распоряжения комитета по управлению имуществом муниципального образования «Пушкинского района» от 27.12.2005г. №471. МУП «Объединенная дирекция ЖКХ» до 01.01.2009г. осуществляла функции единого заказчика на предоставление населению г.Пушкино и Пушкинского района жилищно-коммунальных услуг и являлась управляющей компанией в г.Пушкино. Основным видом деятельности МУП «Объединенная дирекция ЖКХ» с 01.01.2009 года, являются функции управления, содержания и технического обслуживания, включая текущий ремонт жилищного фонда города Пушкино, предоставление услуг по благоустройству и озеленению городских территорий.

Взаимоотношения работников Предприятия с администрацией, возникающие на основе трудовых договоров, охрана труда, социальное развитие, оплата труда и поощрение регулируются Трудовым Кодексом РФ, Уставом, коллективным договором и иными нормативными актами.

Структура МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» представлена на рис. 5. Как видно из рис. 5, действующая организационная структура МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» является простейшей линейной структурой, преимуществом которой является возможность выполнять довольно обширный перечень работ и услуг, и осуществлять бесперебойное оказание услуг потребителям, при наличии жесткого контроля.

Руководство деятельностью Предприятия на принципах единоначалия осуществляется Директором.

Управление предприятием осуществляет генеральный директор, который назначается комитетом по управлению имуществом города. Директор самостоятельно утверждает структуру предприятия и штат работающих.

Директор осуществляет руководство деятельностью Предприятия в пределах компетенции, установленной законодательством РФ, настоящим Уставом и контрактом, и действует на принципах единоначалия

                    Рис. 5. Структура МУП «Объединённая дирекция ЖКХ»

Директор выполняет следующие функции и обязанности:

- действует без доверенности от имени Предприятия;

- представляет интересы во всех государственных и муниципальных органах, предприятиях, организациях, учреждениях;

- распоряжается имуществом;

- представляет его интересы во всех государственных и муниципальных органах, предприятиях, организациях, учреждениях;

- распоряжается имуществом в пределах, установленных Уставом;

- заключает договоры, в том числе трудовые;

- выдает доверенности;

- открывает в банках расчетные и иные счета;

- утверждает штатное расписание;

- издает приказы и дает указания, обязательные для всех работников предприятия;

- пользуется другими правами в соответствии с Уставом Предприятия.

Директор самостоятельно определяет структуру аппарата управления, численность, квалификационный и штатный состав кадров, нанимает, назначает на должность и освобождает от должности своих заместителей, главного бухгалтера и других работников Предприятия, заключает с ними трудовые договоры. Отдел кадров и юридический отдел находяться в непосредственном подчинении директора.

Заместитель директора по общим вопросам, осуществляет руководство деятельностью Предприятия в пределах компетенции, установленной законодательством РФ, настоящим Уставом и контрактом, находиться в подчинении Директора.

Заместитель директора по общим вопросам отвечает за работу, эффективность и выполнение функциональных обязанностей следующих отделов :

- централизованная бухгалтерия, финансово-экономический отдел, отдел по благоустройству, договорной отдел.

Заместитель директора по техническим вопросам отвечает за  работу, эффективность и выполнение функциональных обязанностей следующих отделов: пто, отдел по снабжению, отдел по транспорту и механизации, главного инженера, службы энергетики.

Заместитель директора отвечает за  работу, эффективность и выполнение функциональных обязанностей следующих отделов : отдел жилищной инспекции и 1,2 обслуживающие участки.

Трудовой коллектив Предприятия составляет все граждане, участвующие своим трудом в его деятельности на основе трудового договора.

Первый участок обслуживает - территорию в границах микрорайона Серебрянка города Пушкино.

Второй участок обслуживает  - территорию в границах микрорайона Дзержинец города Пушкино.

Третий участок обслуживает - территорию в границах микрорайонаов Арманд и Новая Деревня города Пушкино.

Четвертый участок обслуживает - территорию в границах микрорайона Кардиологический города Пушкино.

Пятый участок обслуживает- территорию включенных в черту города бывших поселков Мамонтовка, Клязьма, Заветы Ильича

           Все эти участки имеют одинаковую организационную структуру управления жилым фондом  и находятся в подчинении Главного инженера и Заместителя директора.

Централизованная бухгалтерия.

Должности – главный бухгалтер, заместитель главного бухгалтера, бухгалтеры по расчету заработной платы, бухгалтеры по расчету квартплаты, бухгалтер по учету материалов, бухгалтер по расчету с поставщиками, кассир. Основные функции – учет хозяйственно-финансовой деятельности предприятия, организация учета поступающих денежных средств, товарно-

материальных ценностей, основных средств, расчеты по заработной плате с работниками, начисления и перечисления платежей в бюджет и во внебюджетные фонды, учет капитальных вложений, контроль над оформлением первичных бухгалтерских документов.

Отдел кадров.

Должности – старший инспектор, инспектор, инженер по подготовке кадров.

Основные функции – работа по обеспечению предприятия кадрами рабочих и специалистов, ведение личных дел работников, учет рабочего времени, вопросы повышения квалификации. Генерального директора руководит отделом кадров и отвечает за набор, подготовку, аттестацию и повышение квалификации работников предприятия.

Договороной отдел.

Должность – юрист.

Основные функции – решение правовых вопросов со своими работниками, а также поставщиками и потребителями, защита интересов предприятия в судебных и правоохранительных органах.

Заместитель генерального директора по общим вопросам руководит работой планово-экономического отдела и отвечает за экономическое развитие предприятия.

Планово экономический отдел.

Основные функции – планирование основных показателей хозяйственной деятельности, контроль над их выполнением, анализ хозяйственной деятельности, вопросы оплаты труда, ценообразования.

Заместитель генерального директора по общим вопросам. Основные функции - руководство при финансировании мероприятий ЖКХ, проведении капитального и текущего ремонта домов. В его подчинении находятся три жилищно-эксплутационных участка, цех благоустройства и озеленения.

Отдел по благоустройству

Должность – специалист

Основные функции – решение  вопросов по благоустройству территорий г.Пушкино.

ОМТС (отдел снабжения).

Основные функции – составление заявок на потребность в материалах, обеспечение контроля над состоянием запасов на складах.

Главный инженер руководит деятельностью технических служб предприятия, контролирует результаты их работы, определяет техническую политику, перспективы развития предприятия и пути реализации комплексных программ по совершенствованию, реконструкции и техническому перевооружению действующего производства. В подчинении главного инженера находятся: производственно-технический отдел, отдел техники  безопасности,  аварийно-диспетчерская  служба, а также котельные,

тепловые сети, ремонтно-строительный участок, автотранспортный цех, энергетическая служба и др.

ПТО (производственно-технический отдел).

Основные функции – планирование капитального и текущего ремонта основных ресурсов, составление смет, внедрение новой техники, контроль над использованием энергетических ресурсов, расчет режимов работы оборудования.

Отдел жилищной инспекции

Должность – инженер по охране труда и технике безопасности.

Основные функции – контроль над созданием безопасных условий труда на рабочих местах, разработка инструкций по охране труда, учет, расследование   несчастных   случаев,   анализ   причин   производственного травматизма и профзаболеваний, контроль за соблюдением всех видов инструктажа.

Служба энергетики.

Должности – старший диспетчер, диспетчера, рабочие, слесаря.

Основные функции – проведение планово-профилактического ремонта, устранение аварийных ситуаций, выезд на места аварий.

Отдел транспорта и механизации.

Должности – начальник, механик, водители.

Основные функции – обеспечение производства автомобильной техникой, ее эксплуатация и ремонт.

На каждого специалиста и служащего предприятия разработаны должностные инструкции, где определены их обязанности, права и ответственность.

Проанализировав существующую организационную структуру управления предприятием можно проследить неравномерное распределение функций между отделами. Прослеживается большая загруженность главного инженера и подразделений, которые ему подчиняются. Большое количество различных направлений не дает возможности сосредоточиться и принять правильное решение того или иного вопроса.

2.3.Анализ управления организации управления жилищно-коммунальным хозяйством г.Пушкино

     В управлении МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» по состоянию на 01.10.2010 г. находятся 300 многоквартирных домов, общая площадь которых составляет 650 тыс. кв. м.

    За 9 месяцев 2010 г. предприятиями ЖКХ оказано населению услуг на сумму 61,5 мил. руб. Фактически было получено за соответствующий период от населения с учётом оплаты долгов –54,4 млн. руб. Дефицит денежных средств составил 7,1 млн. руб.

    Уровень сбора коммунальных платежей населения за отчётный период с учётом старых долгов составил 71%.

    МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» проводит большую работу по взысканию задолженности за жилищно – коммунальные услуги в 2010 году подготовлено и отправлено 313 уведомлений, подано 81 материал и исков в суд о взыскании задолженности на общую сумму 4535,3 тыс. руб. Кроме того, передано в прокуратуру 7 заявлений о взыскании задолженности мировому судье 206 судебного участка на общую сумму 3206,4 тыс. руб.

Полностью погасили задолженность за жилищно - коммунальные услуги 46 квартиросъёмщиков на общую сумму 1341 тыс. руб. В кассу МУП  «Объединённая дирекция ЖКХ» за отчётный период оплачена задолженность на общую сумму 1341,4 тыс. руб.

По результатам работы комиссии по разноске уведомлений в городе Пушкино – юридический отдел готовит судебные иски.

Для согласованных действий по взысканию задолженности с населения       МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» заключили финансовые соглашения с ООО «Тарасовская УК», ООО «Софринское ЖКХ», ООО «Крыша».

  бслуживающими и подрядными организациями за 9 месяцев 2010 г. выполнено работ по текущему ремонту на сумму 47,6 млн. руб. при плане 36,8 млн. руб. , что составило 129,3%. 

За отчётный период выполнены следующие работы:

      Косметический ремонт подъездов – 50 домов 8533 тыс. руб.

      Ремонт кровель – 115 домов /2366 кв. м./16689 тыс. руб.;

      Установка почтовых ящиков – 23 дома/1596 шт./520 тыс. руб.;

      Замена и ремонт дверных блоков  - 5шт./20,0 тыс. руб.;

      Ремонт козырьков над подъездами -  9 домов; 27 шт./118,0 тыс. руб.;

      Замена оконных блоков – 29 шт./44,4 тыс. руб.;

      Ремонт карманов мусоропроводов – 19 домов/ 91 шт./286,0 тыс. руб.;

      Ремонт продухов – 1 дом/ 4 шт./0,6 тыс. руб.;

      Ремонт входов в подъезды, пандусы ступени – 18 домов/533,0тыс. руб.;

      Ремонт полов в квартирах – 5 домов/72,7 м2/71,0 тыс. руб.;

      Ремонт фасадов – 5 домов/277,0 тыс. руб.;

      Окраска газопроводов – 3 шт./38 тыс. руб.;

      Электромонтажные работы – 42 дома – 2455 тыс. руб. в т.ч.

      Ремонт вводных распределительных устройств – 12 шт.;

      Замена автоматов – 2236 шт.;

      Замена э/л проводки – 3535 п/м;

      Замена светильников - 817 шт.;

Сантехнические работы – 328 домов – 9025,0 тыс. руб., в том числе:

      Смена радиаторов – 136 шт.;

      Смена входных вентилей – 1065 шт.;

      Смена задвижек – 329 шт.;

      Смена труб холодной и горячий воды – 2478 п/м;

      Смена канализационных труб – 1823 п/м;

      Установка АОГВ – 2 шт.;

      Смена КГИ – 9 шт.;

      Утепление труб – 424 п/м.;

      Смена вентилей в подвале – 3679 шт.;

        В течении отчётного периода долговременных отключений по всем видам коммунальных услуг не было. Сократились сроки ликвидации аварийных ситуаций в связи с более оперативным решением их устранения.

Количество аварийных ситуаций  по сравнению с предыдущим периодам снизилось, но всё же, остаётся высоким из-за большой изношенности коммуникаций и оборудования, а также увеличение количества и мощности потребителей тепловой и электрической энергии в связи с ростом объёмов нового строительства. В результате трансформаторные подстанции, тепловые сети, оборудование котельных, ВЗУ не выдерживают новых нагрузок.

По количеству аварийных ситуаций статистика статистика складывается  следующим образом:

      Отключение электроэнергии по линиям ВЛ – 0,4 – 96;

      Порывы трасс ГВС – 119;

      Порывы трасс ХВС – 101.

В отчётном периоде проводилась большая работа по благоустройству придомовых территорий.

С целью наведения должного санитарного состояния на придомовых территориях г. Пушкино предприятиями и обслуживающими организациями МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» Пушкинского ра-на. Проводились мероприятия по санитарной очистки и благоустройства территорий, прилегающих к жилым домам.

За 2010г. подрядными организациями и МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» г.Пушкино были выполнены работы на общую сумму 7,2 млн. руб.

     Были выполнены следующие виды работ.

      Валка сухостойных деревьев -799 шт.,

      Обрезка сухих ветвей деревьев, поднятие кроны – 123 дер.

      Обрезка кустарников – 223 п.м.,

      Вывоз снега – 120 м3;

      Посыпка песком от наледи – 233 м3 песка;

      Вызов ТБО – 700 м3;

      Вызов КГМ – 4737 м3;

      Покраска, ремонт детских площадок – 100 шт;

      Побелка деревьев – 4164 шт;

      Выкашивание газонов – 697,5 тыс. кв.м.;

      Ручная и механизированная уборка стихийных свалок – 1548 м3;

      Очистка кровель от снега и наледи – 2,5 млн. руб.

      Кроме того, во время проведения весеннего месячника  МУП   «Объединённая дирекция ЖКХ» Пушкинского ра-на., были проведены работы на городских территориях в том числе:

      - Уборка территорий от мусора, веток, листвы – 80 000 кв.м.

      - Побелка деревьев – 5085 деревьев;

      - окраска металлических цветочниц – 27 шт;

      - ремонт доски почёта на советской площади;

      - ремонт информационных щитов микрорайона Заветы Ильича – 6 шт;

      - ручная и механизированная уборка стихийных свалок – 1427 м3;

      - ремонт, покраска фонарей, ограничительных столбиков, урн, скамеек – 216 шт;

      - окраска детских площадок – 83 (металлические); 24 шт. – деревянные;

      - ремонт, очистка и покраска ограждений – 2240 м.п;

      - монтаж, демонтаж флажков на столбы (праздничное оформление города) – 163 шт.

Стоимость выполненных работ составила 2,5 млн. руб.

В марте 2010 года в выставочном комплексе «Крокус - Экспо» Пушкинский муниципальный район участвовал в специализированной Y отраслевой выставке «Передовые технологии и оборудования в жилищно- коммунальном хозяйстве Подмосковье». Оформление выставочного комплекса занималась МУП «Объединённая дирекция ЖКХ» совместно с муниципальными унитарными предприятиями. По итогам выставки Пушкинское муниципальное образование получила Диплом 3-й степени за лучшею экспозицию.

2.4.Анализ состояния жилищного фонда г.Пушкино

         Жилищный фонд г. Пушкино по состоянию на 01.01.11 г. составляет 650кв.тыс., балансовая стоимость жилья – 129,6 млн. рублей. Основными категориями владельцев жилищного фонда города являются физические лица, в их ведении находится 68% всего жилищного фонда города, 24% – в муниципальной собственности, 3% – в государственной собственности, 3% – смешанной. Распределение жилищного фонда г. Пушкино по основным категориям владельцев представлено в таблице 1.                     

          Распределение жилищного фонда района имеет тенденцию к увеличению жилья, находящегося в приватизированных квартирах и индивидуальной собственности. По данным таблицы 1 видно, что в 2010г.:

–     доля жилого фонда, находящегося в частной собственности, состовляет на 379 кв.м., 57% в общей площади

–     доля жилого фонда, находящегося в государственной собственности, составляет на 188,5кв.м.,29% в общей площади

–     доля жилого фонда, находящегося в муниципальной собстенности собственности составляет на 91,5кв.м, 14% в общей площади

                                                                                                      Таблица1

Жилищный фонд г. Пушкино по видам собственности.

Рис. 6 Формы собственности и их % соотношение в общей площади жилищного фонда г.Пушкино

Важнейшим показателем проживания населения и его жилищно-коммунального обслуживания является уровень инженерного благоустройства.

В таблице 2 представлено количество и площадь распределенного жилищного фонда г.Пушкино обслуживающей организации.

Таблица 2

Перечень закрепленного жилищного фонда за обслуживающей организации г.Пушкино

Рис.7 Закрепление жилищного фонда за обслуживающими организациями г.Пушкино

Как видно из таблицы 2, и рис.7 Предприятием по обслуживанию жилищного фонда является МУП “Объединенная дирекция ЖКХ”.  В управлении этого предприятия находятся 300 многоквартирных дома общей площадью 650 тыс. кв.м. г.Пушкино

В таблице 3 приведены данные об оснащенности жилых зданий г. Пушкино(по состоянию на 01.01.11 г.).

Таблица3

Уровень благоустройства жилищного фонда  г. Пушкино

Уровень обеспеченности водопроводом и канализацией 98%, центральным отоплением и горячим водоснабжением 97% общей площади жилых домов, ванны имеются в73%, газ – 82%, электроплиты – 33%.

Жилищный фонд г. Пушкино характеризуется высоким уровнем благоустройств 84% обеспечены, одновременно водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электроплитами или газом, горячим водоснабжением.

Другим показателем, характеризующим состояние жилого фонда является материал стен, из которого построены жилые дома. По материалу стен жилищный фонд распределяется следующим образом: каменные, кирпичные строения составляют – 24% всего жилищного фонда, панельные – 36%, блочные – 28%, прочие строения – 10%. Распределение жилищного фонда г. Пушкино по материалу стен показано на рисунке 8.

Из рисунка 8 видно, что по материалам стен большинство составляют панельные дома. В основном это пятиэтажные дома.

Рисунок 3

Распределение жилищного фонда по материалу стен.

Рис.8 Распределение жилищного фонда г. Пушкино по материалу стен

Другим показателем, характеризующим жилой фонд является год постройки зданий. Распределение жилищного фонда по годам возведения показано на рисунке 9

Рис.9 Распределение жилищного фонда по времени постройки.

Из  рисунка 9 видно, что практически половина домов (39%) построена в 1946-1970 гг., 24% – в течение 1971-1999 гг.

Из анализа распределения жилого фонда по времени застройки города Пушкино видно, что 53% строений построено до 1971 года и, таким образом, 30 и более лет находятся в эксплуатации, еще 24% жилья было построено в период с 1971 по 1995 годы.

Отсутствие необходимых средств на ремонт и содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства и механизма их формирования на местах, а также частые за последние время реорганизации структур управления жилищно-коммунального хозяйства привели к резкому снижению надежности функционирования объектов ЖКХ.

В результате на 01.01.11 г. техническое состояние жилищного фонда города по данным БТИ выглядит так: удовлетворительное состояние – 37%, неудовлетворительное – 45%, ветхое – 18% (рисунок 5).

Рис. 10 Распределение жилищного фонда по проценту износа

На рисунке10 показано, что почти половина жилищного фонда города Пушкино по проценту износа находится в неудовлетворительном состоянии.

Жилищная застройка в городе на 01.01.11 имеет этажность до 16 этажей, в том числе зданий, имеющих 5 этажей – 298 (8%), 6 этажей и более – 600 (5%).

В городе 300 жилых квартир. В среднем в каждой квартире 2,1 комнаты. Преобладают двухкомнатные квартиры, которые составляют 58% от общего числа квартир. Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир почти одинаковы: 24% и 17% соответственно. Количество квартир с четырьмя и более комнатами – всего 1%.

2.5. Анализ использования основных производственных фондов г.Пушкино

Основные средства – часть имущества, используемая в качестве средств труда при производстве продукции, выполнении работ и оказании услуг либо для управленческих нужд организации в течение периода. Анализ использования основных  фондов предприятия проводится по двум основным направлениям: анализ состава и структуры основных фондов предприятия и анализ эффективности использования основных производственных фондов

Исходные данные для анализа основных производственных фондов предприятия представлены в таблице 4.

Таблица 4

Динамика состава и структуры основных производственных фондов предприятия, тыс. руб.

        Анализ данных, приведенных в таблице 4, позволяет сделать следующие выводы. Наибольший удельный вес в составе основных фондов в 2009году занимает группа Сооружения – 73,1% в общем объеме основных производственных фондов. Следующей группой основных фондов является Транспортные средства – 13%., здания -9,7%. Эти три группы основных фондов составляют их большую часть, то есть 95,8%.

         Если проанализировать структурный фактор за ряд лет с 2009 года по 2010 год, то можно отметить тот факт, что структурно за этот период времени эти показатели не изменились. Так например, здания и сооружения 2009 год – 77,3%, 2010 год – 68,8,3%.Аналогичная картина наблюдается и по другим отмеченным выше группам основных производственных фондов предприятия.

Если проанализировать динамику изменения отдельных групп за рассматриваемый период, то можно сделать следующие выводы. Имеет устойчивую динамику роста такая группа как транспортные средства. В 2009 году их стоимость оценивалась в 1273,0 тыс. руб., а в 2010 году – 2170 тыс. руб. или рост 6,7%.. Это обстоятельство подтверждает факт  проведения определённого технического перевооружения предприятия.

Данные таблицы подтверждают тот факт, что производственные фонды предприятия достаточно сильно изношены. Износ оборудования составил 56%. Пригодность оборудования к работе может быть оценена на 52%. Коэффициент износа оборудования и транспортных средств вырос в сравнении с прошлым годом на 12%. Особое опасение вызывает такая группа основных фондов, как сооружения и передаточные устройства.

Выводы

В данном дипломном проекте рассмотрена система управления жилищным фондом города Пушкино  и разработан проект мероприятий по совершенствованию организации управления жилищным фондом города на основе повышения эффективности деятельности МУП “Объединенная дирекция ЖКХ”.

    МУП “Объединенная дирекция ЖКХ” было образовано на основании Постановления Главы Пушкинского муниципального района 1 января 2006 г. Предприятие осуществляет следующие виды деятельности:

- обеспечение надлежащей технической эксплуатации, санитарного содержания и обслуживания жилых и зданий, помещений, переданных на обслуживание в соответствии с нормативными документами и договорами;

- проведение работ по надлежащему текущему ремонту зданий, сооружений и инженерных коммуникаций за счет средств, получаемых по договорам на техническое обслуживание зданий, а также работ по их восстановительному и капитальному ремонту, реконструкции и техническому перевооружению за счет средств, получаемых по договорам, заключаемым с юридическими и физическими лицами, а также за счет средств, выделяемых собственником жилого фонда.

    МУП “Объединенная дирекция ЖКХ” является самым крупным предприятием Пушкинского района по обслуживанию и содержанию жилищного фонда. В управлении МУП “Объединенная дирекция ЖКХ” находятся по г.Пушкино 300 многоквартирных дома общей площадью 650тыс. кв.м.

Организационная структура МУП “Объединенная дирекция ЖКХ” достаточно развитая, она включает в себя руководство Предприятием (директор и три его заместителя), 8 отделов (Финансово-экономический отдел, Производственно-технический отдел, Отдел кадров, Отдел благоустройства,  Отдел жилищной инспекции,  Отдел снабжения, Юридический отдел, Договорной отдел), 3 службы (Служба транспорта и механизации, Служба главного инженера, Служба главного энергетика), 5 обслуживающих жилищно-эксплуатационных участка, технический персонал (дворники, сантехники).  Непосредственно деятельность по   обслуживанию жилищного фонда в МУП “Объединенная дирекция ЖКХ”  осуществляют 5 Обслуживающих эксплуатационных участков по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирных домов.  Как показал анализ, жилищный фонд по Обслуживающим участкам распределен крайне  не равномерно. Целесообразно пересмотреть распределение жилищного фонда по участкам.

    Анализ состояния жилищного фонда, обслуживаемого МУП “Объединенная дирекция ЖКХ” показал следующее: жилищный фонд составляют в основном дома построенные в период с 1950 по 1960 года, много деревянных строений; по типу материалов стен жилищный фонд в основном состоит из кирпичных домов; 45 % жилищного фонда по проценту износа находится в неудовлетворительном состоянии, из них 18 % являются аварийными; жилищный фонд, обслуживаемый МУП “Объединенная дирекция ЖКХ” характеризуется высоким уровнем благоустройства. 84% обеспечены одновременно водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электроплитами или газом, горячим водоснабжением. В целях повышения уровня обслуживания жилищного фонда и сокращения числа аварийных и ветхих домов целесообразно  провести мероприятие по совершенствованию системы организации управления жилищным фондом.

     Как показал анализ проведения ремонта и обслуживания жилищного фонда, ежегодно имеет место недовыполнение плана по капитальному и текущему ремонту. Это происходит отчасти от того, что в планируемые затраты  на  ремонт, в частности по распоряжению главного инженера предприятия в состав работ включались лишь те работы, срок выполнения которых установлен по нормативам, без учета пожелания жителей в проведении тех или иных работ. Также недовыполнение плана вызвано недостаточным количеством работников, осуществляющих ремонтные работы. предлагается использование системы сертификации ЖКХ.

    Анализ финансового положения предприятия показал, что у МУП “Объединенная дирекция ЖКХ” имеется большая задолженность перед Предприятиями- поставщиками коммунальных услуг, которая с каждым годом увеличивается. Также у предприятия имеется дебиторская задолженность. Оплата коммунальных услуг населением происходит не в полной мере.

    Несмотря на указанные позитивные стороны в деятельности предприятия, анализ показал, что в его деятельности еще имеют место существенные недостатки и резервы для дальнейшего улучшения и повышения эффективности работы.

    Существенным резервом совершенствования деятельности предприятия является повышение качества и культуры обслуживания населения. Это, в частности, относится к качественному устранению различных поломок, что существенно сократит количество вызовов на их устранение.

Таким образом, на основании вышеуказанных недостатков в дипломном проекте предлагаются и разрабатываются следующие мероприятия.

      мероприятие по совершенствованию системы мусороудаления в жилых домах г.Пушкино.

      мероприятие по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем технического оснащения в г.Пушкино

      мероприятие по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем внедрения IP-системы диспетчеризации газовой котельной в г.Пушкино

      мероприятия по совершенствованию   управления  дебиторской задолженностью ЖКХ г.Пушкино

Раздел 3. Проектная часть

3.1.Разработка мероприятия по совершенствованию системы мусороудаления в жилых домах г.Пушкино

В рамках этого мероприятия предлагается совершенствованию системы мусораудаления в жилых домах многоэтажных, в т.ч. высотных, жилых и общественных зданий, путем установления мусоропроводов нового поколения, обеспечивающих снижение конечной гравитационной скорости падения в них твердых бытовых отходов и, следовательно, безопасность и снижение шума при пользовании мусоропроводом.

Мусоропровод многоэтажных и высотных жилых и общественных зданий содержит ствол с поэтажными загрузочными клапанами и устройством для гашения гравитационной скорости падения твердых бытовых отходов, установленным по оси ствола на промежуточном этаже здания на опоре, причем устройство для гашения гравитационной скорости падения твердых бытовых отходов выполнено в форме плавно изгибающейся от оси ствола полупетли с диаметром и величиной изгиба, равной диаметру ствола, при этом полупетля выполнена из отдельных однотипных отводов, снабженных фланцами для соединения между собой, стволом мусоропровода и опорой. Мусоропровод, содержащий ствол с расположенными на нем приемными камерами, каждая из которых образована соединенными со стволом и между собой боковинами и фартуком, и установленный в каждой

приемной камере поворотный загрузочный клапан, отличающийся тем, что фартук выполнен объемным с верхнем частью в виде плоской пластины, переходящей в криволинейную с кривизной в его нижней части, соответствующей кривизне внутренней стенки ствола.

Таблица 5

Содержание мероприятий

Мусоропровод нового поколения по многим показателям превосходит существующие аналоги и удовлетворяет основным требованиям, предъявляемым к мусоропроводам:

                    удобством монтажа за счет существенного снижения массы элементов конструкции, без применения дорогостоящих подъёмных механизмов (масса 1-го погонного метра ствола всего 25 кг.)

                    пожарной безопасности (категория НГ и Е45)

                    санитарно-эпидемиологической безопасности

                    статической и ударной прочности, долговечности

                    химической и эрозионной стойкости

                    шумопоглощению без дополнительной обкладки

                    дезинфекционной пригодности

                    негигроскопичности и отсутствия адгезии в среде бытового мусора

                    эффективности механизированной прочистки и автоматизированного пожаротушения

                    герметичностью конструкции и соединений, точностью формы и размеров внутренней поверхности

Разработка данного мероприятия позволит усовершенствовать существующую ранее систему  мусороудаления. В мусоропроводах нового поколения:

                    Асбестоцементные трубы заменены на трубы из коррозионно-стойкой стали.

                    Разработано устройство мусоропровода, обеспечивающее прочистку, промывку и дезинфекцию ствола мусоропровода с автоматической дозировкой дезинфицирующего вещества.

                    Для приема и удаления в мусоропровод бытовых отходов предназначены клапаны мусороприемные. В устройстве клапана применены специальные магнитные уплотнения. Улучшенное уплотнение корпуса клапана мусоропровода позволяют использовать его на всех стволах мусоропровода независимо от материала изготовления. Герметичность соединения корпуса клапана мусоропровода со стволом мусоропровода обеспечивается высоким качеством изготовления и монтажа.

                    Разработано специальное шиберное устройство мусоропровода, обеспечивающее не только основную функцию (возможность проведения работ под стволом мусоропровода), но и функцию автоматического перекрытия нижней оконечности ствола в случае возгорания отходов в мусоросборной камере. (По статистике в Москве на горящие мусоропроводы приходится до 2500 выездов пожарных машин в год).

                    Разработано специальное оборудование мусоропровода: система автоматического тушения возгораний в стволе мусоропровода (при возгорании обеспечивается автоматическая подача воды, при погашении возгорания - ее автоматическое отключение).

По заключению ведущих специалистов, работающих в области санитарии и эпидемиологии, разработка «Системы мусороудаления и пожаротушения» оценивается как самая значительная в области экологии жилья за последние 70 лет!

Мусоропроводы нового поколения  соответствуют требованиям Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" № 52-ФЗ от 30.03.99 г. и Постановлению Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2006 г. № 60 "Об утверждении Положения о проведении социально-гигиенического мониторинга".

Предположительно, при применении мусоропроводов нового поколения удорожание жилья составит примерно от 30 до 90 руб. на 1кв. м.

Большинство предприятий, работающих на «рынке мусоропроводов», выполняют  монтажные работы,  с гарантийным и послегарантийным обслуживанием.

3.2. Разработка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем технического оснащения в г.Пушкино

Использование техники, как известно, способствует сокращению затрат ручного труда, ведет к снижению себестоимости услуг. В жилищно-коммунальном хозяйстве, особенно, в части обслуживания жилищного фонда, большой удельный вес ручных операций, таких как уборка территории, уборка внутридомовых помещений и др. Поэтому использование техники в ЖКХ выступает приоритетным направлением.

Работы по уборке, прилегающей к жилым домам территории, одна из трудоемких работ (особенно в зимнее время). Для этой работы привлекаются низко квалифицированные работники – дворники, оплата труда которых также ниже, чем у других категорий персонала предприятия ЖКХ. Именно поэтому текучесть среди дворников в разы больше, чем текучесть среди бухгалтеров на предприятии. В результате нехватки дворников территория остается не убранной, что вызывает жалобы и недовольство населения.

Одним из способов решения указанной проблемы является использование техники, что позволит компенсировать нехватку дворников и повысить качество работ.

В рамках мероприятия дипломного проекта предлагается приобрести малогабаритный универсальный колесно-гусеничный трактор тягового класса 0,2. Трактор Т-25 предназначен для уборки свежевыпавшего снега, мусора, перемещения сыпучего грунта, очистки тротуаров, дорог, пешеходных дорожек и других работ в коммунальном хозяйстве.

Трактор Т-25 имеет навесное устройство со сцепкой или тягово-сцепным устройством и агрегатируется навесными коммунальными орудиями и полуприцепом.

Независимый вал отбора мощности (ВОМ), расположенный в кормовой части, позволяет использовать трактор как энергоустановку для привода механизмов и агрегатов, например: сварочного, откачивающего и нагнетающего водяных насосов и др.

Технические характеристики трактора Т-25 представлены в таблицах 6,7                                                       

Таблица 6

Характеристика двигателя трактора «Т-25»

Особенностью конструкции является применение колесно-гусеничного движителя. Для более эффективного использования тракторов предусмотрена ступенчатая регулировка колеи выдвижения наружных концов передней оси и перестановка ступиц задних колес, а также переналадка колесного движителя на гусеничный. Для гусеничного движителя используется колея большего размера. Применение тракторов на гусеничном ходу обеспечивает высокие тягово-сцепные свойства и снижает, более чем вдвое, уровень воздействия трактора на почву.

Кабина трактора «Т-25» - одноместная, с двумя дверьми. Двери и стенки имеют тонированное остекление, в крыше вентиляционный люк. Переднее и заднее стекла оснащены электроочистителями. На тракторе «Т-25» кабина с обогревом.

Расчетный ресурс трактора «Т-25» оценивается в 10 лет.

Для проведения мероприятий по обслуживанию придомовой территории, обслуживаемой МУП ЖКХ г.Пушкино, будет достаточно приобретения одного трактора «Т-25».

Таблица7

                       Скорость движения трактора «Т-25»

Для работы на тракторе «Т-25» требуется принять на работу водителя-тракториста.

Требования, предъявляемые к водителю-трактористу:

              - удостоверение тракториста

              - опыт работы на аналогичной технике (данная модель широко применялась в г. Москва, Санкт-Петербург, Куйбышев и других городах).

Покупка и введение в эксплуатацию трактора «Т-25» позволит отказаться от услуг 10 дворников.

3.3.Разработка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем внедрения IP-системы диспетчеризации газовой котельной в г.Пушкино

Анализ обслуживания жилищного фонда г.Пушкино, проведенный в дипломном проекте, указал на необходимость повышения эффективности работы персонала по  оперативному представлению информации.

В рамках данного предприятия, предложено совершенствовать обслуживание жилищного фонда, повысить эффективность работы персонала ЖКХ, путем диспетчеризации газовой котельной в г.Пушкино

Любое современное здание, будь это жилой дом, торговый офисный, центр, или спортивное сооружение обязательно содержит солидный объем инженерного оборудования. Причем число инженерного оборудования непрерывно увеличивается. Все это происходит по той причине, что с каждым днем неуклонно повышаются представления об уровне комфорта во время пребывания человека в здании.

Сегодня обеспечением безопасности, защищенности здания от внештатных ситуаций, а также поддержанием необходимых санитарно-гигиенических условий, занимается множество разнообразных подсистем инженерного оборудования, которые, в свою очередь, характеризуются достаточно большим набором технологических параметров и сигналов управления, требующих круглосуточного контроля. Все эти системы в совокупности образуют систему жизнеобеспечения здания.

Система диспетчеризации газовых котельных(СДГК) предназначена для получения тревожных и сервисных сигналов, а также контроля технологических параметров газовых котельных. Вся информация о работе котельных передается в автоматическом режиме на диспетчерский пульт. Оператор диспетчерского пульта имеет возможность контроля состояния котельных, при необходимости имеется возможность дистанционного управления технологическим оборудованием. Система также имеет возможность протоколирования информации, поступающей с объекта.

Так же система предназначена для удаленного снятия показаний с приборов учета, имеющих импульсные выходы ( газа, расходомеры и другие приборы). Обеспечивает подсчет и накопление количества импульсов, передачу суммарного количества импульсов (накопительного итога) и других параметров по радиоканалу 433 МГц (безлицензионный диапазон). Прибор не требует внешнего питания.

Диспетчеризация позволяет контролировать различные процессы, происходящие на удаленных котельных, изменять параметры устройств, которые обслуживают данные объекты, а также просматривать протоколы их работы. Диспетчеризация охватывает информационные системы, включающие базы данных предприятия и (или) оборудование.

   Для сбора и последующей обработки данных используются программируемые контроллеры, поддерживающие разнообразные стандарты передачи данных. Такие контроллеры работают в двух режимах: независимом, без внешнего управления и зависимом, совместно с центральным пультом управления.

Система диспетчеризации инженерных объектов бывает двух типов:

      локальная;

      удаленная.

Локальная диспетчеризация позволяет передавать технологические данные как от одной, так и от нескольких инженерных систем на компьютер оператора (пункт диспетчеризации). В данном случае мы имеем замкнутую систему, т.е. оборудование и пульт управления размещены на одном объекте или в одном здании. Зачастую локальную диспетчеризацию называют автоматизацией.

Удаленная диспетчеризация позволяет осуществлять передачу параметров от одной или нескольких автоматизированных систем с территориально удаленных объектов на центральную станцию диспетчеризации, с помощью различных каналов передачи данных. Удаленная диспетчеризация может, применяется для объединения нескольких зданий, имеющих локальную диспетчеризацию.

Работа диспетчеризации состоит из объектовой части, устанавливаемой на контролируемом объекте и диспетчерского пульта.

Объектовая часть обеспечивает сбор и первоначальную обработку информации от датчиков и исполнительных механизмов. В качестве источников информации используются стандартные датчики, устанавливаемые в котельной. Источниками информации могут также являться контроллеры котлов. Предлагаемая система позволяет передать всю информацию о работе котельной. Кроме того, она является масштабируемой и не имеет ограничений по количеству передаваемой информации.

3.4.Разработка мероприятия по совершенствованию   управления  дебиторской задолженностью ЖКХ г.Пушкино

Анализ финансового положения, постоянный  рост дебиторской задолженности предприятий ЖКХ, свидетельствуют о том, что контролю расчетов с поставщиками, подрядчиками, а также с потребителями в настоящее время не уделяется достаточного внимания ЖКХ г.Пушкино. Эффективность организации контроля расчетов с контрагентами зависит от правильной постановки задач, решаемых бухгалтерской службой хозяйствующих субъектов. В дипломном проекте в качестве основных задач мероприятия по совершенствованию контроля расчетов с контрагентами выделены следующие:

1. определение реальности и обоснованности, числящихся на балансе сумм как причитающихся предприятию, так и подлежащих исполнению обязательств в пользу других юридических и физических лиц;

2. соблюдение правил платежной дисциплины, обоснованности применяемых цен, тарифов и обеспечение сохранности средств в расчетах;

3. своевременное погашение долгов во избежание штрафных санкций и в целях бесперебойного обеспечения топливом и вспомогательными материалами, а также взыскание в судебном порядке просроченных и неуплаченных сумм задолженности;

4.обоснованность списания дебиторской и кредиторской задолженности

5. полное либо погашение частичное дебиторской задолженности,

В рамках поставленных задач, отметим что организация контроля расчетов с контрагентами требует осуществления предварительного, текущего и последующего этапов контроля, каждому из которых присущи свои методические приемы, такие как органолептические, расчетно-аналитические и документальные. Применение различных механизмов контроля расчетов с контрагентами, используемых в других отраслях, нецелесообразно, поскольку они не учитывают особенностей и специфики расчетов на предприятиях ЖКХ.

Отраслевые особенности позволяют определить подходы к контролю расчетов с контрагентами путем контроля расчетов с поставщиками и подрядчиками, потребителями (по выделенным категориям) с разработкой контрольных точек, показателей и форм внутренней бухгалтерской отчетности. Такая информация должна является частью или приложением к учетной политике предприятия на отчетный год. В настоящее время порядок обслуживания жилищного фонда, предоставления коммунальных услуг и оплаты по ним в г.Пушкино зависит от выбора собственником на общем собрании той или иной формы управления. Согласно п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление может осуществляться в нескольких формах:

1.непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.управление ТСЖ и ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией

Таким образом порядок обслуживания жилищного фонда происходит путем применения различных механизмов контроля, соответственно структура оплаты за услуги предоставляемые ЖКХ не имеет единой формы, это затрудняет работу отдела бухгалтерского учета и договорного отдела по дебиторской задолженности.

В рамках обеспечения задачи мероприятия, отметим, что основой организации качественного синтетического и аналитического учета расчетов с населением является структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая зависит от формы собственности на жилищный фонд. Услуги предоставляются на основании договоров социального найма, энергоснабжения и договора на техническое обслуживание жилого помещения.

На сегодняшний день,  в действующем плане счетов, согласно учетной политике предприятия МУП «ЖКХ» г.Пушкино, для отражения расчетов с покупателями и заказчиками предусмотрен счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Помимо этого для расчетов с населением на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства допускается использование счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Анализ существующей практики применения этих счетов показал излишнюю их загруженность и потерю прозрачности данных бухгалтерского учета, ослабление контроля, за их состоянием, вызванное различиями в порядке расчетов за услуги с юридическими лицами и с населением. Это позволило сделать вывод о необходимости обобщения и группировки информации по расчетам с населением и её обособления в бухгалтерском учете.

В рамках мероприятия предлагается:

      в учетной политике ввести отдельный обособленный аналитический счет 65 «Расчеты с населением за ЖКУ». На  котором, будет обобщаться группироваться информация по  видам услуг, оказываемых населению;

      предложена схема отражения в бухгалтерском учете расчетов с населением.

Оплата услуг населением сопряжена с наличием льгот и субсидий, которые представляют собой выпадающие доходы предприятий ЖКХ. Указанные доходы, возмещаемые за счет средств бюджета, не отражаются в составе дебиторской задолженности, а признаются внереализационными доходами при условии их фактического получения по окончании отчетного периода. Кроме того, данные бюджетные ассигнования имеют особый порядок налогообложения по НДС и требуют контроля за правильностью их исчисления и своевременного предъявления к возмещению.

Отсутствие информации о суммах начисленных льгот и субсидий на счетах бухгалтерского учета, сложность их исчисления, большое количество лицевых счетов приводят к необходимости разработки и практического применения формы расчетно-аналитического регистра. Такой регистр может найти применение как на многоотраслевых предприятиях ЖКХ, самостоятельно занимающихся расчетами за оказанные услуги, так и в специализированных организациях, созданных для начисления, предъявления и сбора платежей с населения за ЖКУ (центры жилищных расчетов и субсидий). Центры жилищных расчетов, появившиеся в ходе реформы ЖКХ, обеспечивают своевременное предъявление счетов потребителям, осуществляют сбор средств и взыскание возникающей задолженности согласно условиям заключенных агентских договоров. С учетом особенностей формирования выручки от услуг, предоставленных по агентским договорам, даны рекомендации по отражению в учете расчетов с населением за ЖКУ через такие центры

Раздел 4. Экономическая оценка мероприятий

4.1.Экономическая (социальная) оценка мероприятия по совершенствованию системы мусороудаления в жилых домах в г.Пушкино

В рамках мероприятие предлагается  установить систему мусоропроводов нового поколения в новом строящемся  жилом доме г.Пушкино. Жилой дом состоит из 4 подъездов, следовательно, необходимо установить 4 комплекта мусоропроводов нового поколения.

Для экономической оценки мероприятия представим схематическое изображение (рис 11) и  произведем расчеты по установке мусоропровода нового поколения. Ствол мусоропровода изготовлен из металлостеклокерамики. Внутренняя оболочка трубы ствола мусоропровода изготавливается из коррозионно-стойкой нержавеющей стали, внешняя – из оцинкованной стали; пространство между оболочками заполнено высокотемпературным минеральным связующим армированным стекловолокном.

В комплектацию системы входят:

1. Механизм прочистки, промывки, дезинфекции и автоматического пожаротушения ствола мусоропровода.

2. Ствол мусоропровода:
        - труба из коррозионно-стойкой стали
        - стальная труба со специальным антикоррозионным покрытием

(рис11.) Схема мусоропровода нового поколения

    3. Клапаны мусоропровода (газодымонепроницаемые) гарантируют герметичность при применении прочистки и промывки.

4. Шиберы с автоматикой закрытия створок при возгорании в мусоросборной камере

5. Система вентиляции

6. Контейнер и тележка для мусора.

В таблице 8 приведены затраты  по установке мусоропровода нового поколения, на рисунке 12 показаны комплектующие системы мусоропровода нового поколения.

Рис. 12 Комплектующие системы мусоропровода нового поколения.

Исходя из чего можно сделать следующие выводы: мероприятие экономично, затраты не высокие, выгодные условия договора. Второй важной составляющей экономической оценки, является то что при применении мусоропроводов нового поколения удорожание жилья составит примерно от 30 до 90 руб. на 1кв. м.

Социальная оценка заключается в следующем, по заключению ведущих специалистов, работающих в области санитарии и эпидемиологии, разработка «Системы мусороудаления и пожаротушения» оценивается как самая значительная в области экологии жилья за последние 70 лет. Мусоропроводы нового поколения соответствуют требованиям Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" № 52-ФЗ от 30.03.99 г. и Постановлению Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2006 г. № 60 "Об утверждении Положения о проведении социально-гигиенического мониторинга".

Таблица 8.

            Расчет затрат на установку мусоропровода нового поколения

4.2. Экономическая  оценка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем технического оснащения в г.Пушкино

Техническое оснащение предприятия позволит сократить количество ручного труда (в частности, отказаться от услуг дворников, что особенно актуально в связи с уровнем оплаты данной категории рабочих). Расчет эффективности от внедрения средства механизации труда представлен в таблице 9. Как свидетельствуют приведенные расчеты, в результате использования средства механизации, возможно высвободить 10 дворников, что позволит более качественно, т.е. в полном объеме выполнять работы по уборке прилежащей к жилым домам территории. Использование средства механизации окупиться за 0,63 года, что полностью укладывается в нормативный срок окупаемости капитальных вложений.

Таблица 9

Расчет эффективности от внедрения средства механизации

(трактор «Т-25»)

Таким образом, можно сделать вывод о техническое оснащение  является механизмом совершенствования управления ЖКХ, и при не значительных расходах на реализацию мероприятия, приобретение трактора «Т-25» -345 тыс.руб., приносит ощутимую экономию, условно-годовая экономия-587тыс.руб.

4.3. Экономическая (социальная) оценка мероприятия по совершенствованию обслуживания жилищного фонда путем внедрения системы диспетчеризации газовой котельной в г.Пушкино

Реализация мероприятия не потребует необоснованных затрат, а так же увеличения организационной структуры управления ЖКХ. Проект экономичен и функционален.

Внедрение системы диспетчеризации газовой котельной позволяет решить следующие задачи:

        Автоматизацию сбора информации по основным технологическим параметрам

        Дистанционный контроль диспетчером нескольких котельных

        Возможность дистанционного считывания текущих и архивных значений с приборов учета энергоресурсов

        Автоматическое формирование графиков и отчетов по основным технологическим параметрам

        Своевременно предупреждение диспетчера о возможности возникновения аварийных ситуаций

        Удаленное пользование и устранение аварийных ситуаций

Вывод информации о состоянии охранной и пожарной сигнализаций

Связь между диспетчерской и котельной может осуществляться:

      по локально вычислительной сети Ethernet;

      по радиоканалу;

      по выделенной линий;

Программное обеспечение диспетчерского пульта разработано с помощью SCADA-системы. Оно специально разрабатывается под данную задачу и позволяет учесть все имеющиеся особенности. В частности, для объекта создается структурная схема котельной, на которой отображаются параметры всех датчиков, вся поступающая информация протоколируется, имеется возможность удаленного управления оборудованием. При необходимости технологические параметры можно передавать с локального диспетчерского пульта на удаленный. На удаленном пульте установлена клиентская часть SCADA. Информация передается через Интернет. Для этого необходимо организовать постоянный Интернет – канал между объектом подвергаемым диспетчеризации и удаленным пультом. IP адреса на обоих концах линии связи должны быть статическими.

Текущее состояние входных сигналов каналов дискретного ввода отображается на световых индикатора СДГК.

                     Рис. 13 Схема внедрения газификации котельной

Рис. 14. Схема адаптации сигналов системы диспетчиризации

Адаптация сигналов системы диспетчеризации СДГК-М-03 к конкретной котельной происходит в ходе её изготовления в соответствии с опросномым листом предоставленным заказчиком.

Таблица 10

Расчет затрат на реализацию мероприятия по внедрению SCADA-система диспетчеризации газовой котельной

Общая сумма затрат составила 159 500 рублей. Можно сделать вывод, что при минимальных затратах на проведение мероприятия решается столько глобальных задач в управлении ЖКХ.

4.4.Экономическая (социальная) оценка мероприятия по совершенствованию   управления  дебиторской задолженностью ЖКХ г.Пушкино

Обоснование необходимости данного реализации  мероприятия послужило:

Расчеты с населением не полностью соответствуют экономическому содержанию операций, отражаемых на счете 62. Если юридические лица заключают договор энергоснабжения, являясь при этом и покупателями и потребителями, то население может получать услуги через ТСЖ, ЖСК, управляющую организацию, от балансодержателя жилищного фонда (наниматели), не являясь прямым покупателем, но будучи конечным потребителем данных услуг. Отсутствие информации о суммах начисленных льгот и субсидий на счетах бухгалтерского учета, сложность их исчисления, большое количество лицевых счетов.

По данной категории потребителей существует особый порядок расчетов, не предусматривающий предварительной оплаты получаемых в течение месяца ЖКУ. Фактически при наличии скрытой задолженности населения, связанной с непрерывным предоставлением услуг и последующей их оплатой, предприятия ЖКХ оказывают эти услуги в кредит. Данный факт в совокупности с трудоемким процессом определения фактической цены реализации (связанным с расчетом и предоставлением населению льгот и субсидий и дальнейшим предъявлением образовавшихся «выпадающих доходов» к возмещению из бюджета), и большим удельным весом задолженности населения (в т.ч. просроченной) требует дополнительного контроля.

1. Введение нового аналитического бухгалтерского счета 65 «Расчеты с населением за «ЖКУ», обеспечит прозрачность данных бухгалтерского учета, за счет разгрузки информации на других аналитических счетах, восстановление  потерянных данных, за счет излишней загруженности счетов, усиление контроля за  состоянием вносимой информации на аналитический счет, вызванное различиями в порядке расчетов за услуги с юридическими лицами и с населением. Так же, работники отдела бухгалтерского учета, ежеквартально на основании вновь введенного аналитического счета 65 «Расчеты с населением», формируют отчетность по дебиторской задолженности, перечень должников и передают непосредственно в Договорной отдел, для последующего этапа работы по управлению с дебиторской задолженностью, поиску способов скорейшего погашения задолженности перед ЖКХ.

2. Применение регистра позволит получать информацию об объеме предоставленных ЖКУ, суммах начисленных льгот и субсидий, сформировать фактическую цену реализации услуг и рассчитать объем выпадающих доходов, возмещение которых за счет средств бюджета приведет к увеличению внереализационных доходов. Информация, сгруппированная и обобщенная по соответствующим признакам в предлагаемом регистре, может быть раскрыта в пояснительной записке к финансовой отчетности. Это позволит дать представление пользователям о размере возможных доходов предприятия (в том числе внереализационных).

Мероприятие не требует материальных затрат, так как реализуется в рамках действующего отдела бухгалтерского учета. Социальная оценка мероприятия заключается в погашении дебиторской задолженности.

Таблица 11

Сводная таблица мероприятий по совершенствованию организации управления жилищно-коммунальным хозяйством города Пушкино Московской области

Заключение

При рассмотрении реализации вопроса реформы ЖКХ на муниципальном уровне были сделаны следующие выводы.

Исследования в области реформирования ЖКХ говорят о том, что в сферу ЖКХ довольно трудно привлечь инвесторов, так как в некоторых городах фонды довольно изношены. Потому – в крупных городах – управляющих компаний много, а в маленьких – наполовину меньше. Данный факт подтвердило и наше исследование.

Как показывает опыт, государственное финансирование и управление в сфере ЖКХ все более неэффективно. Управляющие компании, ТСЖ, ЖСК – это те формы организации управления ЖКХ, альтернативы которым на сегодня просто нет.

Кроме того, коммунальное хозяйство является весьма доходным сектором экономики – но не граждане, не власть не осознают перспектив развития такого бизнеса.

Как показывает исследование – рынок коммунальных услуг лишь зарождается. Основная конкурентная борьба на этом рынке развернется с приходом в него крупных компаний. Важно отметить и положительную динамику реформы ЖКХ, касающуюся нормативно-правовой базы. Получается, что государство как бы подготавливает дорогу для развития рынка конкуренции в данной сфере.

В настоящее время в Российской Федерации на 2010 год  насчитывается более 25 тысяч муниципальных образований, в том числе 19 904 сельских поселения.

Результатом нерешенности проблем, препятствующие устойчивому социально-экономическому развитию муниципальных образований, является кризис жилищно-коммунального хозяйства.

В связи с этим одной из основных задач, которые выходят на первый план в контексте государственной поддержки развития муниципальных образований, является реформирование жилищно-коммунального хозяйства. Цель реформы - создание условий для стимулирования жилищного строительства, устойчивого функционирования систем жизнеобеспечения, наведение порядка в обеспечении населения жильем и коммунальными услугами. Это и обусловило актуальность выбранной темы.

Основной целью выполнения дипломного проекта является  разработка мероприятий по совершенствованию организации управления жилищно-коммунального хозяйства на примере города Пушкино Московской области.  

Объектом исследования является система организации управления жилищно-коммунального хозяйства города Пушкино Московской области.

Предмет исследования – совершенствование организации управления жилищно-коммунального хозяйства города Пушкино Московской области

Основными задачами дипломного проекта являются:

1. Рассмотрение основных целей и задач жилищно-коммунального комплекса, форм обслуживания и управления жилым комплексом.

2. Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства города Пушкино Московской области. 

3. Разработка мероприятий по совершенствованию организации управления жилищно-коммунальным хозяйством.

4. Проведение экономической (социальной) оценки разработанных проектных мероприятий.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, действующее российское законодательство, нормативные акты и другие официальные материалы. 

Как показало исследование деятельности МУП «Объединенная дирекция ЖКХ «Пушкино» - государственное управление в сфере ЖКХ лишь усугубляет ситуацию – изношен основной фонд, денег катастрофически не хватает, в городе нет ни одной управляющей компании кроме самой МУП.

Исходя из целей, задач и актуальности темы дипломного проекта, а так же проведя анализ, были разработаны мероприятия, реализация которых обеспечит совершенствование организации управления жилищно-коммунальным хозяйством города Пушкино Московской области

       Библиографический список

1.            Конституция Российской Федерации от 12.12.93.

2.            Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 .12. 2004 г. № 188-ФЗ.

3.            Федеральный Закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в ред. федеральных законов от 22.04.96 № 38-ФЗ, от 26.11.96 № 141-ФЗ, от 17.03.97 № 55-ФЗ, от 04.08.2000 № 107-ФЗ).

4.            Федеральный Закон "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 № 4218-1 (с учетом изменений и дополнений, принятых в 1996-1999 г.г., в редакции от 08.07.99 № 152-ФЗ)

5.            Указ Президента РФ от 29.03.1996 N 431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище»

6.            Указ президента РФ от 28.04.97 № 425 «О реформе жилищно-коммунального  хозяйства в Российской Федерации»

7.            Берсон Г.О. Справочник потребителя жилищно-коммунальных услуг.// Тверь, 2003.

8.            Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. –М.: Инфра-М, 2008 г.

9.            Васильева Н.В. Управление развитием ЖКХ в новых правовых условиях. Учебно-методическое пособие. –М.ФГНУ «РНЦГМУ», 2005. – 186

10.       Гаврилов А.И. Управление жилищно-коммунальным комплексом территорий: опыт, проблемы, пути совершенствования: учеб. пособие. Н. Новгород: Изд-во Волго-Вят. акад. гос. службы, 2008.

11.       Гейдт А.А. Теоретические и концептуальные основы стратегического планирования развития инфраструктуры народного хозяйства. — СПб, 2008.

12.       Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России. –М.: ТЕИС, 2007.

13.       Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства сельского поселения. –М.: Владоспресс, 2008.

14.       Каменева Е.А., Барулин С.В. Финансы жилищно-коммунального хозяйства. –М.: Ось-89, 2008.

15.       Кузнецов И.А. Управление жилищно-коммунальным комплексом в муниципальных образованиях Тамбовской области.  Тамбов: Изд-во ТГУ им. Г. Р. Державина, 2007.

16.       Ланцов В.М. Сущность государственной, муниципальной власти, собственности и ЖКХ. -Казань: Новое знание, 2006.

17.       Методические рекомендации по вопросам защиты прав потребителей в сфере ЖКХ / Роспотребнадзор. // Городское управление.- 2005.- №2.- С.65-

18.       Методические рекомендации по созданию товариществ собственников жилья в рамках реализации Жилищного кодекса Российской Федерации: /общ. ред.: Шрамко И.П. –М.: Прима-Пресс Экспо, 2007.

19.       Никишаев В.Д. Основы формирования системы эффективного управления предприятиями сферы ЖКХ в условиях транзитивной экономики. -СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2008.

20.       О повышении эффективности контрольно-надзорных мероприятий в сфере ЖКХ./ Роспотребнадзор. // Городское управление.- 2009.- №2.

21.       Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством. /Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. Л.Н. Чернышова. – М.: «Реалпроект», 2004.

22.       Румянцева Е.Е. Жилищно-коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления. — М.: Изд-во РАГС, 2006.

23.       Ряховская А.Н. Рыночные методы управления жилищно-коммунальным хозяйством (вопросы антикризисного управления). М.: Рос. науч. центр. гос. и муницип. упр., 2008.

24.       Система муниципального управления. Под ред. Зотова В.Б. –М. 2006.

25.       Шефель М.Б. Повышение эффективности управления ЖКХ на базе информационных технологий и средств связи: (на примере сельского поселения).

Глоссарий

Администрация – органы исполнительной власти, должностные лица государства, местного самоуправления.

Домовладелец – собственник помещений в комплексе недвижимого имущества (физическое или юридическое лицо, муниципалитет, государство и т.д.)

Жилищная сфера – область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищный фонд – совокупность жилых зданий и их инженерной инфраструктуру по территориям (населенным пунктам и их частям), совокупность основных фондов жилищного хозяйства непроизводственного назначения, предназначенных для проживания. Основным элементом жилищного фонда является здание, используемое для проживания.

ЖКХ - одна из основных отраслей народного хозяйства Российской Федерации, охватывающая многоотраслевой производственно-технический комплекс, потребность в продукции которого практически не ограничена.

Информационная система – организационно упорядоченная совокупность документов, массивов документов и информационных технологий, в т.ч. с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы.

Оборудование жилищного фонда. Жилищный фонд может быть оборудован: водопроводом, канализацией, центральным отоплением, ваннами (душем), газом, горячим водоснабжением.

Самофинансирование - способ осуществления финансово-хозяйственной деятельности предприятия, при котором не только текущие расходы, но и капиталовложения обеспечиваются из собственных источников.

Система информационного обеспечения – это совокупность организационно-правовых, информационных, методических, программно-технических компонентов, обеспечивающая информационные процессы в системе управления.

Служба заказчика - это специализированная организация, создаваемая в любой организационно-правовой форме, для оказания жилищно-коммунальных услуг и обслуживания жилищного фонда на основании договоров подряда.

Тариф – официально установленная ставка платы за различные производственные и непроизводственные услуги, предоставляемые населению, организациям и предприятиям.

Товарищество собственников жилья.  Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Управление – процесс выработки и осуществления управляющих воздействии на объект управления, предназначенных для достижения цели управления. Выработка управляющих воздействий включает сбор, передачу и обработку необходимой информации, принятие решений.

Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

ПОСЛЕДНИЙ ЛИСТ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА

Дипломный проект выполнен мной самостоятельно. Использованные в работе материалы из концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

Отпечатано в __________________________ экземплярах.

Библиография _________________________ наименований.

Один экземпляр сдан на кафедру.

ДИПЛОМНИК (ЦА)                                                          Заботин С.А.

                                                                         (подпись)                           (фамилия, имя, отчество)

«___ »_______________________ 2011г.