Практические аспекты налогообложения недвижимости

Расчет стоимости  строений, по нашему мнению, должен производится дифференцированно в зависимости  от их использования. Например, при коммерческом и жилом использовании – на основе капитальной рыночной стоимости жилья или приведенной накопленной стоимости аренды для данных или аналогичных помещений, в случае невозможности определить стоимость на основе этих двух принципов – на основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости с применением некоторого дисконтирующего коэффициента (в зависимости от возраста объекта), для промышленных строений – метод доходности на единицу площади помещений. Подобный подход весьма эффективен, с точки зрения устранения уклонения от налогообложения недвижимости путем затягивания окончания строительства, так как предполагает оценку зданий по их реальной стоимости на момент налогообложения. 

Совокупная стоимость  земли и строений, находящихся на ней, дает налогооблагаемую стоимость недвижимости, к которой применяется налог. 

4.3. Льготы 

К владельцам недвижимого  имущества, освобожденных от уплаты налога, должны быть отнесены: органы государственной  власти, благотворительные организации, дипломатические и консульские миссии иностранных государств. В качестве обязательного требования к имуществу данных организаций должно быть установлено его использование исключительно для основных или смежных, неразрывно связанных с основными, целей. Возможно также установление необлагаемого минимума для частного жилья. 

Для частных  жилых домов возможно введение налоговых  каникул на срок до 2-х лет с  момента начала строительства. После  истечения данного срока, налогообложение  применяется в полном объеме, причем налоговой базой будет являться рыночная стоимость дома, независимо от степени его готовности. 

Заключение 

Основной причиной, диктующей потребность в реформировании налогообложения недвижимости, является необходимость рационализации использования  земли и строений, находящихся на ней. Существующая система не отвечает подобному принципу и в большей степени служит фискальным целям, нежели задачам общеэкономического характера. 

Объединение платы  за землю и налогов на недвижимость, предлагаемого в качестве основополагающего принципа реформы, во-первых, существенно сократит расходы на администрирование налога, во-вторых, позволит с помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости. 

Оценка недвижимости является наиболее серьезной проблемой, которая существует в настоящий  момент и которая препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения недвижимости. Следующим этапом должна быть оценка для целей налогообложения стоимости недвижимости на основе методик, установленных в законодательном порядке, а также оценка земли на основе средних цен на единицу площади, установленной для региона. 

В основе методики оценки стоимости недвижимости должна лежать рыночная стоимость недвижимости. В качестве вариантов определения  стоимости могут быть предложены как оценка на основе рыночной стоимости аналогичного имущества, так и на основе рентной стоимости. При невозможности оценки рыночной стоимости имущества, устанавливается порядок, при котором стоимость определяется на основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости. Для промышленных строений следует установить метод оценки, на основе потенциальной доходности единицы площади строения. 

При определении  ставок налога на недвижимость следует  учитывать тот факт, что в настоящее  время налоги на недвижимость составляют существенную часть налоговых поступлений территориальных бюджетов. В этой связи немаловажным является сохранение аналогичного уровня доходов, поступающих из данного источника. 

Библиография

Блауг М. Экономическая  мысль в ретроспективе. М.: “Дело”, 1994, 688с.

Гайдар Е.Т. Аномалии экономического роста. М.: Евразия, 1997, 215 с.

Горский И.В. Налоги в рыночной экономике. М.: АНКИЛ, 1992, 95с.

Маршалл А. Принципы политической экономии т.1, 415с., т.2, 310с., т.3, 351с., М.: “Прогресс”, 1983, 415с.

Мэнкью Г.Н. Макроэкономика. М.: Московский государственный университет, 1994, 736с. Мещерякова О.В. Налоговые системы  развитых стран мира (справочник). М.: Фонд “Правовая культура”, 1995, 240с.

Налоговый кодекс Российской Федерации. Проект. Авторский  коллектив: Ватолин А.А., Воробьев Л.Н., Серков Д.А., Фролов В.Н., Чернавин П.Ф., Ярков В.В. Екатеринбург: Ассоциация “Налоги России”, ноябрь 1994, 76с.

Налоговый кодекс Российской Федерации. Проект. М.: Министерство финансов РФ, февраль 1996, 367с.

Синельников С. и др. “Проблемы налоговой реформы в России: анализ ситуации и перспективы развития”, М., Евразия, 1998, стр. 164—196.

Социально-экономическое  положение России. М.: Государственный  комитет Российской Федерации по статистике. Ежемесячные выпуски. 1990–1998.

Статистика государственных  финансов // Краткое описание методологии // Международный валютный фонд, 1992, 24с.

Хасси У.М., Любик  Д.С. Основы мирового налогового кодекса // Проект, финансируемый Международной  налоговой программой Гарвардского университета // Предварительное издание. Изд. “Такс Аналистс”, 1993, 289с.

Andersson K. “Sweden”  // Comparative Tax Systems: Europe, Canada and Japan, ed. by J.A. Pechman, Arlington, Virginia: Tax Analysis, 1987

Atkinson A.B., Stiglitz J.E. Lectures on Public Economics. London: McGraw-Hill, 1980, 619p.

Castelucci L. “Italy”  // Comparative Tax Systems: Europe, Canada and Japan, ed. by J.A. Pechman, Arlington, Virginia: Tax Analysis, 1987

Chile // Taxation in Latin America, International Bureau of Fiscal Documentation, vol. 1, Supplement No. 65 (Amsterdam), December 1986

Diamond P., Mirrlees J. Optimal Taxation and Public Production II: Tax Rules // American Economic Review, Vol. 61, №2 (June), 1971, pp. 361-374.

Government Statistics Yearbook. Washington, D.C.: IMF, 1995-97.

Hahn F.H. On optimum taxation // Journal of Economic Theory, 1973, 96-106.

Hansen B. The Economic Theory of Fiscal Policy, London, Allen and Unwin, 1958, 381p.

International Financial Statistics Yearbook. Washington, D.C.: IMF, 1995-97.

Lienard J-L., Messere K.C. “France” // Comparative Tax Systems: Europe, Canada and Japan, ed. by J.A. Pechman, Arlington, Virginia: Tax Analysis, 1987

Mackey S.R. Local Tax Levels. // Legislative Finance Paper #75. National Conference of State Legislatures: Denver, CO, 1990.

Malme J.H. Assessment Administration in North America. IAAO: Chicago, IL, Spetember 1992.

Mirrlees J.A. The theory of optimal taxation // Handbook of Mathematical Economics, Arrow K.J., Intriligator N.D. (eds), North-Holland, Amsterdam, 1979.

Musgrave R., Musgrave P. Public Finance in Theory and Practice, fifth edition, 1989, 627p.

Musgrave R.A. The Theory of Public Finance, McGraw-Hill, New York, 1959, 480p.

Nagano A. Japan. Comment by Keimei Kaizuka // World Tax Reform. A Progress Report. Washington: The Brookings Institution, 1988, pp. 154-161.

Salin P. Les impфts Locaux Contre les Impфts d’Etat // Revue Franзaise de Finances Publiques, №29, 1990, pp. 121-131.

Shome P., ed. “Tax Policy Handbook” IMF: Washington, DC, 1995

Stiglitz J., Economics of the Public Sector. W.W. Norton & Company, 1986, 697p.

Taxation in Developed Countries. Paris: OECD, 1987, 264p.

Thuronyi V., ed. “Tax Law Design and Drafting”, IMF:Washington, 1996, volume I and II, 1186 p.

Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Buildins. Kluwer Law and Taxation Publishers: Deventer, 1994. 
 

Налогообложение сделок с недвижимостью. 

  

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта  недвижимости. 

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости выплачивается только регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости Объекта. Налогами данная операция не облагается.  

При получении  Объекта недвижимости в дар. 

Если же оформляется  дарение Объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Его ставки:  

1.          При стоимости имущества, переходящего  в порядке дарения, от 80-кратного  до 850-кратного установленного законом  размера минимальной месячной  оплаты труда: 

детям, родителям - 3 процента от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

другим физическим лицам - 10 процентов от стоимости  имущества, превышающей 80-кратный установленный  законом размер минимальной месячной оплаты труда;  

2.          При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

детям, родителям - 23,1-кратного установленного законом  размера минимальной месячной оплаты труда + 7 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

другим физическим лицам - 77-кратного установленного законом  размера минимальной месячной оплаты труда + 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;  

3.          При стоимости имущества, переходящего  в порядке дарения, от 1701-кратного  до 2550-кратного установленного законом  размера минимальной месячной оплаты труда:

детям, родителям - 82,6-кратного установленного законом  размера минимальной месячной оплаты труда + 11 процентов от стоимости  имущества, превышающей 1700-кратный  установленный законом размер минимальной  месячной оплаты труда;

другим физическим лицам - 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;  

4.          При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

оплаты месячной минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества, стоимости от процентов 15 + труда  размера установленного 176,1-кратного - родителям>

другим физическим лицам - 502-кратного установленного законом  размера минимальной месячной оплаты труда + 40 процентов от стоимости  имущества, превышающей 2550-кратный  установленный законом размер минимальной  месячной оплаты труда.  

  

При наследовании Объекта недвижимости. 

Необходимо уплачивать налог и при получении Объекта  недвижимости в порядке наследования. Ставки:  

1.          При наследовании имущества стоимостью  от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

наследникам первой очереди - 5 процентов от стоимости  имущества, превышающей 850-кратный установленный  законом размер минимальной месячной оплаты труда;

наследникам второй очереди - 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

другим наследникам - 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный  законом размер минимальной месячной оплаты труда;  

2.          При наследовании имущества стоимостью  от 1701-кратного до 2550-кратного установленного  законом размера минимальной  месячной оплаты труда: 

наследникам первой очереди - 42,5-кратного установленного законом размера минимальной  месячной оплаты труда + 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

наследникам второй очереди - 85-кратного установленного законом  размера минимальной месячной оплаты труда + 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

другим наследникам - 170-кратного установленного законом  размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости  имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;  

3.          При наследовании имущества стоимостью  свыше 2550-кратного установленного  законом размера минимальной  месячной оплаты труда: 

наследникам первой очереди - 127,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;