Хозяйственное право

                 ГЛАВА 2. Объекты ограниченных вещных прав

    Всякое гражданское правоотношение имеет свой объект, в качестве которого выступает то, по поводу чего возникает и осуществляется деятельность его участников. Вопрос об объектах ограниченных вещных прав нуждается в особом рассмотрении, ибо его ошибочное решение опять-таки неизбежно ведет к смешению вещных и обязательственных прав.   Прежде всего объектом рассматриваемых прав, как и вещных прав в целом, по самой их сути являются индивидуально-определенные вещи. Нельзя бьпь собственником или залогодержателем абстрактных 100 кг зерна или 5 га земли, хотя вполне можно быть управомоченным лицом в обязательстве по их приобретению (например, по договору купли-продажи). В своей первоначальной основе ограниченные вещные права имели объектом не просто вещи, но исключительно недвижимость: земельные участки и находящиеся на них строения и сооружения. Большинство таких прав, ныне признанных различными правопорядками (включая и отечественный), тоже имеют объектом различные недвижимости. Помимо земли к ним добавились жилые и нежилые помещения, а в российском праве - и упомянутые имущественные комплексы. Не вдаваясь в споры, развернувшиеся в нашей литературе вокруг понятия «недвижимость», следует лишь подчеркнуть, что речь идет о юридической, а не о «физической» (технической) категории.   Современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. Поэтому бессмысленны попытки «увязать» понятие недвижимости исключительно с землей как с физическим объектом (хотя следует признать, что на подобную трактовку наталкивает традиционное определение недвижимости в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).

   В конечном счете объектами некоторых ограниченных вещных прав стали части домов и других строений, даже технически не предназначенные для самостоятельной эксплуатации.

        Вместе с тем явно ошибочно и предложение рассматривать земельный участок и находящиеся на нем строения в качестве единой, юридически неделимой вещи, исключающей появление у этих объектов разных собственников, что противоречит не только классическим подходам, но и общепринятому порядку (строения нередко возводятся на земле, полученной застройщиком в аренду или на ином предусмотренном законом титуле, что не вызывает каких-либо трудностей в правоприменительной практике).

      Между тем здесь имеет место то же недоразумение, что и при анализе понятия «недвижимость» с технических, а не с юридических позиций. В действительности обычное жилое здание (или нежилое строение) представляет собой единую, индивидуально определенную вещь - юридически неделимый объект. Его технически возможная делимость на отдельные этажи, комнаты или помещения, подвалы и чердаки и т.д. все равно, как правило, исключает их самостоятельную, раздельную эксплуатацию при наличии общих для всех несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования (если только речь не идет о так называемых «встроенно-пристроенных помещениях», которые по изначальному архитектурному замыслу призваны быть вполне самостоятельно эксплуатируемыми объектами).

     В рассматриваемой ситуации допускается лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных сособственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены и вправе сверлить в ней дыру для того, чтобы повесить картину, или кто из них собственник пола (представляющего собой потолок для живущего внизу соседа) либо потолка (являющегося полом для живущего вверху соседа) и что же, собственно, составляет объект их права собственности. Ситуация усугубляется, когда жильцы становятся «собственниками» отдельных комнат в коммунальной квартире (когда возникает вопрос о праве собственности на «места общего пользования», лестничные клетки и т.п.), не говоря уже об «ипотеке» таких комнат или о встречающейся в современной коммерческой практике, «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99% его общей площади). При этом возможные споры касаются признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются лишь во временное пользование на соответствующих условиях. Правда, для жилых домов большинство подобных споров исключили с помощью конструкции кондоминиума, управляемого принудительно создаваемым собственниками «товариществом собственников жилья» (ст. 291 ГК) с не очень ясным правом названного юридического лица на переданное ему «в управление» имущество. Однако это повлекло появление новых объектов недвижимости: кондоминиумов как имущественных комплексов, принадлежащих на праве долевой собственности собственникам квартир и других жилых помещений в соответствующем доме (п. 1 ст. 290 ГК). При этом доля в праве на имущество кондоминиума не может отчуждаться собственником отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 290 ГК), а поскольку последнее в отличие от кондоминиума не составляет объект общей долевой собственности, то применительно к указанной доле отсутствует право преимущественной покупки. Следовательно, здесь имеет место вынужденное отступление от традиционных вещно-правовых начал (в данном случае от основ режима общей долевой собственности). 
 
 

      ГЛАВА3. Современное состояние Российского законодательства, регулирующего ограниченные вещные права

    Переход к рыночной организации  экономики потребовал и реформирования  ее законодательного оформления.

    В современном гражданском законодательстве  категории вещных прав посвящен  раздел II Гражданского кодекса Российской  Федерации (1994 года), который включает  в состав вещных прав: право  собственности, прав пожизненного  наследуемого владения, право постоянного  бессрочного пользования земельным  участком, сервитуты, право хозяйственного  ведения и право оперативного  управления имуществом. Однако гражданское  законодательство не дало легального  определения «вещного права». Как  справедливо заметил С.А. Хохлов: «Гражданский кодекс пошел по линии воспроизведения перечня вещных прав, а не простого определения, что такое вещное право и какое право нужно по каким-то критериям относить к вещным правам». Появление правовых норм об ограниченных вещных правах в современном гражданском праве России не является случайностью, а объективно отражает процесс сближения правовых систем современности.      Главное назначение института собственности - «обеспечить профессиональное управление чужим имуществом в интересах определенных категорий лиц, не способных или не желающих его осуществлять». Право собственности является основополагающим, первоначальным правом в числе прочих вещных прав, поскольку другие права носят производный от этого права характер, а их владельцы имеют иной правовой титул (основание), чем собственник. Это определяет особенности субъектного состава правоотношений, одним из элементов которых выступает соответствующее ограниченное вещное право. «Для всех ограниченных вещных прав характерно то, что носитель вещного права находится не только в абсолютном отношении со всеми третьими лицами, но и в относительном правоотношении с собственником, каковы бы ни были основания возникновения и юридическая природа указанного правоотношения».

      В статье 216 (пункт 1) Гражданского  кодекса Российской Федерации  установлен перечень, содержащий, условно  говоря, две группы ограниченных  вещных прав: вещные права по  использованию чужих земельных  участков (право пожизненно наследуемого  владения, право постоянного (бессрочного)  пользования и сервитуты, которые  могут обременять также здания  и сооружения) и вещные права  юридических лиц на хозяйствование  с имуществом собственника (право  хозяйственного ведения и право  оперативного управления). Конструкция  «права хозяйственного ведения»  и «права оперативного управления»  - особенность российского гражданского  права, обусловленная переходным  характером имущественного оборота,  который пока что, знает таких  участников, как «предприятия» и  «учреждения» - не собственники. «Государство, как собственник основной массы  имущества, будучи не в состоянии  непосредственно хозяйствовать  с принадлежащими ему объектами,  в условиях планово-регулируемой, огосударствленной экономики, объективно  было вынуждено выпускать в  имущественный оборот «самостоятельные»  юридические лица - «предприятия»  и «учреждения», закрепляя за  ними свое имущество на ограниченном  вещном праве». Оба эти права  значительно сужены в содержании  и в объеме правомочий, которые  их субъекты получают от собственников  на закрепленное за ними имущество.  Это объясняется тем, что «в  условиях развития рыночных отношений  и появления значительного частного  сектора экономики конструкции  таких ограниченных прав, как  и их субъектов - не собственников,  обнаружили свои слабости и  недостатки, скрытые прежними условиями  хозяйствования. В частности, в  возможности злоупотребления предоставленной  этим субъектам экономической  свободой с целью передачи  имущества собственника в частный  сектор на убыточных для собственника  условиях».

     Рассматривая нормы о регулировании  ограниченных вещных правах в  области земельных отношений  в настоящее время видно, что  в Российской Федерации правовое  регулирование вещных и иных  прав на земельные участки,  содержания этих прав, особенностей  их приобретения, реализации и  прекращения основывается на  соответствующих положениях Конституции  РФ. Конституционные положения получают  развитие и конкретизацию в  актах гражданского, земельного, лесного,  водного и других отраслей  законодательства России. Поэтому  важнейшими источниками нормативного регулирования ограниченных вещных прав на земельные участки являются Гражданский кодекс РФ (ред. от 17.07.2009 года). Однако подчеркну, что основные правовые нормы, регламентирующие ограниченные вещные права на землю, содержатся в гражданском и земельном законодательстве России. В ГК РФ указанные нормы сгруппированы в главах раздела II «Право собственности и другие вещные права», в частности, в статьях главы 17   «Право собственности и другие вещные права на землю». Статья 216   Гражданского кодекса Российской Федерации ввела новое право на земельный участок, которое ранее в российском гражданском законодательстве отсутствовало - сервитут. Глава 17 ГК РФ содержит лишь общие положения о земельных сервитутах, где в четырех статьях (ст. 274 - 277 ГК РФ) указывается на понятие и признаки сервитута, основания приобретения и прекращения. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ содержит лишь три статьи, посвященные сервитутному праву и несколько статей, косвенно затрагивающих его. Но указанные нормы не дают четкого представления о праве сервитута. Остаются пробелами положения об объеме права пользования, порядке реализации прав, сервитутной плате и т.д. К ограниченным вещным правам на землю в современном законодательстве относятся так же постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и безвозмездное срочное пользование земельными участками. Однако проведённый анализ статей современного гражданского и земельного законодательства Российской Федерации позволяет сделать вывод, что нормы регулирующие осуществление этих прав находятся в смысловой взаимосвязи, отражают определенные в науке общие и особенные признаки вещных прав и благодаря своему разнообразию отражают комплексный подход законодателя к введению новых правил имущественного оборота в условиях рыночной экономики. 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                      ЗАКЛЮЧЕНИЕ

   «Логическим» завершением подхода к рассматриваемой проблематике, закрепленного действующим отечественным законодательством, стало признание объектом права собственности «земельной доли», которая не только не относится к какому-либо конкретному земельному участку, но «в отличие от гражданско-правового порядка» может отчуждаться своим собственником без соблюдения права преимущественной покупки и даже быть объектом аренды, причем допускается и многосторонняя аренда упомянутых прав.

     В развитом имущественном обороте объектом вещных, прав в отдельных исключительных случаях могут становиться и некоторые права. Речь идет о залоге прав.

    По российскому праву залог - единственное вещное право, объектом которого могут выступать наряду с недвижимыми и движимые вещи. Кроме того, в отличие от большинства других ограниченных вещных прав залог чаще возникает в силу договора, т.е. по соглашению с собственником вещи, а не только в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК). Следовательно, и у нас залог является достаточно своеобразным ограниченным вещным правом, наличие которого не колеблет, однако, общих принципов вещного права. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994 года №51-ФЗ // Российская газета. - 1994. - №238-239.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.1996 года №14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - №5. - ст. 410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 года №136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - №44. - ст. 4147.

4. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву - М., «Статут», 2008.

5. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред. О.Н. Садикова - М., Юрид.лит., 2004.

6. Гришин А.А. Специфика правовой природы ограниченных вещных прав на землю. Электронный журнал «Знание. Понимание. Умение» №8, 2008 год.

7. Данилова Е.В., «Юридическая сущность видов прав бессрочного владения и пользования землёй по законодательству Российской империи XVII-ХIХ вв.», Журнал российского права, 2007.

8. Земельное  право. Учебник для вузов под  редакцией С.А. Боголюбова - М., Изд.норма, 2007.

9. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве/ ЭЖ-ЮРИСТ, №3, 2003.