Общие положения регистрации объектов недвижимости

   Глава I. Общие положения регистрации объектов недвижимости

   1.1. Понятие  недвижимости как объекта гражданских  прав. Классификация объектов недвижимости

   Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых  субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно  широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских  прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага.¹

   Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском  праве и воспринято практически  всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов такое деление  связано с правом частной собственности  на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с  введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.²

   Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.³ В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота".

   Деление имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ  гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что  прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

   Вслед за введением общего понятия недвижимого  имущества в специальных законодательных  актах появились понятия "недвижимости в жилищной сфере" и "недвижимости в градостроительстве", которые  определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным  объектам или сферам деятельности.⁴

   Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как  объектов гражданских прав исходит  из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При  этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", недвижимость". В большинстве  случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы⁵, что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что "в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – "сложная вещь" по ст. 134 ГК ".⁶

   Действительно, среди объектов гражданского права  особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

   Статус  вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми. Таким образом, под вещами наука гражданского права  понимает данные природой и созданные  человеком ценности материального  мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав^.7

   В отличие  от Основ гражданского законодательства, которые оперировали понятием недвижимого  имущества, ГК РФ применительно к  делению на недвижимости и движимости оперирует понятием "вещи". Исходя из содержащегося в ГК определения  недвижимости иные виды имущества, включая  имущественные права, недвижимыми  быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением  является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса  как предприятие (ст. 132 ГК РФ).  Законодатель относится к нему как к особому  объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие  не упоминается в определении  недвижимости в статье 130 ГК РФ, а  вводится в статье 132 ГК РФ, которая  расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие  является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи  совершенно обоснованным представляется мнение В.А. Лапача о том, что "от  сложных вещей следует отличать комплексы как системы более  высокого порядка, характеризующиеся  не столько общим назначением  входящих в них объектов, сколько  определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также  функциональной взаимосвязью и иерархической  организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми  вещами могут входить и объекты  гражданских прав, являющиеся движимыми  вещами либо даже вообще не являющиеся вещами…"⁸

   Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия  в целях введения его в гражданский  оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно имущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используются при маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании им услуг, а также имеющие "отрицательную стоимость" долги, связанные с деятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

   В связи  с изложенным необходимо отметить, что "в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия  термина "недвижимое имущество". С одной стороны, им вытесняется  термин "недвижимая вещь", прямо  предусмотренный Гражданским  кодексом (так, в Законе о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, что понятие  имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует  статические моменты гражданско-правового  регулирования, фиксируемые как  состояния принадлежности вещей  различными субъектами. С другой стороны  необходимо более последовательное разграничение между понятиями  недвижимого имущества и недвижимости. Последнее в законодательстве употребляется  в двух смыслах. Во-первых, как обобщение  для любых недвижимых вещей, в  отношении которых требуется  регистрация права собственности  и других вещных прав, ограничений  этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум  и предприятие как имущественный  комплекс."⁹

   В определении  недвижимости в действующем гражданском  законодательстве используются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, - связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона).

   Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно  которой к недвижимости  относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба  их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

   Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как  недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно  к недвижимости. Так, в Гражданском  Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним  могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302, 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также  имущественные права (ст.ст. 18,56)..¹⁰

   Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью  в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими  единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности  на недра вне зависимости от права  собственности на землю.

   А такие  природные ресурсы, как леса, относятся  к недвижимости в силу их связи  с землей. Полезные ископаемые и  иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии  как часть недр, и перестают  быть недвижимостью с момента  извлечения их из состава недр.¹¹

   Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные  постройки, такие, как шахты и  иные сооружения. При этом не любая  постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая  объективно имеет прочную связь  с землей, на которой она расположена. В дореволюционном российском праве  недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следует подчеркнуть необходимость официального оформления прав на земельный участок, используемый под строительство, поскольку в противном случае недвижимость является самовольной постройкой и подлежит сносу.

   Однако, сегодня критериев, предлагаемых законодательством  для отграничения недвижимых вещей  от иных объектов, расположенных на земельных участках, явно недостаточно. Прежде всего это видно при  разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют  без ущерба переносить с места  на место здания, отнесение которых  к недвижимости не вызывает сомнения. В связи с чем невозможность  перемещения без несоразмерного ущерба назначению в качестве критерия отнесения объекта к недвижимости становится весьма относительным. Следовательно, "только невозможность отделения  недвижимости от земли будет указывать  на прочную связь этого имущества  с земельным участком". В настоящее  время предлагаются различные "дополнительные" критерии для отнесения объекта  к недвижимости. Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

   Недвижимостью в силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. Для отнесения такого рода объектов к недвижимости не требуется связи  с конкретным земельным участком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия –  судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских  воздушных судов РФ, в Государственном  судовом реестре РФ или в ином специальном государственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут  быть названы и другие объекты, которые  также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобных объектов к недвижимости заключается в  том, что на них распространяются особенности режима, установленного для недвижимости. Однако, было бы неправильным утверждать, что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически  приводят к распространению на них  соответствующего режима в полном объеме. Сам ГК РФ делает из этого ряд  исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров  аренды недвижимости, то в силу правил ГК об аренде транспортных средств, требование о государственной регистрации  к их аренде не применяется.

   Помимо  классификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно связанные  с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3), недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной  основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.¹²