Правовое регулирование сделки купли-продажи объекта недвижимости «гаража»

 

Введение

В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью  выходят на первый план. Ежедневно  совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д недвижимого имущества обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Более того, сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимающих к производству  исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам связанным с объектами недвижимости.                                                                                                                        

Предметом курсовой работы является нормы гражданского законодательства, которые регулируют сделки с недвижимостью.                                    

Объектом данной курсовой работы выступают правовые отношения, связанные с куплей-продажей объекта недвижимости нежилого помещения (гаража).

Целью данной курсовой работы является изучение современных правовых основ договора купли-продажи нежилого помещения в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

-дать характеристику  договора купли-продажи; 

-выявить особенности  договора купли-продажи недвижимого  имущества (гаража);

-проанализировать рынок  недвижимости ;

-сформулировать понятие  гаража;

-проанализировать договор   купли-продажи реального объекта-гаража.

Структура и содержание работы обусловлены целью и задачами данной  курсовой работы.  Она включает в себя: введение, две главы, заключение, используемые источники, приложение.

Во введении раскрывается тема курсовой  работы, объект, предмет, цели курсовой работы и задачи.

В первой главе рассматривается  понятие и характеристика договора купли-продажи, права и обязанности  сторон договора купли-продажи, признаки и виды недвижимого имущества.

Во второй главе  сформулировано понятие гаража.

В заключении представлены все основные выводы по всей курсовой работе, как достигнута цель и задачи курсовой работы.

 В приложении представлены  договор купли-продажи, свидетельство  о государственной регистрации  права, кадастровый паспорт и фотографии гаража.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и характеристика договора купли-продажи

1.1 Общая характеристика договора купли-продажи

Существует несколько  разновидностей соглашений купли-продажи: розничная купля-продажа, поставка продукции, поставка продукции государству, контрактация, энергосбережение, реализация недвижимого имущества, продажа организаций. Однако данная классификация не является полной. При заключении  соглашений купли-продажи, не указанных в ГК РФ, следует руководствоваться общими правилами о купле-продаже.                                                                                                                         

Согласно законодательству по договору купли-продажи одна сторона  принимает на себя обязательства  по передаче какой-либо продукции в  собственность другой стороне, за которую  покупатель должен выплатить  определенную денежную сумму.

Соглашение купли-продажи характеризуется двухсторонними обязательствами, т.к. один из участников соглашения должен предоставить продукцию, второй – должен получить и уплатить за нее денежную сумму.

Соглашение купли-продажи  является так же возмездным, поскольку  сумма, должна происходить передача денежных средств.

Соглашение купли-продажи – консенсуальный договор. В качестве не исключения можно назвать только соглашение энергосбережения  - эта разновидность соглашений заключается с момента первого подключения к сети. Сделка купли-продажи считается заключенной после того, как покупателю был выдан товарный или кассовый чек.

Основная цель соглашение купли-продажи – передача имущества  во владение. При этом процесс перехода прав собственности должен сопровождаться выполнением покупатель требований соглашения купли-продажи.

Правила соглашения купли-продажи  могут вырабатываться сторонами  самостоятельно.

1. Общая характеристика договора купли-продажи.

Договор купли-продажи лишь порождает соответствующие   правопритязания сторон о передаче, предоставлении и оплате. Порожденные договором купли-продажи обязательственно-правовые притязания нуждаются еще в своей реализации, т.е. фактически передаются купленная вещь, право собственности на нее и деньги.

В законодательстве используется термин "одна сторона обязуется", который явно выражает обязательственный  характер договора купли-продажи. По этому  договору стороны принимают на себя обязанности, в том числе обязанности  по передаче вещи и права собственности  на нее. Это совершенно необходимо потому что:

во-первых, заключение договора купли-продажи является одним из основных способов приобретения права  собственности, однако нормы вещного  права не предназначены для регулирования  всех возникающих из него отношений, которые в настоящее время  могут носить очень сложный характер, например отношений по поводу качества, гарантии, срока годности и т.п. Здесь, стороны должны согласоваться и  принять на себя соответствующие  обязанности либо согласны применить  нормы, предусматривающие эти обязанности.

во-вторых, в современных  условиях широко заключаются договоры купли-продажи, момент исполнения которого не совпадает с моментом заключения, а также в отношении товаров, не имеющихся в момент заключения договора, поэтому необходимо усиливать  обязательственный момент как в  целях обеспечения его исполнения, так и удовлетворения потребностей оборота в расширении сферы применения договора купли-продажи;

в-третьих, обязательственный  момент в понятии договора купли-продажи  очень важен для укрепления стабильности развитого рынка посредством  договорной дисциплины, поскольку именно в обязательстве может быть успешно  решен такой сложный вопрос, как  ответственность и последствия  при неисполнении или ненадлежащем исполнении передачи вещи и права  собственности на нее.

Перенос права собственности  на имущество характеризуется строгим  формализмом, необходимым для придания акту всеобщего значения, только общепризнанный порядок отчуждения может обеспечить реальный эффект приобретения, то есть поставить приобретателя в такое  положение по отношению к вещи, когда устраняется любое третье лицо. Перенос собственности осуществляется именно волей отчуждателя и требует  перехода к приобретателю публично признанной связи с вещью. Выражение "передать вещь", употребляемое  наряду с "перенести собственность", указывает не просто на материальный акт передачи, но и подчеркивает смену субъекта права при идентичности объекта. Вещь переходит к приобретателю  со всеми особенностями ее юридического положения, включая обремененность ее сервитутами и другими правами  третьих лиц.

Купля-продажа - основное обязательство, обеспечивающее товарооборот. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений в сфере внешней торговли.

Договором купли-продажи  называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ). Договор купли-продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Договор купли-продажи Гражданский  кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидность  договора купли-продажи. Например, розничная  купля-продажа, поставка, энергоснабжение  и т.д.

По ГК РФ вопрос о том, что продается и покупается, считается  согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. По смыслу п.1 ст.465 ГК условие о количестве товара может  быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в  принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и  могут особо не оговариваться  сторонами.

Сказанное не исключает необходимости  установления для отдельных видов  купли-продажи требований об обязательном согласовании более широкого круга  условий. Такие требования предъявляются  в Гражданском Кодексе Российской Федерации, например, к договорам  энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения  ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т.п.).

Договор купли-продажи может  быть заключен с условием о его  исполнении к строго определенному  сроку. Это возможно, когда из его  содержания вытекает, что при нарушении  срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после  истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок.

ГК РФ предусматривает  обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами. Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество  ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого  имущества установлен сервитут и  т.п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным  мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить  возникшее из договора обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого  лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать  от должника исполнения его обязанности. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи  недвижимости, регулируется общими нормами (гл.22 ГК РФ) и специальными правилами (гл.30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной  договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной  стороной (должником). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства  достигается его цель, поэтому  само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения  обязательства (п.3 ст.425 ГК РФ). Обязательство  прекращается, по общему правилу, его  исполнением. Необходимо уточнить, что  не всякое исполнение обязательства  влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности  сторон сформулированы в законодательном  определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в  собственность покупателю, который  обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п.1 ст.454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается  в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность  (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст.314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой договор является незаключенным.

Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его  нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в  срок может рассматриваться как  простая обязанность. При просрочке  по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает  право требовать возмещения причиненных  убытков (ст.405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть "условием исполнения", если из содержания договора следует, что при нарушении срока  его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор  при нарушении определенного  в нем срока продавец вправе исполнить  только с согласия покупателя (п.2 ст.457 ГК РФ).