Сущьность сравнительного подхода к оценке недвижимости и методы оценки земельных участков

Содержание 

1. Сущность  сравнительного (рыночного) подхода  к оценке недвижимости………………………………………………………………2
2. Методы оценки земельных участков……………………………………...8
3. Список литературы……………………………………………………….20

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Сущность  сравнительного (рыночного) подхода к оценке недвижимости 

     Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках  с аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

     Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в  сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

     Основополагающим  принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

     Рассмотрим  основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

     1-й  этап. Изучаются состояние и тенденции  развития рынка недвижимости  и особенно того сегмента, к  которому принадлежит данный  объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым,  проданные относительно недавно.

     2-й  этап. Собирается и проверяется  информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация  и каждый объект-аналог сравнивается  с оцениваемым объектом.

     3-й  этап. На выделенные различия  в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

     4-й  этап. Согласовываются скорректированные  цены объектов-аналогов и выводится  итоговая величина рыночной стоимости  объекта недвижимости на основе  сравнительного подхода.

     На  первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

     Сходные объекты по:

     • назначению использования;

     • качеству;

     • передаваемым правам;

     • местоположению;

     • физическим характеристикам.

     Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

     • сроке окупаемости;

     • независимости субъектов сделки;

     • инвестиционной мотивации.

     В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

     Срок  экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов  рынка и зависит в немалой  степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

     Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

     • находятся в родственных отношениях;

     • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

     • имеют иную взаимозависимость и  взаимозаинтересованность;

     • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными  обязательствами;

     • занимаются продажей имущества умерших  лиц;

     • занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества  и т.д.

     Инвестиционная  мотивация определяется:

     • аналогичными мотивами инвесторов;

     • аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

     • степенью износа здания.

     Например, покупка здания для организации  в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется  использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

     Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован  по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка  здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

     Основные  критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

     1) права собственности на недвижимость;

     2) условия финансирования;

     3) условия и время продажи;

     4) местоположение;

     5) физические характеристики.

     1) Права собственности.

     Корректировка на права собственности есть не что  иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

     2) Условия финансирования сделки.

     При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

     3) Условия продажи и время продажи.

     Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

     Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

     4) Местоположение - необходимый элемент  сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

     5) Физические характеристики объекта  недвижимости - размеры, вид и  качество материалов, состояние  и степень изношенности объекта  и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

     Поскольку объекты различаются по размеру  и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных  объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности  и требуется приведение имеющихся  данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

     На  различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы  сравнения.

     Единицы сравнения земли:

     • цена за 1 га;

     • цена за 1 сотку;

     • цена за 1 м2.

     Единицы сравнения застроенных участков:

     • цена за 1 м2 общей площади;

     • цена за 1 фронтальный метр;

     • цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

     • цена за 1 м3.

     В качестве экономической единицы  сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. 

     Методы  оценки земельных  участков 

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

     Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

     На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

     В случае использования иных методов  в отчете об оценке целесообразно  раскрыть их содержание и обосновать использование.

     Метод сравнения продаж

     Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.