Финансы и кредит

ГЛАВА I         

1) Дайте определение недвижимости? Недвижимость представляет собой материальные объекты, обладающие стационарность, неперемещаемостью в пространстве, уникальностью. Или не обладающие этими свойствами, но признанные недвижимостью в силу закона. 

2) Перечислите условно-постоянные объекты недвижимости? К условно-однородным объектам недвижимости можно отнести земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: суда морские, воздушные, космические объекты. 

3) Перечислите неоднородные объекты недвижимости? К неоднородным объектам имущества относят предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания сооружения, обордование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, права на обозначения индивидуализирующие предприятие. 

4) Что понимают под улучшением недвижимости? Приведите примеры? Под улучшением недвижимости понимают любые действия которые повлекли или могут повлечь качественные изменения объекта недвижимости. Например: лесомелиоративные работы, противопожарные полосы, удобрение почвы, осушение болот и т.д. 

5) Что понимают под понятием «принадлежность» по отношению к главному имуществу? Приведите примеры. Под принадлежностью понимают движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу или имеющие с ним единую органическую систему и являющиеся его неотъемлемой частью по закону, договору или технологически. Например лес. 

6) Какие составляющие входят в понятие «недвижимое имущество»? Недвижимое имущество включает в себя землю, улучшения и различные принадлежности. 

7) Перечислите признаки, свойственные земельным участкам? Признаки земельного участка: Плодородие, постоянство местонахождения, пространственная ограниченность, неразрушимость. 

8)  Перечислите признаки, свойственные объектам недвижимости? Объекты недвижимости обладают следующими признаками: полезность, материальность, неподвижность, износ, неперемещаемость, долговечность. Главные из них уникальность, долговечность, иммобильность. 

9) Какая разница между понятием «недвижимость» и «недвижимая собственность»? Недвижимость определяется физическими свойствами (неперемещаемость, материальность) Недвижимая собственность включает еще и набор юридических прав на физические объекты недвижимости. 

10) Что такое право пользования недвижимостью? Право пользования- это обеспеченная законом возможность хозяйственного использования недвижимого имущества или извлечения из него полезных свойств или доходов. 

11) Что такое право владения недвижимостью? Право владения- это основанное на законе положение, при котором владения (например, земельный участок) находятся в сфере фактической власти правомочного лица. 

12) Что такое право распоряжения недвижимостью? Право распоряжения – это юридическая возможность совершать распорядительные действия по отношению к объекту недвижимости. 

13) Какие ограничения прав на землю установлены Земельным кодексом? Собственник земельного участка имеет право не на все недра, а только на общераспространенные полезные ископаемые, находящиеся в границах поверхностного слоя. В состав недвижимого имущества входит не все воздушное пространство над его территорией. 

14) Перечислите основные полномочия государства, ограничивающие или прекращающие право собственности на недвижимое имущество? Государоство имеет право на изъятие у собственника недвижимости в пользу государственных или муницыпальных нужд;вводить налогооблажение для поддержания государственных программи финансирования социальной сферы; право передавать недвижимость во временное ведение; право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности,здоровья,моральных устоев и благосостояния общества; право возращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца; право контроля над созданием и использованием недвижимости; право ограниченного пользования чужим земельным участком в точно определенном размере для специальных целей; право на получение части прибыли, в случае когда собственник сдает его в аренду. 

15) Перечислите типы, виды и формы собственности на недвижимость? Типы: Общественная, индивидуальная. Формы: Государственная, муницыпальная, частная. Виды: РФ, Субъектов РФ, РФ и Субъектов; собственность городов, районов, префектур; индивидуальная собственность граждан, юридических лиц, общая долевая собственность. 

16) Какие экономические особенности недвижимости вам известны? Неравномерность поступления текущих платежей; наличие условно-постоянных затрат; индивидуальная цена; дифференциация ставок налогооблажения; исчисление и распределение доходов. 

17) Перечислите экономические особенности рентного недвижимого имущества? Природные производственные факторы; стоимость определяется в основном, по стоимости приносимого дохода или ожидаемой стоимости; производство возможно без участия человека; имеет прирост стоимости. 
 

ГЛАВА II 

1) Какими факторами определяется экономическая структура рынка недвижимости? Экономическая структура рынка определяется следующими факторами: экономической ситуацией в стране; развитостью законодательства; наличием институтов недвижимости; плотностью населения и развитостью дорожной сети; формами собственности на недвижимость; степенью приватизации предприятий и организаций в стране. 

2) Дайте определение рынку недвижимости? Рынок недвижимости можно характеризовать как единство правовых и экономических отношений между субъектами рынка по поводу права собственности или других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, возникновения, прекращения, передачи. 

3) Назовите особенности рынка недвижимости? Преобладание императивных методов регулирования сделок с недвижимостью; низкая эластичность объектов недвижимости; спрос на объекты недвижимости практически не взаимозаменяем; рынок недвижимости имеет локалдьный характер, а величина спроса зависит от местоположения объекта недвижимости; конфиндециальный характер сделок с недвижимостью;  Приобретение объекта недвижимости предполагает 4 вида затрат: единовременные, налоги и сборы на сделку, текущие затраты на поддержание объекта, ежегодный налог; доходность от владения предполагает поступления собственнику: прирост рыночной стоимости в течении времени, текущие платеж в виде арендной платы; олигополистический характер рынка; динамичность процесса ценообразования; неравновесное состояние. 

4) В чем трудности формирования рынка недвижимости в России? С одной стороны запрещением оборота отдельных объектов недвижимости, с другой стороны законодательным разграничением правомочий собственности на землю, лес и другие объекты недвижимого имущества, что осложняет их хозяйственное использование. 

5) По каким признакам дифференцируют рынок недвижимости? Рынок недвижимости дифференцируется по следующим признакам: вид объекта недвижимости; функциональное назначение; степень готовности к эксплуатации; виды рынка; географический фактор; тип участников рынка недвижимости; вид операций; отраслевая принадлежность; форма собственности; форма собственности; способ совершения сделок. 

6) Объясните понятия «первичный» и «вторичный» рынки недвижимости? Первичный рынок недвижимости- сделки совершаемые с вновь созданными объектами недвижимости.

Вторичный рынок  недвижимости – сделки совершаемые с уже употребляемыми объектами. 

7) Какие принципы лежат в основе сигментации рынка недвижимости? В основе сегментации лежат:

Географический  принцип – разбивка на регионы, округа, города, микрорайноы, сельские поселения, с учетом плотности населения и климата.

Психографический  принцип – учитывает тип личности, образ жизни, род занятий, социальный слой, традиции.

Поведенческий принцип – учитывает выгоды, которые  ищет покупатель, степень готовности покупателя к восприятию свойств  недвижимости (осоведомленный, неосведомленный, информированный, заинтересованный, намеривающейся купить), отношение к товару (безразличное, восторженное, отрицательное), статус пользователя (бывший пользователь, регулярный, пользователь-новичок)

Демографический принцип – учитывает вораст, пол количество членов семьи, уровень доходов, род профессиональной деятельности, уровень образования, регилиозные убеждения, национальность.  

8) Назовите основных участников рынка недвижимости? Основные участники рынка недвижимости: продавцы, покупатели, посредники, государство. 

9) Каковы основные функции профессиональных участников рынка недвижимости? Профессиональные участники рынка недвижимости содействуют созданию цивилизованного рынка недвижимости и защищают интересы их членов. 

10)  Дайте определение риску на рынке недвижимости? Риск  - это опасность принятия неправильного решения по отношению к объекту недвижимости в связи с недостаточной информативностью о причинах, которые могут привести к незапланированным расходам. 

11)  Какие виды рисков на рынке недвижимости вам известны? Инвистиционные риски, связаны с возможным недополучением или полной потерей прибыли в процессе реализации инвестиционного проекта.

Политические  риски – изменение социально  политического курса страны, может  быть вызвана потеря недвижимости собственником.

Экономические риски – можно разделить: на макроэкономические, связанные с ошибками при прогнозировании развития экономики страны, экономической политики государства, инфляции, ошибками прогнозирования спроса и предложения; микроэкономические-связанные с планированием и управлением издержками, прибылью, налогами. Эти группы можно разделить на частные группы:

кредитный риск, связанный с возможностью невозвращения в указанный срок суммы кредита

процентный  риск, связан с кредитным риском, возникает в случае превышения кредитного процента над внутренней нормой прибыли.

валютный  риск, возникает в случае изменения валютных курсов.

Юридические риски  – противоричивость и разночтение  законодательства, недостаточный уровень  проработки контрактов по выявлению различных обременений, сервитутов.

Технические риски  – могут быть вызвана ошибками при выборе конструкций и материалов, нарушением функционирования объекта  вследствие ошибок при проектировании. 

12) Что такое экономические выгоды от сделок с недвижимостью? Экономические выгоды – периодические поступления в виде платежей за использование имущества или воможное удорожание объекта с течением времени. 

13)  С какими видами рынков связан рынок недвижимости? Рынок недвижимости связан с финансовым рынком ( рынки капиталов, кредитные рынки), рынком товаров и услуг (рынок жилья и зданий непроизводственного назначения) 

14)  Назовите основные объекты недвижимости в лесном хозяйстве? Основные объекты недвижимости – земля и лес. 

15)  Чем объяснить низкую эластичность предложения объекта недвижимости? Низкая эластичность предложения объектов недвижимости вызвана тем, что для постройки, например жилово дома требуется 2 года, для выращивания леса 60 лет, таким образом предложение не успевает за меняющимся спросом. 

16) Какие виды затрат предполагает приобретение объекта недвижимости? Приобретение объекта недвижимости предполагает 4 вида затрат: Единовременные во время совершения сделки, налог на сделку с недвижимостью, затраты на содержание объекта, ежегодный налог. 

17) Каковы особенности ценообразования на рынке недвижимости? ценообразование на рынке недвижимости динамическое, поскольку цены на отдельные объекты – результат переговоров и оценки. 

18)  Назовите основные виды поступления собственнику недвижимого имущества? Собственник недвижимого имущества получает поступления: прирост рыночной стоимости в течении времени, текущие платежи в виде арендной платы, и возможного дохода от реинвестирования текущих доходов в другие виды предпринимательства.