Характеристика и классификация объектов недвижимости

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести [4,83]:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.

Класс А:
- центральное местоположение;
- отдельно стоящее специализированное офисное здание;
- новое строительство или капитальная реконструкция;
- высокопрофессиональный менеджмент;
- широкий перечень услуг;
- полная безопасность бизнеса.

Класс В:
- хорошее местоположение;
- отдельно стоящее специализированное офисное здание;
- выборочный капитальный ремонт;
- профессиональный менеджмент;
- широкий перечень услуг;
- полная безопасность бизнеса.

Класс С:
- удачное местоположение;
- отдельно стоящее здание;
- косметический ремонт;
- менеджмент;
- услуги.

Класс D:
- коммерческим образом безинвестиционно- развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

положительные

   низкие арендные ставки;

   возможность организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

   возможность использования складских помещений завода;

   близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.

отрицательные

   удаленность от центра города;

   невысокий уровень предоставляемого сервиса;

   расположенность в экологически неблагоприятных районах;

   зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца.

2. Гостиницы.

Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость [4,81]. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Так как на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести [4,83]:

- правильно выбранное расположение;
- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей;
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет);
- общая атмосфера, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
- четко проработанный подбор арендаторов;
- верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки.

Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м — на кабинеты.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника [4,85]. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и (или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Причин несколько [4,86]:

- промышленная застройка 60-80 г.г. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений;

- в настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости – малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации;

- как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектом;

- собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены;

- более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер[4,86].

              На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В, С:

Категория А – объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

              - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса (обычно продаются вместе с бизнесом);

              - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания (магазины, офисы, фабрики, склады), которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В – объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечение прибыли на вложенный капитал.

Категория С – избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью [7,168].

Заключение

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Недвижимость можно рассматривать, как: потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.; фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса. А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Разумеется, обеспечить единый подход при составлении классификации непросто, особенно тогда, когда вокруг все постоянно изменяется. Российский рынок недвижимости сравнительно молод, но развивается стремительными темпами. Появляются новые строительные технологии и материалы, растут требования покупателей к качеству такой продукции. Соответственно и принадлежность объекта к той или иной категории величина отнюдь не застывшая.

Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья. К сожалению, любая классификация носит условный характер и ни в коем случае не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно - объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью - это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости. Поэтому научный подход к этой теме важен, исследования должны быть продолжены.

Список использованных источников

1.      Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса [Текст]:/учебник / А.Г. Грязнова, М.А.Федотова  – М.: Финансы и статистика, 2008. - 736 с.

2.      Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости [Текст]:/учебник / А.Г. Грязнова, М.А.Федотова  – М.: Финансы и статистика, 2007. - 496 с.

3.      Грибовский С.В. Анализ доходной недвижимости [Текст]:/учебник/ С.В.Грибовский – СПб.: Питер, 2008. – 336с.

4.      Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: Учебное пособие / Е.Н. Иванова – М.: АльпинаБизнесБукс, 2009. - 344 с.

5.      Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости [Текст]: Учебное пособие / Н.Е. Симионова, С.Г. Шеина – М.: МарТ, 2006. - 448 с.

6.      Соловьев М.М.Оценочная деятельность (оценка недвижимости) [Текст]: Учебное пособие / М.М.Соловьев – М.: ГУВШЭ, 2009. - 224 с.

7.      Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости [Текст]:/учебник/ Е.И.Тарасевич – СПб.: МКС, 2008. – 574с.

8.      Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость [Текст]:/учебник/ Е.И.Тарасевич – СПб.: МКС, 2008. – 428с.

9.      Филиппов Л.А. Оценка бизнеса [Текст]: Учебное пособие / Л.А. Филиппов – М.: КНОРУС, 2006. - 720 с.

10. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Текст]:/учебник/ В.А.Щербаков, Н.А.Щербакова – М.: Омега-Л, 2009. – 288с.