Формирование рынка недвижимости

- Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.

- Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.

- Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).

- Экспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной компании и т.д.

Важным, но еще недостаточным  устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, обратно пропорциональная среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность и наоборот.

 

1.3 Этапы становления рынка недвижимости в России

 

Обобщение опыта становления  рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица позволяет проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

 

Таблица 2. Основные этапы  становления рынка недвижимости в России

²

Характеристики рынка	Основные этапы становления  рынка
	начальный (1991-1993)	продвинутый (1993-1995)	завершающий (1995-1998)
1	2	3	4
Начальный уровень цен	Низкий	Высокий	Предельный
Динамика цен	Сверхвысокие темпы прироста цен (50-100 % в год)	Умеренно высокие темпы прироста цен (50-30 % в год)	Стабилизация, начало снижения Дифференциация
Прирост количества сделок	Быстрый рост	Умеренный рост	Стабилизация
Соотношение спроса и предложения на вторичном рынке на первичном рынке	Спрос выше предложения	Предложение существенно опережает  спрос Спрос выше предложения	Относительное равновесие Предложение выше спроса
Соотношение цен первичного и вторичного рынков	Цены вторичного рынка существенно  выше	Цены вторичного рынка меньше или  равны ценам первичного	Дифференциация, динамическое равновесие
Состояние законодательной базы	"Правовой вакуум"	Фрагментарность	Завершение формирования, совершенствование
Спектр предпринимательской деятельности на рынке	"Риэлтерская" (не дифференцирована)	Брокеры, оценщики, девелоперы	Весь спектр профессиональной деятельности
Типы недвижимости, вовлекаемой  в рыночный оборот	В основном жилье	Жилье, коммерческая недвижимость (торговля, офисы)	Жилье, коммерческая, индустриальная недвижимость, земля
Доля организационного рынка	Незначительная	25 - 30 %	Около 50 %
Уровень конкуренции на рынке	Низкий	Умеренный	Высокий
Уровень рентабельности брокерской деятельности	Сверхвысокий (более 50 % рентабельности)	Высокий (20-30 % рентабельности)	Относительно низкий (10 % рентабельности)
Уровень рисков при сделках с  недвижимостью	Высокий	Средний	Относительно высокий
Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка	Практически отсутствует	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия

 

Согласно таблице характерная  черта становления рынка - быстрый  рост цен в начале периода и  его затухание и даже падение  к концу периода. Если в 1991г. они  составляли в обеих столицах примерно $20-50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге - около $300 за м² общей площади. В 1993г. темпы роста заметно упали, но, тем, не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400-450, т, е. примерно на одну треть. 1995г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве - ростом цен в пределах 5-10 %.

После 1995 г. общий прирост  цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается - начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, "дешевое". В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости  от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение.

Серьезный удар по ценам  на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998г., в числе последствий  которого - массовое и достаточно интенсивное  снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления  рынка. Цены на типовые объекты снизились  к февралю 1999г. на 40 % сравнению с  предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении  снизился в конце 1998 - начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что  финансовый крах августа 1998г. - это не начало, а конец и следствие  гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997 г. - начале 1998г. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Центрального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономике. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстегнуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризиса на рынке недвижимости. Его глубинные корни - в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах  формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы  начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального характера), однако с каждым годом их общее число постоянно увеличивалось.

В целом параллельно с  возникновением и развитием риэлтерских  фирм росло их влияние на организацию  рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходивших с их участием, не превышала по Москве 10 % от их общего количества, то в конце второго этапа - в 1995г. около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуществлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

При сокращении прироста цен  и сделок на втором этапе становления  рынка, стабилизации и снижении их уровня - на третьем рост числа фирм становится причиной роста конкуренции и, как  следствие, падения доходности риэлтерской (брокерской) деятельности.

Другим ударом, снизившим  долю организованного рынка в  общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен  и размера комиссионного вознаграждения в 1998-1999 гг. Высокий уровень общефирменных  расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми  конкурентами по сравнению с теми же маклерами (посредники между продавцом  и покупателем). Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские  фирмы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов, но своему развитию, сокращение расходов.

Завершение становления  рынка отнесено автором к 1998г. Эта  дата несет в себе условность, завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных  с рынком. Рынок начинает развиваться  как сформировавшееся явление.

После дефолта 1998 года стоимость  недвижимости снизилась примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась  на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен  с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

 

 

 

 

 

2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в Уфе

 

2.1 Рынок жилья

 

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного  строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность  в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной  российской семьи, что не позволяет  большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Продолжала сохраняться  неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около  половины приходится на 10 регионов, в  том числе на Москву - 15% вводимого  жилья, Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Уфу - 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 году объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в Дальневосточный округ, составил только 1,7%.

Жилье доступно оно сегодня  около 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения  приобретают жилье на собственные  и заемные деньги и только 0,3% семей  получают его за счет бюджета.

Особая роль на рынке жилья  принадлежит государству и органам  местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции  в качестве участников рынка, но также  осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2006 года Президент Российской Федерации В.В. Путин сказал: "Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2012-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. ³

Рисунок 1. Распределение  жилья по категориям

Такой подход к решению  жилищной проблемы, конечно, не означает, что внимание государства к ней  ослабевает. Жилье всегда было, есть и будет стратегически важным фактором развития общества. Это объясняется  рядом причин:

- высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека - потребность в жилище, право на которое закреплено в Конституции Российской Федерации;

- значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом: при расширении жилищного строительства растут объемы потребления товаров, дополняющих жилье.

Какие же шаги по мнению В.В.Путина необходимо предпринять для решения данного вопроса?

Первое. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих  заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов  людей. Нужны ясные правовые условия  для развития долгосрочного жилищного  кредитования - как граждан, так и  профессиональных застройщиков. Ипотека  должна стать доступным способом решения проблем для людей  со средними доходами. Разумеется, нужны  и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в  долевом строительстве и жилищно-накопительных  программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная  система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок  ипотечных ценных бумаг. Нужно все это делать.

Второе. Необходимо разрушить  монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

Третье. Принципиальным вопросом являются гарантии права собственности  добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить  только по прозрачным, понятным людям  и, что немаловажно, недорогим процедурам.

И, наконец, последнее. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья  по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто  в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть  дополнительные меры по целевой поддержке  отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.

С 1 марта 2005 года вступил  в силу пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Практически заново разработан пакет из 27 законов с учетом новых рыночных реалий. Согласно новым законам в России с 1 января 2005 года отменяется строительная монополия, а уже с 2007 года наше государство окончательно запустило рыночные механизмы в массы. Доступное жилье - это квартиры, которые могут приобрести люди, получающие стабильный доход и готовые использовать рыночные схемы покупки жилья. И поскольку кредитование населения один из наиболее популярных методов приобретения жилья, основной упор при разработке нового законодательства был сделан именно на ипотеку.