Ипотека и методы ипотечного кредитования

Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие предприятия улучшает жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 - 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

2. Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа. Выбранное работником жилье приобретается с вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли- продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли - продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтором может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и, соответственно, исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.

3. Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик.

Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций - застройщиков жилья под будущее поступление от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов.

До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. В 1998 г. высший арбитражный суд постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». А с января 2005 г. объекты незавершенного строительства стали относиться к движимому имуществу.

На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:

1. банки, имеющие приличный портфель закладных. Это МИА и Delta Credit, Сбербанк РФ, Raiffesenbank, Внешторгбанк и др.;

2. вновь входящие на рынок банки: Национальный резервный банк, Инвестсбербанк, Банк Москвы, Собибанк, Международная финансовая корпорация, «Первое ОВК», Промстройбанк, «Союз»;

3. мелкие региональные агенты всех сортов - специализированные компании и банки, заручившиеся поддержкой местных властей;

4. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - единственная компания, которая имеет федеральную поддержку.

Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации является:

- бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;

- средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;

- средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые в данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;

- иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. Начали активно осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.

Исходя из вышеизложенного можно сказать, что слово «ипотека» начала свое развитие в начале VI века до н. э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника пред кредитором определенными земельными владениями.

С течением времени институт ипотеки прошел путь от фидуции (лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Сейчас ипотечное кредитование - это целостный механизм, реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Реализация ипотечных кредитов возможна в случае развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. В свою очередь ипотечный рынок классифицируется на первичный и вторичный.

Участниками процесса ипотечного кредитования на ипотечном рынке становятся: инвестор, банк, продавец, покупатель, государство. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Что же касается о России, то впервые об ипотеке начали говорить в 1993 году, когда вступил в силу Президентский Указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа.

Существующие в России схемы ипотечного кредитования можно классифицировать по схожим признакам и выделить основные модели, в их числе: долевое строительство и продажа жилья в рассрочку; региональные программы с использованием бюджетных средств; схемы с применением муниципальных жилищных облигаций со сроком погашения 10 лет; схемы, по которым предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Необходимо отметить, что сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. В регионах Российской Федерации уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях, одним из них является Сбербанк РФ.

3. Порядок расчета эффективной процентной ставки по потребительским кредитам

Для определения максимальной суммы кредита банк должен произвести следующие расчеты:

1. Определение платежеспособности заемщика

Для получения кредита заемщик представляет в банк следующие документы, подтверждающие его платежеспособность:

- справку с места работы заемщика и поручителей о доходах и размере производимых удержаний (для пенсионеров - справку из органов социальной защиты населения). Справка должна содержать сведения: о продолжительности постоянной работы заёмщика в данной организации, занимаемой должности, среднемесячном доходе за последние 6 месяцев, среднемесячных удержаниях этой суммы - справку из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение;

- другие документы, подтверждающие доходы клиента.

На основании указанных документов банк проводит анализ платежеспособности заемщика. Цель анализа платежеспособности клиентов состоит в совместном с ним определении наиболее рациональных условий предоставления кредита в части его размера, сроков, организации погашения ссуды.

Платежеспособность заемщика (Р) определяется по формуле 1.

Р = Д * К * Т , (1)

где Д - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К - коэффициент в зависимости от величины Д:

является следующим образом: доход в рублях делится на курс доллара, установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк

К= 0,3 при Д до 500 долларов США;

К= 0,4 при Д от 501 до 1000 долларов США;

К= 0,5 при Д от 1 001 до 2 000 долларов США;

К= 0,6 при Д свыше 2 000 долларов США.

Т- срок кредитования (в месяцах)

Аналогичным порядком проводится анализ платежеспособности поручителя заемщика.

2 .Расчет суммы кредита

Сумма кредита рассчитывается по формуле 2.

S = P / (1+ ((годовая процентная ставка по кредиту * Т): 12*100), (2)

где S - сумма кредита.

Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов:

- предоставленного обеспечения возврата кредита;

- остатка задолженности о полученным раннее кредитам.

Если заемщик вступает в пенсионный возраст, то платежеспособность определяется по формуле 3.

Р = Д1*К1*Т1 + Д2*К2*Т2, (3)

где Д1 - среднемесячный доход (аналогично Д);

К1 - коэффициент (аналогично К);

Т1 - период кредитования в месяцах, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;

Д2 - среднемесячный доход пенсионера (минимальный размер пенсии, так как отсутствует документальное подтверждение размера трудовой пенсии);

К2 - коэффициент (аналогично К);

Т2 - период кредитования в месяцах, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика.

Выдача кредита частями не допускается. Исключение составляет кредит на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, который выдается двумя или более частями. Размер первой части от 20 до 50% суммы по кредитному договору, каждая последующая сумма выдается заемщику только после предоставления отчета об использовании предыдущей. Кредит выдается в течение двух лет. Таким образом, мы определили платежеспособность заемщика.

Процедура расчета выплат сумм по погашению потребительского кредита и процентов

Процедура погашения кредита.

После определения суммы кредита кредитный инспектор составляет график погашения кредита (табл. 1).

Погашение кредита осуществляется путем внесения наличных платежей по установленному графику и любой другой суммой.

Таблица 1. Поэтапное погашение кредита