Ипотека в Казахстане, или как я хотела купить квартиру в кредит

Ипотека в Казахстане, или как я хотела купить квартиру в кредит  
 

В жизни каждого  человека, рано или поздно, встает проблема покупки достойного жилья. От мечты  до воплощения порой проходят годы. Вот и у меня желание улучшить свои жилищные условия возникало давно и часто. В более конкретные формы оно стало превращаться после того, как я побывала на выставке недвижимости, проходившей 6-8 октября 2005 г. в южной столице.

Выставка в Алматы – не случайна. Город переживает настоящий строительный бум. Государственная программа развития жилищного строительства на 2005 – 2007 год тому подтверждение. Поразил спектр представленных объектов – от вторичного жилья до уникальных проектов. Хорошо организованная выставка помогла установить прямые контакты с риэлторскими конторами и агентствами, руководителями банков и фондов, получить информацию из «первых рук».

Для реализации заветной мечты было предложено использовать различные инновационные проекты, ипотечное кредитование, либо жилищно-строительные сбережения. Нужно только выбрать для себя ту или иную программу и начать действовать.

Решать предстояло два вопроса:

Что купить?

Как купить?

Вторичный рынок  и пентхаузы отпали сразу. В первом случае потому, что не хочу, во втором - не могу. Остаются новостройки.

Выбрать для себя строительную компанию не проблема. На сегодняшний день их много и все они вполне достойные: «Ника», «Базис-А», «Корпорация Век», «Куат» …

В голове уже вполне созрел образ квартиры, в которой  я хотела бы жить. И с этим образом  в мыслях я отправилась в поход по банкам.

Газеты и ТВ переполнены  рекламой: ипотеки без первоначального  взноса, без подтверждения доходов, выгодные кредитные ставки от 4,5 – 6 %. Звучит заманчиво.

Но в душу закрались  сомнения: может ли человек с заработной платой в 600 – 800 у.е. купить хорошую квартиру?

Банки я выбирала по принципу «какой ближе к дому». Самым близким оказался Казкоммерцбанк. Первое знакомство с банком было недолгим. На ресепшене мне выдали бумажку  с процентными ставками и перечнем необходимых документов.

Изучив документы, я вместе с сотрудником банка стала выбирать подходящие условия кредитования.

Первое неприятное для меня ограничение: возрастной ценз. Максимальный возраст человека, который  может пользоваться кредитом - 55 лет. Мне – сорок шесть, а значит для меня максимальный срок кредитования составляет только (55 - 46) = 9 лет.

Второе ограничение  – первоначальный взнос.

Ставка вознаграждения банка в 6%, обещаемая  рекламой, была привлекательной, но, увы, рассеялась как  дым. Только при размере первоначального  взноса 50% и более вы можете претендовать на 6% годовых. Меня же интересовал минимальный первоначальный взнос. Для строящегося жилья он составляет от 5% до 10% от общей суммы кредита.

Планируемый кредит 90,000$.

Выбираю 5%, что составляет 0.05 * 90,000 = 4,500$ .

Эта сумма предоставляется  в заклад Банку, то есть «собственные деньги Заемщика размещаются на счете  Банка и в конце срока действия кредитного договора направляются на погашение последнего платежа согласно графику» (выписка из инструкций банка). Значит, мне надо брать у банка не 90,000$ - 4,500$ = 85,500$, а те же 90,000$.

Другими словами 4,500$ - это мой депозит в банке, только проценты за него получаю не я, а  банк.

А если первоначальный взнос не 5%, а 50%, то есть 45,000$ и проценты по этому депозиту получите не вы, и  это будет продолжаться не один год?.. Да… 6%  уже не кажутся такими привлекательными!

Вернемся к моему  кредиту. При 5% первоначальном взносе мое годовое вознаграждение банку составит 14,45%.

Итак, компьютер рассчитывает: при 5% первоначальном взносе, при ставке 14,45% годовых, при сумме кредита 90,000$, на срок 9 лет, при схеме погашения  – аннуитет:

Мой ежемесячный  платеж: 1,493.84$

Общая сумма платежей: 161,334.50$

Мое вознаграждение банку за предоставленный кредит (161,334.5$ – 90,000$)=71,334.5$

Далее мои траты:

За организацию  кредита: 0.5% от суммы кредита (0.005 * 90,000$) = 450$

За рассмотрение заявки на кредит: 20$…

Несколько слов о  схеме погашения кредита…

Аннуитет – это  когда вы платите одну и ту же сумму каждый месяц. Удобно? Удобно! Выгодно? Выгодно!!! Для кого?

...Ваш ежемесячный  платеж состоит из двух частей: вознаграждение банку и, собственно, погашение кредита. График выплат  при этой схеме составлен таким образом, что банк забирает свое вознаграждение в первую очередь, а вы, вместо того, чтобы гасить кредит и уменьшать свои расходы, увеличиваете доходы банка. Выгодно. Банку, не мне. 

Разумно оплачивать выполненную услугу, то есть платить  за конкретную сумму кредитных денег и за реальное время, в течение которого кредитные деньги лежат у вас в кармане. Если я возвращаю часть кредита каждый месяц, то процентная ставка должна относится к оставшейся сумме.

Тогда “реальная  ставка” как любят говорить банкиры, будет равна 0.5 * 14,45% = 7,225% годовых.

Давайте рассчитаем “реальную ставку” в моем случае аннуитета: 71334.5$ : 90,000$ * 100% = 79.26%79.26% : 9 лет = 8.8% годовых 

То есть, я переплачиваю банку 8.8% - 7.225% = 1.575%0.01575 * 90000$ = 1,417.5$ в год

За 9лет 1,417.5$ * 9 = 12,757.5$

Добавим к этому  еще:

Штраф в случае досрочного погашения от 1% досрочно погашенной суммы до 5% от суммы кредита.

Наконец подарок: страховой  полис от несчастного случая, если вы вдруг решите покончить с собой.

Итак, подведем итоги:

Для меня:

Прощай, моя мечта.

Кредит мне не по зубам при моих 800$ , когда надо платить ежемесячно 1493.84$

Для общего развития:

Кредитный договор  составлен с явным креном в  пользу одной стороны – банка. Банк защищен со всех сторон. А клиент, если он лишится работы, потеряет и квартиру, и здоровье?

Банк страхует, ко всему прочему, невозврат кредита, а клиент, интересно, может застраховать вышеозначенный случай?

Кредитные деньги доступны тем, у кого деньги и так есть, и кто готов поделиться деньгами с банками.

Теперь - выводы:

Договор должен учитывать  интересы обеих сторон. Если же он учитывает  интересы только одной стороны, то он теряет силу как неправомерный.

Иначе дикий рынок:

Покупатель продавцу: “а товар-то с душком”.

Продавец покупателю: “не хочешь - не бери”.

Короче, как поется в одной известной песне:“Думайте сами, решайте сами, иметь или  не иметь…”.