Модели (схемы) ипотечного кредитования

Модели (схемы) ипотечного кредитования

Выделяют две  модели (схемы) ипотечного кредитования: Двухуровневая ("американская модель") опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. Одноуровневая ("немецкая модель") представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epar-gne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир. Граничные же условия таковы:

Банки в Российской Федерации предоставляют жилищные ипотечные кредиты в рублях или в валюте (т.е. в рублевом эквиваленте соответствующей суммы в долларах по текущему курсу). Первоначальный взнос может составлять от 10 до 30% от стоимости квартиры. Ставка кредита может составлять от 9 до 15% в валюте и от 14 до 20% в рублях. Срок кредитования от 5 до 20 лет. Ежемесячные выплаты семьи могут составлять от 20 до 60 % дохода семьи. Количество документов для оформления кредита может быть от 5 до 20. Точные условия данных параметров зависят от стоимости квадратного метра в конкретном регионе, текущей конъюнктуре жилищного рынка и т.п.  
 
 
 
 

Схема ипотечного кредитования состоит в следующем:

Шаг первый — обращение в риэлтерскую компанию. Риэлтор — тот, кто будет сопровождать заёмщика от выбора жилья до получения свидетельства о собственности и ключей от квартиры. Он внимательно выслушает требования клиента, сопоставит его желания и возможности, проконсультирует относительно деталей и параметров сделки; учтя финансовые возможности заёмщика, порекомендует оптимальный вариант ипотеки и подскажет, в какой банк обратиться; поможет подготовить кредитную заявку в выбранный банк.

В этом случае шансы  заёмщика на получение кредита значительно  повышаются, т.к. банки предпочитают кредитовать тех, чья сделка "подготовлена" риэлтерской компанией — партнёром банка. Поэтому от того, насколько тесным и доверительным будет взаимодействие между риэлтором и клиентом во многом зависит успех всего процесса приобретения жилья с помощью ипотеки.

Шаг второй — рассмотрение банком заявки на получение кредита. Если первый шаг пройден, и контакт с риэлтерской компанией установлен, то процедура андеррайтинга, т.е. проверки платёжеспособности потенциального заёмщика, проходит быстрее и обычно не превышает двух недель. Шаг третий — выбор жилья. Солидная риэлтерская компания не только подбирает своему клиенту жильё, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвами мошенников и остаться в итоге без жилья и без денег. Шаг четвёртый — оценка и утверждение выбранного жилья. Принимая жильё в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость, а также ту цену, за которую его можно будет срочно реализовать в том случае, если заёмщик вдруг не сможет расплачиваться по кредиту. Для этих целей привлекаются независимые оценщики — оценочные компании-партнёры банка, имеющие лицензию. Отчёт об оценке передаётся в банк, который анализирует его вместе с другими документами, после чего кредитный комитет выносит решение о возможности покупки выбранного жилья. Шаг пятый — подписание кредитного договора и получение денег. Перед сделкой с продавцом необходимо подписать с банком кредитный договор, на основании которого банк предоставляет заёмщику (в наличной или безналичной форме) недостающую для покупки жилья часть суммы. Объединив полученные деньги с собственными накоплениями, можно договариваться с продавцом о времени и месте сделки и приступать непосредственно к процессу покупки. Шаг шестой — нотариальное заверение. Кредитный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению у нотариуса, которого рекомендует банк. Шаг седьмой — страхование. Страхование осуществляют надёжные компании, работающие с банком в рамках реализуемой им ипотечной программы. Обычно, страхованию подлежат случаи потери заёмщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заёмщика. Шаг восьмой — государственная регистрация. В момент регистрации происходит переход права собственности на жильё от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает Свидетельство о собственности. Иными словами — становится практически полноправным владельцем жилья. Можно прописываться, делать ремонт и приглашать гостей на новоселье. Единственно, что нельзя делать с этим жильём, так это продать его до момента погашения кредита.

На сегодняшний  день различные формы ипотечного кредитования существуют при поддержке  местных властей в более чем 20 субъектах Российской Федерации. Так, в Оренбургской области в 1997-1999 гг. выдано 65 кредитов для приобретения и строительства жилья на сумму более 2 млн рублей. Ипотечные кредиты получают оренбуржцы, имеющие совокупный семейный доход от 1,5 до 4,5 тыс. рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет под 8-12 % годовых в рублях. Источником кредитования является областной бюджет.

Для  дальнейшей реализации социально-ориентированной  градостроительной и жилищной политики  и  обеспечения устойчивой работы  строительного комплекса  разработана и утверждена  Постановлением Администрации  города№723 от 27.09.2010 г.    долгосрочная городская целевая программа «Стимулирование жилищного  строительства в целях улучшения  жилищных  условий населения  и обеспечения жильем льготных  категорий граждан  в г.Ростове-на-Дону на период 2011-2015 годы».

Программа содержит пять блоков-подпрограмм. Основная подпрограмма "Интенсификация жилищного строительства"  содержит  прогноз и обоснование размещения  объемов жилищного строительства на территории города на плановый период в 5 лет.

В 2011-2015 годах  предусматривается ввод в эксплуатацию  на территории города  за счет всех источников финансирования жилых домов площадью 4,6 млн. м2, в том числе в 2015 году -1млн. м2.  Подпрограмма  реализуется по нескольким направлениям: Сосредоточенное  жилищное строительство в новых жилых районах: - освоение новых микрорайонов (4,5,6), продолжение застройки микрорайонов (1-3)  жилого района "Левенцовский". - начало строительства нового  жилого района "Декоративные культуры"

- застройка районов  ДОСААФ (Добровольное общество содействия  армии, авиации и флоту), Норд, 6А в Северном жилом районе.

Строительство  малоэтажного и  индивидуального жилого фонда. Малоэтажное многоквартирное, индивидуальное жилищное строительство размещается  в районах «Нива», «Декоративные культуры», "Орбитальная", в застроенной части Западного, Северного планировочных районов. Подпрограмма  «Ипотечное кредитование – стимул развития жилищного строительства эконом-класса».

Одним из факторов стимулирования  жилищного строительства  является  ипотечное кредитование. В программе предусматривается  развитие нового направления  ипотечного кредитования жилищного строительства – жилье экономкласса,  к которому  относятся жилые дома  малоэтажные и многоэтажные  с площадью квартир от 28 до 126 квадратных метров при числе жилых комнат  соответственно от 1 до 6 и при стоимости 1м2 не более установленного уровня для Ростовской области Министерством регионального развития РФ. Такое жилье будет более доступно для граждан с различным уровнем доходов при условии консолидации собственных средств граждан, оказании им   адресной финансовой помощи за счет  бюджетных ресурсов и предоставлении ипотечных кредитов.

Главным  преимуществом  нового направления  ипотечного кредитования жилищного строительства  экономкласса является то, что в схему проектного финансирования встраивается новый  сегмент, так называемый, Гарант по сбыту,     который гарантирует застройщику и банку, что все квартиры, не проданные к дате завершения проекта, будут выкуплены у застройщика по фиксированной цене. Реализация подпрограммы  ипотечного кредитования жилищного строительства экономкласса позволит обеспечить:

- увеличение  объемов кредитования реального  сектора экономики; - реализацию  комплексных  инвестиционных  проектов по строительству новых  районов малоэтажной и многоэтажной  застройки, в том числе для  переселения граждан из аварийного жилья;

- стимулирование  деятельности городского стройкомплекса; - доступность ипотечного кредитования  для заемщиков, приобретающих  строящееся и готовое жилье  экономкласса. Реализация предлагаемого  комплекса мер обеспечит мультипликативный  экономических эффект для экономики города и позволит строительному комплексу города динамично развиваться в  прогнозируемом периоде.

Для строительства  жилья экономкласса с использованием ипотечного кредитования предусматриваются  земельные участки во 2-м микрорайоне "Левенцовский"  мкр.6А в Северном жилом районе, в центральной части города на месте снесенных аварийных домов м др. Прогнозируется за 5-ть лет построить с адресной финансовой помощью гражданам и молодым семьям и с привлечением  ипотечных кредитов около 2000 квартир. Вопросы  оказания  адресной  финансовой помощи гражданам рассмотрены в двух подпрограммах:

-«Улучшение  жилищных условий  граждан с использованием  средств муниципальной  поддержки и ипотечных  кредитов», которая разработана,  по инициативе Мэра города,  финансируется полностью  из бюджета города и предусматривает предоставление семьям социальной выплаты в размере 40% от стоимости жилого помещения за счет средств бюджета города на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита. Участником подпрограммы может быть  семья, поставленная на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий в районной администрации города Ростова-на-Дону до 1 марта 2005 года. Расчет размера социальной выплаты за счет средств бюджета города производится исходя из нормы предоставления общей площади жилого помещения на гражданина и членов его семьи, установленной для семей разной численности и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по городу Ростову-на-Дону, который устанавливается Министерством территориального развития Ростовской области. Реализация подпрограммы в 2011-2015 гг. позволит улучшить жилищные условия 420 семьям.

- «Обеспечение жильем  молодых семей  в г. Ростове-на-Дону  на 2011-2015 годы», которая предусматривает предоставление молодым семьям социальных выплат   на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья   или строительство индивидуального  жилья. Программа  финансируется из 3-х источников - федеральный, областной и городской  бюджеты. Участником подпрограммы может быть молодая семья при этом: - возраст каждого из супругов либо 1 родителя в неполной семье не превышает 35 лет;- администрациями районов города молодая семья должна быть признана по месту их постоянного жительства нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Реализация программы  в 2011-2015 гг. позволит улучшить жилищные условия 680 молодых семей.

Еще одна подпрограмма, предусмотренная программой - "Строительство социального жилья и улучшение жилищных условий граждан, нуждающихся в жилье, в городе Ростове-на-Дону", основной целью которой является проектирование и строительство жилого фонда социального использования и предоставление благоустроенного жилья по социальным нормам гражданам, состоящим на квартирном учете. В рамках подпрограммы под социальным жильем понимается жилье, предоставляемое в социальный найм гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с действующим законодательством. Устанавливаются два критерия для граждан, претендующих на получение жилых помещений по договору социального найма: - признание их малоимущими органом местного самоуправления на основании дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению;

- признание их  нуждающимися в предоставлении  жилого помещения при обеспечении  каждого члена семьи общей  площадью меньше учетной нормы или при проживании семьи в жилом помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

Обязательства по предоставлению жилья гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, будут исполняться  путем предоставления жилья в социальный найм. Минимальная норма предоставления жилья соответствующего муниципальному стандарту качества должна составлять 18 кв.метров на человека. Для строительства социального жилого фонда в городе зарезервированы земельные участки в микрорайоне "Темерник", в 1 и 2 микрорайонах жилого района "Левенцовский", в центральной части города после сноса аварийных жилых зданий.