Назначение закладной и ее содержание

Согласно Закону об ипотеке  владелец закладной считается законным, если выдержаны два существенным условия при передаче прав по закладной:

• права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной;
• на закладной имеется отметка о передаче прав, произведённой предыдущим владельцем.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий либо, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших  отметки о передаче прав, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или  должен был знать, то такой владелец закладной не может считаться  законным владельцем.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Этапы получения ипотечного кредита.

 

Ипотечный кредит, наверное, самый сложный из кредитных продуктов, предлагаемых физическим лицам на сегодняшний  день.

Этап первый

Стоит сразу отметить, что  первый этап для каждого — свой. Для одних, это поиск недвижимости, для других — поиск ипотечной  программы, для третьих — поиск  риэлтерского агентства и/или ипотечного брокера.

    Выбор объекта  недвижимости

    Учитывая то, что основой любого кредита является сумма и срок, а в случае с ипотечным кредитом еще и ликвидность передаваемой в залог недвижимости, перед тем, как начать изучать представленные на рынке кредитования ипотечные программы, надо определить тип и масштаб предполагаемой покупки (квартира, загородный дом, комната) с учетом месторасположения и рыночной стоимости объекта недвижимости.

    При выборе  объекта недвижимости также следует  учитывать собственные силы на  его поддержание (ремонт, покупка  мебели, оплата коммунальных услуг)  и на выплату кредита по  нему. Ведь, чем дороже покупаемое  в кредит жилье, тем больше  требований предъявляет банк  к такому заемщику, в том числе  в части уровня его постоянных и подтвержденных доходов.

    Если самостоятельные  поиски недвижимости ни к чему  не приводят, а время поджимает,  можно попробовать обратиться  к одному или нескольким риэлтерским  агентствам, которые при положительном  решении Вашего вопроса возьмут  комиссию. В любом случае, подобрав  то, что Вас устраивает, можно  переходить к подбору ипотечной  программы.

    Выбор ипотечной  программы

 

    Это не менее  важный и не менее трудоемкий  процесс, чем поиск и выбор  требуемого объекта недвижимости. Ведь выбирая ипотечную программу, Вы, по сути дела, соглашаетесь на конкретные условия оформления и получения ипотечного кредита, а также на условия его погашения, что будет сказываться на Вашем бюджете в течение всего срока использования кредита.

    Вопрос выбора  осложняется еще и тем, что  не по каждой понравившейся  Вам ипотечной программе с  Вами будет работать банк, ее  предлагающий. В этой связи, если  у Вас не хватает времени  на самостоятельные поиски ипотечной  программы, на общение с каждым  конкретным банком в отдельности,  рекомендуем обратиться к кредитному  брокеру, который поможет в  выборе банка и ипотечной программы,  подскажет какие документы и  каким образом необходимо подготовить  и поможет в получении самого  кредита. Преимуществом кредитного  брокера является не только  экономия времени и сил, но  и возможность получения более  низкой процентной ставки по  кредиту или более низкого первоначального взноса.

    Но, как это  всегда и бывает, экономия времени  и сил за счет помощи специалистов  приводит к некоторым расходам. И в данном случае комиссии  не избежать. «Правильный» кредитный  брокер, пообщавшись с Вами, довольно  быстро сделает выводы насколько недорого и успешно Вы сможете получить кредит по интересующей Вас ипотечной программе. Кроме того, кредитный брокер сделает это бесплатно, в отличие от некоторых банков, взимающих комиссию за рассмотрение Вашей кредитной заявки :После чего, брокер подскажет какие документы понадобятся с Вашей стороны для более успешного решения вопроса, созвонится с сотрудниками нескольких банков по Вашей заявке и возьмет свою комиссию только после выдачи банком Вашего ипотечного кредита. Кроме того, некоторые ипотечные брокеры либо плотно работают с риэлтерскими агентствами, либо являются таковыми. В последнем случае, это сэкономит время на поиск необходимой недвижимости и на экспертизу документов по ней.

 Поскольку выбор ипотечной  программы тесно связан с выбором  банка, то можно констатировать  факт — выбрав программу, Вы  фактически выбираете банк, с  которым в скором времени Вас  свяжут договорные отношения,  а именно кредитный договор  и договор залога недвижимости (договор ипотеки).

 

Этап второй

Подача заявки на получение  кредита и сбор необходимых документов

Традиционно, банк начинает решать вопрос о выдаче Вам кредита  не на основе телефонного звонка, а  на основании Вашей письменной заявки и кредитной анкеты (анкеты заемщика). Обычно формы заявки и анкеты, а  также формат их предоставления устанавливается  банком самостоятельно. Это могут  быть on-line формы, т.е. заполнение которых возможно в сети Интернет (обычно на официальном сайте банка), это могут быть документы общего формата, которые предложит заполнить выбранный Вами кредитный брокер, это могут быть обыкновенные бумажные формы документов, заполненные в стенах самого банка. В любом случае, это документы, которые будут детально изучены банком и, на которые банк будет ориентироваться при предварительном решении вопроса.

Обычно, на рассмотрение заявки на выдачу кредита уходит от 24 часов  до трех-четырех недель. Стоит отметить, что многие банки стремятся сократить  время на рассмотрение этих документов, тем самым, помогая потенциальным  заемщикам хотя бы здесь не терять драгоценного времени. Но, вместе с  тем, возможна ситуация, когда сотрудник  банка свяжется с Вами и попросит приехать в банк для того, чтобы  уточнить ответы по каким-то вопросам или просто пообщаться с Вами более детально.

Далее обычно следует сбор и предоставление запрашиваемых  банком или кредитным брокером документов.

 

После того, как все необходимые  документы собраны и направлены в банк, они подлежат рассмотрению юридическим отделом и службой  безопасности банка, а также страховой  компанией, с которой сотрудничает банк.

Если банк принимает в  отношении Вашей заявки принципиально  положительное решение, независимо от того, обратились Вы к нему напрямую или через ипотечного брокера, то наступает время документального  закрепления Ваших договорных отношений.

 

Этап третий

Определение стоимости залога недвижимости и подписание документов

Для чего нужно определять стоимость приобретаемой Вами недвижимости? Кажется, ответ очевиден — для  того, чтобы определить, какую сумму  необходимо взять взаймы у банка, чтобы хватило на долгожданную покупку. Но все не так просто. Любой банк, хочет быть уверен в том, что он не переплачивает за Вашу покупку  и именно поэтому он обязательно  произведет оценку стоимости покупаемой квартиры у независимых оценщиков, которые по результатам своей  работы предоставят соответствующий отчет. Кстати говоря, затраты на работу оценщика, банк обычно возлагает на заемщика.

Стоит отметить, что данная процедура имеет свои нюансы. Например, если квартира будет оценена на меньшую  сумму, чем Вы предполагали, Вам либо придется заплатить чуть большую  сумму в качестве первоначального  взноса либо произвести переоценку недвижимости. В любом случае стоимость залога недвижимости будет обозначена в  кредитном договоре и в договоре залога недвижимости (договор ипотеки).

Наконец, настало время  заключения кредитного договора, в  соответствии с которым Вы получаете  необходимую для покупки недвижимости сумму денег на определенных условиях и под определенный процент. Сразу после подписания всех необходимых документов банк перечислит оговоренную в кредитном договоре сумму с так называемого ссудного счета на Ваш банковский счет.

Правда данной процедуре  может предшествовать вопрос урегулирования отношений с собственником покупаемой Вами недвижимости, особенно если это  вторичное жилье. Например, совместно  с представителем банка и/или  риэлтерского агентства придется решать вопрос передачи денег продавцу недвижимости. И здесь есть два основных варианта, которых придерживаются участники  подобных сделок. Один из них предполагает передачу средств с Вашего банковского счета на счет продавца, а второй — передачу денег с помощью банковской ячейки с функцией раздельного доступа (обычно в том банке, где выдается кредит). Разница заключается лишь в том, что в первом случае нотариальное заверение договора купли-продажи недвижимости предшествует передаче денег, а во втором — следует сразу после нее.

Договор залога недвижимости (договор ипотеки) и кредитный  договор всегда содержат множество  требований, предъявляемых заемщику. Например, заемщик будет обязан извещать банк об изменении своих паспортных данных, условий работы, желании  сдавать квартиру в аренду. Некоторые  банки запрещают сдавать в  аренду квартиру, являющуюся предметом  залога. При неисполнении же указанных  в договоре требований банк вправе наложить штраф на клиента.

Помимо кредитного договора необходимо будет также оформить договор купли-продажи недвижимости, договор комплексного страхования, а в некоторых случаях и закладную на квартиру.

Согласно законодательству по ипотеке, сделки с недвижимостью  подлежат обязательной государственной  регистрации путем занесения  записи в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, сокращенно ЕГРП.

Таким образом, государственной  регистрации в Федеральной регистрационной  службе РФ подлежат договор купли-продажи  недвижимости, договор залога недвижимости (договор ипотеки), закладная (если она  составлялась), право собственности  покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

Законодательно установлен срок регистрации договоров купли-продажи  жилья, приобретенного по ипотеке, в  течение 15 календарных дней со дня  подачи заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации прав.

Некоторые ипотечные банки  оказывают клиентам услугу, беря на себя хлопоты по государственной  регистрации договоров и закладной.

Когда Вы получаете зарегистрированные документы по Вашей сделке, можно  считать, что процедура получения  и оформления ипотечного кредита  успешно завершена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3120.
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.
4. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России. Комментарий к Закону «О залоге». М: Издательство «Логос», 1994.
5. Бегичев    А.     Обеспечение    правомерности    и    законности    сделок    с недвижимостью // Российская юстиция, 1999. № 4.
6. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 1999.
7. http://www.rusipoteka.ru
8. http://finmarket.kubangov.ru