Іпотечне кредитування

План

Вступ.

1.Сутність іпотечного кредитування.

2.Сутність іпотечних банків та основна їх діяльність.

3.Механізм іпотечного кредитування.

4.Ситуація з іпотекою в Україні. Іпотечні банки.

5.Статистичні дані.

Висновки.

Список використаної літератури.

Вступ

В сучасних умовах розвитку банківської системи України іпотечному кредитуванню приділяється особлива увага. Комерційні банки акумулюють ресурси, призначені для фінансування реального сектора економіки, визначають форми забезпечення кредитів.

Характерною ознакою розвитку банківської системи України в останні роки, що свідчить про поглиблення ринкових засад її функціонування, є те, що комерційні банки почали досить активно працювати з фізичними особами. Зросли не тільки суми залучених депозитних вкладів громадян, але й обсяги кредитів, які банки активно видають фізичним особам, зокрема динамічно розвивається іпотечне кредитування. Про розвиток і стабільність фінансово-економічної системи будь-якого суспільства значною мірою можна судити за розмірами використання кредитів громадянами та підприємствами. Попит на послуги іпотечного кредитування, який виник в процесі розвитку ринкових відносин, поставив комерційні банки України перед необхідністю вдосконалення форм та методів діяльності в системі іпотечного кредитування.

З огляду на вищезазначене особливо актуальною є проблема детального вивчення діяльності комерційних банків на ринку іпотечного кредитування, визначення джерел і способів залучення фінансових ресурсів для реалізації іпотечних програм.

Прийняття ЗУ «Про іпотеку», положення якого набули чинності 1 січня 2004 року, питанням перспективи розвитку іпотечних кредитних відносин в Україні надало додаткової актуальності та необхідності практичного обґрунтування. У зв’язку з цим великого значення набуває вивчення досвіду функціонування іпотечних та універсальних банків в країнах з розвинутою економікою, практика надання іпотечних кредитів та форми залучення коштів для фінансування довгострокових іпотечних кредитів, багато з яких в наш час є абсолютно новими для українських комерційних банків. Але це лише певна частина основної проблематики.

Важливу роль на ринку грають іпотечні банки. Ці банки надають кредити під заставу нерухомості (будівлі, квартири, земельні ділянки та ін.) У розвинених капіталістичних країнах іпотечні банки відіграють велику роль в банківській системі. Деякі банки дають позики під заставу нерухомості державі.

1.Сутність іпотечного кредитування.

Іпотечний кредит — це особливий вид економічних відносин з приводу надання позик під заставу нерухомого майна — землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Згідно із Законом України "Про заставу" (розділ II) іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.

Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане із землею — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження. Особливістю іпотечного кредиту е те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника.

Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника і не є об’єктом застави за іншою угодою.

2.Сутність іпотечних банків та основна їх діяльність.

Іпотечний банк — банк, що спеціалізується на наданні довготермінових кредитів під заставу нерухомості (будівель, землі тощо) та випуску заставних листів, забезпечених нерухомістю.

Ресурси іпотечного банку складаються з власних накопичень та іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований відсоток. У сучасних умовах функції іпотечного банку можуть виконувати комерційні банки, страхові компанії, сільськогосподарські банки та інші кредитно-фінансові установи. Будівельні компанії, агентства нерухомості активно й успішно співпрацюють з іпотечними банками.

Різновидом іпотечного банку є земельний банк. За законодавством України застава, що забезпечує позику, не передається кредиторові, а залишається у позичальника. На заставлене майно накладається заборона з усіх видів відчуження, про що робиться відмітка в іпотечній книзі. Нерухомість, яка може бути здана під заставу – земля або міські будівлі.

Завдяки своїй довго тривалості (20-30 років) іпотечні кредити особливо зручні для фінансування в тих випадках, коли виплата відсотків і погашення кредиту можливі тільки з поточних, як правило, невисоких доходів, тобто невеликими внесками. Наприклад, при фінансуванні будівництва житлових будинків під оренду погашення іпотечної позики можливо тільки з надходжень орендної плати. Це стосується також і фінансування сільськогосподарських підприємств з метою розширення земельних угідь (покупка додаткових ділянок землі) або будівництва житлових і підсобних приміщень, бо приріст доходів у сільському господарстві щодо невисокий.

Кошти для надання кредитів іпотечний банк одержує від продажу заставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки боргові зобов’язання банку по відношенню до власників. Що випускаються заставні листи забезпечуються надаються банком та гарантованими іпотеками або іпотечними боргами позиками.

Однак не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотечного банку, так як безпека кредиту, що забезпечує покриття, визначається вартістю закладного об'єкта.

Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові земельні кредити, та як емітенти заставних листів, що є найбільш безпечним вкладення капіталу і що приносять відсотки.

Іпотечні банки є посередником між вкладенням капіталу і реальним кредитом. Капітал власника заставних листів забезпечується не одним об'єктом, а сукупністю всіх об'єктів банку, що гарантують його позики. Таким чином, відбувається розсіювання ризику. На відміну від приватного особи, яка надає позику під один об'єкт, банк має можливість призначати дуже низькі ставки погашення, тому що кошти, що надходять від численних кредитоотримувачів, можуть бути використані для нових кредитів.

Іпотечні банки надають також позики різним комунальним громадським структурам. У цьому випадку позика забезпечується не іпотеками, а засобами, що отримуються за рахунок податків. Джерелом коштів для комунальних позик є що випускаються банком Комунальні (Громадські) заставні листи. Вони відрізняються від звичайних заставних листів лише способом гарантування.

Види діяльності, якими можуть займатися іпотечні банки поряд з основним, включають також вкладення коштів у цінні папери під певні відсотки, видачу позик під заставу цінних паперів, а також деякі фінансові послуги.

Іпотечному банку заборонена побічна діяльність, пов'язана з ризиком.

Наприклад, банк може купувати ділянки у своїх боржників тільки з метою запобігання збитків, будівництва адміністративних будівель для своїх потреб або житла для своїх співробітників; спекуляцією земельними ділянками банку заборонено займатися.

Законодавчі обмеження в інтересах утримувачів заставних листів роблять іпотечні банки спеціальними інституціями, а не універсальними банками. Тільки три банки в Німеччині є змішаними іпотечними банками, в силу традицій, що склалися.

Свою діяльність іпотечні банки здійснюють на основі заставного права. У зв'язку з цим необхідно коротко зупинитися на деяких його аспектах.

Так, землеволодіння може бути закладено шляхом передачі власником права власності (іпотеки або іпотечного боргу) кредиторові. При цьому землевласник доручає зробити запис у спеціальному розділі Земельного кадастру про заставне право на земельну ділянку на користь кредитора.

Формально за законодавством такий запис вимагає лише письмового розпорядження землевласника з його нотаріально завіреної підписом. Однак оскільки іпотечні банки вимагають, щоб власник брав на себе зобов'язання підкорятися судових рішень, необхідно, щоб доручення було оформлено нотаріально, оскільки воно містить в собі дане зобов'язання.

Значення заставного права полягає в тому, що при примусовій продажу з аукціону заставленого об'єкта кредитори іпотек та іпотечних боргів мають привілейоване право перед будь-якими іншими кредиторами землевласника на погашення боргів з коштів від продажу об'єкта. Тільки після задоволення привілейованих кредиторів з коштів, що залишилися можуть бути задоволені інші кредитори в порядку черговості списку.

У разі банкрутства землевласника кредитори заставного права мають особливе становище - вони можуть, не задовольняючись конкурсній квотою, шукати задоволення поза конкурсного процесу через примусовий продаж з аукціону закладного об'єкта. Те ж відноситься і до судового процесу про розділ майна.

Іпотека (або іпотечний борг) несе відповідальність безвідносно до особистості землевласника. Тут варто говорити про речовому праві. Різниця між іпотекою та іпотечним боргом полягає в наступному.

Передумовою для виникнення іпотеки є, крім внесення запису до поземельну книгу, наявність персонального вимоги. Для виникнення іпотечного боргу, навпаки, не потрібно наявність вимоги. Він є незалежним від вимоги (абстрактним) заставним правом, яке з самого початку належить кредиторові.

В даний час все більшого поширення набуває як гаранта іпотечний борг (а не іпотека, як раніше) як найбільш гнучкий засіб завдяки своїй незалежності від певної вимоги.

Процентна ставка іпотечного боргу призначається спочатку високою, тому що включає в себе можливі додаткові підвищення процентних ставок.

Оскільки іпотечний борг на відміну від іпотеки призначається безвідносно до надання кредиту, у спеціальній угоді з власником слід домовитися про те, для яких вимог іпотечний борг може бути використаний як гарантія. Зазвичай домовляються, що іпотечний борг повинен забезпечувати всі законні вимоги кредитодавця, у тому числі і майбутні. Кредитоотримувач і. власник не обов'язково повинні бути однією і тією ж особою. Таким чином, третя особа може надати свою ділянку в якості заставного об'єкта.

У зв'язку з тим, що іпотечні позики забезпечують випускаються банком цінні папери, іпотечні банки зобов'язані при виборі заставних об'єктів і визначенні величини позики керуватися строгими розпорядженнями. За законодавством, позики можуть видаватися лише під земельні ділянки,приносять кожному власникові стабільний дохід. Величина позики за законом не може перевищувати 60% (гранична величина позики до вартості об'єкта)ретельно підрахованої вартості земельної ділянки (заставна вартість).

Для підрахунку заставної вартості в кожному іпотечному банку є відповідні інструкції, які розробляються правлінням банку і завіряються державними органами нагляду у сфері фінансової діяльності.

3.Механізм іпотечного кредитування.

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів — закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.