Правовые основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Правовые основы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В настоящее время создана полная база законодательного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний). Основными нормативными актами, регулирующих гражданские отношения при ипотечном кредитовании является Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ. Так как о необходимости принятия специального Закона «Об ипотеке» указывалось в п. 2 ст. 342 ГК РФ, то 16 июля 1998г. был принят Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».[8] Нормы Закона «О залоге» 1992г. и общие положения Гражданского кодекса РФ применяются и к ипотеке, поскольку Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) не установлены иные правила.

Помимо Гражданского законодательства ипотечные отношения были урегулированы в Законе РФ от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[9]. В Законе РФ от 21 июля 1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и делах с ним» (с изменениями и дополнениями) и Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения», утвержденной совместным Приказом министра РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 года №289/235/290.

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об ипотечной деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ от 21 июля 1997 г. № 119-Фз «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника.

Субъекты Российской Федерации также активно участвуют в законодательном процессе. 27 декабря 1999г. Губернатор Самарской области постановлением № 370 утвердил Устав Самарского областного Фонда жилья и ипотеки, учредителем которого названа Администрация Самарской области.

22 июля 2004г. вступил в силу закон Самарской области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области», который действует в редакции от 4 апреля 2005г. Федеральный закон «Об ипотеке» являются гражданско-правовым и как любой другой договор должен содержать все существенные условия. В самых общих чертах договор как вид сделки - это соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав.

Договор является основной формой возникновения ипотеки. Следует иметь в виду, что «договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Ипотекой может быть обеспечено обязательство по уплате налогов и сборов (ст. 72, 73 НК).

Пленум Высшего Арбитражного суда РФ совместно с Пленумом Верховного суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996г. № 618 г «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ «четко определили, что существенные условия договора, - «это предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашения, хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным». В последующем данные формулировки вошли в Закон об ипотеке.

В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. Это значит, что ипотека имеет залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин «ипотека».

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссудой на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее строительство.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки:

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Также предметами ипотеки могут быть отдельные помещения, незавершенное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отдельном земельном участке, доля в праве собственности на земельный участок.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

Ипотека жилых домов, квартир находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Касаясь нововведений, А.П. Фоков пишет: «наконец ограничено вмешательство органов опеки и попечительства в сделки с жильем. Ранее, ни одна семья, где есть несовершеннолетние дети, не могли ни продать, ни купить, и взять кредит на квартиру, не получив согласие органов опеки и попечительства. В настоящее время, данное условие действует лишь тогда, когда родители лишены родительских прав, а дети находятся под опекой».

При нынешних темпах роста цен на жилье ипотека становится для многих единственным способом приобрести квартиру. Казалось бы, нужно только заполнить анкету заемщика, документально подтвердить доходы, а затем найти подходящую квартиру и купить ее. Однако в реальности далеко не все проходит так гладко.

После получения разрешения на кредит придется осознать, что купить квартиру по ипотеке достаточно сложно. Необходимо, чтобы квартира не только понравилась вам по расположению, площади и другим параметрам, но и была юридически «чистой». Поэтому, возможно, придется поступиться некоторыми требованиями к параметрам квартиры – этажность, наличие балкона, расположение в конкретном районе. К сожалению, распоряжаясь не своими деньгами на рынке с очень небольшим количеством предложений, нельзя позволить себе быть привередливым. В то же время при продаже жилья менеджеры агентств с покупателями по ипотеке контактируют неохотно и автоматически поднимают для них цену. Для юридической поддержки лучше нанять частного риелтора.

Большинство покупателей стремится приобрести квартиры в новостройках. Однако банки кредитуют далеко не все объекты, так как опасаются риска прекращения строительства. Поэтому вам придется выбирать квартиры только тех застройщиков, которые будут одобрены банком.

Многие банки не рассматривают варианты в строящихся домах в принципе. А если и рассматривают, то процентная ставка по таким кредитам выше по сравнению с ценой кредита на готовое жилье. Кроме того, до оформления права собственности на новую квартиру нужно будет оставить в залог другую квартиру или ценное имущество (акции, автомобиль), однако стоить предмет залога должен примерно столько же, сколько стоит приобретаемая квартира. Поэтому, прежде чем вносить предоплату, необходимо подробно узнать обо всех условиях, на которых конкретный банк работает с квартирами от застройщиков, и запрашивать его согласие.

Естественно, банк не позволит приобрести жилье в доме, стоящем в списках на снос или реконструкцию. Формально других ограничений относительно типа домов, например пятиэтажек, не существует, то есть они не прописаны на сайтах банков. Однако не факт, что вам выдадут кредит под любой дом постройки ранее 1970 года. Поэтому квартира должна находиться в как можно более новом доме. Банк не пропустит и незаконные перепланировки.

Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, и в этом ее основное преимущество. Обычно первоначальный взнос составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, хотя на рынке представлены и варианты с нулевым первоначальным взносом. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз, в чем коренится безусловный минус ипотеки. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5%-2% от общей суммы.

Следует отметить, что важным моментом при получении ипотечного кредита является заключение договора.

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке".

Ипотечное кредитование имеет преимущества перед другими схемами приобретения жилья, которые выражаются в следующем:

- заемщик передает денежные средства (как собственные, так и кредитные) непосредственно продавцу приобретаемой квартиры при проведении сделки;

- квартира проходит юридическую проверку банком и страховой компанией;

- квартира оформляется в собственность заемщика при получении кредита;

- от заемщика не требуется длительного ожидания до момента обращения за кредитом до момента приобретения квартиры;

- на все время погашения кредита страхуются риски утраты собственности на квартиру;

- предусмотрена защита прав заемщика. Любое нарушение условий кредитного договора и условий договора банковского счета грозит банку отзывом лицензии.

В.Назаров и С.Королева отмечают выгодность и удобство кредитного договора, которые обусловлены: « если заемщик ранее снимал квартиру, сумма платежа по кредиту сопоставима с cуммoй оплаты за арендуемое жилье, и при этом заемщик платит за собственную квартиру;

-для первоначального взноса заемщик может использовать средства от продажи имеющегося у него жилья;

-после окончания моратория на досрочное погашение кредита (составляющий обычно 6 месяцев) заемщик может погасить досрочно без штрафных санкций: при этом проценты платятся только за время фактического пользования кредитом;

- возможно получение льгот по налогу на доходы физических лиц».

При этом обеспечивается возможность незамедлительного вселения в собственную квартиру, погашать кредит одинаковыми платежами, на льготных условиях, воспользоваться иными услугами банка.

Отрицательным моментом является то, что приобретенная на ипотечный кредит недвижимость обойдется клиенту в полтора раза дороже, чем при покупке обычным способом. «В настоящее время в Российской Федерации складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта системы включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система создана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство», указывает В.Ю. Туранин.