Проблемы ипотечного кредитования

ПРОБЛЕМЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

     Ипотечное кредитование - один из наиболее приемлемых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства. Под ипотеку может быть заложена самая разная недвижимость: земельные участки (исключая находящиеся в госсобственности), предприятия, здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности, а также жилые дома, квартиры и их части, дачи, гаражи и другие строения потребительского назначения.

     Для развития ипотечного кредитования банковская система стимулирует склонность населения к сбережению, которые являются одним из источников для ипотечного кредитования. Однако этот источник не может играть исключительную роль в развитии ипотеки, для этого необходимо создание определенных специализированных институтов и субъекты, которые будут осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные банки). Если в ипотеке используется промышленное предприятие или его часть, то согласно законодательству республики, банк, прежде чем обратить взыскание, обязан предпринять достаточные меры по восстановлению платежеспособности заемщика. Кроме того, судебная система очень долго ведет дела по взысканию заложенного имущества, которые не редко затягиваются на годы.

     Стоит отметить, что в Республике Беларусь отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. Отсутствие механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами - доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% - для остальных инвесторов.

     Согласно  указу президента № 537 от 28 августа 2006г. белорусским коммерческим банкам разрешено выпускать облигации в белорусских рублях, обеспеченные обязательствами по возврату основной суммы долга и уплате процентов по предоставленным ими кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. Единственная ниша для реализации выпуска ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке, где ипотечные облигации могли бы быть востребованы в значительных объемах, это пенсионные и страховые фонды. Подобные институциональные инвесторы за рубежом часто являются основными покупателями ипотечных облигаций. Однако в Беларуси подобных институтов практически нет и правительство в ближайшем будущем развивать их не намерено. При этом стоит обратить внимание на то, что ипотечные облигации для населения могли бы стать альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых в настоящее время снижается.

     В настоящее время кредитная деятельность регулируется большим количеством законодательных и нормативных актах, декретов, указов Президента, постановлений Правительства, решений Национального банка и иных подзаконных актов. Важнейшими законами, регулирующими кредитную деятельность в республике, являются: - «О Национальном банке Республики Беларусь» (от 14 декабря 1990г. с изменениями и дополнениями); - «О банках и банковской деятельности в Республике Беларусь» (от 14 декабря 1990г. с изменениями и дополнениями); - «О страховании» (от 3 июня 1993г. с изменениями и дополнениями); - «О залоге» (от 24 ноября 1993г.); - «О ценных бумагах и фондовых биржах»; - «Об основах внешнеэкономической деятельности»; - «О бюджетной системе Республики Беларусь»; - законодательные акты Республики Беларусь по вопросам налогообложения (с изменениями и дополнениями) и ряд других законов; - кроме того, к законодательству общего характера можно отнести и Конституцию Республики Беларусь. В частности «Закон об ипотеке» создал фундамент, на котором формируется законодательство в области долгосрочного ипотечного кредитования, в т.ч. жилищного. Один из его крупных недостатков то, что в целом он ориентирован в основном на граждан, которые имеют финансовые возможности воспользоваться системой ипотечного кредитования для решения жилищного вопроса.

     Проанализировав существующую законодательную базу, регулирующую кредитование в Республике Беларусь, можно прийти к выводу о том, что многие принципы ее построения, используемые в зарубежных странах, в республике не соблюдаются или соблюдаются не полностью, многие положения законодательных и нормативных актов постоянно изменяются. Часто некоторые из них сформулированы нечетко и трактуются неоднозначно. К тому же таких законодательных актов существует большое количество.

     Одной из главных проблем ипотечного кредитования является решение вопроса о механизме  взыскания жилья в случае невыполнения своих обязательств кредитополучателем. Кроме того, среди проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования являются: сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, т.к. отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья. Существуют ограничения правомочий собственника, налагаемых ипотекой, высоких процентных ставок по кредитам, непомерно больших для потребительского бюджета ежемесячных платежей в счет погашения кредитных обязательств. Так за 1 полугодие 2009г. банковским сектором республики выдано 5,6 млрд.руб. кредитов населению, что на 42% ниже показателя за тот же период 2008г. Доля потребительских кредитов в общем объеме кредитов, выданных банками субъектам экономики республики, составила 31,6%. На 1 июля 2009г. 54,2% ссудной задолженности перед банками республики – накопленная ссудная задолженность по потребительским кредитам, ее снижение за январь-июнь 2009 года - на 7,1%.  За истекший период просроченная ссудная задолженность по кредитам населению выросла на 52,3%. По состоянию на 1 июля 2009 года доля просроченной задолженности по потребительским кредитам в ссудной задолженности населения составила 4,1%, увеличившись с начала текущего года на 1,6 процентных пункта. Средневзвешенная ставка по кредитам населению за 1 полугодие 2009 года составила по ипотечным кредитам – 15,0%.

     В целях создания в Беларуси успешно функционирующей системы ипотечного кредитования следует пересмотреть порядок налогообложения доходов владельцев жилья, привлекать больше частного капитала в банковскую системы Беларуси, повышая тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо создать новые и приватизированные строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства. В настоящее время банковская система Беларуси не проявляет активную заинтересованность к созданию системы ипотечного кредитования. Для изменения сложившейся ситуации нужна новая редакция жилищного кодекса, которая позволит банкам иметь гарантии возврата кредита; в условиях высокой инфляции и слаборазвитой банковской системы ипотечное кредитование не будет развиваться. 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. В Беларуси для создания ипотечного кредитования необходимо принять комплекс мер. – Электронный ресурс. – Режим доступа. - http://www.stock.bcse.by/index.phtml?page=35056&iid=15155. – Дата доступа. – 28.09.09
2. Грудцына Л., Козлова М. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. – М. 2005. – 214с.
3. Ипотечное банковское кредитование в России: проблемы и перспективы развития. – М. – 184с.
4. Ипотечные облигации покупать некому // Белорусы и рынок. – Электронный ресурс. – Режим доступа. - http://www.realting.com/cgi-bin/archive.cgi?action=article&num=468&part=articles. – Дата доступа. – 26.09.09
5. Новикова Н.А.,  Орлова Н.В. Ипотечное кредитование и не тольков. – Изд-во Феникс. – М.: 2002. – 264с.
6. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. – Изд-во Институт экономики города, 2004 г. – 128с.

7. Потребительское кредитование. – Электронный ресурс. – Режим доступа. -http://www.invest-buryatia.ru/?p=318 – Дата доступа. – 30.09.09

8. Прончак А. Гандикап с ипотекой . – Электронный  ресурс. –Режим доступа. - http://www.abw.by/archive/371/v-garag7/ -Дата доступа. – 28.09.09

9. Сиротко М. Ипотека: быть или не быть. – Электронный  ресурс. – Режим доступа. -. http://www.aditec.ru/cgi-bin/nb/article.cgi?kod=20052106 – Дата доступа. – 29.09.09

10. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Изд-во БДЦ-Пресс. – 2004г. – 272с.