Инвестиции в недвижимость

План:

1. Рынок недвижимости: понятие, состав, риски, роль в инвестиционном процессе.
2. Оценка недвижимости.
3. Способы финансирование инвестиций в недвижимость.
4. Список литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Рынок недвижимости: понятие, состав, риски, роль в инвестиционном процессе.

 

«Рынок» в самом общем понимании  определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие  «рынок» используется специалистами  как место купли-продажи товаров  и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет  определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости — это рынок  несовершенной конкуренции, что  обусловлено его существенными  особенностями — уникальностью  каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1).

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные  и делимые товары	1. Не стандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое  число участников, что делает  невозможным влияние каждого  из них на уровень цен	2. Ограниченное  число участников, что обусловлено  условиями финансирования и сложными  юридическими правами, характерными  для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для  всех участников информация	3. Сложно  получить достоверную, своевременную  и полную информацию о сделках
4. Централизованное  ведение сделок	4. Децентрализованные  торги
5. Низкие  операционные расходы	5. Высокие  операционные издержки

 

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Рынок недвижимости имеет сложную  структуру. Необходимо выделять различные  сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту — по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяются целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая  тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным  инвесторам целесообразно проводить  классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной  структуры рынка, необходима классификация  объектов недвижимости по степени готовности:

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся  под влиянием разнообразных условий  и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован  метод «дерева признаков». Такая  классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет  свое наименование и набор рекомендуемых  значений соответствующего признака классификации. Например, рынок жилой недвижимости имеет следующие признаки:

 

 

Рис. 2. Структура рынка жилой недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий  уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов.            

В операциях с недвижимостью  риск может проявляться в более  низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в  более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической  рентабельности инвестиционного проекта  по сравнению с проектной и  даже в утрате собственности —  как в связи с разрушением  самого «тела» недвижимости, так и  по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или  его части до полной утраты инвестируемых  средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление  об этом может дать общая классификация  рисков, в соответствии с которой  можно выделить:

• рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;
• производственные   (хозяйственные,   несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;
• финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую  классификацию рисков применительно  к сфере недвижимости, начав с  рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и  экономическую определенность. При  этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники  рыночных рисков:

• юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);
• экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии  и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. 

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

• архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи. когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;
• административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;
• экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски —  постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит  от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
• неверное истолкование имеющихся данных;
• необъективное отношение к данным;
• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты  по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к  утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски  могут быть разделены на несколько  групп:

• Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).
• Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.
• Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным. 

Как преодолеваются риски? Исключить  их полностью, очевидно, невозможно, некоторые  из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить  степень риска, и здесь может  помочь следующая общая/схема управления рисками: