Инвестиции в недвижимость

  Недвижимость  во всем мире считается  хорошим объектом для инвестирования. Организации и  физические лица охотно приобретают жилую  и коммерческую недвижимость, поскольку по сравнению  с другими формами  вложения денег инвестиции в недвижимость обладают рядом бесспорных преимуществ:

1. Инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду. В долгосрочном периоде цены на недвижимость, как правило, растут, несмотря на возможные локальные падения во время различных экономических кризисов. На графике цен на недвижимость в Петербурге и Москве с 2003 по 2009 год хорошо видно, что, несмотря на значительное снижение цен в конце 2008 и 2009 годах, рост долларовых цен за последние шесть лет составил 340% или в среднем 57% в год. Впечатляющая доходность в долларах США. При этом часто цены на недвижимость и цены на аренду находятся в обратной зависимости друг от друга, т.е. при падении цен на недвижимость цены на аренду могут расти, и наоборот. Это снижает инвестиционный риск.
2. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или инвестициями на международном валютном рынке и, тем более, инвестированием в производные инструменты, такие как фьючерсы. Даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена, получая доход от аренды, как правило, превышающий доходность по банковским депозитам.
3. В отличие от инвестиций в акции, вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса (например, перевод квартиры на первом этаже жилого дома из жилого фонда в нежилой, увеличить электрическую мощность и т.п.). При этом цена объекта недвижимости увеличивается. При разумном вложении денег в улучшение объекта цена увеличивается на большую сумму, чем инвестор затрачивает на улучшение объекта. Кроме того, улучшая объект, инвестор, как правило, увеличивает его ликвидность (возможность относительно быстро продать объект недвижимости).
4. Недвижимость, в которую инвестор вложил денежные средства с долгосрочными или среднесрочными целями (например, с целью получения дохода от сдачи квартиры или коммерческого помещения в аренду), может достаточно легко быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80 процентов от рыночной стоимости объекта. Это позволяет продолжать получать доход от недвижимости в виде арендной платы или продолжать пользоваться помещением, но при этом получить доступ к денежным средствам, необходимым для дальнейшего инвестирования или для других целей.
5. Даже при отсутствии у инвестора суммы, необходимой для инвестирования в выбранный им объект недвижимости, он может приобрести его, прибегнув к ипотечному кредитованию. При этом он может занять у банка до 80 (а иногда и до 100%) суммы, необходимой для покупки объекта недвижимости. При этом залогом будет выступать сама приобретаемая недвижимость. На фондовом или на валютном рынке такое практически невозможно.
6. При инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия в строительстве инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства, поскольку по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты, особенно в начальной стадии строительства, могут быть на 20-30 и более процентов ниже. При этом, безусловно, появляются дополнительные риски, связанные со строительством и возможным банкротством застройщика или невыполнения им договорных условий по срокам и качеству строительства, но эти риски можно существенно уменьшить путем выбора надежного застройщика, давно работающего на рынке и имеющего партнеров с хорошей деловой репутацией (надежные банки, квалифицированного генподрядчика и т.п.).
7. При инвестициях в строительство, которое инвестор полностью контролирует сам (для физического лица или небольшой компании это может быть, например, приобретение земельного участка и строительство на нем коттеджа или таун-хаузов) инвестор может получить готовый объект по его себестоимости, особенно если инвестор сам способен играть роль застройщика и генерального подрядчика. Это дает инвестору возможность извлечь максимальную прибыль от продажи объекта недвижимости, но одновременно требует от него значительных личных усилий и больших затрат собственного времени. Кроме того, инвестору необходима некоторая квалификация (хотя бы на уровне практического опыта) в строительстве.
8. Рынок недвижимости замедленно реагирует на изменение экономической ситуации. Например, как правило, обвал цен на рынке акций не сопровождается немедленным падением цен на недвижимость. У инвесторов в недвижимость есть некоторое время (обычно от 3 до 6 месяцев) для того чтобы продать инвестиционную недвижимость при возникновении экономических проблем в стране или в мире в целом.

  Наряду  с преимуществами есть у инвестиций в недвижимость и  ряд недостатков. Например, инвестирование в недвижимость весьма ограниченно доступно для мелких инвесторов. Фактически единственным средством инвестиций в недвижимость для  них остается приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Кроме  того, в отличие  от рынка акций  или валютного  рынка, рынок недвижимости не позволяет мгновенно  продать объект инвестирования. На это требуется  некоторое время. Тем не менее, эти  недостатки видятся  незначительными  на фоне перспектив, открывающихся перед  инвесторами в  недвижимость.