Инвестиции в строительство

     Еще одним механизмом инвестирования средств в строительство является привлечение западных инвестиций. В последнее время все большую популярность набирает такая форма, как создание совместных предприятий между российским девелопером и западным инвестором для реализации инвестиционных проектов. [10, с.37]

     При создании совместных предприятий для западных инвесторов важны: опыт и репутация компании, умение девелопера прогнозировать спрос и тенденции на рынке недвижимости, финансовая отчетность компании и прозрачность бизнеса, построение структуры и процедур в компании, ключевой аспект девелоперского бизнеса — земля. Поэтому одной из неотъемлемых компетенций успешной инвестиционно-строительной компании должна быть способность оценить и принять решение о покупке привлекательного земельного участка и умение его квалифицированно подготовить.

     Еще одна возможная форма сотрудничества — вхождение западного инвестора в капитал девелоперской компании. Западные инвестфонды получают возможность вкладывать деньги в российский рынок недвижимости, который демонстрирует в последние годы высокие показатели доходности, и гарантии, поскольку в качестве партнера выбирается надежный и опытный местный девелопер, обладающий знанием рынка и тенденций его развития. Для российского девелопера подобный альянс — это прежде всего доступ к «длинным» западным деньгам, новые возможности роста и развития, а также знание мирового опыта и тенденций.

     Следует назвать еще один доступный инструмент финансирования проектов – закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). Это связано в первую очередь с тем, что доходность и надежность таких инструментов, как закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости, становятся более привлекательными для инвесторов. ЗИПФН – имущественный комплекс без образования юридического лица, благодаря чему имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль. Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно отсутствие залога и регулярных процентных платежей. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России. [12, с.40]

     Как отмечают эксперты[10, с.37], сейчас показатели доходности по всем секторам рынка недвижимости России превышают европейские и американские, что и объясняет тот факт, что в последний год российская недвижимость рассматривается на Западе как отличный объект инвестиций.

     Все перечисленные источники финансирования (банковские кредиты, выпуск облигаций, IPO, западные инвестиции и т. д.) — это этапы большого пути.

Практика показывает, что, бесспорно, оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях — это решает каждая компания, исходя из стратегических целей, текущих задач, объемов строительства.

3. Тенденции и перспективы инвестиционного процесса в строительстве 

     Строительный сектор – один из наиболее динамично развивающихся секторов экономики России, темпы роста которого значительно превосходят темпы роста ВВП. В последние 3 года рост объемов строительных работ стабильно превышал 10%. В 2007 г. этот показатель повысился на 15,7%. Прогнозируется, что в 2011 г. темпы роста строительства увеличатся до 16,5%.[10, с.24]

Таблица 1. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности (трлн. руб) 

     На современном этапе можно выделить 3 наиболее важных сегмента, в которых работают большинство компаний, так или иначе связанных со строительством: производство стройматериалов (цемент, бетон, щебень, песок), дорожное и жилищное строительство.

     На сегодняшний день строительство дорог — один из важнейших проектов федерального значения. Традиционно плохие дороги являются проблемой для всей страны, и в последнее время государство все чаще рассматривает данный вопрос, что сулит инвесторам широкий простор для деятельности. Текущее состояние российских автомобильных дорог можно расценивать как кризисное. Так в 2005—2010 гг. парк автомобилей в России вырос более чем в 3,5 раза, в то время как протяженность автомобильных дорог общего пользования увеличилась только на 30%. Слаборазвитая дорожная сеть стала оказывать негативное влияние на экономику страны, сдерживая мобильность населения и развитие некоторых богатых природными ресурсами регионов. В ближайшие годы Правительство РФ планирует существенно увеличить финансирование этого сектора. В 2011 г. намечено построить около 4 тыс. км новых автодорог против 2 тыс. км в 2010 г. На эти цели в бюджете заложено 200 млрд. руб. В 20012 г. предполагается увеличить эти средства на 50%. [10, с.70] Строительство дорог предусматривает сооружение мостов, тоннелей и путепроводов. Всего разработанная программа по строительству крупных мостов потребовала вложения в период 2006—2010 гг. более 100 млрд руб. Масштабное увеличение финансирования дорожного строительства со стороны государства привело к настоящему буму в дорожно-строительном секторе. С 2005 г. крупные промышленные холдинги активно скупают дорожно-строительные организации, крупнейшие из них уже поменяли основных собственников. Если в начале 2006 г. на российском фондовом рынке не было ни одной строительной компании, то на сегодняшний день данный сегмент представлен достаточно широко. Подрядные организации демонстрируют высокие темпы роста благодаря значительным госзаказам. При их оценке особое значение имеет региональная принадлежность. Основной интерес для инвесторов представляют компании, расположенные на пути основных федеральных магистралей. Не вызывает сомнения, что рост заказов и цен на услуги этих предприятий будет обеспечен в обозримом будущем. Подтверждением инвестиционной привлекательности дорожно-строительной отрасли является впечатляющий рост большинства акций компаний данного сектора с начала 2007 г. При повышении индекса РТС на 9—10% на начало мая средний рост компаний сектора составил 36%. Несмотря на это, сектор остается значительно недооцененным. Учитывая низкую прозрачность и невысокую рентабельность компании дорожно-строительного сектора, единственно адекватной становится оценка, опирающаяся на выручку и перспективы роста компании.

     В 2009 году впервые за десять лет в строительной индустрии России зафиксирован существенный спад. В 2010 началось восстановление отрасли, прежде всего за счет проектов, реализуемых при поддержке или за счет государства. Наиболее подающим надежды в ближайшее время аналитики называют жилой сегмент.

     В IV квартале 2010г. руководители 74% строительных организаций оценили экономическую ситуацию в строительстве как "удовлетворительную", а доля организаций, у которых производственная программа соответствовала "нормальному" уровню, составила 70%.

     Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» в январе-ноябре 2010 года составил 3 561 307,2 млн. рублей, рост по сравнению с аналогичным периодом 2009 незначителен – 0,4%. С августа показатель стабильно был выше прошлогоднего уровня, что позволило в целом закончить год «в плюсе». В целом, с января 2010 года наблюдался позитивный тренд в этом направлении, хотя свою роль играют и сезонные особенности отрасли. 
 

     Рис. 1. Объем работ по виду деятельности "строительство" в январе-ноябре 2010 года, млн. руб.

     Наибольший  удельный вес в разрезе регионов по объемам работ, выполненных в строительной отрасли, традиционно приходится на Центральный и Северо-Западный федеральные округа, доля этих субъектов по сравнению с 1 полугодием незначительно снизилась (на 1-2%).

Рис. 2. Доли федеральных округов по объемам  работ в строительстве в январе-ноябре 2010 года

     Динамика  объемов строительных работ в 1 полугодии 2010 года неодинакова по регионам. В целом, в семи из восьми федеральных округов отмечен рост показателя. По-прежнему в лидерах по темпам прироста – Южный федеральный округ, значительно увеличен объем строительных работ в Дальневосточном регионе. 
 
 

     Рис. 3.Приросты объемов строительных работ  в январе-ноябре 2010 (по сравнению с январем-ноябрем 2009, %)

     Общий объем ввода жилых и нежилых  объектов за 11 месяцев 2010 года составил порядка 50 млн. квадратных метров или  около 135 тысяч зданий. В том числе, за указанный период было введено 40 млн. кв.м. зданий жилого назначения.

     Рис. 4. Структура ввода строительных объектов в январе-ноябре 2010 года по типу зданий

     Наибольшая  доля по объемам ввода среди объектов нежилого назначения традиционно принадлежит зданиям коммерческого профиля (2639 объект, из них 371 административных). Доли объектов для сельского хозяйства и промышленности –12% и 15%, соответственно.

Рис. 5. Структура  общего объема ввода в эксплуатацию зданий нежилого назначения (единиц)

     Стоит отметить, что по результатам выборочного обследования строительных организаций в четвертом квартале строительством жилых и нежилых объектов занималось 18% и 10% предприятий, соответственно.

     Ввод  жилых зданий в России за январь-ноябрь 2010 года уменьшился на 3,8% по сравнению с 2009 годом. В шести округах из восьми зарегистрировано падение показателя. В региональном разрезе по показателю ввода жилой недвижимости за 11 месяцев 2010 года лидером по темпам роста стал Северо-Кавказский федеральный округ, самое значительное снижение показателя за период зафиксировано в Дальневосточном федеральном округе.

Рис. 6. Приросты ввода жилой недвижимости по округам в январе-ноябре 2010 года по сравнению с январем-ноябрем 2009 г., %

     За  исследуемый период доля жилья, введенного индивидуальными застройщиками, в целом по России составляет 49,7%. Лидерами по этому показателю являются Северо-Кавказский и Южный федеральный округа – здесь приходится соответственно 65,5% и 63,5% на индивидуальное жилье.

     Вполне понятны причины интереса инвесторов к России: в зависимости от сегмента ставка капитализации при приобретении готовых проектов находится на уровне 8-11%, для сравнения в таких консервативных странах, как Великобритания или Норвегия, она составляет примерно 5%. Наблюдающийся в последние годы интерес иностранцев к отечественному рынку недвижимости крепнет и усиливается. Как стало известно в конце июня, иностранные фонды, объявившие в 2009г. и первой половине 2010 г. о своем приходе в Россию, планируют инвестировать 68 млрд. долл. Многие из них приходят на рынок с целью купить готовый объект, большинство намерено работать в регионах.[ 14, с.38] Тем не менее сегодня на российском рынке отмечается дефицит готовых качественных объектов, выставленных на продажу особенно это касается регионов. Инвесторов, которые хотят вложить свои средства в российскую недвижимость, и в первую очередь коммерческую, на рынке больше, чем подходящих для этого проектов или объектов. За последний год о своем выходе на рынок объявили более 20 фондов, еще больше фондов высказали свои намерения. Многие иностранные компании планируют работать на российском рынке, но лишь некоторые из них реально остаются работать. Есть фонды, которые объявляют, что готовы вложить миллионы, однако на этом их деятельность не заканчивается. Они не знают особенностей российской экономики, им не удается приобрести объект. Если они не находят надежного российского партнера, выход на рынок заканчивается провалом. Как показывает практика, не более 50% запланированных инвестиций реализуются на российском рынке.