Оценка недвижимости

Содержание

1. Методы финансирования недвижимости
2. Оценка товарно-материальных запасов: товарно-материальные запасы и их классификация, методы их оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Методы финансирования недвижимости

Организация финансирования недвижимости - одна из важнейших задач, стоящих  перед девелопером в ходе реализации проекта. Этот процесс представляет собой комплекс взаимосвязанных  проблем, обусловленных природой проектов развития земельной собственности  и местом девелопера в процессе реализации проектов.

Характер и условия финансирования различаются в зависимости от источника финансирования. При выборе источника финансирования учитываются  такие факторы:

* стоимость финансирования;

* сроки и условия финансирования;

* порядок погашения кредита;

* обеспечение, необходимое для  привлечения средств;

* сроки, необходимые для организации  и получения финансирования;

* вопросы контроля над проектом  со стороны кредитора.

Система финансового обеспечения  инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования. К методам  финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через  механизмы рынка капитала, привлечение  капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные  схемы финансирования инвестиций.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

* краткосрочного кредитования (как  правило, кредитным инвестором - коммерческим банком);

* долгосрочного кредитования (как правило, прямым инвестором - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк -долгосрочными инвесторами);

* сочетания краткосрочного и  долгосрочного кредитования.

Вариант краткосрочного кредитования, как метод финансирования проекта  развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая  на то, что объект будет реализован по ходу осуществления проекта или по крайней мере по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем  использование ресурсов институциональных  инвесторов, по ряду причин:

* большинство девелоперов не  являются достаточно крупными  компаниями, способными предоставить  необходимые гарантии институциональным  инвесторам;

* «первоклассные» проекты, т.е.  те, в которые готовы вкладывать  средства институциональные инвесторы,  по определению являющиеся в  основном консервативными, составляют  лишь небольшую часть рынка  недвижимости;

* по мере укрупнения проектов  появляется необходимость в привлечении  не одного, а нескольких институциональных  инвесторов, что значительно сужает  выбор;

* девелопер не подвергается  столь тщательному и всеобъемлющему  контролю со стороны банков, как  со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией, т.к. данный процесс создания ценности является еще не существующим при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Долгосрочное кредитование предполагает, что за счет одного и того же инвестора  обеспечивается и краткосрочное, и  долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий банк, но, как правило, такими инвесторами являются институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т. п. При этом, достаточно распространенным видом финансирования является форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный кредит для реализации проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, т.к. уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства. Кроме того, несмотря на то, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды.

Одновременно этот способ имеет  ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается  доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также  инвестор способен влиять на проектное  решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства  наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер  и институциональный инвестор уже  на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности». Согласно методу базовой ренты, девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции (как правило, 50/50). При другом варианте - по методу базовой доходности - между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Позволяя инвестору участвовать  в распределении получаемого  от эксплуатации объекта дохода, девелопер  уменьшает для себя риск сокращения дохода, как это происходит при  предоставлении ипотечного кредита  по фиксированной ставке процента.

Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

Форвардное финансирование, а также  продажа с обратной арендой, предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые  компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.

Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом финансирования девелоперских проектов является сочетание  краткосрочного кредитования строительства  коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого институционального инвестора, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) финансировании (кредитовании).

Механизм получения гарантий состоит  в том, что институциональный  инвестор (как правило, ипотечный  банк) берет на себя обязательство  предоставить долгосрочный кредит под  залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего соглашения», поскольку  оно выводит банк, предоставляющий  кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного  кредита.

Между кредитором строительства, институциональным  инвестором и заемщиком заключается  в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с  реализацией проекта:

* заемщик и кредитор строительства  получают гарантии, что при выполнении  всех условий «выводящего» соглашения  институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. «выкупит» кредит под строительство;

* институциональный инвестор получает  гарантии от заемщика и кредитора  строительства в том, что «выводящий»  платеж будет принят только  от него, что позволяет ему  спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости  поиска объектов кредитования.

К основным формам финансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг, можно отнести, юнитизацию и секьюритизацию.

Применительно к рынку недвижимости, юнитизация - это разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секьюритизация представляет собой использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. При этом в качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта, и акции, выпускаемые специализированными фондами по инвестированию в недвижимость. Ценные бумаги, выпускаемые девелопером, позволяют ему сохранять контроль за собственностью, однако они могут широко применяться лишь первоклассными девелоперами.

Общая черта юнитизации и секьюритизации состоит в том, что посредством их рынок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками. Кроме того, посредством секьюритизации и юнитизации становится возможным уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования.

Самофинансирование является внутренним источником финансирования и наиболее надежным метод финансирования инвестиций, однако он трудно прогнозируем в долгосрочном плане и ограничен в объемах. Полное внутреннее самофинансирование предусматривает финансирование капитальных  вложений исключительно за счет собственных  финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников (чистой прибыли, амортизационных отчислений, внутрихозяйственных  резервов).

Привлечение финансовых ресурсов при  помощи механизамов рынка капитала включают два основных варианта мобилизации: долевое и долговое финансирование. В первом случае компания выходит на рынок со своими акциями, т.е. получает средства от дополнительной продажи акций либо путем увеличения числа собственников, либо за счет дополнительных вкладов уже существующих собственников. При долговом финансировании компания выпускает и продает на рынке срочные ценные бумаги (облигации), которые дают право их держателям на долгосрочное получение текущего дохода и возврат предоставленного капитала согласно условиям, определенным при организации данного облигационного займа. В мировой практике основной формой привлечения средств для инвестирования является расширение акционерного капитала, затем займы и выпуск облигаций.

Бюджетные кредиты, т.е. финансирование на возвратной и возмездной основе является гибким и универсальным  инструментом государственного стимулирования капиталовложений. Бюджетное финансирование - наиболее желательный метод финансирования предприятия, предполагающий получение  средств из бюджетов различных уровней. Особенностью данного метода является то, что в большинстве случаев  средства, вложенные в предприятие, не возвращаются. Доступ к этому  источнику денежных средств постоянно  сужается. Данная форма бюджетной  поддержки широкомасштабно предусматривается  в ежегодно принимаемых законах  о федеральном бюджете Российской Федерации. Принципиально новым  в инвестиционной политике последних  лет является переход от распределения  бюджетных ассигнований на капитальное  строительство между отраслями  и регионами к избирательному частичному финансированию конкретных объектов и формированию состава  таких объектов на конкурсной основе, что в значительной степени способствует реализации принципа: достижение максимального  эффекта при минимальных затратах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка товарно-материальных запасов. Их классификация, методы их оценки.

Товарно-материальными запасами являются материальные ценности, ожидающие производственного  или личного потребления в  виде сырья, материалов, комплектующих, товаров, находящихся на стадии изготовления и готовой продукции.

Существует три вида товарно-материальных запасов:

- сырьевые материалы (в том  числе комплектующие изделия  и топливо);

- товары, находящиеся на стадии  изготовления;

- готовая продукция.