Организация подрядных отношений в строительстве

 

Содержание

1. Организация подрядных отношений в строительстве
2. Проектное финансирование
3. Доходность и риск в оценке эффективности инвестиций в ценные бумаги
4. Задача

Список использованной литературы

 

 

1. Организация подрядных отношений в строительстве.

 

Строительство - одна из наиболее динамично развивающихся отраслей в современной России. Подрядные  отношения в строительстве отличаются повышенной сложностью и требуют  высокого профессионализма как составителей договоров, так и субъектов подрядных отношений.

Недостатки в оформлении договора часто становятся причиной конфликтов его сторон.

Определение договора строительного  подряда дано в ст. 740 ГК РФ, согласно которой:

По договору строительного  подряда подрядчик обязуется  в установленный договором срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену. Договор строительного подряда  заключается на строительство или  реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также  на выполнение монтажных, пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются  также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В  случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность  обеспечить эксплуатацию объекта после  его принятия заказчиком в течение  указанного в договоре срока.

 

Права и обязанности сторон по договору строительного подряда

 

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства  земельный участок. Площадь и  состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать  содержащимся в договоре строительного  подряда условиям, а при отсутствии таких условий - обеспечивать своевременное  начало работ, нормальное их ведение  и завершение в срок.

Кроме того, заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных  договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование  необходимые для осуществления  работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его  адрес, временную подводку сетей  энергоснабжения, водо- и паропровода  и оказывать другие услуги. Оплата подобных предоставленных заказчиком услуг осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством  выполняемых работ, соблюдением  сроков их выполнения (графика), качеством  предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования  подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика.

Подрядчик обязан исполнять  полученные в ходе строительства  указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного  подряда и не представляют собой  вмешательство в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика.

Подрядчик, ненадлежащим образом  выполнивший работы, не вправе ссылаться  на то, что заказчик не осуществлял  контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность  осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.

Если при выполнении строительства  и связанных с ним работ  обнаруживаются препятствия к надлежащему  исполнению договора строительного  подряда, каждая из сторон обязана принять  все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие  препятствия не были устранены.

Качественно составленный договор строительного  подряда позволяет повысить эффективность  реализации инвестиционно-строительного  проекта за счет надлежащего юридического и организационного обеспечения  эффективного управления производством  строительной продукции, а также  сокращения количества и снижения остроты  разногласий и споров в ходе реализации строительных проектов.

 

 

 

 

 

2. Проектное финансирование

В последнее время термин «проектное финансирование» применяется  как наименование системы финансовых и коммерческих операций, основанных как на предоставляемых банками  кредитах, так и на опосредованной бюджетной поддержке, поддержке  различных государственных организаций, инвестиционных фондов, страховых компаний и других заинтересованных инвесторов.

Проектное финансирование –  это вид финансирования (как заемное, так и через продажу пакетов  акций), необходимый для развития конкретного проекта материнской  компании (спонсора). Выплаты процентов и основной части долга осуществляются из денежных потоков данного проекта.

Критерии проектного финансирования

Структуры проектного финансирования могут отличаться в зависимости  от специфики финансирования проекта, особенностей назначения проекта, а  также от вида договора (контракта), являющегося основой для финансирования. Но существуют общие принципы, лежащие  в основе метода проектного финансирования:

1. Проектное финансирование используется для финансирования относительно «обособленного» проекта (с юридической и экономической стороны) через юридическое лицо, специализирующееся на реализации этого проекта (часто для получения и использования проектного финансирования создают отдельную, так называемую проектную компанию);
2. Как правило, чаще, проектное финансирование применяется для нового проекта, чем для уже созданного бизнеса (обычно используют при реструктуризации задолженности);
3. Источник возврата вложенных средств — прибыль от реализации инвестиционного проекта (обособленная от финансовых результатов деятельности инициаторов проекта).
4. Доля привлеченного капитала в общем объеме финансирования проекта составляет 70-80% (большой «финансовый рычаг»);
5. Для заемного капитала проектного финансирования инвесторы не предоставляют обеспечение или гарантии, либо обеспечение или гарантии не полностью покрывают финансовые риски по проекту;
6. Заимодавцы, при выплате процентов и долгов, рассчитывают, в основном, на поступление денежных средств от реализации проекта (будущую прибыль), а не на стоимость активов и финансовые показатели компании.
7. Основными гарантиями для заимодавцев являются контракты компании, лицензии и исключительные права использования и разработки ценных активов, или технологии и производство конкурентоспособной продукции.
8. Проект имеет ограниченный срок жизни — срок действия контракта или лицензии на виды работ или разработку активов, срок ввода в эксплуатацию объектов или сооружений, начало серийного выпуска продукции.

 

Виды проектного финансирования

 

1. финансирование с полным регрессом на заемщика:

применяется, как правило, при финансировании некрупных, малорентабельных проектов.

В этом случае заемщик принимает  на себя все риски, связанные с  реализацией проекта;

2. финансирование без регресса на заемщика:

предусматривает, что все  риски, связанные с проектом, берет  на себя кредитор. Данные проекты наиболее прибыльные и привлекательные для  инвестиций, дающие в результате реализации проекта конкурентоспособную продукцию;

3. финансирование с ограниченным регрессом на заемщика.

наиболее распространенная форма финансирования. Все участники  распределяют генерируемые проектом риски, следовательно, каждый заинтересован  в положительных результатах  реализации проекта на всех стадиях  его реализации.

 

Особенности оценки проектов.

 

     В связи с отсутствием гарантий и обеспечения по проекту потенциальным кредиторам и инвесторам, при принятии решения (анализе проекта) о своем участие в проекте, необходимо учитывать еще несколько принципиальных особенностей проектного финансирования, которые требуют особого подхода от аналитиков:

• сроки таких проектов обычно достаточно велики. Если в жилищном строительстве небольшие проекты еще могут укладываться в два-три года, то во всех прочих вариантах проектного финансирования речь почти всегда идет о сроках свыше пяти лет, и нет ничего необычного в проектах, которым требуется кредитование на срок больше десяти лет (хотя надо признать, что такие сроки встречаются нечасто);
• во всех, без исключения, случаях проектного финансирования инвестиционная фаза (этап «сооружения» проекта) достаточно сложна и ее успешное завершение нельзя гарантировать;
• исследования рынка выглядят сложнее, чем в случаях с менее значительными инвестициями, так как в процессе реализации таких проектов создаются товары или услуги, для которых трудно подобрать аналоги и историю продаж, а иногда появление на рынке завершенного проекта меняет этот рынок так, что предыдущая история становится не актуальной.

Для этого инвесторам, кредиторам необходимо создавать команду специалистов по проработке данного проекта, которая  обладает всеми необходимыми знаниями в областях:

• инжиниринг;
• эксплуатация;
• правовые вопросы, касающиеся процедур приобретения, получения разрешений, разработки проектных контрактов, оформления документов, необходимых для кредитования, и т.п.;
• бухучет и налогообложение;
• финансовое моделирование;
• финансовое структурирование.

Очень важно, чтобы это  команда была хорошо организована: одна из наиболее часто встречающихся  ошибок при реализации проекта —  когда инвесторы (спонсоры) договариваются с проектной компанией об устраивающей их сделке, которая неприемлема с  точки зрения проектного финансирования.

 

 

 

 

3. Доходность и риск в оценке эффективности инвестиций в ценные бумаги.

 

Эффективность любых форм инвестиций рассчитывается на основе сопоставления эффекта (дохода) и  затрат на его получение. При вложениях  в ценные бумаги в качестве затрат выступает сумма инвестированных  в ценные бумаги средств, а в качестве дохода - разность между текущей  стоимостью ценной бумаги и суммой вложенных в ее приобретение средств. Поскольку доход по ценной бумаге может быть получен лишь в будущем, для сопоставимости он должен быть приведен к настоящему времени путем  дисконтирования.

 Основная формула для  расчета эффективности финансовых  инвестиций 

Ef = (C - I) / Io,     

 или, поскольку (С  - I) представляет собой ожидаемый  от инвестирования доход 

Ef = D / Io,  

где Ef - эффективность инвестирования в ценную бумагу; С - текущая (дисконтированная) стоимость ценной бумаги; Io - сумма инвестируемых средств; D - ожидаемый доход от инвестирования.

 Текущая стоимость  ценной бумаги определяется двумя  основными факторами: величиной  денежного потока от инвестирования  в ценную бумагу и уровнем  процентной ставки, используемой  при дисконтировании. 

 Расчет приведенного  чистого дохода по финансовым  инвестициям имеет определенные  отличия от определения дохода  от реальных инвестиций. При оценке  сравнительной эффективности вложений  в ценные бумаги приведенный  чистый доход исчисляется как  разность между приведенной стоимостью  отдельных фондовых инструментов  и стоимостью их приобретения. При этом сумма ожидаемых денежных  доходов от инвестиций в ценные  бумаги не включает амортизационных  отчислений, как по вложениям  в реальные активы. Существенную  специфику имеет и формирование  денежных потоков по различным  видам фондовых инструментов.

В современной российской практике при оценке сравнительной  эффективности инвестиций в качестве базы сравнения целесообразно использовать не норму текущей доходности по безрисковым инвестициям, а среднюю стоимость предполагаемых источников инвестиций. Такой подход определяется не только сложностью выявления безрисковых инвестиций в условиях неразвитого фондового рынка, но и тем, что показатель средней цены ресурсов, предназначенных для инвестирования, наиболее полно отражает возможности конкретного субъекта в области финансирования инвестиционной деятельности. Результаты оценки сравнительной эффективности различных объектов инвестирования используются при их выборе и формировании инвестиционного портфеля банка.