Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов

Федеральное агентство по образованию 

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский  государственный

инженерно-экономический  университет» 
 
 
 
 

Реферат по дисциплине

«Экономика недвижимости»

по теме

«Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011

 

Содержание:

1. Ипотека и ипотечный  кредит……………...…………………….…...…………………..3

2. Предмет договора ипотеки …………………………………………………………………5

3. Залог недвижимости ………...………………………………………………………………..7

4. Объект договора ипотеки…………………………………………...………………………8

5. Виды залога………………………………………………………………………………………….9

6. Права и обязанности сторон договора ипотеки………………………………..11

7. Основания возникновения  ипотеки…………………………………………………..12

8. Виды ипотечных кредитов………………………………………………………………….13

9. Модели (схемы) ипотечного кредитования……………………………………….15

10. Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России…………………....16

11. Ипотечный рынок в России: прогнозы и перспективы……………………17

12. Задачи становления и развития ипотечного жилищного

кредитования………………………………………………………………………………………….18

13. Список литературы……………………………………………………………………………19

14. Приложение………………………………………………………………………………………20 

 

Ипотека и ипотечный кредит 

     Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества  залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka —залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику

(залогодателю). В России порядок осуществления  ипотеки регулируется Гражданским  кодексом РФ, Федеральным законом  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ ≪Об ипотеке (залоге недвижимости)≫ и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Ипотекой  признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

     В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству имеет  право в случае неисполнения должником  этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами.

     Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего  исполнения обязательств. По сравнению  с другими способами обеспечения  исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным  именно с той точки зрения, что  с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании.

   Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому  имуществу относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения).

   Федеральный закон ≪Об ипотеке (залоге недвижимости)≫ (далее— Закон об ипотеке) уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

• земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество,

которое используется в предпринимательской  деятельности;

• жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и

квартир;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского

назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические

объекты. 

     По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона  — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому  обязательству из стоимости заложенного  недвижимого имущества  другой стороны —  залогодателя преимущественно  перед другими  кредиторами залогодателя. 

     Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению  к договору, по которому возникает  обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут  быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом  обязательство (например, положение  об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

     Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному  обязательству, так и лицо, участвующее  в таком обязательстве (третье лицо). 

     Общие правила о залоге, содержащиеся в  Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда самим Кодексом или Законом  об Ипотеке не предусмотрено иное.

     Существенными условиями договора об ипотеке являются:

• предмет  договора;

• его  оценка;

• обеспечиваемое обязательство;

• размер и срок исполнения обязательства. 

     Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Предмет договора ипотеки 

     Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое'имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).

     Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.

     Предметом ипотеки может быть и незаконченное  строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

     Воздушные и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.

     Помимо  имущества предметом ипотеки  может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право

аренды  может быть предметом ипотеки  только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.

     Договор ипотеки права аренды помимо всего  прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.

     Недвижимое  имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.

     Существует  ряд ограничений, предусмотренных  законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

     Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).

     Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.

     В-третьих, не может быть предметом ипотеки  имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

     Также не может быть самостоятельным предметом  договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета.

Закон об ипотеке устанавливает следующие  ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение

которого  требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.

     Например, на имущество, находящееся в общей  совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.

     В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Федерального закона ≪Об ипотеке (залоге недвижимости)≫ при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.