Управление портфелем недвижимости

              tax – ставка налога на прибыль.

При оценке привлекательности инвестиционных проектов в недвижимость используют две группы показателей: показатели, рассчитанные на основе дисконтированных денежных потоков и показатели, рассчитанные на недисконтированной основе.

      На дисконтированной основе:

-         Период окупаемости проекта (PP);

-         Чистая текущая стоимость (NPV);

-         Внутренняя ставка доходности (IRR);

-         Модифицированная внутренняя ставка (MIRR);

-         Ставка дохода финансового менеджмента(FMRR);

-         Индекс доходности (PI);

-         Техника Эллвуда.

      На недисконтированной основе:

-         Период окупаемости проекта (РР);

-         Валовой рентный мультипликатор (GMR);

-         Общая ставка доходности (OAR);

-         Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR);

-         Показатель среднегодового дохода;

-         Общие годовые поступления на собственный капитал;

-         Чистый располагаемый доход (NSI);

-         Бухгалтерская ставка доходности (ARR).

1.3.         Управление портфелем недвижимости.

Стратегия управления портфелем недвижимости. Стоимость портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости. Определение систематической ошибки. Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управления.

Стратегия управления портфелем. В основе стратегии  управления  портфелем недвижимости лежат четко определенные цели  формирования портфеля, приемлемого уровня доходности, соотношения  ставки доходности и  уровня риска, определенной ликвидности и  допустимого уровня контроля.

Портфельная стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.

      сначала устанавливается приемлемый уровень риска,

      затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

      полученный портфель проверяется на эффективность

  Управление портфелем недвижимости - это, прежде всего,  искусство распоряжаться набором   разных типов недвижимости, с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и  финансовой структуры инвестированного капитала, то есть использование различных инструментов инвестирования в недвижимость

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

      Портфель, ориентированный на рост - портфель, который строится с расчетом на долгосрочное (или краткосрочное - в зависимости от макроситуации) повышение стоимости  входящих в него активов.

      Портфель, ориентированный на доход - портфель, активы  которого подобраны таким образом,   чтобы обеспечить  получение  текущих потоков доходов (дивиденды,  проценты или  арендная плата).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов, а на выходе - поведение показателей риска и доходности самого портфеля. Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой этих показателей по сравнению с отдельными ценными бумагами. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью  анализа требуемого уровня риска, ставки доходности,  уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения  потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от одного года до  пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.

Если  портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью  в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных  долгосрочных целей требует  разработанных промежуточных ориентиров, и установить контрольные  показатели, соответствующие долгосрочным целям развития. Необходимо отслеживать уровень  допустимый риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно падение арендной платы, рост коэффициентов капитализации и падение стоимости объектов недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного  на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания определенного уровня ликвидности необходимы краткосрочные инструменты инвестирования,  а для достижения поставленной цели - существенный рост стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде. Кроме того целесообразно иметь в структуре портфеля  различные инструменты инвестирования.

Если в нулевой момент стоимость объекта недвижимости равна V0,  а стоимость портфеля равна Vp = V1 +V2 ...+ Vi = Sni =1 VI, то в момент времени t+ n  стоимость каждого отдельного актива может быть  выше или ниже V0 ,  точно также как и стоимость всего портфеля активов. Для определения  динамики стоимости объектов доходной недвижимости и стоимости портфеля недвижимости  необходимо учитывать  следующие виды рисков:

      риск  изменения ожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости;

      региональный риск;

      инфляционный риск;

      риск изменения налоговых ставок на капитал и  на недвижимость;

      риск изменения коэффициента капитализации;

      при использовании заемного капитала кредитный риск;

      риск снижения ликвидности рынков недвижимости.

Качественное управление данными видами рисков должны привести к росту стоимости  активов портфеля, поскольку стоимость недвижимости в период времени t0 + n есть функция от  ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска,  инфляционного риска,  изменений в налогообложении на капитал и на недвижимость,  потока доходов от недвижимости.

Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами рисков характеризуются статистической  зависимостью, то есть изменение одной из величин влечет изменение  распределения другой величины, поскольку   обе величины  (например, стоимость актива и поток доходов) подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы общие для данных величин. Более точно данную зависимость можно определить как корреляционную, то есть при изменении одной из величин изменяется и среднее значение другой величины.

Необходимо учитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в  различных направлениях.  Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания  вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку  вложения капитала в недвижимость  является традиционным  средством защиты от инфляции.

Влияние   рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в Таблице 5:

Таблица 5. Влияние факторов риска на стоимость объектов недвижимости.

  Необходимо учитывать, что  стоимость портфеля недвижимости не зависит от  финансовой структуры  инвестируемого капитала.

Планирование доходности портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости  и учете систематической ошибки (Таблица 6).

Формирование портфеля недвижимости проходит  в несколько этапов:

      в соответствии с требованиями к требуемой ставке доходности подбираются определенные типы  недвижимости;

        рассматриваются возможные варианты  размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих  категорий занятости;

      рассматриваются возможные варианты  размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от  зоны показателей занятости.

Таблица 6. Планирование ставки доходности портфеля недвижимости.

Планируемая доходность портфеля есть функция от  ставки доходности отдельных активов и  структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом  систематической ошибки.

Обязательным этапом  в управлении  портфелем инвестиций в недвижимость  является  сравнение прогнозируемой  ставки  доходности каждого актива или  портфеля с фактически полученной ставкой доходности. Если Re (ожидаемая ставка доходности портфеля)  отклоняется от фактически полученной ставки доходности R (Re< R  или Re  > R), то  возникает систематическая ошибка  -  результат неполной и неточной информации, используемой при прогнозе ставке доходности.  Величина систематической ошибки  определяется как разность между Re и  R, то возможен как положительный сдвиг, так и отрицательный. В результате возникновения систематической ошибки возможна практически при любом проекте вложения капитала ситуация, когда   считавшийся неприемлемым проект при положительном сдвиге за счет систематической ошибки окажется вполне выгодным и наоборот (при отрицательной систематической ошибке). Во  избежание систематической ошибки необходима более полная, достоверная  информация, получение которой связано с большими затратами. В силу этого рекомендуется сравнивать стоимость дополнительной информации (определяемой необходимой точностью расчета  инвестиционного проекта)  с затратами на ее получение. При использовании  полной, своевременной   и достоверной информации в процессе планирования ставки  доходности портфеля систематической ошибке не будет.

Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управлении. Как было рассмотрено выше,  базовая модель  формирования портфеля активов содержит 3 основных элемента:

        определение  возможностей  инвестора или управляющего портфелем инвестиций;

        определение  целей и предпочтений инвестора;

        определение  приемлемого  уровня риска.

Возможности инвестора  в доходную недвижимость в значительной степени определяются   величиной  собственного капитала инвестора, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости является внедрение системы  рейтинга качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам. Например, офисную недвижимость необходимо оценивать в баллах по показателям: емкость рынка, местоположение, физическое состояние, качество потока доходов, структура формы собственности (определяемая в значительной степени инструментами инвестирования (право преимущественной аренды, гибридные обязательства, ипотека, собственный капитал, заемный капитал, опционы на недвижимость). Каждый из перечисленных показателей является комплексным, то есть определяется многими факторами. Например, при характеристике физического состояния офисной недвижимости необходимо учитывать ее  соответствие современным требованиям противопожарной безопасности,  необходимые современные технологии (наличие скоростных лифтов,  системы воздухоочистки и  тому подобное), наличие места для парковки автотранспорта.