Характеристики объектов недвижимости и окружающей среды

-гостиницы, мотели, ночлежные дома, капитальные и передвижные дачные  и садоводческие домики –для  временного проживания.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

-земельные участки под строениями;

-внешние коммуникации;

-промышленные здания и сооружения;

-специализированные здания и  сооружения для научно-исследовательских,  проектных организаций и органов власти;

-складские строения и помещения;

-офисные здания и помещения;

-торговые здания и помещения;

-сервисные (специализированные  дома быта, ломбарды, дома и залы  демонстрации мод, салоны, бани, предприятия  связи, кафе, рестораны, дегустационные  залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг и пр.);

-спортивно-зрелищно-развлекательные  объекты;

-медицинские и оздоровительные  объекты;

-мемориальные и культовые объекты;

-объекты учебно-просветительского  и творческого назначения.

В практике строителей упомянутые объекты подразделяются на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Строения также классифицируются по:

-объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, галерейные, зальные, пролетные);

-конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными  или с продольными несущими  стенами, полносборные, панельные,  монолитные, с подвесным покрытием,  оболочковые, тонкостенные, пневматические, блокированные);

-материалам несущих стен (кирпичные,  крупнопанельные, крупноблочные,  деревянные щитовые, деревянные  рубленные);

-этажности (одноэтажные, малоэтажные  -2-3, многоэтажные -4-9, повышенной этажности  -10-20 и высотные –более 20 этажей);

-долговечности (срок службы более 100 лет, 50-100 лет, 20-50 лет);

Степени огнестойкости (5 категорий, различающихся  степенью возгораемости и пределом огнестойкости).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека, не используемые для извлечения прибыли.

К доходным относятся объекты, сдающиеся  в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса –с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Кроме характеристик, указанных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем  здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота помещений (в метрах). Площадь помещений может подразделяться на общую, полезную, рабочую, жилую, площадь основных, вспомогательных и технических помещений.

 

2.3.Элементы и характеристики  физической среды

Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, необходимо учитывать следующие  характеристики:

Климат;

Предрасположенность к природным  катастрофам;

Экология и предрасположенность к техногенным катастрофам;

Рельеф местности;

Характер застройки;

Обеспеченность территории инфраструктурой.

 

3.Характеристики юридической сущности  объектов недвижимости 

и социально-правовой среды

 

3.1.Характеристики юридических  элементов объекта недвижимости

Как уже было сказано, в состав объекта  недвижимости включается пакет прав и обременений.

Понятие собственности (права собственности) является первичным и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности. К ним относятся:

-право пользования, обеспечивающее  возможность удовлетворения личных  потребностей или получения выгоды (дохода) путем использования свойств  объекта (субъект права пользования  помещением обладает лишь частью  права собственности, позволяющей использовать это помещение по назначению на условиях, определяемых субъектом более полного права владения);

-право владения, обеспечивающее  возможность производить с недвижимостью  те или иные физические действия, в том числе с изменением  профиля пользования и смены пользователя (субъект права владения помещением может закрыть последнее на замок, заменить покрытие стен и перекрытия, переставить или заменить в нем мебель, предоставить помещение в пользование под другую функцию по стечении обязательств по предыдущему функциональному использованию, но все в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения);

-право распоряжения, обеспечивающее  возможность назначения и изменения  юридической судьбы объекта, в  том числе путем полного права  собственности на объект другому лицу (по договору купли-продажи или мены) или путем передачи другому лицу части своих полномочий –с передачей объекта в доверительное управление (с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования), или в аренду (всегда с правом пользования, чаще всего одновременно с правом владения и пользования, иногда дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи объекта в субаренду).

Кроме этих основных прав применительно  к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

-право на доход, получаемый  при эксплуатации объекта;

-право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу);

-бессрочность владения и защищенность  от экспроприации;

-запрещение использовать объект  во вред другим людям;

-возможность изъятия объекта  в уплату возмещения долга;

-гарантии восстановления нарушенных  прав.

Субъектами права могут быть юридические и физические лица, государство  и субъекты РФ, муниципалитеты. К  объекту государственной и муниципальной  собственности кроме субъекта права собственности может иметь отношение еще и субъект одного из двух видов имущественного права –хозяйственного ведения или оперативного управления.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника –и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду даже с разрешения собственника).

Для земли законодатель предусмотрел еще два вида имущественных прав.

Право пожизненного наследуемого владения.

Право постоянного (бессрочного) пользования.

Изучить самостоятельно.

 

3.2.Социально-правовая среда функционирования  объекта недвижимости

 

Предусматривается самостоятельное  изучение.

 

4.Экономическая сущность объекта  недвижимости

 

Недвижимая вещь, характеризуемая  представленным выше набором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потребительским  благом.

Недвижимость как благо создается природой (земля) или человеком (улучшения). Во втором случае благо оказывается количественно ограниченным и тогда называется экономическим благом.

Недвижимость как экономическое  благо выполняет функции:

-предмета потребления –ресурса для личного использования (жилая недвижимость, включая приусадебный земельный участок или садоводство) или для выполнения государственных, общественно значимых и социальных функций (недвижимость сферы образования, медицины, обороны, государственного управления);

-реального актива (фактор производства) –ресурса для производства товаров  и услуг с целью получения  прибыли (коммерческая, в том числе  производственная, недвижимость);

-финансового актива –капитала  в вещной форме, приносящего  прибыль от сдачи в аренду и от последующей перепродажи (коммерческая недвижимость).

Особенности недвижимости как товара:

-неперемещаемость объекта в  пространстве ограничивает возможности  реализации сделки только параметрами  регионального рынка;

-уникальность объектов –приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

-долговечность объекта обеспечивает  присутствие его на рынке в  качестве составной части предложения  в течение длительного времени  при любых колебаниях конъюнктуры;

-ограниченность земельных ресурсов  и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к ряду особенностей рыночного ценообразования, а именно –низкой ликвидности, сложности структуры объекта.

Особенности недвижимости как финансового  актива:

-неоднородность актива, связанная  с неоднородностью экономических  характеристик объектов существенно  усложняет проблемы управления  портфелем недвижимости;

-слабая зависимость доходности  недвижимости от доходности других  активов позволяет рассматривать  недвижимость как альтернативу при выборе направлений портфельных инвестиций;

-относительная стабильность поступления  доходов от эксплуатации объекта,  обеспечиваемая долгосрочностью  договоров аренды и соответствием  изменения доходов инфляционным  изменениям цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

-неисчерпаемость земли и долговечность  строений вместе с непреходящей  потребительской ценностью недвижимости  обеспечивают высокий уровень  гарантий сохранности инвестируемых  средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

-необходимость высокого уровня  стартовых инвестиций для приобретения  или развития объекта –при  требуемом уровне самостоятельности  в доходной эксплуатации –существенно  сужает круг потенциальных пользователей  этим видом актива;

-необходимость в высококвалифицированном  управлении объектами вследствие  высокой степени сложности их  структуры;

-низкая ликвидность и высокие  трансакционные издержки для  данного актива в сравнении  с ценными бумагами.

Рассмотрим наиболее существенные для экономики недвижимости операции купли-продажи и аренды. Объект недвижимости может быть предметом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

-продается сам объект, если покупателю  передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая прав расходования, передачи и уничтожения объекта), платежи покупателя продавцу одномоментные или с рассрочкой (в общем случае под проценты);

-продается право арендатора, если  покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта), платежи покупателя продавцу –стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные –по договору в течение всего срока действия последнего;

-продается право пользования,  если покупателю (арендатору) передается  право пользования (без прав  распоряжения юридической и физической  судьбой объекта), платежи покупателя  продавцу аналогичны продаже права арендатора;

-продается право арендодателя  на получение регулярного дохода  путем сдачи объекта в аренду  от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной  аренды с правом передачи объекта  или его частей в субаренду), платеж покупателя продавцу единовременный (при аренде с субарендой –в режиме регулярных арендных платежей).