Оценка недвижимости

Одна  из самых сложных проблем –  достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой  и проданной цене оцениваемой  стоимости собственности, так и  информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

     Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.

     В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных  ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать  взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта  недвижимости

1. Описание объекта оценки и оценка с помощью сравнительного метода

 

     В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом  предложение колеблется от $400 кв.м  до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

     Это объясняется тем, что еще недавно  неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.

     С другой стороны, особо престижные офисные  помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

     Объект  недвижимости – загородный дом.

     Объект  включает в себя трехэтажное кирпичное  здание общей площадью 1.375 кв.м.

     Объект  находится на окраине города, с.Заречный-3, относительно недалеко от делового и административного центра г.Актобе. Транспортная доступность – хорошая. Ездят 2 автобуса – 19 и 29 маршруты

     Описание  земельного участка

     Форма участка – прямоугольная;

     Площадь участка – 556,0 м²

     Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.

     Топография  местности: рельеф участка спокойный.

     Обеспеченность  инфраструктурой:

     К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

• водоснабжения;
• канализации;

• электроснабжения;
• теплоснабжения;
• телефонизации

     Возможные ограничения по использованию и  сервитуты

     Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

     Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется. 

     Таблица 1

     Конструктивные  элементы здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Бетонные ленточные	Отличное
Стены и их наружная отделка	Силикатный  кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5	Отличное
Перегородки	Кирпичные	Отличное
Перекрытия: чердачные; междуэтажные; надподвальные	Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные	Отличное
Крыша	Совмещенная	Отличное
Полы	Паркет, плитка, линолеум	Отличное
Проемы -оконные -деревянные	Деревянные  модернизированные	Отличное
Внутренняя  отделка	Еврокласс	Отличное
Санитарно- и э/технические устройства: отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция	Центральное, от котельной От сети Сток  в городской коллектор Скрытая проводка АТС Естественная	Отличное
Прочие  работы	отмостки	Отличное

 

     Описание  здания

     Здание  имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.

         При оценки данного сооружения  я использовал сравнительный  метод оценки.Материалы взяты  из газеты «Диапозон среда». При  сравнении примерно одинаковых  домов в том же районе,цена  дома колебалась от 100 до 120 тысяч долларов.

         И так итоговая оценка загородному  дому – 120 тысяч.Это обусловленно  тем,что дом построен недавно,и основное состояние можно назвать отличным. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

 

     Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. 

     Недвижимость  — это товар, который значительно  медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. 

     В первой главе работы рассмотрены  понятие недвижимости, виды стоимости  недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости  недвижимого имущества.

     Недвижимое  имущество – это физические объекты  с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

     Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

     Оценку  недвижимости осуществляют с позиций  трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

     Каждый  из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

• метод прямой капитализации доходов;
• метод сравнения продаж;
• метод сравнительной единицы.

     Таким образом, объекты недвижимости в  случае снижения эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это  происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и  под воздействием тенденций на рынке  недвижимости.

     Во  второй главе проведена оценка объекта  недвижимости с использованием сравнительного подхода.

     Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес. 
 
 
 
 
 
 

     Список  литературы

 

1. Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. - СПб.: Питер, 2001.
2. Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002.
3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебник. — СПб.: Лань, 2001.
4. Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. - М.: Финансы и статистика, 2002.
5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: Тандем, 2000.
6. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред. Ресина В. И. – М.: Дело, 1999.