ВВЕДЕНИЕ
Существовавшие
в прежние годы легальные и
нелегальные элементы рыночных отношений
(жилищные кооперативы, строительные бригады,
продажа частных домов, обмен квартир
через маклеров) можно рассматривать как
предысторию рынка жилья. Начало легального
рынка следует датировать серединой 1990-го
года, когда "Закон о собственности
в СССР" признал понятие частной собственности,
и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной
сферы Москвы создали первые риэлторские
фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время
составляла $100.
Считается,
что средняя цена одного квадратного
метра общей площади квартиры
в городе правильно отражает усредненную
стоимость жилья. В этом случае динамика
ее изменения может многое сказать
об истории становления и развития
жилищного рынка.
В
своей же работе я постараюсь наиболее
полно рассмотреть особенности рынка
недвижимости России, а также моменты,
определяющие его уникальность.
1
Особенности и закономерности
рынка недвижимости
Рынок
недвижимости, как относительно новая
социально-экономическая реальность,
с его особенностями и закономерностями,
стал предметом изучения и научных дискуссий
ведущих представителей национальной
научной школы.
«Рынок
недвижимости — это определенный набор
механизмов, посредством которых передаются
права на собственность и связанные с
ней интересы, устанавливаются цены и
распределяется пространство между различными
конкурирующими вариантами землепользования».
Однако
более полным будет определение
рынка недвижимости, представляющего
комплекс отношений, связанных как с созданием
новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией
уже существующих.
«Рынок
недвижимости — это взаимосвязанная
система рыночных механизмов, обеспечивающих
создание, передачу, эксплуатацию и финансирование
объектов недвижимости».
Рынок
недвижимости представляет собой совокупность
региональных, локальных рынков, существенно
отличающихся друг от друга по уровню
цен, уровню риска, эффективности инвестиций
в недвижимость и т.д.
Рынок
недвижимости является существенной составляющей
в любой национальной экономике,
ибо недвижимость - важнейшая составная
часть национального богатства,
на долю которой приходится более 50
% мирового богатства. Без рынка недвижимости
не может быть рынка вообще, т.к. рынок
труда, рынок капитала, рынок товаров и
услуг и т.д. для своего существования
должны иметь или арендовать для своей
деятельности необходимые им помещения.
Рынок
недвижимости, как сектор рыночной
экономики, имеет большое значение,
что подтверждается:
- колоссальной
стоимостью национального богатства,
материализованного в недвижимости, из
которого по крайней мере половина может
быть вовлечена в рыночный оборот и приносить
ренту – владельцам, доход – предпринимателям,
налоговые и другие платежи – в федеральный,
региональные бюджеты, бюджеты муниципальных
образований;
- достигнутой
уже сегодня высокой долей рынка недвижимости
в валовом национальном продукте;
- достигнутым
в ряде регионов и городов высоким уровнем
доходов бюджета от первичной продажи,
сдачи в аренду государственной и муниципальной
недвижимости (в том числе земли);
- высоким уровнем
сборов в бюджет от налогов на недвижимость
и сделок с ней;
- большим количеством
рабочих мест, созданных в ходе становления
и развития рынка недвижимости.
- Рынок недвижимости
в национальной экономике выполняет следующие
функции:
- эффективное
решение социальных задач, связанных с
созданием и использованием полезных
свойств недвижимости;
- отчуждение
полных или частичных прав собственности
на объекты недвижимости от одного экономического
субъекта к другому и защиту его прав;
- свободное
формирование цен на объекты и услуги;
- перераспределение
инвестиционных потоков между конкурирующими
видами объектов недвижимости;
- перераспределение
инвестиционных потоков между конкурирующими
способами использования земель.
Российский
рынок недвижимости отражает все
проблемы переходной экономики и
характеризуется неравномерным
развитием своих сегментов, несовершенной
законодательной базой и низкой
инвестиционной активностью граждан и
юридических лиц. Вместе с тем этот рынок
представляет собой перспективную сферу
вложения капитала.
Рынок
недвижимости как составная часть
рыночного пространства обладает «классическими
условиями» — экономическими спадами
и подъемами.
Рынок
недвижимости обладает многочисленными
особенностями:
-
низкой ликвидностью;
-
цикличным характером;
Циклы
в развитии рынка недвижимости не
совпадают во времени с циклами
в других отраслях экономики. Спад на
рынке недвижимости предшествует спаду
экономики в целом и соответственно подъем
на рынке недвижимости наступает раньше,
чем в экономике.
-
высокой степенью регулирующего
государственного воздействия;
-
наличием стоимостной оценки
объекта недвижимости и возрастанием
ее с течением времени;
- высоким
уровнем трансакционных издержек.
Важнейшей
особенностью рынка недвижимости является
ограниченное число продавцов и покупателей
объектов недвижимости. Вследствие высокой
рыночной стоимости на объекты недвижимости
емкость рынка может быть чрезвычайно
высокой.
Еще
одной особенностью рассматриваемого
рынка является характер потребительского
спроса.
Спрос
на объекты недвижимости индивидуализирован
и не взаимозаменяем, что затрудняет
процесс достижения рыночной сбалансированности
и пропорциональности. Величина спроса
как и предложения на объекты недвижимости
во многом определяется географическим
(местонахождение объекта на территории
города, области) и историческим (дома
разного периода постройки) факторами;
состоянием инфраструктуры в районе объекта
недвижимости (наличие подъездных путей,
дорог, метро и других видов транспортной
магистрали, предприятий торговли и бытового
обслуживания, парков, других мест массового
отдыха и т.д.).
2
Структура рынка недвижимости
Рынок
недвижимости представляет собой совокупность
следующих структурных элементов:
- объектов
недвижимости;
- экономических
субъектов, оперирующих на рынке;
- процессов
функционирования рынка;
- инфраструктуры
рынка
Экономическими
субъектами рынка недвижимости являются:
- продавцы
(арендодатели). В качестве продавца (арендодателя)
может выступать любое юридическое или
физическое лицо, имеющее право собственности
на объект, в том числе государство в лице
своих специализированных органов управления
собственностью
- покупатели
(арендаторы). В качестве покупателя (арендатора)
может выступать юридическое или физическое
лицо или орган государственного управления,
имеющий право на данную операцию по закону
(имеются в виду ограничения на деятельность
нерезидентов, иностранных граждан, а
также на коммерческую деятельность государственных
органов).
- профессиональные
участники рынка недвижимости. Состав
профессиональных участников РН определяется
перечнем процессов, протекающих на рынке
с участием государства, и перечнем видов
деятельности коммерческих структур.
Различают
следующих профессиональных участников:
институциональные и неинституциональные
участники рынка недвижимости.
Институциональные
участники рынка недвижимости –
субъекты, представляющие интересы государства
и действующим от его имени. Относят организации
следующего профиля:
- организации,
регулирующие градостроительное развитие,
землеустройство и землепользование
- федеральные
и территориальные земельные органы, занимающиеся
инвентаризацией земли, созданием земельного
кадастра, зонированием территорий, оформлением
землеотвода,
- федеральные
и территориальные органы архитектуры
и градостроительства, занимающиеся утверждением
и согласованием градостроительных планов
застройки территорий и поселений, созданием
градостроительного кадастра, выдаче
разрешений на строительство;
- органы экспертизы
градостроительной и проектной документации,
занимающиеся утверждением и согласованием
архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие
инвентаризацией и учетом строений;
- органы технической,
пожарной и иной инспекции, занимающиеся
надзором за строительством и эксплуатацией
зданий и сооружений;
- проектировщики,
строители, специалисты по технической
эксплуатации, финансируемые из бюджета;
- органы-регистраторы
прав на недвижимость и сделок с ними;
- государственные
нотариусы.
Неинституциональные
участники рынка недвижимости –
субъекты, работающим на коммерческой
основе. Относят организации следующего
профиля:
- брокеры,
оказывающие услуги продавцам и покупателям
при совершении сделок с недвижимостью;
- оценщики
недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
инвесторам, продавцам, покупателям по
независимой оценке стоимости объектов;
- финансисты
(банкиры), занимающиеся финансированием
операций на рынке недвижимости, в том
числе ипотечным кредитованием;
- девелоперы,
занимающиеся созданием и развитием объектов
недвижимости, в том числе организацией
и финансированием инвестиционного проекта,
проектированием и строительством, продажей
объекта полностью или по частям либо
сдачей в аренду (самостоятельно или с
привлечением ранее перечисленных участников
в качестве подрядчиков и соинвесторов);
- редевелоперы,
занимающиеся развитием и преобразованием
(вторичной застройкой) территорий;
- управляющие
недвижимостью, занимающиеся финансовым
управлением и технической эксплуатацией
объекта;
- проектировщики
и строители, работающие на коммерческой
основе; юристы, занимающиеся юридическим
сопровождением операций на рынке недвижимости;
- страховщики,
занимающиеся страхованием объектов,
сделок, профессиональной ответственности;
- участники
фондового рынка недвижимости, занимающиеся
созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных
недвижимостью (жилищные облигации, пул
закладных при ипотечном кредитовании);
- аналитики,
занимающиеся исследованием рынка недвижимости
и подготовкой информации для принятия
стратегических решений по его развитию;
- финансовые
аналитики, занимающиеся финансовым анализом
инвестиционных проектов;
- маркетологи,
специалисты по связям с общественностью
и рекламе, занимающиеся продвижением
объектов и услуг на рынке;
- информационно-аналитические
издания и другие СМИ, специализирующиеся
на тематике рынка недвижимости;
- специалисты
по информационным технологиям, обслуживающие
РН;
- специалисты
в области обучения и повышения квалификации
персонала;
- любые специалисты
– сотрудники и члены национальных и международных
профессиональных объединений рынка недвижимости.
Существует
несколько характерных случаев,
когда необходимо обращение к услугам
оценщика:
- оценка по
заказу продавца перед выставлением недвижимости
на продажу;
- оценка по
заказу потенциального покупателя перед
заключением сделки;
- оценка перед
реконструкцией недвижимости на предмет
прироста дохода от эксплуатации и ее
рыночной стоимости в зависимости от затрат
на преобразование объекта;
- оценка инвестиционного
проекта;
- оценка при
получении кредита под залог недвижимости,
при внесении недвижимости в качестве
доли в уставный капитал нового предприятия;
- оценка для
определения стартовой цены объекта недвижимости
на конкурсах, аукционах и др.
3
Основные понятия рынка недвижимости
Основными
факторами, которые действуют на
любом рынке, являются: спрос, предложение
и цена.
Спрос
– это количество земельных участков,
зданий, сооружений и прав на них, которые
покупатели готовы приобрести по складывающимся
ценам за определенный период времени.
При
прочих равных условиях спрос на недвижимость
изменяется в обратной зависимости
от цены.
Спрос
на недвижимые объекты формируется
под влиянием многочисленных факторов
- экономические
факторы: темпы экономического роста и
научно-технического прогресса; уровень
конкуренции на рынке; уровень, динамика
и дифференциация доходов потенциальных
покупателей; уровень деловой активности
населения; возможность привлечения заемных
средств; стоимость строительства и цены
на объекты недвижимости; цены и тарифы
на коммунальные услуги; уровень арендной
платы; налогообложение.
- социальные
факторы: структура населения; плотность
населения; число семей; миграция населения;
численность населения и тенденции ее
изменения; возрастной и социальный статус
населения; образовательный уровень и
др.
- природно-климатическая
среда: климат; продолжительность времен
года; водный и тепловой режим; тип почв;
запас питательных веществ в почве; экология.
- административные
факторы: постоянные и временные ограничения;
условия получения прав на строительство
недвижимости; правовые условия совершения
сделок (регистрация, сроки и др.).
- окружающая
среда: состояние социальной инфраструктуры;
транспортные условия; местонахождение
недвижимости.
- национальные
и культурные условия, традиции населения.
- политические
факторы: степень совершенства законодательства,
уровень стабильности.