Рынок земли в России: становление, особенности

       Пришедшие к власти либеральные демократы  уже к началу 1991 года наметили обанкротить 25% сельхозпредприятий, приватизировать  основную часть земель и всей перерабатывающей промышленности. Не построив элементарной инфраструктуры рынка, ускоренно разрушали государственную систему регулирования.

       Словом, реформы приняли уродливые формы: в их основе лежали непроверенные  нашей практикой сомнительные идеологические постулаты: смены общественного строя, приватизации, фермеризации, либерализации цен и внешней торговли, отказ государства от формирования продовольственного фонда страны, от поддержки аграрного сектора.

       Пришедшие к власти либеральные реформаторы  и их идеологи, не разобравшись в  причинах низкой эффективности колхозов и совхозов, объявили их вне закона. По их мнению, эти организационно-правовые структуры не оправдали себя, коль скоро не смогли накормить страну собственным продовольствием, а потому пытались заменить их миллионами фермерских хозяйств.

       Формирование  нового общественного устройства началось с передела государственной собственности, но не путем ее приобретения посредством  труда и сбережения, а раздачи, которая проходила на грани уголовщины, приближенным к руководству страны лицам. Бессовестный захват накопленного народом за многие десятилетия капитала продолжается, отдельные лица в одночасье превращаются в миллиардеров. Для защиты незаконно захваченных общественных богатств скоропалительно принимались законы, указы, постановления, облекавшие совершаемое беззаконие в тогу законности.

       Госсобственность  разворовывалась и оптом и  в розницу. Оборотистые хапуги, пришедшие  во власть жирели на бедах граждан, около половины которых оказались за чертой бедности. Десятки миллиардов долларов ежегодно вывозились за рубеж. Наступил трагический для российской истории период, который можно охарактеризовать как всеобщий хаос. Во всех сферах общественной жизни: в хозяйственном положении народа, в нравственном состоянии общества произошли глубокие опустошения. Смутное время - трагическое для России событие, привело к тяжелым социально-экономическим последствиям.

       Выросшая  до 400 млрд руб. кредиторская задолженность  не позволяла сельскохозяйственным предприятия нормально функционировать, они не моли освободить свои счета от ареста и начать нормальную финансово-экономическую деятельность. Анализ показывает, что основная причина накопленной задолженности в бюджет и внебюджетные фонды, как в части основного долга, так и пеней, а также создания условий для блокирования счетов сельхозорганизаций состояла в целенаправленной, разрушительной государственной политике по отношению к собственным крестьянам. Просроченная и отсроченная задолженность образовалась у сельхозпредприятий главным образом по независящим от них причинам.

       Большинство колхозов и совхозов было распущено. Сокращалось поголовье скота, падала доля пахотных земель, уничтожалась материально-техническая  база села. По данным Всероссийской переписи населения 2002 г., в России насчитывалось 155 289 сельских населенных пунктов. Из них не имели населения 13 086 сел, а в 34 003 жило не более 10 жителей. Свыше 30% деревень были признаны бесперспективными. Деревня обезлюдела. С учетом возраста селян демографическая ситуация критическая¹³. Аграрная трагедия России нарастает, она углубляется и сегодня.

       С глобализацией мировой экономики  возросла угроза продовольственной  безопасности страны, обострился вопрос о поддержке государством аграрного сектора. В мировой практике принято считать, что продовольственная безопасность страны обеспечена, когда импорт товаров не превышает 25% внутреннего потребления. В России же он занимает 35% продовольственного рынка.

       Все это вместе взятое превратило сельское хозяйство в неплатежеспособную систему, практически остановило воспроизводственный процесс в отрасли, парализовало деятельность транспортного и сельскохозяйственного машиностроения, ряда других отраслей, поставляющих стране свою продукцию.

       Быстрый выход из создавшегося положения невозможен, слишком много накопилось нерешенных проблем. Однако нужно сделать два важных шага. Во-первых, следует быстро и конструктивно пересмотреть базовые основы аграрной политики: ввести ценовой паритет, оказать государственную поддержку селу, как это делается во всех развитых странах мира. Потребуется два-три года при наличии четкой политической воли как в центре, так и в регионах, при слаженной работе всех структур власти и поддержке со стороны средств массовой информации. Но возрождение села и обеспечение продовольственной безопасности страны настоятельно требуют таких усилий.

       Во-вторых, необходимо приступить к осуществлению  долгосрочной стратегии, рассчитанной как минимум на 20 лет. Как бы нам  ни хотелось решить проблему быстро, для этого нет реальных оснований. Базой для сельского хозяйства служит размер пашни. Если в 1963 г. она составляла 163 млн га, то в 2000 г. — всего 85,4 млн га. Россия, обладая сегодня 10% мировой пашни, производит лишь 1,34% сельскохозяйственной продукции. Погодные условия у нас не самые благоприятные и урожаи не стабильны. Но производить в 4—5 раз больше, чем сейчас, мы можем.

       Сельское население способно к воспроизводству, если развитие аграрно-промышленного комплекса станет не только экономическим, но и приоритетным социальным проектом. От этого в решающей степени зависит возрождение России, благополучие наших граждан, судьбы наших детей и внуков. 
 
 
 

       Глава 3. ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННОГО РЫНКА  ЗЕМЛИ В РОССИИ

       3.1 Современная динамика цен на землю

       За десять лет цены на землю в Центральном регионе России постоянно изменялись. Ниже приведена таблица динамики цен на процедуры приватизации и продажи земли конечному потребителю. Цены продажи в 2001 и 2002 году не указаны, т.к. тогда сделки по продаже земельных ресурсов были разовыми, и составить по ним целостную картину не возможно. Следует отметить, что приведенные ниже средние цены справедливы для крупных массивов земли сельльскохозяйственного назначения, пригодных для производства, расположенных на расстоянии 300-900 км от Москвы. Реальные цены сделок – могут быть выше или ниже. Это зависит от многих факторов: удаленность от Москвы или других областных центров; качество земель; транспортная доступность и наличие коммуникаций; размер и цельность массива.

       С развитием кризисных явлений  в третьем квартале 2008 года –  операции с земельными ресурсами  приостановились. Это было обусловлено  скорее психологическими, чем экономическими факторами. Большинство потенциальных  инвесторов имели свободные средства, но придерживали их, не зная, как повернется рыночная ситуация с землей. Кроме того, многие надеялись на резкое падение цен, а соответственно на возможность более выгодного приобретения. Как оказалось, их ожидания оправдались. Однако ближе к выходу из кризиса быстро ожил и стал расти российский рынок земли в разделах: земли промышленности, земля для дачного строительства, земли ИЖС. Несколько меньшими темпами восстанавливается рынок покупки/продажи земли сельхозназначения.

       С землей под дачное строительство  в ближнем Подмосковье и вокруг крупных областных центров все более или менее понятно, и любой риелтор сможет с точностью до 10% назвать Вам цену сотки земли в том или ином районе.

       Однако  в период 2006-2008 г.г. стало активно  развиваться направление дальних дач и имений. Под дальними – понимаются участки, расположенные на расстоянии 140-200 км от МКАД.

       Покупателями  земельных участков под дальние  дачи стали чаще всего застройщики, которые занимались переводом земель в назначение «для дачного строительства», затем создавали дачные поселки на этих землях со своей инфраструктурой, коммуникациями, охраной, управлением и т.д. А затем, продавали либо участки в этих поселках, либо готовые дачи конечным потребителям. При этом цены в таких поселках на готовые дачи часто были не намного дешевле, чем в ближнем Подмосковье. Примеры таких поселков - Сосновка на Киевском шоссе, где цена на готовую дачу (сруб) с участком 0,25-0,3 Га (до осени 2008) составляла  450 – 600 тыс. долларов. А также ряд поселков бизнес класса в Тверской области вдоль Ленинградского шоссе с ценами на готовые дома  600-650 тыс. долларов.

       Другая  категория покупателей земель под  дальние дачи – частные лица либо группы друзей или знакомых, которые  создавали так называемые «клубные»  поселки для закрытой общности людей одного уровня достатка, а иногда и одних интересов.

       Отдельно  стоят покупатели земли под имения. Это крупные участки 50-700 Га. На таком  участке строится дом, службы, часто  конюшня и псарня. Такие земли, как правило, не переводятся под  дачное строительство, а остаются в  составе земель сельскохозяйственного  оборота. Оформляются как колхозно-фермерское хозяйство. При этом, в зависимости от размеров имения, на нем организуется выращивание сельскохозяйственной продукции для семьи владельца, а не редко и для продажи. Следует сказать, что имение в 300-700 Га может быть достаточно доходным предприятием, а не только самоокупаемым. Кроме того, хозяева используют его для отдыха, охоты и т.п.

       Всех  любителей дальних дач и имений  привлекают: простор, чистый воздух, экологически чистые продукты, возможность активного  отдыха – пешие и велосипедные прогулки, охота, рыбалка, верховая езда и пр. В настоящее время экология в зоне 50 км от МКАД оставляет желать лучшего из-за облака смога над Москвой и высокой плотности загрязняющих предприятий. Это также побуждает людей искать места для семейного отдыха все дальше и дальше от Москвы.

       Типовой покупатель дальних дач - это менеджер высшего звена или владелец бизнеса. При этом он, как правило, имеет  квартиру в Москве, а не редко, и  дачу в ближнем Подмосковье.

       Конечно, часто дальние дачи покупают и люди из экономических соображений. Т.к. цены на участки в дальних дачных поселках ни в какое сравнение не идут с ближним Подмосковьем.

       На  интерес к дальним дачам влияет и развитие дорожной инфраструктуры. Особое место занимает проект ЦКАД, который может сделать интересными для дачного и жилищного строительства новые районы.

       Наиболее  перспективным направлением для  дальних дач – является южное  направление. Здесь имеется ряд  хороших скоростных магистралей (М2, М4, М5), климат более теплый чем в  ближнем Подмосковье, летний сезон продолжительнее на 20-30 дней, имеется ряд крупных водоемов: Ока, Осетр, Пронское водохранилище и т.п.

       Наибольшее  падение цен на земельные участки  в период кризиса было зафиксировано  в «ближнем» Подмосковье. В первую очередь упали цены на не очень ликвидные земельные участки, цены на которые были «подтянуты» в связи с общим ажиотажным ростом рынка в этот период. Тут коррекция достигала 60-70% от цен 2008 г

       Во  вторую очередь упали цены на ликвидные  земельные участки. Тут коррекция достигала 40-50%. Пострадали все направления и даже Рублево-Успенское.

       Самым «обвальным» направлением оказалось Новорижское. Тут в 2007-2008 г.г. было заложено большое количество коттеджных поселков, скуплено и «переведено» под дачное строительство и ИЖС огромное количество земельных участков. Кроме того, на этом направлении имеется сравнительно большое количество «неосвоенных» земельных участков.  

       В отличие от излишне раскрученного рынка Подмосковья, рынок земель для «дальних» дач и имений был сильно недооценен в предыдущие годы. Поэтому в 2009 не произошло резкого падения цен на этом рынке на фоне кризиса. Коррекция цен не превышала 15-20%, при том, что «ближние» участки просели на 50-60%.

       Ниже  приведена динамика цен на участки  для дальних дач. Следует отметить, что разница в цене земель сельскохозяйственного назначения и земель с целевым использованием «для дачного строительства» остается почти одинаковой (90-100%) при этом, в последние годы процедура перевода была сильно упрощена. Основной прирост цены земельного участка дает перевод участка в другую категорию разрешенного использования и его размежевание на более мелкие участки. Под земельным участком с коммуникациями – понимаем участок размером 0,5-1 Га с возможностью подключения к сетям электричества и газа не далее 100-200 м без дополнительных трансформаторов, а также наличие (как минимум) грунтовых дорог с гравийным покрытием до участка.

       Наличие асфальтированных подъездов к земельному участку, охраны, ограждения участков – повышают цену до 30-50% (в зависимости от их качества). Однако по соотношению – затраты/прирост цены – первое место занимает изменение категории разрешенного использования земельного участка  и размежевание на небольшие участки.  

       3.2 Особенности ценообразования на рынке земли

       В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и  предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. В самом  деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

       Земле в России никак не удается стать  полноценным товаром. У одной  земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.