Земельная рента

Важнейшим условием реализации данного мероприятия  является объективность определения  налогообложения земельной ренты , порядка и механизма перераспределения полученных денежных средств. Следует учитывать, что система налогообложения ренты –это мощный рычаг управления всем земельно-имущественным комплексом города. Рассмотрим несколько вариантов влияния земельных рентных платежей на развитие городской инфрастуктуры:

1. Извлечение земельного налога подразумевает наличие частной собственности на этот земельный участок. Поскольку существует земельная частная собственность , то городские власти лишены возможности влиять на собственника участка. Аренда земли наоборот не дает возможности пользователю участка быть уверенным в стабильности своего правового положения после окончания срока действия договора. Как следствие арендатор будет стараться получить со своего земельного участка доход , больше не заботясь о дальнейшем состоянии земельного участка. В свою очередь земельный рентный платеж будет более устойчивым доходом, обеспечивающим равномерные поступления в бюджет.
2. Четкая , грамотно построенная , обоснованная система налогообложения земель послужит отправной точкой для формирования привлекательного инвестиционного климата для производителей. Важнейшим критерием для привлечения инвесторов является его уверенность в стабильности и неизменности налогообложения бизнеса, устойчивости финансовой системы города.

Базой для определения ставок земельного налога и арендной платы должна стать  рента, с помощью которой предстоит  делить кадастровую стоимость земельного участка и его нормативную  цену.

  А. Будагов же предлагает отойти от спора – что облагать: труд или потребление, а сконцентрировать внимание  на проблеме обложения земельной ренты, как источника прибыли возникающего вследствие пользования природным ресурсом.

 Действующие  ставки в настоящее время по  валютным кредитам составляют 12-25%. Таким образом, величина экономически  обоснованной ставки арендной  платы должна находиться в  этом же диапазоне. Так, в  зависимости от установления  экономически обоснованных ставок  арендной платы увеличение поступлений  в бюджеты всех уровней может  составлять от 400 до 10000%.

 Земельные  рентные платежи на основе  кадастровой оценки земель являются  наиболее стабильными, обеспечивающими  равномерное поступление в бюджет. Земельный рентный платежи имеют  две ярко выраженные особенности.  Во-первых, он не нарушает принцип  платежеспособности землевладельца. Во-вторых, если доход землевладельцев  ниже, чем рента, которую можно  получить от участка данного  качества и местоположения тем  городские власти получают дополнительный  экономический рычаг воздействия : либо изменяй методы хозяйствования и получай расчетный размер ренты. Либо уступай место другому землепользователю.

 Через  установление земельных рентных  платежей городская администрация  получает вполне законный и  экономически обоснованный рычаг  воздействия на структуру землепользования не обращая внимание на правовую форму землепользования, может регулировать поступление платежей в бюджет.

   В настоящее время ведется спор о том, какие должны быть земельные платежи. В.А. Прорвич²¹ предлагает теорию компенсационных платежей. По его мнению земельный участок является частью земельно-имущественного комплекса и по этому должен обеспечивать определенную долю амортизационных средств на содержание городской инфраструктуры.

     Совершенствование экономического механизма он предлагает вести по           следующим на направлениям:

• Совершенствование законодательной базы;
• Совершенствование учета факторов рентообразования;
• Совершенствование методов определения земельной ренты;
• Совершенствование методов изъятия земельной ренты;
• Совершенствование методов перераспределения земельной ренты;

• Совершенствование методов определения  земельной ренты

При изучении технологической схемы  государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения мы рекомендуем обратить внимание на совершенствование следующих положений  технологической схемы кадастровой  оценки земель;

Абсолютный  рентный доход определяется, как  величина рентного дохода не зависящая  от местоположения, качества и плодородия почв. В других источниках абсолютный рентный доход  выводится, как  стоимость права собственности. Согласно Правил и методических указаний по ведению государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения абсолютный рентный доход установлен в размере 12  руб. с гектара. А.Г. Будагов же предлагает нам считать что абсолютный рентный доход –это нормативная величина, устанавливающая минимальный уровень дохода с единицы площади земельного участка вне зависимости от его характеристик, то есть это сумма, которую участок будет приносить при любом характере использования.

• Совершенствование методов изъятия земельной ренты

Изучив  и проанализировав сложившуюся  систему налогообложения земельной ренты А.Г. Будагов предлагаем следующие пути совершенствования изъятия земельной ренты.

• Сохранить существующие способы изъятия земельной ренты: земельный налог, арендную плату, нормативную цену.
• Привязать ставки вышеуказанных величин к размеру-1% от кадастровой оценки земель
• Индексацию ставок земельного налога, арендной платы, нормативной цены земли производить один раз в пять лет после проведения очередного тура кадастровой оценки земель.

Совершенствование методов перераспределения земельной  ренты

Как было отмечено раньше существующая система перераспределения  земельной ренты, оставляет в  распоряжении органов местного самоуправления незначительные суммы(не больше 10000 рублей от суммы земельной ренты за сельскохозяйственные земли)

 А.Г. Будагов предлагает следующую схему перераспределения собранных сумм земельных платежей и как следствие сумм земельной ренты:

• Каждое муниципальное образование оставляет у себя 75% собранных сумм земельных платежей , остальные 25% передаются в региональный бюджет.
• Все земельные платежи аккумулируемые в региональный бюджет также делятся  в пропорции : 75% остается в регионе, 25% перечисляются в бюджет Федерации.

Использование собранных сумм предусматривается  в следующем виде. 

    2.3 Введение налога на недвижимость взамен действующих земельного налога и налога на имущества физических лиц

    Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов Бюджетными посланиями Президента Российской Федерации было предусмотрено введение налога на недвижимость взамен действующих земельного налога и налога на имущество физических лиц. Учитывая сложность и комплексный характер этой реформы, в прошедшем периоде велась работа по подготовке к введению налога на недвижимость в Российской Федерации. В целях реализации положений Бюджетного послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации "О бюджетной политике в 2009 - 2011 годах" и в соответствии с Графиком работ по принятию главы Кодекса, регулирующей налогообложение недвижимости, предусматривалось:

    - разработка и принятие нормативных  правовых актов в связи с  вступлением в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (2008 - 2012 годы);

    - рассмотрение проекта федерального  закона N 445126-4 "О внесении изменений  в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации";

    - разработка нормативных правовых  актов в целях реализации положений  Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и других законодательных актов Российской Федерации" (2008 - 2009 годы);

    - информационное наполнение кадастра  объектов недвижимости, в том  числе перенос сведений из  Государственного земельного кадастра  и данных бюро технической  инвентаризации (2008 - 2012 годы);

    - определение эффективной налоговой  ставки и налоговых льгот для  исчисления местного налога на  недвижимость и подготовка проекта  поправок Правительства Российской  Федерации к проекту федерального  закона N 51763-4 "О внесении изменений  в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (2010 год).

    Минэкономразвития России осуществляется разработка нормативных  правовых актов в целях реализации положений проекта федерального закона N 445126-4 "О внесении изменений  в Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации", принятого в первом чтении Государственной Думой. Также были разработаны и утверждены:

    - федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", которым введено понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости, раскрывается цель оценки, предполагаемое использование результата оценки;

    - методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения, методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения.    Указанные документы разработаны и утверждены Минэкономразвития России для целей проекта Международного банка реконструкции и развития "Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации" (далее - Проект), который был реализован с августа 2007 г. по сентябрь 2009 г. на территории четырех субъектов Российской Федерации (Республика Татарстан, Кемеровская, Тверская и Калужская области). Цель Проекта - разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации как основы введения на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость.

    Работы  по массовой оценке объектов недвижимости в пилотных регионах завершены. В настоящее время в Минэкономразвития России рассматриваются представленные Росреестром обобщенные материалы по результатам реализации Проекта.²² 
 
 

Заключение

Земля, как дар природы, существует независимо от воли и желания людей. Задача общества рационально использовать землю, с  целью создания продуктов питания. В процессе использования земли, возникают определенные земельные отношения, связанные с дополнительным доходом, получаемом на землях, как разного плодородия, так и местоположения к рынкам сбыта. В результате исследования материалов агропромышленного комплекса г. Краснодара были установлены следующие процессы и явления влияюцще на образование, распределение и изъятие земельной ренты, сформулирован ряд выводов предложений позволяющих совершенствовать механизм земельной ренты.