Финансирование недвижимости

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный  кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества  и недостатки ипотеки

Главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и  более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту  и ежегодные суммы обязательного  страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус»  ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие  регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном  месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный  компромисс между преимуществами и  недостатками ипотеки каждому предстоит  самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера. 
 
 

ТОВАРНЫЙ  КРЕДИТ

Очень часто как  от начинающих предпринимателей, так  и от опытных бизнесменов мне  приходится слышать вопрос, что такое  товарный кредит? В сегодняшней статье я постараюсь вам дать определение  данному термину. Если говорить сухим  языком словарей, то товарный кредитопредеяется статьей 822 ГК РФ:

«Сторонами может  быть заключен договор, предусматривающий  обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного  кредита)». К такому договору применяются  правила относящиеся к договору кредита, если иное не предусмотрено  таким договором и не вытекает из существа обязательства».

Договор товарного  кредита предусматривает обязанность  одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками. Товарный кредит предназначен для удовлетворения потребностей лица в продуктах производства и потребления, которые на момент включения договора у этого лица отсутствуют.

К такому договору применяются  правила параграфа 2 главы 42 «Заем  и кредит» ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором и не вытекает из существа обязательства, то есть правила, предусмотренные  для кредитного договора. В свою очередь, пункт 2 статьи 819 ГК РФ устанавливает, что к кредитным правоотношениям  применяются правила, действующие  применительно к договору займа.

Из этого следует, во-первых, что вещи, переданные по товарному  кредиту, переходят в собственность  заемщика и, во-вторых, что товарному  кредиту присущ признак возвратности, характерный для других заемных  обязательств.

Поскольку договор товарного кредита заключается, как правило, в производственных целях, к нему применяются не только правила о займе (кредите), но и дополнительные условия: о количестве, об ассортименте, о качестве, о таре и другие правила главы о купле-продаже товаров (статьи 465 - 485 ГК), если иное не предусмотрено кредитным договором. Стороны договора - любые субъекты гражданского права.

Примером использования  правовой конструкции товарного  кредита является порядок гарантированного снабжения муниципальных предприятий  и организаций социальной сферы, финансируемых из городского бюджета, продуктами питания.

Товарный кредит также как любой кредит подразумевает  проценты за пользование чужими средствами. Заем же, к примеру, как известно, в отличие от кредита, может быть беспроцентным. Как уже отмечалось, договора займа и кредита имеют  существенные различия.

Напомним также, что  кредит может предоставлять только кредитная организация, имеющая  лицензию. Стороны же договора товарного  кредита - любые субъекты гражданского права.

Организации, заключая договора товарного кредита, осуществляют операции, которые также как и  в случае с другими заемными средствами, можно условно разделить на три  следующих этапа:

- получение заемных  средств;

- начисление и  уплата (получение) процентов за  пользование заемными средствами;

- возврат заемных  средств.

И в случае товарного  кредита самым сложным является этап, который регулирует возникновение  процентов по долговым обязательствам и их уплату. Хозяйствующие субъекты также совершают ошибки с отражением в бухгалтерском и налоговом  учете процентов по договорам  товарного кредита, что в конечном итоге, приводит к возникновению  споров с проверяющими органами. Особенно большое количество ошибок при определении  налогооблагаемой базы.

Статья 269 главы 25 НК РФ устанавливает, что при заключении договора товарного кредита, как  и в случае кредита, коммерческого  кредита, займа или иного заимствования  независимо от формы оформления договора, у хозяйствующих субъектов возникают  так называемые «долговые обязательства», учитываемые для целей исчисления налога на прибыль.

Рассчитывая налог  на прибыль, стоимость товаров, полученных или переданных в кредит по договору товарного кредита, учитывать не надо согласно пункту 10 статьи 251 и пункту 12 статьи 270 НК РФ.

Проценты кредитор, согласно пункту 5 статьи 274 НК РФ, должен включать в состав налогооблагаемых доходов. Заемщик вправе на сумму  процентов уменьшить налогооблагаемую прибыль. Но только в размере, не превышающем средний уровень процентов по сопоставимым товарным кредитам. Если же таких кредитов у заемщика нет, то проценты учитывают в размере, не превышающем ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную в 1,1 раза.

Спорным моментом является и передача товара заемщику в плане  обложения налогом на добавленную  стоимость.

Если считать, что  вместе с товаром передается и  право собственности на него, согласно пункту 2 статьи 819 ГК РФ и пункту 1 статьи 807 ГК РФ, то товар признается реализацией  и облагается налогом на добавленную  стоимость (далее НДС). Начислив НДС, кредитор может принять к вычету налог, уплаченный при покупке товаров, переданных в кредит. А заемщик  имеет право принять к вычету НДС, который уплачен по товарам, приобретенным для возврата кредита.

Согласно статье 822 ГК РФ, заемщик возвращает в установленный  срок такой же товар. Значит, передача товаров носит возвратный характер и поэтому реализацией являться не может. В этом случае стороны сделки не смогут принять к вычету «входной»  НДС, на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ, так как товары используются в деятельности, не облагаемой налогом.

Договор товарного  кредита касается отношений, возникающих  при временном заимствовании  вещей (сырья, материалов и других товаров  массового производства) при условии  их возврата в сроки, установленные  договором. В этом плане договор  товарного кредита схож с договором  займа, ведь согласно статье 807 ГК РФ:

«1. По договору займа  одна сторона (займодавец) передает в  собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется  возвратить займодавцу такую же сумму  денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества».В случае заключения с поставщиком договора товарного  кредита, как и договора займа, приобретаемый  товар переходит в собственность  торговой организации, и она имеет  полное право его продавать, передавать на реализацию другим предприятиям, то есть совершать с товаром любые  действия, предусмотренные законом.При  этом договор товарного кредита  имеет некоторые отличия от договора займа. 
 
 

Участие государства в  процессе финансирования недвижимости

Федеральные и местные  органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между  участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных  с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности  на объекты недвижимости; устанавливает  льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности  налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает  как собственник множества объектов недвижимости.