Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки сним

Министерство  сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального образования

Государственный университет по землеустройству 

Кафедра экономики и недвижимости. 
 
 
 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

  и сделки с ним. 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила :                                                                        Студентка 21к1 гр.Волкова М.Л.

Проверил :                                                                           Ломакин Г.В. 
 
 

Москва 2010 

Общие положения о государственной  регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют, Конституция  Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный  закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (далее Закон  №122-ФЗ), иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные  правовые акты Российской Федерации.

«Государственная  регистрация является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке» (статья 2 Закона 122-ФЗ).

Регистрация прав на недвижимость проводится Федеральной  регистрационной службой, ее территориальными органами по месту нахождения недвижимости. Эти органы проверяют действительность поданных заявителем документов и наличие  соответствующих прав у лица или  органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее  зарегистрированных и заявленных прав. В компетенцию данных органов  также входит выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и информации о зарегистрированных правах.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре  прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Датой государственной  регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним носит открытый характер.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации  права. Это два разных регистрационных  действия, имеющие разные правовые последствия. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права.

ГК РФ и Законом  №122-ФЗ устанавливаются три вида государственной регистрации:

§   регистрация прав на недвижимое имущество;

§   регистрация сделок с недвижимостью;

§   регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация ограничений создает  условия, для того чтобы приобретатель  недвижимого имущества, мог узнать об этих ограничениях.

Согласно  пункту 3 статьи 13 Закона №122-ФЗ государственная  регистрация прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для  государственной  регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Регистрация прав на недвижимость состоит во внесении в реестр записи о правообладателе  и о праве, которое он приобретает.

Государственной регистрации подлежат следующие  вещные права:

·   право собственности;

·   право хозяйственного ведения;

·   право оперативного управления;

·   право пожизненного наследуемого владения;

·   право постоянного пользования;

·   ипотека;

·   сервитут.

Обязательность  регистрации права собственности  и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение установлена  пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.

Основаниями для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:

·   договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

·   акты, изданные органами, государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке установленном законодательством;

·   свидетельства о праве на наследство;

·   акты о приватизации жилых помещений;

·   судебные акты;

·   свидетельства (акты) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в установленном законодательством порядке;

·   иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход ограничение прав.

Участниками отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации  прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные  граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические  лица, международные организации, иностранные  государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные  образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Право возникает  только с момента его регистрации. Проведенная регистрация права  удостоверяется свидетельством о регистрации  права.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ:

«Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».

Участники сделки не вправе осуществлять государственную  регистрацию сделки, если она установлена  законом.

Договор, предусматривающий  переход прав на недвижимость, считается  заключенным только с момента  государственной регистрации. Это  означает, что права и обязанности  сторон по такому договору возникают  только с момента его государственной  регистрации.

Сделки, подлежащие обязательной государственной  регистрации можно  разделить на две  группы:

- сделки с  отчуждением недвижимого имущества  (влекущие переход прав);

- сделки без  отчуждения недвижимого имущества.

Сделки  с отчуждением  недвижимого имущества (влекущие переход прав):

·   договор купли-продажи жилых помещений, доли в общей собственности на указанные объекты (статьи 558 ГК РФ и 251 ГК РФ).

Не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений  нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход  права собственности к покупателю.

·   договор купли-продажи предприятия (статья 560 ГК РФ);

·   договор мены жилого помещения, а также доли в общей собственности (статья 567 ГК РФ и 251 ГК РФ);

·   договор дарения недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого, доли в праве общей собственности на них (статьи 574 ГК РФ и 251 ГК РФ);

·   договор пожертвования недвижимого имущества (статья 582 ГК РФ);

·   договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (статья 584 ГК РФ);

·   договор участия в долевом строительстве (статья 25.1 Закона №122-ФЗ);

·   договор пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ);

·   аренда с правом выкупа (статья 624 ГК РФ).

Сделки  без отчуждения недвижимого имущества направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

·   договор аренды земельного участка (статья 609 ГК РФ);

·   договор аренды предприятия, как имущественного комплекса (пункт 2 статьи 658 ГК РФ);

·   договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (статья 651 ГК РФ);

·   договор субаренды (статья 615 ГК РФ);

·   договор об ипотеке недвижимого имуществам (статья 339 ГК РФ и статья 10 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон №102-ФЗ));

·   договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (пункт 2 статьи 23 Лесного кодекса Российской Федерации).

Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при заключении которых требуется, как регистрация самой сделки, так и возникающего на ее основании  права.

Государственная регистрация сделки производится посредством  внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее  ЕГРП).

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью и штампом на договоре с указанием  вида сделки, даты регистрации, заверенной подписью регистратора и печатью.

Органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляет федеральный  орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих  регистрационных округах. В настоящее  время таким органом является Федеральная регистрационная служба.

Правовой статус и компетенция Федеральной регистрационной  службы конкретизирован в Указе  Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», которым было утверждено «Положение о Федеральной регистрационной службе».

Согласно этому  положению, Федеральная регистрационная  служба является федеральным органом  исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральная регистрационная  служба, подведомственна Минюсту  Российской Федерации.

Структура органов  по государственной регистрации  и принципы их размещения на территориях  регистрационных округов определяются Федеральной регистрационной службой.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона №122-ФЗ государственная  регистрация прав на предприятия  как имущественные комплексы, объекты  недвижимого имущества, расположенные  на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты  недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и  сделок с ними осуществляется непосредственно  Федеральной регистрационной службой.

Государственная регистрация прав на иные объекты  недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа территориальным органом  Федеральной регистрационной службы.

К компетенции  органов по государственной регистрации  относится: