Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью

Деятельность БТИ, осуществляющих техническую опись и регистрацию  объектов на городском и региональном уровне, сообразовывают соответствующие структуры республиканского, краевого, местного значения.

Кроме непосредственно статистики, в задачи БТИ входит оформление и выдача справок БТИ. Эти документы необходимы при совершении сделок с недвижимостью, начиная от согласования перепланировки и заканчивая оформлением наследства и куплей-продажей недвижимости. Справки БТИ могут потребоваться как физическим, так и юридическим лицам. Обычно справки БТИ оформляются после предоставления всех необходимых документов.

БТИ выдает физическим и юридическим лицам около 30 различных справок. Наиболее часто используются поэтажный план помещения, экспликация, справка об инвентаризационной стоимости помещения и справки, подтверждающие правильность адреса объекта (существует несколько их разновидностей для разных типов помещений и сделок). Поэтажный план помещения и экспликация чаще всего требуются для согласования перепланировки и переводе помещения в нежилой фонд, а справка о стоимости помещения и его адресе - при продаже, покупке, дарении и обмене недвижимости. Как показывает практика, именно эти операции с недвижимостью являются самыми частыми.

В задачи БТИ входит также публикация ежегодного справочника, в котором имеются данные обо всех жилых и нежилых объектах недвижимости в зоне обслуживания. Это те же данные, которые заносятся в статистическую базу данных, но предназначены они для администрации города. Справочник БТИ выпускается ограниченным тиражом и поступает напрямую в органы власти.

Государственная регистрация недвижимого имущества  и сделок с ним.

Под государственной  регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметом государственной  регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

• права на недвижимость;
• сделки с недвижимым имуществом;
• обременения (ограничения) прав на недвижимость.

Регистрация сделки имеет место лишь в тех случаях, когда закон непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования, либо указывает на ничтожность сделки в этом случае. Как правило, законодатель считает достаточным использование только одной из форм государственной регистрации, но в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль не только за сделкой, но и за переходом прав по ней, законом предусматривается использование обеих форм (например, договор купли-продажи жилого помещения). Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется при представлении следующих документов:

• заявления о государственной регистрации прав;

• документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за государственную регистрацию (за исключением случаев, когда в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит);

• документов о субъектах права (физических или юридических лицах);

• документов, описывающих объект права, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества;

• документов, являющихся основанием для государственной регистрации права, ограничения (обременения), сделки;

• иных документов, предусмотренных требованиями действующего законодательства и необходимых для государственной регистрации прав.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В настоящее  время, в соответствии с ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", специальным государственным органом, осуществляющим регистрацию, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Порядок его создания и структура определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции. Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росреестра является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росреестр обладает следующими полномочиями:

• осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;
• координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;
• обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы ведения указанного Реестра в электронном виде.

Государственная регистрация  осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для того чтобы  упорядочить и юридически защитить все сделки с недвижимым имуществом, функционирует Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон предусматривает отражение в ЕГРП абсолютно любой сделки, связанной с куплей-продажей любого объекта недвижимости, будь то квартира в городе, коттедж за городом, гараж, земельный участок или коммерческая недвижимость. В реестре должна быть сделана запись о новом владельце рассматриваемого объекта недвижимости.

В данное время  специалисты государственных учреждений юстиции стараются восстановить все без исключения истории сделок, которые проводились в любом районе, городе или области Российской Федерации. Это необходимо во избежание возникновения спорных и неоднозначных моментов в случае верного определения собственника, которому принадлежит та или иная недвижимость.

Данные, внесенные  в ЕГРП, служат подтверждением законности совершаемых каждый день операций купли-продажи с недвижимостью в нашей стране. Находящиеся в реестре материалы не являются чем-то засекреченным, поэтому они доступны любому физическому или юридическому лицу. Чтобы воспользоваться информацией, содержащейся в государственном реестре, необходимо подать заявление установленной формы и заплатить стоимость государственной пошлины. Также часть данных внесенных в него, не могут быть предоставлены по заявлению, а выдаются только непосредственно собственнику объекта недвижимости или его законному представителю, что подтверждается доверенностью. К таким данным относятся условия уступки прав на имущество другому лицу, информация об ограничении дееспособности собственника недвижимости, уставные или правоустанавливающие документы.

Официальным документом, подтверждающим факт законного владения недвижимым имуществом конкретным юридическим или физическим лицом, является выписка ЕГРП. Без нее нельзя обойтись при оформлении ипотеки или при осуществлении купли-продажи любой недвижимости, как коммерческой, так и жилой. Зачастую, этот документ может стать веской причиной для отказа от продолжения сделки из-за того, что владелец не обладает всеми правами на распоряжение объекта недвижимого имущества. Выдает подобный документ Федеральная регистрационная служба, а именно ее территориальные органы.

Выписка ЕГРП представляет собой документ определенной формы, который описывает необходимый объект недвижимости по поступившему в регистрационную службу запросу. Также он содержит полную информацию о правах, которые зарегистрированы на него, о наличии или отсутствии ограничений в правах на недвижимое имущество, о тяжбах в судах, если таковые имеют место на тот момент, когда выдается необходимая выписка.

Данные, содержащиеся в государственном реестре, и  связанные с корпоративными или коммерческими правами, кроме правообладателей могут получать представители государственной власти (на основании решений следственной комиссии), судебные и налоговые органы, а также органы местного самоуправления. В случаях рассмотрения вопросов, связанных с принятием наследства, выписку из ЕГРП со всеми вышеуказанными данными может получить и нотариус. 

Выписка ЕГРП содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в отношении этого объекта в судебном порядке правах, требованиях.

Заключение.

Несмотря  на трудности, возникающие на практике по применению Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

1. Изменение  самого подхода к регистрации  недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

2. Введение  единой процедуры государственной  регистрации независимо от объекта  регистрации и региона его нахождения;

3. Смену множественности  регистраторов (БТИ, комитеты  по управлению имуществом, комитеты  по земельным ресурсам и землеустройству)  единым регистрирующим органом  - Федеральная служба государственной  регистрации, кадастра и картографии;

4. Ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое обеспечивает возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

 

Задача.

Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составляет 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (в долл.).

Сопостовимый магазин	Прибыль	Продажная цена	Коэффициент капитализации
Магазин № 1	72000	600000	0,120
Магазин № 2	82500	750000	0,110
Магазин № 3	47250	450000	0,105

 

Решение:

 

Для данного  сектора рынка среднее значение К = (0,120+0,110+0,105)/3 = 0,112.

 

    , где К – Коэффициент капитализации;

             Д – Прибыль.

 

 

Тогда стоимость  оцениваемого объекта составит:

 

                      С = 65 000/0,112 = 580 357 долл.

 

Список использованной литературы.

1. Горемыкин В.А., Экономика Недвижимости, 2010.
2. Грязнова А.Г. Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса.- М.: Финансы и статистика, 2010.
3. Гришаев С. П. Комментарий к законодательству России о недвижимости – М., 2011.
4. Киндеева Е.А., Недвижимость: права и сделки – М.: Юрайт-Издат, 2010.
5. Новое жилищное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных актов – М., 2009.
6. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2011.