Экономика недвижимости

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения о судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, передать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т. п.

Решение оперативных задач в основном направлено на поддержание объекта недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию.⁴

В целом для совершенствования  рынка недвижимости в городах  необходимо:

1. Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные, связанные с недвижимостью проекты. Внедрить в практику его работы использование экономико-математических процедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществлять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для города и инвесторов.
2. Свести до минимума длительность и персонифицированность процедуры выдачи разрешений на строительство и схем передачи готовых объектов недвижимости в собственность.
3. Обеспечить гарантии прав на объекты недвижимости во время и после окончания инвестиционного проекта.
4. Предоставить налоговые льготы инвесторам для реконструкции зданий исторического центра.
5. Предоставить налоговые льготы инвесторам, готовым обеспечить расселение коммуналок.
6. Обеспечить привлечение инвестиций для создания развитой инфраструктуры в районах города, где сложилась неблагоприятная ситуация с реализацией готового жилья.
7. Повысить платежеспособный спрос населения путем создания новых рабочих мест на основе реконструкции старого производства и возведения новых экономически эффективных промышленных предприятий. Для решения этой проблемы, следует предоставить для такого строительства налоговые льготы на период окупаемости вне зависимости от источников инвестиций.
8. Разработать и внедрить практику налоговых кредитов для инвестиций в социально важные объекты недвижимости.
9. Для решения проблемы очередников на жилье предоставить налоговые льготы/кредиты предприятиям любых форм собственности, готовым обеспечить кредитование по льготным ставкам работников для решения их жилищных проблем.
10. Обеспечить передачу объектов недвижимости, имеющих отрицательную рыночную стоимость, инвесторам через открытые торги по голландской схеме, определив в качестве начального условия расчетный период времени освобождения победителя от налогов.
11. Организовать конкурсы по передаче крупных доходных объектов недвижимости, принадлежащих городу, в доверительно управление управляющим компаниям.
12. Проанализировать возможность возведения муниципального жилья за счет бюджетных средств и частных инвесторов.
13. Стимулировать приватизацию жилья.
14. Ввести в практику продажу предприятий-банкротов целиком или по лотам путем открытых местных или дистанционных торгов. Раздел предприятий на лоты осуществлять таким образом, чтобы продажная суммарная цена предприятия была бы максимальной.
15. Организовать в России и за рубежом заблаговременную и эффективную постоянную рекламную кампанию инвестиций в недвижимость города с гарантией инвестору, например, фиксированной нормы прибыли по каждому инвестиционному проекту и бюджетной гарантией возврата инвестиций в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Для обеспечения фиксированной нормы прибыли могут быть использованы различные механизмы: продажа объектов инвестиций на дисконтной цене, освобождение от налогов на расчетный периода времени, предоставление налогового кредита по льготной ставке.
16. Внедрить в практику сдачу в аренду муниципального жилья под жилье-офис, пользующееся большим спросом.
17. Обеспечить подготовку и привлечение в город менеджеров высокого класса для управления как предприятиями, так и крупными доходными объектами недвижимости.

Решение перечисленных выше проблем позволит не только повысить эффективность использования городской  недвижимости, но и создать условия  для нормального функционирования бизнеса частных фирм и организаций, занимающихся вопросами недвижимости: развитием объектов недвижимости, консалтингом, управлением, реновацией и др.⁵

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Налогообложение  недвижимости.

Налоги от операций, связанных  с недвижимостью в России, сегодня формируют большую часть доходов в бюджет России. Помимо всего этого, в процессе развития рынка недвижимости в России создается большое количество новых рабочих мест, что влечет за собой рост занятости населения и, соответственно, улучшение социального положения, как населения, так и государства в целом. ⁶

Потребность в реформировании налогообложения недвижимости обусловлена необходимостью рационального использования земли и строений, находящихся на ней.

Существующий механизм начисления и взимания имущественных налогов  в большей степени служит фискальным целям, чем задачам общеэкономического характера, и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, зданий и сооружений. Примером служит налог на имущество организаций, который не стимулирует внедрение новых технологий и инвестиции в модернизацию основных фондов.

Введение налога на недвижимость должно способствовать обновлению производственной базы, внедрению новых технологий, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости. Также налог на недвижимость является эффективным методом увеличения доходов муниципальных бюджетов.

Данный налог рассчитывается, исходя из рыночной стоимости недвижимости, и успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций. В Нидерландах, например, налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты, до 81% - в Канаде и до 52% - во Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до 70%. Поэтому данный налог может быть успешно введен в Российской Федерации.

Налог на недвижимость сможет выполнять все три вышеперечисленные функции налога. Выполняя фискальную функцию, он будет обеспечивать достаточный, устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты: именно недвижимое имущество является более стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами, так как его труднее скрыть от налогообложения. Стимулирующая функция налога проявляется в том, что изменение налогооблагаемой базы, а именно исключение из нее активной части основных фондов и товарно-материальных запасов, будет способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства, так как налогом будет облагаться только недвижимое имущество.

Оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю, стимулируя их более рациональное применение и заставляя собственников, использующих недвижимость неэффективно, передавать ее тем, кто сможет использовать ее с наибольшей выгодой.

При существующей системе  налогообложения нет существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости, так как не учитывается ее рыночная цена. "Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости". В этом проявляется социальная функция налога на недвижимость.

Объединение платы за землю  и налогов на недвижимость, предлагаемое в качестве основополагающего принципа реформы налогообложения недвижимости, позволит существенно сократить расходы на администрирование налога и с помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости.

Сейчас в России не существует отдельного налога на недвижимость, который охватывал бы обложение главных видов недвижимого имущества - строений и земли.

Налогообложение земли выделено в отдельный земельный налог, а обложение строений регулируется законами о налоге на имущество организаций и физических лиц (рис. 1).

Рисунок 1 – Состав налогообложения  недвижимого имущества

 

 

В качестве причин, вызвавших  появление проблем с налогообложением недвижимости в нашей стране, можно отметить следующие:

• налогообложение недвижимого имущества
• налог на имущество физических лиц
• налог на имущество юридических лиц
• земельный налог

- недостаточное развитие  рынков земли и недвижимости,

- отсутствие адекватной  системы учета объектов недвижимости,

- отрыв в определении  налоговой базы от рыночной  стоимости недвижимости,

- неравномерность распределения  налогового бремени (по видам  недвижимости –

-жилая и нежилая, по объектам – земля, здания и сооружения),

- жесткое централизованное  регулирование налоговой базы  и налоговых ставок

Одной из проблем налогообложения  недвижимости является отсутствие точной оценки недвижимости. Сегодня стоимость недвижимости определяется по оценке БТИ.

Но она зачастую в несколько  раз ниже реальной (рыночной) стоимости. Вероятно, поэтому правительству и кажется привлекательной идея взимания налога на основании рыночной стоимости объектов недвижимости.⁷

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают  при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

• покупка или строительство;
• сдача в аренду или наем;
• залог (ипотека) недвижимости;
• продажа;
• передача в доверительное управление;
• получение доходов по договорам ренты;
• оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг;
• получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной;
• иные операции.

В соответствии с НК РФ при определении  налоговой базы учитываются все  доходы физического лица, полученные им в денежной и натуральной формах (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) но договорам у граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Налоговые органы при контроле полноты  исчисления налогов могут проверять  правильность применения цен по сделкам  лишь в следующих случаях:

• между взаимозависимыми лицами;
• по товарообменным (бартерным) операциям;
• при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В упомянутых случаях, когда примененные  сторонами сделки цены товаров, работ  или услуг отклоняются в сторону  повышения или понижения более  чем на 30% рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены, исходя из рыночных цен.⁸

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

Учебная литература

1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. Учебник. 496 с
3. Паттури Я. В. «Экономика недвижимости» Учебное пособие,  НовГУ им. Ярослава Мудрого.Великий Новгород, 2002. – с.

Официальные и директивные материалы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации

 

Электронные ресурсы

1. http://internet-realtor.com/strany-i-regiony/rynok-nedvizhimosti-v-rosi.html
2. http://internet-realtor.com/publikaci-polzovatelei/rynok-nedvizhimosti-v-rosi-i-ego-osobenosti.html
3. http://edu.novgorod.ru/data/educat/lib/1/0/00010/patturi01_25022003.rtf?nowrap=1
4. http://www.chekni.ru/pages/8/37

 

¹ http://www.chekni.ru/pages/8/37

² http://internet-realtor.com/publikaci-polzovatelei/rynok-nedvizhimosti-v-rosi-i-ego-osobenosti.html

³ http://internet-realtor.com/strany-i-regiony/rynok-nedvizhimosti-v-rosi.html

⁴ Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого.Великий Новгород, 2002. – с.

⁵ http://edu.novgorod.ru/data/educat/lib/1/0/00010/patturi01_25022003.rtf?nowrap=1

⁶ Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. Учебник. 496 с

⁷ С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

⁸ Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001.