Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Социально-культурные факторы  представлены различными аспектами  социально-экономической структуризации  населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов и т.д.

К демографическим относятся факторы, влияющие  на состояние  региональных рынков недвижимости, – это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизированности территорий  и др.

К природно-географическим  факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические  условия (параметры окружающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумовые, электромагнитные и радиационные параметры окружающей среды) и т. п.).

Наконец, научно-технические  факторы, влияющие на технологию и организацию строительства, во многом определяют  параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья[2, с. 123]. 

Существенно влияют на стоимость  характеристики самого оцениваемого здания:

- архитектурно-конструкторские  и планировочные решения проекта  – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим условиям, функциональность планировки, привлекательность внешнего вида и т. д.

- наличие коммунальных  услуг (газа, воды, электричества), в  случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

- наличие машин, оборудования  и прочих компонентов, не связанных  с недвижимостью, но оцениваемых  вместе со зданиями;

- состояние здания (необходимость  капитального ремонта учитывается  покупателем при обсуждении суммы  сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Перечисленные выше факторы  определяют развитие среды местоположения объекта недвижимости. Соответственно можно выделить четыре цикла развития   местоположения объекта недвижимости: зарождение, рост, стабильность (зрелость), упадок (ухудшение). Поэтому эксперту важно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт  и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы, если потребуется, дать прогноз развития. Так, если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать  увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости, а это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Описание объекта оценки

 

2.1. Характеристика объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального  осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является нежилое двухэтажное здание, общей площадью 589,1 кв.м

Здание расположено по адресу:пр.Калинина д.67а, в Октябрьском районе г.Барнаула.

Распределение площадей:по первому этажу-273,7 кв.м. ,по второму-315,4 кв.м.Строительный объем м.куб.- 1531,66

Электроосвещение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

Фундамент- бетонный, стены-панельные  плиты, сайдинг,крыша-оцинкованный лист.Пластиковые  окна,пол бетонный,покрытый линолеумом и ковролином. Внутренняя отделка  включает в себя:стеновые панели,гипсокартон,обои,покраска.

Объект находится в  промышленном районе, недалеко от центра города, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Подходы оценки недвижимости

 

3.1. Сравнительный  подход

 Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности.

Применим на практике данный подход оценки недвижимости.

Оцениваем стоимость нежилого помещения. Для этого имеется информация по сделкам купли-продажи десяти сравниваемых объектов в г.Барнауле.

 

                                                                                                         Таблица 3.1

Информация по сделкам  купли-продажи нежилых помещений

 

 

Аналог 1	Здание административное,200 кв.м.,здание склада-гаража, 200кв.м.,земельный  участок 5соток,ул.Анатолия 103а,           15 000 000 руб.
Аналог 2	Помещение нежилое, ул.Советской  Армии 50а,420 кв.м.,бывшая столовая, 9 000 000руб.
Аналог 3	Помещение нежилое, пр.Калинина,красная  линия,2 помещения по 2200кв.м,высота 8,5м, 1,2 га в собственности, 40 000 000 руб.
Аналог 4	Помещения офисно-складские-производственные,ул.Автотранспортная,офис 100 кв.м- 20 000руб/кв.м, цех 1100 кв.м-17 000 руб/кв.м
Аналог 5	Помещение производственное,пр.Калинина-Космонавтов,550 кв.м,сауна,офисное помещение,холодный склад,12000000руб.
Аналог 6	Административное здание,3 этажа,пр.Космонавтов,1160кв.м.,телефон, отдельностоящее, под любой профиль,45 000 000руб.
Аналог 7	Административное здание,ул.Трактовая,660 кв.м.,подвал,панель,3 этажа,законсервировано,требует  косметического ремонта,7500000 руб.
Аналог 8	Административно-офисное помещение,ул.Матросова,306 кв.м.,10 кабинетов,3 этажа, отдельный вход,сигнализация,под банк,9200000 руб.
Аналог 9	Административно-производственное здание,ул.Трактовая,750 кв.м,5 этажей,1-2 этаж рабочие, на 5-ом спортзал, 18000000руб.
Аналог 10	Административно-производственноездание,ул.Власихинская,3541 кв.м.,0,1га,под офис,банк,4 этажа,14000руб./кв.м.

 

    

Перед определением величин  корректировок цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу  сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь для этих объектов различается в диапазоне – 100 -3541,4 м². В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1м², расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в таблице корректировок.    

                                                                                                         Таблица 3.2

Таблица корректировок  цен продаж 1 м² общей площади по сравниваемым объектам

корректировки	Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4	Аналог5
Цена предложения,руб.	15 500 000	9 000 000	40 000 000	2 000 000	12 000 000
Общая площадь,кв.м.	400	420	2200	100	550
Стоимость 1 кв.м.общей  площади,руб.	38 750	21 428,57	18 181,82	20 000	21 818,18
Коэффициент корректировки на цену предложения	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Коэффициент корректировки  на местоположение	0,6	1	1	1	1
Коэффициент корректировки  на состояние	1,05	1,1	1,05	1,05	1
Коэффициент корректировки  на наличие отдельного входа	1	1	1	1	1
Коэффициент корректировки на общую площадь	0,9	0,9	1,3	0,8	1
Коэффициент корректировки  на наличие улучшений	1	1	1	1	1
Коэффициент корректировки  на наличие коммуникаций	1	1	1	1	1
Коэффициент корректировки  на функциональное назначение	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость 1 кв.м.общей площади,руб.	20 872,69	20 153,57	23 577,27	15 960	20 727,27
корректировки	Аналог 6	Аналог 7	Аналог 8	Аналог 9	Аналог 10
Цена предложения	45 000 000	7 500 000	9 200 000	18 000 000	49 579 600
Общая площадь,кв.м.	1160	660	306	750	3541,4
Стоимость 1 кв.м.общей площади,руб.	38 793,10	11 363,64	30 065,36	24 000	14 000
Коэффициент корректировки  на цену предложения	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Коэффициент корректировки  на местоположение	0,7	1,3	0,9	1,3	1,1
Коэффициент корректировки  на состояние	1,05	1,3	1	1,1	1,1
Коэффициент корректировки  на общую площадь	1,15	1	0,8	1,05	1,4
Коэффициент корректировки  на функциональное назначение	0,9	1	0,9	1	1
Коэффициент корректировки  на наличие улучшений	1	1	1	1	1
Коэффициент корректировки  на наличие коммуникаций	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади,руб.	28 035,34	18 244,32	18 508,24	34 234,20	22 530,20

 

 

 

 

Проведены корректировки  по всем рассматриваемым характеристикам, что позволяет определить итоговое значение  скорректированных цен продаж 1м² общей площади.

Средневзвешенная стоимость (среднеарифметическое скорректированных  стоимостей) 1 кв.м. оцениваемого объекта  определенная сравнительным подходом составит 23 000,57руб. (20 872,69+20 153,57+23 577,27+15 960+20 727,27+28 035,34+18 244,32+ 18 508,24+34 234,20+22 530,20)/10=23 000,57руб.

Рассчитаем рыночную стоимость, оцениваемого объекта:589,1 кв.м.*     23 000,57руб.=13549638,69руб.

Итак, величина рыночной стоимости оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом составит, с учетом округления 13 550 000 руб.

 

3.2. Доходный подход

 

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой  процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования  и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий  подход подразумевает, что цена помещений, на дату оценки, есть текущая стоимость  чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих  лет после сдачи помещения  в аренду.

Применим на практике доходный подход оценки недвижимости.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при полном ее использовании  без учета всех потерь и расходов.

Принимаем потенциальный  валовой доход (ПВД) равным 1484532 руб.

Величина арендной ставки была определена как средневзвешенная на основании данных о сдаче в аренду офисных помещений:

- сдаются в аренду  офисные помещения, ул.Малахова-Космонавтов, 3-х этажное здание, 250 руб./кв.м.;

- сдаются в аренду  офисные помещения пр.Космонавтов-пр.Калинина,200 руб./кв.м.;

- сдаются в аренду  офисные помещения, пр.Космонавтов,200руб./кв.м.

Таким образом, арендная плата составит 210 руб./кв.м.

Площадь помещения=589,1 кв.м.;арендная ставка за 1 кв.м. в месяц=210руб.;количество периодов=12.

589,1*210*12=1484532 руб.-ПВД в год.

Обязанность платить  все коммунальные платежи возложена  на арендатора. Таким образом, мы берем  ПВД меньше, чем, если бы коммунальные платежи платил арендодатель.

Действительный валовой  доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) необходимо проанализировать информацию по оцениваемому объекту, существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего:

К_нд = (Д_п * Т_с) / N_а ,                                      

где Д_п – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

  Т_с – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

  N_а – число арендных периодов в году.

Коэффициент недозагрузки равен:

К_нд = (1 * 1мес.) / 12мес. = 0,08                 

Далее мы находим действительный валовой  доход (ДВД) данного объекта оценки, который равен произведению ПВД  и коэффициента загрузки. Коэффициент  загрузки находится как разность между единицей и коэффициентом  недозагрузки.

ДВД = 1484532 * (1 – 0,08) = 1365769,44 

Чистый операционный доход (ЧОД) –  действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год.

Операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения  нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы в данном случае равны нулю, так как все  обязанности по оплате коммунальных платежей и налога на имущество возложены  на клиента. Исходя из этого мы получаем ЧОД равный действительному валовому доходу:

ЧОД = ДВД = 1365769,44

Коэффициент капитализации – норма  дохода, отражающая взаимосвязь между  чистым операционным доходом, приносимым объектом, и рыночной стоимостью собственности:

К_к = ЧОД / V ,                 

где V – стоимость объекта.

В данной работе мы определяем коэффициент  капитализации методом рыночной экстракции. Коэффициент капитализации  по данному методу вычисляется на основе рыночных данных по ценам продаж и величинам годового чистого  операционного дохода сопоставимых объектов.

Для определения коэффициента капитализации  сопоставим аналоги, используемые при  расчете стоимости объекта сравнительным  подходом. Будем считать, что чистый операционный доход равен для  всех аналогов.

                                                                                                         Таблица 3.3

Объект	ЧОД	V	Кк
1	1365769,44	15500000	0,088
2	1365769,44	9000000	0,152
3	1365769,44	40000000	0,034
4	1365769,44	2000000	0,682
5	1365769,44	12000000	0,114
6	1365769,44	45000000	0,030
7	1365769,44	7500000	0,182
8	1365769,44	9200000	0,148
9	1365769,44	18000000	0,076
10	1365769,44	49579600	0,028