Применение фасилити менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости

      Практически любая организация обладает сегодня большим набором различных сервисных служб, управление которыми во многом сводится координацией усилий этих подразделений. Все эти службы, заметно различающиеся между собой, должны действовать не порознь, а как единый комплекс. Однако, в подавляющем большинстве российских организаций, они функционируют автономно вне всякой координации с друг другом. Подчинение одному административному лицу (замдиректора по общим вопросам или проректору по хозяйственной части, или управляющему делами и т.п.) не устраняет того факта, что каждая служба ревностно оберегает собственную "территорию". Вся сервисная часть организации в целом представляет достаточно механический набор служб, выполняющих свои узкопрофессиональные обязанности. А это одна из причин того, что многие направления и сферы деятельности организации на сегодняшний день ускользают из поля зрения сервисных служб. Только в том случае слаженного функционирования возможно достижение ими своей задачи. Таковой является периодическое снижение внутренних издержек организации. Именно это должно являться ключевым моментом в работе специалиста по управлению службами обеспечения. Так, например, важными направлениями экономии внутренних непроизводственных затрат могут являться такие мероприятия, как: организация внутреннего пространства, обеспечение оптимальной конфигурации инженерных и информационных сетей, организация эффективного рабочего места.

      Современной тенденцией является также нежелание организации содержать в своем составе весь комплекс служб обеспечения. Все больше и больше организаций для выполнения функций, которые обычно возлагались на штатных сотрудников, нанимают консультантов со стороны или привлекают для этой цели более мелкие фирмы. Например, предпочитают выводить за штат или передавать другой организации обслуживающий персонал: уборщиц, водителей, курьеров, охрану и т.д. Происходит это по двум причинам: во-первых, чем меньше численность сотрудников, тем меньше фонд заработной платы и тем меньше налогов платит организация; во-вторых, меньше фонд заработной платы - меньше себестоимость продукции. Данное направление получило название - оутсерсинг (outcourcing).

      Другим интересным направлением является контрактинг (contracting), когда администрация муниципального образования заключает специальный договор с фирмой-производителем конкретного оборудования (например, систем отопления, вентиляции и кондиционирования): администрация - фирма - производитель - муниципальное учреждение, который позволит снизить соответствующие затраты в муниципальных учреждениях (школах, дворцах культуры, театрах) за счет установки современного оборудования с последующим выкупом его администрацией. После полной оплаты установленного оборудования оно переходит в собственность администрации, а само муниципальное учреждение значительно снижает свои затраты на данный ресурс и тем самым уменьшает нагрузку на местный бюджет.

 

3. Предложения по практическому применению

 

      Стратегии и мероприятия ФМ разрабатываются в зависимости от целей предприятия и могут очень сильно отличаться друг от друга. Характерно одно: концепция использования всех материальных ресурсов в комбинации с тремя составляющими ФМ. Это оказывает для предприятия дополнительные возможности экономии, потому что после оптимизации производства, укрепления руководства предприятием, остается только оптимизировать его материальные ресурсы, то есть здания, инфраструктуру, машины. Для большинства российских предприятий введение элементов ФМ необходимо для того, чтобы научиться извлекать прибыль из имеющихся в их распоряжении ресурсов путем оптимального их использования, что крайне важно в современных условиях. На рисунке 1 представлена блок-схема практического применения ФМ.  

      Рисунок 1 - Блок-схема практического применения фасилити менеджмента

      3.1. Техническое управление зданием

 

      Одним из важнейших на сегодня проблемой является сокращение расходов за счет экономии энергоресурсов. Несмотря на спад производства за последние годы, потребление электроэнергии в отдельных регионах осталось на прежнем уровне, а кое-где даже увеличилось. На сегодняшний день из-за многократного удорожания энергоресурсов их доля в себестоимости продукции промышленных предприятий, а также в суммарных затратах по эксплуатации зданий резко возросла. Говорить об экономии средств без их учета бессмысленно. Разумеется, любая организация знает, сколько она тратит в месяц на электричество или отопление, но знание это основывается на приходящих от коммунальных служб счетах. Как показывает практика, большинство организаций далеко не уверены в том, что они платят именно за то, что получают как в смысле количества, так и в смысле качества. Кроме того, оплата идет, как правило, по одноставочному тарифу. Необходимо ввести раздельный учет с разбивкой по тарифам и времени суток.

      Управление энергоресурсами - это комплекс работ по сбору, обработке, и анализу всех потребляемых зданием энергоресурсов таких как:

• анализ всех потребляемых энергоресурсов по подразделениям (площадям);
• определение потенциала для оптимизации потребляемых энергоресурсов;
• планирование энергосберегающих мероприятий;
• реализация этих мероприятий;
• расчет рентабельности и доказательство экономии.

      Для исследуемого учреждения затраты на коммунальные услуги занимают значительную долю расходов (Таблица 1). В период с 2006 по 2007 год произошло достаточно значительное увеличение общих расходов с 6217,4 до 7388,9тыс. руб., т.е. прирост составил 1171,5 тыс. руб. или 18,8%.  

      Таблица 1 - Сравнительный анализ сметы на 2006 и 2007 гг.

        

      Также одной из важных проблемой технического управления зданием является его состояние. Здание построено в 1964 году, и ему необходимо улучшение текущего состояния с помощью реконструкции или модернизации.

      Модернизация - это перечень работ или услуг по улучшению фактического состояния всех технических приборов и систем здания с целью приведения последних в соответствие с имеющимся уровнем развития техники и повышения эффективности их работ.

      Реконструкция - это изменение количественных характеристик здания.

      Наиболее важной из вышеперечисленных проблем является управление энергоресурсами здания, т. к. расходы по этой статье составляют значительную часть бюджета организации.

      Для решения этой проблемы возможны следующие варианты:

• Установка приборов учета тепла;
• Установка устройств регулирования систем отопления;
• Совершенствования теплозащиты здания путем установки стеклопакетов;
• Совершенствование систем электроснабжения с помощью замены существующих светильников на энергосберегающие;
• Совершенствование систем энергоснабжения с помощью системы управления освещением.

      Наиболее оптимальным вариантом будет являться установка устройств регулирования системы отопления и приборов учета тепла.

      Контроль за тепловым пунктом необходим не только для проверки приходящих счетов, но и для предотвращения серьезных штрафов. Дело в том, что энергетики устанавливают ограничения на выходные параметры теплового пункта - температуру, давление на выходе и целый ряд других параметров потребления тепла. Если температура выбивается из нормативного диапазона, то это интерпретируется ими как неоптимальный расход тепла. Давление также должно поддерживаться на определенном уровне, так как оно влияет на работу всей системы обеспечения теплом. Выход этих и других параметров за пределы нормативов приводит к наложению на потребителя крупных штрафов.

      Одним из способов экономии тепла является снижение температуры батарей во время оттепели, в ночное время, во время выходных или каникул. Этого добиваются путем сокращения входящего в теплообменник потока воды таким образом, чтобы выходные параметры находились в пределах соответствующей нормы. Контроль за тепловым пунктом позволит также оспорить счета на оплату в случае неадекватного качества услуг. Например, если температура подводимой воды заметно меньше стандартной, то потребитель может заявить, что подводимого тепла было недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. При наличии документированного подтверждения шансы выиграть в таком споре весьма велики.

      Детализировать расход тепла внутри здания в этом случае можно эмпирическим путем, варьируя подачу тепла в помещения и контролируя изменение в них температуры и общего расхода тепла. Очевидно, что методика расчетов по результатам подобных экспериментов вряд ли будет слишком сложной.

      Таким образом, при применение этого метода предприятие сможет сократить затраты на теплоснабжение за счет снижения потребляемого тепла.

      3.2. Управление инфраструктурой здания

 

      Одной из проблем управления инфраструктурой здания является управление охраной и безопасностью здания.

      Управление охраной и безопасностью здания - это комплекс мероприятий по обеспечению безопасности зданий и их пользователей от проникновения посторонних лиц путем обмана или взлома, таких как:

      Контроль входа и выхода в здание;

      Система внутреннего видеонаблюдения;

      Охрана объектов в ночное время;

      Особые наблюдения.

      Эта проблема является актуальной, так как это детское учреждение.

      Вторую основную проблему, которую можно выделить - это управление системой питания и отдыха персонала. Эта проблема включает совокупнсть работ по обеспечению общественного питания персонала здания, а также организация мест отдыха:

      Доставка и приготовления продуктов питания для столовой и буфетов;

      Оборудование и содержание помещений в соответствии с требуемыми нормами;

      Оборудование и содержание помещений для отдыха персонала.

      Эта проблема является актуальной в связи с тем, что тренировки в ДЮСШ проходят в течение всего дня и у сотрудников есть только одно место для отдыха - это тренерская, в которой очень мало места и которая плохо оборудована, место приема пищи также находится в этой комнате.

      Главной проблемой можно выделить управление охраной и безопасностью здания, потому что это детское учреждение, которое никак не охраняется и любой желающий может попасть внутрь без особых проблем. Сторож есть только в ночное время суток.

      Решением данной проблемы может стать установка системы безопасности: