Способы управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирным домом.

Управляющая организация.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления  многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

Для этого общее собрание собственников помещений должно принять решения об:

                    избрании способа управления МКД  управляющей организацией;

                    избрании конкретной управляющей организации; 

                    условиях договора управления с управляющей организацией.

В процессе подготовки к проведению общего собрания по выбору способа управления, в случае, если по результатам  предварительно проведенного опроса собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, инициаторам собрания необходимо изучить предложения управляющих организаций и выбрать наиболее оптимальные.

Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. 

При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной  организацией  договоры управления, в которых должно быть указано:

                    состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

                    перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

                    порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

                    порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

Рис. 3.Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций и обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Собственники помещений  вправе расторгнуть договор  управления многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия,  такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).  

Преимущества товарищества собственников жилья:

                    возможность управлять многоквартирным домом собственными силами или с привлечением профессионалов (управляющего или управляющей организации;

                    самостоятельное  планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, определение их очередности, контроль их качественного исполнения, в том числе формирование бюджета для их исполнения;

                    прозрачность финансовых потоков – любой член ТСЖ имеет возможность участвовать  в формировании бюджета и  контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично.

Создание ТСЖ не исключает гарантированную систему государственной социальной защиты граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Организация и деятельность ТСЖ регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и Уставом товарищества.

Порядок создания и организации деятельности ТСЖ включает:

                    создание инициативной группы;

                    проведение общего собрания собственников;

                    выбор формы управления МКД;

                    выбор правления ТСЖ, председателя;

                    государственная регистрация ТСЖ;

                    заключение договоров с организациями и предприятиями, собственниками - не членами ТСЖ.

Создание ТСЖ возможно при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. А также, товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества и является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный  и иные счета в банке.

Членом ТСЖ может быть любой собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, в т.ч. и город. Членство в ТСЖ возникает у собственника на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Никаких утверждений этих заявлений правлением или общим собранием членов ТСЖ не требуется. Следует учесть, что если в одном помещении несколько собственников, каждый из них может вступить в ТСЖ.  Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретшие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Для согласования интересов участников общей собственности, как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. В соответствии со ст.145 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются:

                    общее собрание членов товарищества собственников жилья  - высший орган управления;

                    правление товарищества.

В состав этих органов могут входить только члены товарищества.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья  осуществляется ревизионной комиссией, которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.

В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.

Товарищество собственников жилья прекращает свою деятельность путем реорганизации или ликвидации. Решение принимается на  общем собрании членов ТСЖ. При этом ликвидация может быть как добровольной, так и принудительной.

Организация  деятельности ТСЖ

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ  ТСЖ  обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии  со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб. 

Кроме того,  необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г.  № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно  разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г.  № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

Порядок передачи управления многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, зависит от того, как осуществлялось управление данным домом до выбора этого ТСЖ.

С нечленами ТСЖ необходимо заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг.
 

Непосредственное управление.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все  вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг. Данный способ представляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.

При первом варианте все собственники помещений или их большинство, на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с одной  организацией, осуществляющей соответствующие виды деятельности.

Рис. 1. Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на предоставление услуг по обеспечению холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, электро- и газоснабжением, отоплением и каждый собственник несет ответственность за оплату предоставленных услуг лично.

Рис.2 Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

При втором варианте все собственники помещений в доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Для этого собственники помещений на общем собрании принимают решение о делегировании полномочий представителю собственников помещений на заключение договоров с организациями, предоставляющими  жилищные  и коммунальные услуги.

Рис.3 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Данный способ управления в МКД целесообразно применить  в многоквартирных домах, в которых  небольшое количество помещений.