Сравнительный подход в оценке недвижемости

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные  поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор  значения скорректированной цены продажи  в качестве базиса для определения  рыночной стоимости оцениваемого объекта  основан на выборе итоговой скорректированной  цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической  предпосылки адекватности цены продажи  наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

3. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

4. Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

В связи с этим применяется  комплексный метод анализа иерархии (МАИ), предназначенный для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов  оценки. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В  наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения  к самому нижнему уровню, который  в общем случае является набором  альтернатив. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев  и рассчитывается значение приоритетов  критериев. На основании этого определяется окончательная оценка недвижимости.

Список используемой литературы:

1. Иванова.Е.Н. Оценка стоимости  недвижимости / учебное пособие Е.Н. Иванова, М.А.Федотова. Москва КНОРУС, 2009 – 344.

2. Есипов. В.Е. Тесты и  задачи по оценочной деятельности: оценка стоимости, имущества и  финансового состояния предприятия  / учебное пособие В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова  – СПб. Питер, 2002 – 128.

3. Корнилов, Д. А. Использование  методов и подходов к оценке  стоимости объектов обмена и  определения / Д. А. Корнилов, С.  Н. Яшин // Финансы и кредит, - 2004 – т27 - С41 – 50.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: – СПб.: СПбГТУ, 1997.

5. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2000. – 117 с

6. Об оценочной деятельности: Федер. Закон Рос. Федерации  от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства  Рос. Федерации. – 2001 г.

7. Грибовский, С. В. Оценки недвижимости / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44.

8. Гранова И.В. Оценка  недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2001. – с.17.

9. Оценка недвижимости: И.Х.  Наназашвили, В.А. Литовченко — Санкт-Петербург, Архитектура-С, 2005 г.- 200 с.

10. Свод стандартов оценки 2010 Российского общества оценщиков [Электронный ресурс]. – М.: Российское общество оценщиков.

11. Стерник Г.М. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения [Текст] С. 41- 202.