Анализ и оценка эффективности инвестиционных проектов

Таблица 1. Календарный план реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди».

При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Применялись следующие допущения и ограничения:

                  Инфляция рубля не учитывалась,

                  Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,

                  В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Строительные объемы:

Площадь квартир во всем комплексе – 23.628 м2

Холлы, вестибюли, лестницы, балконы – 3.948 м2

Подземный гараж – 2.870 м2

При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м2 при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м2. Таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м2.

В состав проектных работ были включены:

Разработка эскизного проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной документации – 30% от общей суммы расходов на проектирование;

Выпуск рабочей документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование.

Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м2 при площади здания в 27.576 м2, т.е. площади квартиры 23.628 м2 и площадь общественных зон 2.870 м2.

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:

                  35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;

                  по 7 % последующие 8 месяцев;

                  оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства.

Таблица 2. Расходы, связанные со строительством.

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.

Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.

Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.

При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

                  Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;

                  Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис.2.

Рис.2 Денежные потоки

Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.

Рис.3 Чистый доход

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6долларов.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86долларов в виде процентов по кредиту.

Рис.4. Финансирование проекта.

Показатели эффективности проекта.

Основные показатели инвестиционного проекта, к которым относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г.Москва, ул.Гарибальди, представлены в таблице 4 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).

Таблица 3. Показатели эффективности проекта

В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

 Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

 Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 4 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

Таблица 4. Результаты анализа чувствительности.

Заключение

Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любой динамично развивающейся коммерческой организации.
Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом.

В своей курсовой работе я рассмотрела классификацию инвестиционных проектов и цели и сферы инвестиционной деятельности. Инвестиционные проекты могут классифицироваться в зависимости от различных факторов: по срокам реализации, по масштабам, по отношению друг к другу,  по основной направленности и целям.

Во второй главе  перечислены основные методы анализа и оценки эффективности инвестиционных проектов. Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на основанные на дисконтированных оценках и основанные на учетных оценках.

При оценке эффективности капитальных вложений следует обязательно учитывать влияние инфляции. В анализе эффективности инвестиционных проектов существует несколько коэффициентов, но наиболее часто применяются критерии NPV и IRR.

Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.

Список использованной литературы:

1. 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 25 февраля 1999 г.

2. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / пер. с англ. под ред. Л.П. Белых. – М., 1997

3. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник для вузов. – СПб.: Питер, 2008.

4. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учебное пособие. – М.: Юристъ, 2002.

5. Крылов Э.И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. - М., 2001.

6. Крылов Э.И., Власова В.М., Егорова М.Г., Журавкова И.В. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности предприятия. - М.: Финансы и статистика, 2003.