Ипотечные ссуды

1. Ипотечные ссуды, их виды

 

Ипотека (гр. Kypotheke – залог, заклад) представляет залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя и должнику (залогодателя).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это  кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом «Об ипотеки» (залоге, недвижимости).

Недвижимость – это  участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Кредиты под залог  недвижимости выдают специализированные ипотечные банки, к деятельности которых предъявляются повышенные требования.

Ипотека не допускается  в отношении:

- части земельного  участка, которая, с учетом  ее размера, не может быть  использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;

- жилых комнат, составляющих  часть дома или квартиры собственника  этого дома или квартиры;

- предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Предприятие в качестве предмета ипотеки рассматривается как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества такого предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу, а праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги и полученные доходы предприятия. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все активы предприятия, так и на часть активов.

В странах с развитой рыночной экономической ипотека  как вид предмета существует в  следующих формах: пружинная, ролл –  оверная, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом, с пересматриваемой ставкой,  с участием в приросте стоимости.

Ипотека «пружинная»  представляет собой кредит, предусматривающий  осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снимается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин «пружинный» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролл – оверная (анг. rollover) – ипотечный кредит, при котором срок кредита делится на временные отрезки (3 или 6месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл – оверный кредит – это кредит с направляющей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов – «шаровая»  ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу, и он превращается в снежный ком. Чем больше катаем, тем больше размер этого шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течении нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договорится о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека - это финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всей суммы накапливаемых процентов.

Ипотека с учетом в  приросте стоимости ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в  приросте стоимости недвижимости.

Ипотека с пересматриваемой ставкой – вид ролл – оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Ценовая политика предприятия.

 

Особое место в системе финансового менеджмента занимают цены, ценообразование, ценовая политика предприятия.

Цена представляет собой  экономическую категорию, означающую сумму денег, за которую продавец хочет продать, а покупатель готов  купить товар.

Цена определенного количества товара составляет его стоимость товара. Когда единица конкретного товара обменивается на определенное количество другого товара, это последнее становится товарной ценой данного товара.

Цена сложная экономическая  категория. Ценообразование – процесс  формирования цен на товары и услуги. Характерны две основные системы ценообразования: рыночное ценообразование, функционирующее на базе взаимодействия спроса и предложения, и централизованное государственное ценообразование – формирование цен  государственными органами. При этом в рамках затратного цена образования в основу формирования цены закладываются издержки производства и обращения.

Перед всеми коммерческими и многими не коммерческими в качестве одной из основных встает проблема определения цены на свои товары и услуги. В условиях рынка ценообразования представляет свой весьма многогранный процесс, подверженный воздействию множества факторов.

Выбор общего направления  о ценообразовании, главных подходов и определению цен на новые  и уже выпускаемые изделия, оказываемые услуги с целью увеличения объемов реализации, товарооборота, повышения производства и укрепления рыночных позиций предприятия обеспечивается на основе маркетинга. Цены и ценовая политика выступают одной из главных составляющих  маркетинга фирмы. Цены находятся в тесной зависимости от других сторон деятельности компании, от уровня  цен во многом зависят достигаемые коммерческие результаты. Суть целенаправленной ценовой политики заключается в том, чтобы устанавливать на товары такие цены, так варьировать их в зависимости от ситуации на рынке,  чтобы овладеть его максимально возможной долей, добиться запланированного объема прибыли и успешно решать все стратегические  и тактические задачи. В рамках ценовой политики частные решения (взаимосвязь цен на товары в пределах ассортимента, использование скидок, варьирование цен, обеспечения оптимального соотношения своих цен и цен конкурентов, формирования цен на новые товары и т.д.) увязываются в единую интегрированную систему.

Цена всегда была основным фактором, определяющим выбор покупателя. Это до сих пор характерно для бедных стран, а также среди неимущих групп населения применительно к товаром первой необходимости. Но в последнее время на покупательском выборе энергичнее стали обращаться ценовые факторы, в частности, стимулирование сбыта, организация распределения товаров и услуг для клиентуры различного покупательного уровня.

В рыночных условиях процесс ценообразования является довольно сложным. Но, несмотря на это существуют общие подходы к определению цен на производимые товары, выполняемые работы и оказываемые услуги. Ценовая политика в маркетинге заключается в установлении таких цен, удовлетворяли бы не только продавцов, но и покупателей производственных благ. Производители товаров, услуг и работ устанавливают цены по-разному:

- в небольших фирмах  их определяет руководительство;

- в крупных – управляющие  отделения, менеджеры по товарному  ассортименту;

- там, где цены играют  решающую роль, фирмы обычно организуют  отделы цен.

Установление цен предполагает конкретную дорожку шагов:

- определение целей  ценовой политики;

-  анализ спроса;

- оценку издержек;

- изучать предложение  и цен конкурентов;

- выбор метода ценообразования;

- принятие окончательного  решения об уровне цен.

Многие предприниматели  хотели бы установить на свой товар  цену, которая обеспечивала бы максимум прибыли. Для этого определяют возможный спрос и предварительные издержки по каждому варианту цен. Из альтернатив выбирается та, которая принесет в краткосрочной перспективе максимальную прибыль;

Максимальное расширение оборота. Цену, направленную  на максемилизацию прибыли, применяют тогда, когда продукт производится корпоративно и сложно определить  всю структуру и функцию издержек. Здесь же важно оценить спрос.

Оптимальное увеличение сбыта. Предприниматели считают, что  увеличение объема сбыта, приведет к снижению издержек на единицу продукции и к увеличению прибыли. Исходя из возможностей рынка устанавливают цену как можно ниже, что именуется «ценовая политика наступления на рынок». Но такая политика приносит успех, только если чувственность рынка к ценам велика, если реально уменьшить издержки производства и распределения в результате расширения объемов производства и, наконец, если снижение цен отодвинет в сторону конкурентов.

Фирма устанавливает на каждое свое производственное нововведение максимально возможную цену благодаря  сравнительным преимуществам новинки. Когда сбыт по данной цене сокращается, фирма снижает цену, привлекая к себе следующий слой клиентов, достигая в каждом сегменте целевого рынка максимально возможного оборота;

Лидерство в качестве. Фирма, которая способна закрепить за собой такую репутации, устанавливает высокую цену, чтобы покрыть больше издержки, связанные с повышением качества и необходимыми для этого затратами.

Определение спроса. Цена и спрос находятся  в обратной зависимости друг от друга, но по особо престижным товарам ситуация может быть противоположной. Бывает, что производитель косметики продает по повышенным ценам больше товара, чем по низким. В таком случае цена служит для потребителям особого качества. Чувствительность потребителей к ценам определяется рядом психологических и экономических факторов.

Чем менее подвижен спрос, тем более высокую цену способен установить продавец товара.

Третий шаг – оценка издержек. Издержки принято подразделять на постоянные и переменные. Постоянные и переменные.

Постоянные (накладные) –  затраты. Размер которых не зависит  от обычных колебаний объема выпуска  и выручки от оборота. Переменные же издержки непосредственно зависят  от объема выпуска. Это, в основном, затраты на сырье и заработная плата. Сумма постоянных и переменных издержек – совокупные издержки, которые и образуют нижнюю границу цены.

Не менее важное значение имеет для фирмы и возможность  инициативного повышения цен. В  последнее время многие фирмы  просто вынуждены повышать свои цены.

Очень большую роль в  процессе варьирования фирмами своей  политики цен играет учет реакции  потребителей на изменения цен.

Ни в коем случае нельзя в полной мере не учесть и реакцию  конкурентов на изменения цен.

Установление цены на товар – процесс, состоящий из ряда элементов. Фирма тщательно определяет цели своего маркетинга; делает для себя оценку спроса, рассчитывает, как изменяется сумма ее издержек при различных уровнях производства, изучает цены конкурентов для использования их в качестве базы при ценовом позиционировании собственного ценообразования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Задача –  тест.

 

Источниками формирования фондов предприятия являются:

А) выручка от реализации продукции;

B) Кредиты банков;

С) Доходы от прочей реализации;

D) Прибыль остающаяся в распоряжении предприятия;

Е) Прибыль от уплаты налогов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Список использованной  литературы.

 

1. Балабанов И.Т. Основы  финансового менеджмента. – Москва: «Финансы и статистика», 1999 г.

 

2. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент – Москва: «Финансы и статистика», 1999 г.

 

3. Бланк И.А. Финансовый  менеджмент. Киев – центр Эльга, 1998 г.

 

4. Уткин Э.П. Финансовый  менеджмент. Москва: «Зеркало», 2001 г.

 

5. Крейнина м. Н.  Финансовый менеджмент – Москва: «Дело и Сервис», 2001

 

6. Марочкина В.М. Основы финансового  менеджмента на предприятии –  Минск: «БГЭУ», 2000 г.