Ипотекалық несие түсінігі

     Тапсырысты қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

     Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

     Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу

тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі.

    Тұрғын үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі (4-қосымша).

   Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

1.2. Ипотекалық несиелендірудің  Қазақстанда  дамуының рөлі мен  алғы-шарттары

     Ипотекалық несиелендірудің   көптеген елдерде  халықты  баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын ролі  көпшілікке  мәлім. Табыстары  шағын болғанымен, оны  тұрақты  алатын   азаматтар үшін тұрғын жайды  меншікке сатып алуға  жағдай жасаумен қатар,  ипотекалық несиелендіру  жүйесі  құрылыс саласына  инвестициялар тартуға  мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногын  қамтамасыз етеді.

     Қазақстан Республикасының Үкіметі  өткен жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін 

дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс  саласын дамытуға  тарту  мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге  талпыныс  жасалды.

     Тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы  еңбекке  қабілетті  халықтың  тұрақты табыс алу  мүмкіншіллктері зор  өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына  ықпал етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша  сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

    Соңғы жылдары  орын алып отырған оңтайлы жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың  көбіне  тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

     Сонымен қатар,  елеулі ішкі  инвестициялық потенциалдың,  ең алдымен  зейнетақы жүйесі  тарапынан  туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын  экономиканың нақты секторына тарту  идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс  қаражатына айналмақ  бұл   жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш   идеяны жүзеге асыруға  тежеу болып келеді. Сондықтан,  зейнетақы жинақтары  инвесицияланатын болса,  олар  қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті   ипотекалық  құнды қағаздарды, яғни  жылжымайтын  мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген  құнды қағаздар  шығару және орналастыру  жолымен  банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру   жүйесі көздейді.

     Әлемдік практикада  ипотекалық несилендірудің  әртүрлі модельдері  қолданылуда.  Олар  несилендіру және қайта қаржыландыру   процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен,  мемлекеттің  қатысу дәрежесімен   бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда  АҚШ. Германияның,

Малайзияның және Ресейдің  тәжірибесі негізінде  жинақталған  небір жүйелер «гибридін»  қолдану  керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық  рынокта  оператордың функцияларын  атқаруы  тиіс,  несиелік ресурстардың   тез арада   қайтарылуын  және  банктер мен банктік емес  ұйымдардың  өтімділігі проблемасының шешілуін   қамтамасыз ететін,    ипотекалық  несиелер берілді  жүзеге асыратын  арнайы мамандандырылған  ұйым – Қазақстандық ипотекалық  компанияны құру  туралы шешім қабылданды.

Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде  Ұлттық Банк  болып белгіленді.  Компанияның төленген  жарғылық капиталы  бүгінгі таңда  1,0 млрд. теңге құрайды.  Кейін  компанияның  капиталына  халықаралық  қаржы ұйымдарының  және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы  жоспарлануда.

Қорытынды

    Қорытындыға келгенде, менiң рефератымның басты мақсаты   ипотекалық несиенiң және оның нарықтық экономикада алынған орынын толық мағынасын ашу. Несие экономикалық өмiрiнде үлкен орын алады. Несие – нарықтық экономиканың тiрегi ретiнде экономикалық дамудың ажырамас элементiн бiлдiредi. Оны барлық шаруашылық субьектiлерiмен қатар, мемлекет те, үкiмет те, сондай-ақ жеке азаматтар да пайдаланады.

              Несиенiң пайда болуын өнiмдердi өндiру сферасынан емес, олардың айырбас сферасынан iздеу қажет.Тауар айырбастау – бұл тауардың бiр қолдан екiншi қолға өтуiн бiлдiредi десе, шынымен де осындай айырбас кезiнде несиеге айланысты қатынас туындайды.

   Ипотекалық   несие – бұл пайыз төлеу және қайтару шартында уақытша пайдалануға берiлетiн ссудалық капитал қозғалысы.

Несие ақшалай капиталдың ссудалық капиталға өтуiн қамтамасыз ете отырып, несие берушiлер мен қарыз алушылар арасындағы несиелiк қатынасты бейнелейдi Несиенiң көмегiмен заңды және жеке тұлғалардың уақытша бос қаражаттары мен табыстары экономикалық жүйе теңiрегiнде жинақтала отырып, уақытша және ақылы негiзде пайдалануға берiлетiн ссудалығ капиталға айналады.

    Несие – бұл банктiң қаражатын құрайтын көзi ретiнде барлық несиелiк қатынастары ұйымдастырудың әр түрлi формалардың болуын және сондай-ақ олардың жұмсалымдарының бiр формасын бiлдiретiн кең ұғымды сипаттайды.

Экономикалық категория ретiнде, несие – кәсiпорындар, ұйымдар және бiрлiстiктер, сондай-ақ халық арасындағы несие қорын құру және оларды қайтарылуы,пайыз төлеу шартында белгiлi бiр мерзiмге уақытша пайдалануға беру негiзiнде қалыптасқан өндiрiстiк қатынастар жиынтығы.

     Несиелiк мәмiле бойынша несиелiк қатынастар субьектiсiнiң қарыз берушi және қарыз алушы жатады.

     Несиенiң экономикадағы орны мен рөлi, оның атқаратын қызметтерiмен сипатталады.

    Менiң рефератымда несиенiң экономикадағы мәнi және атқаратын қызметтерi ғана қамтылып қоймай, сонымен қатар несие берушiлер мен қарыз алушылардың өзара қатынасында тәжiрибесiнде толық қамтылады. Несие ол қазiргi замандағы ең керектi және қолайлы жүйесiнiң бiр түрi. Экономикасын жоғарғы деңгейге көтеру үшiн және экономикасын дамыту үшiн ең қолайлы және қажеттi элементтiнiң бiрi болып саналады..Егер Қазақстан өз  ипотекалық несиенің жүйесiн халыққа ыңғайлы берiлетiн болса,ол дамыған елдерiнiң қатарына шығады және халықтың жағдайын жақсартады, жұмыссыздағын азайтады, жеке меншiк елдiң пайдасына өз үлесiн қосады және экономикасын жоғарғы деңгейге көтерiлуiне әсерiн тигiэедi.  

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР

1.       «Қазақстан Республикасында  құнды қағаздармен  жасалатын

мәмілелерді  тіркеу туралы» ҚР  1997 жылғы 5 наурыздағы заң;

2. «Жылжитын мүлікті  кепілге қоюды тіркеу туралы»  ҚР 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 Заң;              

3.«Қазақстан Республикасының  кейбір заң актілеріне  ипотекалық

несиелендіру мәселелері бойынша  өзгерістер мен  толықтырулар енгізу туралы»  ҚР Заң;

4.«Тұрғын үй  құрылысы  жинақтары туралы» ҚР Заңы;

5. Қазақстан Республикасының  Құнды қағаздар жөніндегі  Ұлттық

Комиссиясы 1996 жылдың 20 желоқсанында  бекіткен №156 Облигацияларды шығару мен  өтеудің  тәртібі туралы ереже;