История ипотеки в США

Обычная схема финансирования жилья такова: подрядная фирма  берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги  покупается земельный  участок под застройку, выполняются  проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную  ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется  закладной или актом передачи в опеку, документами, по которым  в случае неуплаты долга по ссуде  право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик  в течение 6-24 месяцев сохраняет  право выкупа имущества при условии  полной оплаты долга. Строительная ссуда  погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.

Основные финансовые учреждения, инвестирующие ссуды под залог  недвижимого имущества в США:

ссудосберегательные ассоциации (ССА) - до 50% всех ипотечных кредитов. ССА формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Таким образом, основной источник кредитования жилья -сбережения самих граждан;

ипотечные банки, действующие  как отделения коммерческих банков, - второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют свои активы из заемных  средств, открывают ипотечные кредиты  и тут же продают их на рынке  ценных бумаг;

коммерческие банки также  занимаются ипотечным кредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к ипотеке  возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке;

взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобно ССА, формируют свои депозиты из временно свободных средств населения (до 10% ссуд);

кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения) - до 20% ссуд.

Основные особенности  ипотечного кредитования в США: ипотечный  заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита  обычно не превышает 80-90%  стоимости  заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует  выдачу льготных ссуд на полную стоимость  дома без уплаты первого взноса;  фактический средний срок погашения  закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок  ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Конкурентоспособность ипотечного кредитования.

Эти особенности ипотечного кредита определяют его достаточно низкую ликвидность при высокой  степени риска. Однако ипотечное  кредитование на финансовом рынке США  обладает достаточной конкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:

при открытии ссуды под  залог недвижимого имущества  производится тщательная оценка степени  риска кредитования - андеррайтинг. Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту;

обязательное страхование  ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных  займов обеспечиваются государственной  страховкой, остальные ссуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;

использование различных  форм кредита, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные  ресурсы на финансовом рынке.

Государственная поддержка  ипотеки.

Самым важным в регулировании  жилищного рынка США является правительственная поддержка системы  ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение  всех граждан США жильем по современным  минимальным стандартам, которая  достигается не путем строительства  дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование  ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении  кредитов для малообеспеченных групп  населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка  закладных.

Для этого была создана  система государственных и негосударственных  учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищная администрация  и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная  национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

Организация вторичного рынка  закладных позволила существенно  повысить ликвидность ипотечных  ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых  ссуд, стабилизации кредитного рынка  по закладным. Доля государственных  инвесторов на вторичном рынке закладных  остается доминирующей - более 90% объема.

 Двухуровневая система  ипотечного кредитования.

В США действует двухуровневая  система ипотечного кредитования. Двухуровневая  модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически  в связи с желанием правительства  добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных  кредитов во всей стране в целом  для повышения их ликвидности  и последующего рефинансирования.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, сделанные на первичном  ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии  государства. Эти агентства могут  поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

 переуступить их вторичным  инвесторам;

 сформировать из единообразных  ипотечных кредитов пулы и  продать вторичным инвесторам  такие неделимые пулы ипотек  или же права участия (доли) в таких пулах; 

 выпустить и разместить  ценные ипотечные бумаги.

Отрасль ипотечных кредитов может явиться катализатором  развития отрасли жилищного строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны. За шестьдесят лет после принятия Национального  закона о жилье от 1934 г. в США  процент жилья в частной собственности  постепенно вырос с показателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих. Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. В течение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домов финансировалось посредством получения ипотечной ссуды.

Государство играет решающую роль в становлении и ускорении  развития ипотечного рынка. Органы государственной  власти должны осуществлять соответствующую  политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок  и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает  систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

Развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным  эволюционным развитием основных сегментов  экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного  комплекса и инфраструктуры рынка  жилья. Последовательность действий государственных  органов, степень и форма их влияния  на систему зависело от способности  участников рынка обеспечивать свое устойчивое саморазвитие.