Понятие недвижимости, понятие рынка недвижимости

1.2 Понятие недвижимости, понятие рынка недвижимости  

Юридическое понятие  недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в  основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости. Вместе с тем имеются и определенные особенности в формулировании понятия недвижимости в различных правовых системах - в семье континентального права и в семье общего (прецедентного) права. 

В странах семьи прецедентного права имущество разделяется на реальное (real property, realty, real estate), к которому относится земля и неразрывно связанное с нею имущество - в терминологии континентального права - недвижимое имущество и персональное (personal property, personalty, shattel) имущество, к которому относится имущество, не являющееся реальным, т.е. движимое имущество. В то же время следует иметь в виду, что используемый в общем праве термин «реальная собственность» не совсем адекватен термину «недвижимое имущество» (immovable property), используемому в континентальном праве. Равно как и термин «персональная собственность» не адекватен термину «движимое имущество» (movable property). Различия заключаются в юридических конструкциях, при помощи которых обеспечиваются способы защиты прав собственности и иных вещных прав, а также в объектах, относимых к этой категории объектов гражданского права. Так, в странах общего права защита прав на землю обеспечивается при помощи реального иска, в то время как при помощи персонального иска можно возместить лишь убытки, связанные с землепользованием. Отсюда и существенные юридико-технические отличия в организации системы вещных прав по поводу недвижимого имущества. К примеру, если в континентальном праве права аренды защищаются на основе норм обязательственного права, то в странах общего права защита права аренды обеспечивается на основе применения норм реального права. В то же время в юридической литературе подчеркивается достаточно условный характер разделения вещей на движимые и недвижимые. Так, в английском праве основным критерием разграничения этих видов объектов права собственности выступала не физическая природа вещей, а процедура реализации права на вещь, в частности ее отчуждения[1]. До 1925 г. (до принятия Закона о собственности) в английском праве в качестве движимой вещи рассматривалось право аренды земельных участков. Обусловлено это было тем, что носитель этого права в случае его нарушения мог предъявить персональный иск, который имел не вещный, а личный характер. Вследствие определенных особенностей английской юридической техники последствия удовлетворения персонального иска были гораздо более узкими, нежели последствия удовлетворения реального иска. Помимо прочего, это проявлялось в ограниченных возможностях по возврату прав собственности (прав владения) в отношении вещи, владение которой утрачено. 

Германская модель недвижимости в качестве основного  объекта недвижимых вещей рассматривает  земельный участок. Существенными  частями недвижимости рассматриваются  такие вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению. 

Основой понимания  недвижимости во французском праве  также является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство). 

Во всех государствах законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование «недвижимость в силу закона». Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов. 

В государствах, как правило, устанавливают дифференцированные правовые режимы недвижимости. В основе такого разделения лежат критерии, учитывающие цели использования недвижимого имущества, а также фискальные цели. В этой связи выделяют недвижимость, которая используется для проживания, и недвижимость, используемую в коммерческих целях. Такое разделение является основанием для установления различных правовых режимов оборота недвижимых вещей в зависимости от указанных критериев. 

Существуют и  более детализированные режимы недвижимостей. 

Так, в США  выделяются четыре класса недвижимых вещей: 

· недвижимость, которой владеют для продажи; 

· недвижимость, которой владеют для использования  в торговле и бизнесе; 

· недвижимость, которой владеют для целей  капиталовложений; 

· недвижимость, которой владеют для целей  личного использования[2]. 

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской  практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. 

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие. 

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь. 

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)[3], однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам. 

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи. 

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

Таким образом, с точки зрения современного российского  законодательства, состав недвижимого  имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества.  

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. 

В систему рынка  недвижимости при таком подходе  включаются отношения, возникающие: 

· в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; 

· в процессе оборота прав на недвижимость —  между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и  т. д.; 

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости —  между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр. 

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все  они объединены одним общим началом  — объектом недвижимости. Именно специфика  этого объекта является главным  фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. 

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно  по различным признакам. 

Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: 

· развития (создания) недвижимости; 

· оборота недвижимости; 

· управления и  эксплуатации недвижимости. 

Сектор оборота  недвижимости формирует рыночную цену ее объектов. 

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает  степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота. 

По способу  совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный  и вторичный. 

Под первичным  рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. 

Под вторичным  рынком недвижимости — сделки, совершаемые  с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. 

Первичный и  вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.  

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др. 

По степени  готовности к эксплуатации: незавершенное  строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции  и т.д. 

По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости. 

По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д. 

По функциональному  назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д. 

По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения. 

Из вышеназванных  рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных  участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.