Рынок коммерческой недвижимости

Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года

Несмотря на сохраняющийся в течение 2002 года стабильный спрос на офисные помещения, стоимость аренды подобной недвижимости не претерпела существенных изменений.

В среднем с начала 2002 года расценки в петербургских бизнес-центрах выросли на 5-10%. Еще год назад эта динамика составляла 15-30%. Причину следует искать прежде всего в ужесточении конкуренции. Вне зависимости от того, в каком классе позиционирует себя тот или иной бизнес-центр, он ощущает конкуренцию со стороны прочих, как существующих, так и новых офисных объектов. По этой причине некоторые центры почти не повышали ценник на свои услуги.

Оценивая сложившуюся ситуацию, специалисты прогнозируют, что в самом ближайшем будущем среднегодовой прирост стоимости аренды офисной недвижимости вряд ли превысит 5-7%. Резкий всплеск неудовлетворенного спроса, отмечавшийся в прошедшие 2-3 года, пошел на убыль. Петербургский рынок начинает входить в полосу равномерного развития. На сегодняшний момент на нем предлагается в аренду около 150 тысяч кв. м. офисных площадей.

Навстречу клиенту

Все большее число арендаторов при выборе офиса в том или ином бизнес-центре обращают внимание на его уровень и комплекс сервисных услуг, предоставляемых управляющей компанией. В городе заметно возрастает количество представительств иностранных и московских фирм все они ориентируются на хороший офис с привычным дли них сеовисом.

Стандартный набор сервисных услуг включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, рестораны и бары, уборку помещений, охраняемую парковку. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что в конечном итоге находит отражение в величине арендных ставок и проценте заполняемости.

Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Проблема несоответствия ожиданий покупателей и предложения собственников пока остается.

Именно поэтому даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко подвинуть арендатора на быстрый переезд. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы.

Новая волна

Свою лепту в снижение роста стоимости аренды офисов должны внести новые объекты, выводимые на рынок в ближайшие полгола. Даже по самым приблизительным оценкам, объем предлагаемых за этот период офисных площадей вырастет на 30 тыс. м2.

В основном это произойдет за счет крупных бизнес-центров, развернувшихся реконструированных зданиях бывших заводов к ним можно отнести уже известные "Сити-центр" на  Петроградской набережной, ; бизнес-центр "Форт", расположенный на другом берегу Большой Невки, "Acкольд" на Красногвардейской площади и "Эврика" на улице Седова.

Каждый из вышеперечисленных объектов в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора как по уровню сервиса, так и по уровню ставок. Таким образом, клиенту будет предложен еще более широкий выбор, что, несомненно, стабилизирует цены.

Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов создания офисных центров с площадью, не превышающей 5 тыс. кв. м. Зачастую львиную долю помещений в них компания-инвестор забирает пол собственные нужды.

В этом случае сдача излишних площадей не является для нее профильным бизнесом. Тем не менее уровень услуг, предоставляемых арендаторам, может оказаться на весьма высоком уровне. Есть ряд примеров, когда подобный побочный заработок в конечном итоге становился одним из основных. В итоге в Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.

На какие буквы пойти

Управляющие компании, работающие на этом рынке с самого его зарождения, пытаются каким-то образом присвоения офисному центру какой-либо категории. Пока эта попытки большого успеха не имели. Принятая на западе классификация -А В, С и D - в Петербурге пока не прижилась. Каждый из хозяев нового бизнес-центра по-своему толкует состав и весомость каждого из признаков, позволяющих ему позиционировать свой объект в том или ином классе.

Нередки замысловатые аббревиатуры, описывающие какой-либо офисный комплекс: "А-В+", "с локацией В++". Дискуссию вокруг проблемы классификации бизнес-центров (и вообще о существовании проблемы) все еще продолжаются. Одни считают, что градация нужна, поскольку сразу дает клиенту представление о том, на какой уровень и объем услуг он может претендовать. Другие утверждают, что единственным объективным критерием оценки может быть лишь стоимость аренды, поскольку размер цены как раз и подразумевает необходимый сервис.

Так или иначе, но в ближайшее время классифицировать всю сформировавшуюся и Петербурге офисную массу не представляется возможным: слишком она разношерстна. Но даже если все же удается определить какие-то общие критерии, то остается открытым вопрос - кто, как и на каких условиях будет присваивать конкретному объекту конкретную букву.

Самих же арендаторов подобная дилемма вовсе не тревожит. Свои предпочтения они пока успешно формируют без особой оглядки на букву, стоящую рядом с названием бизнес-центра.

Смутный объект желания

В общем объеме спроса на коммерческую недвижимость на долю офисной недвижимости приходится порядка 20%. Наибольшим спросом среди арендаторов продолжают пользоваться офисные помещения до 50 кв.м. Их желают снять более 50% от всего числа нуждающихся. Желающие арендовать площади до 100 кв. м. составляют около 20%, приблизительно столько же составляют желающие поселиться в офисе площадью до 150 кв. м. За последнее время спрос на эти форматы продолжает расти. Как правило, они востребованы относительно молодыми, но динамично развивающимися компаниями. При этом более 80% арендаторов предпочитает снимать помещения по ставке не более $200 в год за кв. м.

Активность арендаторов и дефицит площадей приводят к благоприятному положению собственников на рынке и повышают рентабельность аренды. Поэтому они продолжают в большей степени ориентироваться на сдачу помещений в аренду, нежели на продажу. По статистике, около 80% офисных помещений предлагаются в аренду, и только 20% - на продажу. Однако отмечаются и случаи продажи бизнес-центров. Так, например, компании JGB Consulting здание на Серпуховской улице, 10 (бизнес-центр JGB House-2, позиционировавшийся как класс "В"), приобрела "Балтийская инвестиционная корпорация".

Цена офиса

Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра. Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру города и транспортной доступностью), наличием первоклассных арендаторов.

Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год.

Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом", "Белые ночи" и "Северная столица") были ориентированы на ставки $400-600 за кв. м. в год. В классе "В" эта цифра колеблется в пределах $250-400 за кв. м. в год и зависит от заполняемости: чем она выше, тем цена ближе к нижней границе класса А. В классе С за 1 кв. м. в год в среднем требуют $120-250.

Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[2]

По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около $15 за квадратный метр в год. Это все к тому, что, наверно, нет в мире еще одного  мегаполиса, где бы рынок недвижимости для бизнеса был столь «многоукладен»: от суперсовременных бизнес-центров самого высокого класса до полуподвальных «контор» и переоборудованных магазинных «подсобок» – все находит своего арендатора. 

Работать – так с комфортом

Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы» и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы  в столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию. Хотя арендные ставки здесь в течение прошлого года росли и добрались до $550-600 для класса «А» за квадратный метр и $450-500  – для «В». Причем специалисты прогнозируют и в 2002-м дальнейший, пусть и не такой активный, рост цен аренды респектабельных офисных площадей.

Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны. Это, во-первых, гибкая планировка. Если, въезжая в помещения, которые прежде сдавались, арендатор ограничивает свои возможности по перепланировке и ремонту уже сложившейся структурой, то в новых помещениях ему, как правило, предлагают «открытое пространство», которое намного легче приспособить под свои запросы.  Это относится и к вопросам дизайна – в отличие от готовых, отделанных по общему «евростандарту», на новом месте легче создать «фирменный стиль»: помещения предлагаются без чистовой отделки. Кстати, это зачастую подразумевает и возможность сэкономить – владельцы зданий обычно предусматривают льготы  по оплате на период отделочных работ  или разного рода компенсации.

При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего пользования, современные  мощные инженерные системы и оборудование. Так, практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание – это одна из жизненно необходимых позиций для современного офиса. В здании, как правило, поддерживается искусственный микроклимат, обеспечивающий необходимую влажность, температуру и присутствие свежего воздуха независимо от сезона. Некоторые арендодатели считают необходимым сообщать арендаторам также такие показатели функционирующего здания, как максимальный звук от кондиционеров, нормы рециркуляции воздуха в час и уровень освещенности всех офисных площадей.  Да что там говорить, даже наличие современного скоростного лифта – и то важно: это гарантирует экономию времени, а время, как известно, деньги.

Чтобы вся эта «начинка» бесперебойно работала, здание, как правило, обслуживает профессиональная управляющая компания. Она же поддерживает высокий уровень бытового сервиса (организацию уборки, питания и т.д.), охрану, связь и всякие дополнительные (к примеру, курьерские) услуги.
За весь этот комфорт и престиж, собственно, и платит арендатор офисов «А-В» класса.

Одно машиноместо на 100 «квадратов» офиса

И, наконец, одно из главных требований к современному офисному центру – вместительная парковка. Офис класса «А» должен иметь довольно большое количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных метров. Это московские «офисостроители» постигли на печальном опыте. Например, в течение трех лет не могли реализовать площади в бизнес-центре в Таганском тупике только потому, что на 8 тысяч квадратных метров была предусмотрена парковка всего на 20 автомобилей. То же самое на улице Чехова, где на 6 тысяч квадратных метров выделили только 30 мест.

Но зато теперь научились. Стараются строить паркинги с учетом потребностей – не только по количеству, но и по качеству (скажем, чтобы в боксы помещались иномарки типа джип).

Что же касается предпочтений и «определяющих факторов», то аналитики  наблюдают в секторе аренды офисов высшего класса усиление «центробежной тенденции», наметившейся ранее.

Сегодня только треть потенциальных арендаторов стремится снять офис именно в центре – остальные вполне готовы обосноваться за пределами Садового, и даже Третьего транспортного колец, лишь бы сам бизнес-центр отвечал современным требованиям. Особенно хорошо «идет» Юго-Запад – сейчас здесь набирает силу новое офисное строительство.

 Обусловлено все это в основном именно «автомобильным вопросом». Потому что центр – это «пробки» и все тот же дефицит парковочных мест.  А значит, вечные опоздания на деловые встречи. Оно нам надо? Уж лучше пусть ближе к окраине, но зато рядом с относительно не забитой магистралью. И, что тоже важно, – не слишком далеко от метро: еще не все московские клерки ездят на работу на машинах.

Все по-семейному

Про коммерческую недвижимость класса «С» аналитики пишут редко и неохотно – стесняются, наверно. Оно и понятно: помещения этого класса и   офисами как-то неудобно называть, к ним больше подходит определение «контора» – со всеми сопутствующими ассоциациями.

О ПЕРСПЕКТИВАХ

Михаил ЕРОФЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Эркер», председатель Комиссии по коммерческой недвижимости Московской ассоциации-гильдии риэлторов:

– Сейчас у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40 кв. метров. Вообще замечено, что максимумы спроса приходятся на определенные метражи – 80, 120, 200 «квадратов». Видимо, эти площади оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и любые другие очень быстро находят своего арендатора. Рынок сегодня жаждет предложений, стоимость аренды поползла вверх. Сами же арендаторы, как водится, ищут компромисс между качеством и ценой. Очень не хватает дешевых помещений стоимостью ниже $200. Мелкий бизнес, как правило, ведет свой поиск, минуя агентства. Здесь очень востребованы площади порядка 20 квадратных метров.