Рынок недвижимости

Муниципальное образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

Южно - Уральский  профессиональный институт

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

Дисциплина: Оценка бизнеса

 

Вариант № 4

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент

группы  ЭЗ-1-09

Финансово–экономический факультет(заочное отделение)____ Ю.А.Гайсина

                                                                                          «__»________2013

 

 

Проверил

                     ____ Е.И. Бухаров

          «__»________2013                         

 

 

 

Челябинск

2013

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рынок недвижимости, его основные характеристики

 

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор  механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет  определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных  с созданием новых и эксплуатацией  уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система  характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
• обеспечение свободы предпринимательства;
• эффективность решения социальных программ.

В структуру  рынка недвижимости входят: объекты  недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного  определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке  недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• народнохозяйственный - макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
• локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
• объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура  рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

• инженерно - технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
• трансакционный (психолого - поведенческий);
• рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
• социальный (с точки зрения общественных деятелей).

Первичный и вторичный рынок недвижимости

 

На практике часто рынок недвижимости делят  по способу совершения сделок на первичный  и вторичный.

Под первичным  рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным  рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Первичный и вторичный  рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости существенно  осложняет анализ сферы обращения  и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения  на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны;

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках {разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Характеристика  рынка недвижимости в РФ и основные тенденции его развития

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90 - х гг. ХХ в. Одновременно с началом приватизации в Москве, Санкт - Петербурге и в других городах России появились впервые легальные сделки по покупке - продаже жилья. Лидерами в становлении отечественного рынка недвижимости были Москва и Санкт - Петербург. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался.

Исследования  рынка недвижимости показали, что  все закономерности, присущие ему  в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более  того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков, важнейшими из них являются:

1. Спад в экономике, рост цен на объекты недвижимости. В 1992-1998 гг. Россия перенесла самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30 %, промышленное производство - на 40 %. В эти же годы цены на объекты недвижимости в большинстве городов выросли (На 50-100%). Причем средние рыночные цены стремительно возросли.

Определяющей  закономерностью динамики на объекты недвижимости в переходной экономике являются рост цен в долларовом эквиваленте от начального, заниженного, уровня до естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего специфическим особенностям.

2. Приостановка резкого спада в экономике и роста цен на объекты недвижимости Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков недвижимости является прекращение роста цен и переход к стабильным ценам в условиях приостановки спада и к началу экономического подъема.

3. Спад в экономике, превышение спроса над предложением по объектам недвижимости. В 1992-1994 гг. в период наиболее активного замедления темпов развития в экономике спрос на жилье был выше предложения чем в 50 % городов. Это объясняется особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

4. Спрос на объекты недвижимости ниже предложения, цены растут.

5. Асинхронность развития рынка недвижимости в различных городах России при сходных экономических условиях. Из приведенных ниже данных следует, что рынок недвижимости в различных городах России развивается не синхронно.

Задачи и  функции рынка недвижимости

 
Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций.  
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства.                                                                                                            
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. 
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. 
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к

повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий  продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества  независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в  форме экономического поощрения  прибылью продуктивного использования  достижений научно-технического прогресса  в создании и использовании недвижимого  имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция  — рынок недвижимости, это привлекательный  способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении  интенсивности труда граждан, стремящихся  стать собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование. 
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники,

государственные органы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тестовые задания

Различные производственные возможности предприятия по выпуску  и реализации различных видов  продукции это: