Совершенствование взаимодействия банков и заемщиков при ипотечном жилищном кредитовании в субъекте российской федерации

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения по результатам проведенного исследования.

3. Основные положения  научного исследования,

выносимые на защиту

1. Определена совокупность  классификационных признаков ипотечного  жилищного кредита, отвечающая критериям необходимости и достаточности информации для заемщика, выбирающего программу банковского кредитования.

В настоящее  время существует значительное количество классификаций ипотечных жилищных кредитов. Большинство из них предназначено  для использования специалистами банка или не имеет четкой ориентации на пользователя. В рамках диссертационного исследования в целях доведения до заемщика необходимой и достаточной информации о предлагаемых ипотечных продуктах определена совокупность классификационных признаков ипотечного жилищного кредита. В отличие от существующих классификаций ее задача не сводится к наиболее детальному описанию особенностей ипотечных жилищных кредитов. Указанная совокупность классификационных признаков представляет собой минимальный состав характеристик кредита, информация о которых позволяет заемщику выбрать наиболее подходящий ипотечный продукт. Для банка данные характеристики являются программой раскрытия информации о кредитном продукте в ходе проведения рекламных мероприятий.

В целях обеспечения заемщика необходимой и достаточной информацией о программе ипотечного жилищного кредитования предложено раскрывать сведения о заемщике, кредиторе, валюте кредита, цели кредитования, виде процентной ставки, виде обеспечения, способе погашения, условиях досрочного погашения (рис. 1).

2. Структурированы  расходы заемщика при ипотечном  жилищном кредитовании на основе  определения совокупности отношений  между субъектами ипотечного  рынка: банками, заемщиками, продавцами  недвижимости, ипотечными агентствами, инвесторами, брокерскими организациями, страховщиками, оценщиками, риэлтерами, ипотечными брокерами, коллекторскими агентствами и кредитными бюро.

С учетом современных реалий все отношения, опосредующие процесс ипотечного жилищного  кредитования, в диссертационном исследовании дифференцированы на три группы (рис. 2):

1. Отношения, связанные с операциями  купли-продажи квартиры и выдачи  ипотечного кредита:

1.1 - заемщика  и продавца жилья в процессе  поиска заемщиком приемлемого  объекта недвижимости, переговоров по поводу условий заключения сделки купли-продажи, передаче денег за жилье;

1.2 - банка  и заемщика по оценке кредитоспособности  заемщика, выдаче ипотечного кредита в обмен на право требования его возмещения из стоимости приобретаемого жилья, по погашению кредита;

2. Отношения, связанные с операциями  по рефинансированию выданного  кредита:

2.1 - банка  с ипотечным агентством, в целях  восстановления уровня ликвидности, уменьшившегося за счет выданного ипотечного кредита, передача права требования по закладной;

2.2 - ипотечного  агентства с брокерской организацией, по поводу выпуска и размещения  среди инвесторов облигаций под  залог закладных;

2.3 - брокерской организации с инвесторами по поводу размещения облигаций с ипотечным покрытием выпущенных ипотечным агентством;

2.4 - ипотечного  агентства и инвесторов по  обслуживанию выпущенных облигаций  с ипотечным покрытием;

3. Отношения, связанные с операциями  по снижению риска:

3.1 - банка  с кредитными бюро, коллекторскими  агентствами и др. организациями  направленные на снижение кредитного  риска;

3.2 - заемщика  с ипотечными брокерами и риэлтерскими  агентствами по снижению риска  переплаты за кредит, а также  с оценщиками и страховщиками в целях снижения риска отказа при рассмотрении кредитной заявки в банке и другими организациями.

 

Рис. 2. Отношения между субъектами рынка  ИЖК

Потребность в структурировании отношений, возникающих  в процессе ипотечного кредитования, обуславливается динамикой современного российского рынка ИЖК. В процессе совершенствования механизмов его функционирования (законодательной базы, финансовых схем, управления рисками, механизмов по привлечению клиентов и оказания им дополнительных услуг) существующие отношения между субъектами ИЖК модифицируются, а состав их участников расширяется. В связи с этим в рамках диссертационной работы определена современная система отношений, образующих рынок ИЖК, что позволило структурировать расходы заемщика при ипотечном жилищном кредитовании (рис. 3).

3. Адаптирована  методика расчета коэффициента  доступности жилья, приобретаемого  за счет ипотечного кредитования, с учетом трансакционных расходов  заемщика; обоснован критерий оценки  инвестиционной привлекательности регионального рынка ипотечного жилищного кредитования для банка.

При принятии банком решения о выходе на региональный рынок с новым ипотечным кредитным  продуктом необходимо оценить его  востребованость потенциальными клиентами. В этих целях можно использовать коэффициент доступности жилья (КДЖ). Методика его расчета, применяемая при реализации федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» на 2002–2010 годы, не отражает реального уровня доступности жилья в случае его приобретения с привлечением кредитных ресурсов, поскольку не учитывает трансакционные расходы заемщиков.

В диссертационном  исследовании проведен анализ трансакционных расходов заемщиков при ипотечном  жилищном кредитовании и представлен  их состав (рис. 3).

Трансакционные  расходы учтены в предложенной методике расчета КДЖ в целях более точного расчета количества лет, необходимых для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Для более точного расчета количества лет, необходимых для приобретения жилья, сумма годового денежного дохода, участвующая в расчете КДЖ по методике ФЦП "Жилище", уменьшена на потребительские расходы в размере прожиточного минимума:

КДЖ =   (лет), (1)

где, Р – средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья; 54 – количество кв. м. жилья, составляющее социальную норму семьи  из трех человек; M – трансакционные расходы в виде платежей банку (проценты по основному долгу и иные платежи банку); S – трансакционные расходы в виде обязательных платежей небанковским организациям; D – среднедушевой денежный доход за год; Rmin – среднегодовой прожиточный минимум на одного человека; 3 – количество человек в семье.

В соответствии с адаптированной методикой расчета  КДЖ в Нижегородской области  в 2007 году составил 16,6 лет, что на 11 лет  больше, чем по официальной методике. Поскольку наличие обязательных трансакционных расходов при ипотечном кредитовании покупки жилья является объективной реальностью, можно констатировать, что адаптированный коэффициент более точно оценивает количество лет, необходимое физическим лицам для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. По данной методике банки имеют возможность определить КДЖ в регионе до и после внедрения своей ипотечной программы. Уменьшение коэффициента будет свидетельствовать о наличии спроса на данный кредитный продукт в рассматриваемом регионе, что можно рассматривать в качестве критерия инвестиционной привлекательности региона для банка.

4. Предложено  использование инструмента анализа  банковских программ ипотечного  жилищного кредитования, основанного  на их ранжировании по совокупности критериев, для выявления банками конкурентных возможностей кредитных программ на ипотечном рынке и снижения трансакционных расходов заемщиков.

Целью разработки инструмента ранжирования банковских ипотечных программ явилась  необходимость снижения трансакционных расходов заемщика при выборе и обслуживании кредитов за счет совершенствования анализа информации об ипотечных кредитных продуктах, доступных на региональном рынке. Инструмент представляет собой базу данных о банковских программах ипотечного жилищного кредитования, предлагаемых в регионе. Имеется возможность определения параметров кредита в зависимости от индивидуальных характеристик заемщика, фильтрации и ранжирования полученных результатов.

Использование предложенного инструмента для  анализа информации о программах ИЖК, с одной стороны, позволяет подбирать наиболее подходящий вариант кредитования для заемщика посредством определения рангов доступных кредитных продуктов по совокупности критериев, исходя из его индивидуальных характеристик (возраст, уровень дохода, способ его подтверждения), и удовлетворяющих его условий кредитования (цель кредитования, процентная ставка по кредиту, сумма кредита, валюта кредита, сумма первоначального взноса, срок кредитования и т. д.). С другой стороны, способствует выявлению конкурентных возможностей кредитной программы банка на региональном ипотечном рынке, путем определения ее ранга среди программ-конкурентов, рассчитанных на предложение группе потенциальных заемщиков с аналогичными индивидуальными характеристиками и требованиями к параметрам ипотечного кредита.

Анализ  программ ипотечного жилищного кредитования, с использованием предложенного  инструмента состоит из четырех  этапов (рис. 4).

На  первом этапе посредством сопоставления  информации об условиях банковского кредитования, индивидуальных характеристик заемщика (группы заемщиков) и условий кредитования, удовлетворяющих заемщика (группу заемщиков), происходит отбор потенциально доступных ему (ей) кредитных программ.

На  втором этапе рассчитываются процентные ставки по всем программам кредитования, отобранным на первом этапе.

На  третьем этапе осуществляется расчет основных параметров кредитной программы (размер ежемесячных платежей, суммы  кредита, суммы переплаты за кредит и др.).

На  четвертом этапе фильтруются  и отсеиваются кредитные программы, не удовлетворяющие целям выборки по определенным параметрам (валюта кредита, количество созаемщиков, условия досрочного погашения, наличие страхования отдельных видов рисков и т. д.). Оставшиеся программы ранжируются по одному из следующих критериев: процентная ставка по кредиту, сумма кредита, сумма первоначального взноса, срок кредитования, сумма переплаты и т. д., либо по их совокупности.

Рис. 4. Схема анализа программ ипотечного жилищного кредитования.

Полученная  таблица с основными параметрами кредитных программ, потенциально доступных заемщику (группе заемщиков), ранжированных по одному или нескольким критериям, в зависимости от цели анализа может использоваться, либо для сравнения конкурентных возможностей кредитных программ, либо для определения кредитной программы, наиболее удовлетворяющей требованиям заемщика.

Использование предложенного инструмента анализа  банковских программ ипотечного жилищного  кредитования имеет ряд преимуществ. Для кредитной организации –  проведение анализа конкурентных возможностей кредитных программ по отдельным группам заемщиков, обладающих характерными особенностями, что дает более точное понятие о конкурентоспособности собственной ипотечной программы на основных сегментах регионального рынка ИЖК. Для целей выбора кредитной программы, наиболее удовлетворяющей требованиям заемщика, основными преимуществами предложенного инструмента анализа являются: сокращение трансакционных расходов заемщика, связанных с поиском информации; снижение риска выбора варианта кредитования не в полной мере отвечающего требованиям заемщика, за счет полноты используемой информации; снижение риска искажения информации при расчете основных параметров кредита и обеспечение наглядности анализируемой информации.

5. Обоснована необходимость создания региональных консультационных центров и раскрыта их роль как необходимого элемента инфраструктуры рынка банковского ипотечного жилищного кредитования.

Оказание  информационно-консультационных услуг  на рынке ИЖК, как показывает анализ практики ипотечного кредитования, находится на достаточно низком уровне. Субъекты (ипотечные брокеры, риэлторы), предоставляющие данные услуги, часто не заинтересованы в добросовестном исполнении своих обязанностей или же не имеют возможности обеспечить их приемлемое качество. Следовательно, заемщик не может быть уверен в выборе наилучшей программы кредитования и существует риск, что расходы, которые он несет в связи с обслуживанием ипотечного кредита, не являются минимальными.

В целях  решения проблемы в работе обоснована необходимость создания региональных консультационных центров по ипотечному кредитованию, как альтернативы ипотечным брокерам (табл. 1).

Таблица 1

Функции ипотечных брокеров и региональных консультационных

центров по ипотечному кредитованию

Функции	Ипотечный брокер	Региональный  консультационный центр по ипотечному кредитованию
подбор наиболее выгодных для заемщика условий ипотечного кредитования	+	+
получение согласия банка на выдачу ипотечного кредита	+	+
формирование  пакета документов по приобретаемой квартире для согласования объекта с банком и страховой компанией	+	-
проверка юридической  чистоты квартиры	+	-
организация расчетов между сторонами	+	-
поиск квартиры с учетом пожеланий заемщика и  требований ипотечного банка	+	-
сопровождение передачи квитанций, ключей от квартиры	+	-

В работе обосновано, что учреждение данных консультационных центров целесообразнее организовать на базе региональных представителей ОАО "Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию", созданных при  участии региональных или местных властей, ввиду выполнения данными организациями сходных функций и наличия у них квалифицированного персонала.

Основной  задачей консультационных центров  должно быть обеспечение доступа  субъектов рынка ИЖК к полной и достоверной информации о кредитных программах, предлагаемых в регионе. Их создание послужит стимулом к развитию конкуренции на рынке ИЖК.

Организация консультационных центров представляется в виде временной меры воздействия  на рынок информационных услуг в  сфере ИЖК. При достижении должного уровня конкуренции среди поставщиков информации, государству следует отказаться от его дальнейшего стимулирования.