ВВЕДЕНИЕ

Республика Казахстан является страной многих мирохозяйственных отношений, в стране осуществляются крупные меры по стабилизации  экономики, дальнейшему развитию финансово – кредитной системы.

При переходе к рыночной экономике  не так уж много факторов, которые могут сравниться по своей значимости  с ролью банковских структур.

Иными словами, непосредственными субъектами экономической реформы  являются банки и их кредитная деятельность помогающая возродить экономику страны.

Именно поэтому негативные процессы, которые имеют место в этой сфере, могут дестабилизировать не только банковскую систему,  но и всю экономику в целом. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества; Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности,  на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. В качестве финансово – гарантийных способов обеспечения обязательств рассматривается банковская гарантия и поручительство. В этом случае третье лицо, выступающее в качестве гаранта должника, обязуется при неисполнении последним своих обязательств уплатить за него кредитору.  Недостатком этих способов является возможность несостоятельности самого гаранта. Наиболее надежными представляются вещные способы обеспечения обязательств, к которым относится и залог. Этот способ заключается в выделении для обеспечения обязательства определенного имущества должника (или третьего лица) и установлении на это имущество определенных прав. Под залогом понимается способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом. Залог – один из важнейших инструментов рыночной экономики, надежный способ защиты интересов кредитора. Немалое значение в усилении роли залога имели появившиеся в экономике переходного периода негативные явления, и прежде всего инфляция, распад хозяйственных связей, падение производства. Эти явления повлекли за собой многочисленные нарушения того, что традиционно называется платежной дисциплиной, а это в свою очередь утрату доверия к торговому партнеру. Возникает потребность в использовании таких средств обеспечения обязательств, которые основываются на вере в первую очередь «в вещь», а во вторую – в личность должника.   Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав следования, то есть право, как бы следует за вещью. Где бы ни находился предмет залога, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Право следования закреплялось в Законе о залоге, «Залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу».

Актуальность заданной темы обуславливается тем, что одним из важнейших атрибутов рыночной экономики является банковская система, которая выступает своего рода генератором, аккумулирующим снабжающим государство и всех членов общества финансовыми средствами. Создание устойчивой, гибкой и эффективной банковской инфраструктуры – одна из важнейших (и чрезвычайно сложных) задач экономической реформы в Казахстане.

      Цель дипломной работы – дать оценку современного состояния и развития залога (Ипотека) в Республике Казахстан.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

      Изучить общие понятия о залоге, залоговый механизм;

      Правовые основы ипотечного кредитования, перспектива развития и опыт зарубежных стран;

      Залоговое право РК;

      Определить рыночную и залоговую стоимость объекта недвижимости,  определить коэффициент ликвидности.

1        ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О ЗАЛОГЕ

1.1   Понятие залога, виды залога  и залоговый механизм.

Деятельность банков в качестве  кредитных организаций, направленная на систематическое извлечение прибыли, неминуемо сопряжена с предпринимательским риском. Анализ действующего банковского законодательства позволяет говорить о том, что среди операций банка как финансового посредника и созидателя денег важнейшее место занимают операции, связанные с привлечением  денежных средств физических и юридических лиц во вклады и последующее размещение привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности. Иными словами, речь идет о предоставлении банками различных видов кредитов.

Учитывая то обстоятельство, что полностью исключить фактор предпринимательского риска не предоставляется возможным, то вполне оправданной выглядит попытка банков как профессиональных участников предпринимательской деятельности свести этот риск до минимума, особенно в условиях неустойчивой финансово – экономической обстановке в стране. Для этого гражданское законодательство предусматривает различные способы обеспечения обязательств, которые призваны с той или иной степенью надежности защитить интересы кредитора.

Создание системы гарантий своевременного возврата кредита в настоящее время приобретает для банков особую актуальность в связи с развитием предприятий различных форм собственности. Их кредитоспособность во многих случаях трудно оценить, поэтому важным условием установления кредитных связей с ними выступает использование дополнительных форм обеспечения  возвратности ссуд. Цель принимаемого обеспечения по ссуде состоит в том, чтобы получить некоторые права сверх основных прав по контракту в отношении возбуждения иска против клиента, если не соблюдаются условия погашения ссуды. Экономическую основу возврата кредита составляет кругооборот и оборот фондов участников воспроизводственного процесса, а  также законы функционирования кредита. Только целенаправленное управление движением ссуженной стоимости позволяет обеспечить ее сохранность, эквивалентность отдаваемой взаймы и возвращаемой стоимости.

Для эффективного осуществления кредитных операций международный банковский опыт выработал механизм организации возврата кредита, включающий:

1)     порядок погашения конкретной ссуды за счет выручки (дохода);

2)     юридическое закрепление ее порядка погашения в кредитном договоре;

3)     использование разнообразных форм обеспечения полноты и своевременности обратного движения ссуженной стоимости.

Под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник получения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.

Если механизм погашения ссуды, его закрепление в кредитных договорах является основной предпосылкой возврата кредита, то определение форм обеспечения возврата представляет собой гарантию этого возврата. Такая гарантия нужна при высокой степени риска просрочки платежа. Формы обеспечения возврата кредита гарантируют кредитору сохранность и мобильность его ссудного фонда.

Залог – является  одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить свои обязательства  перед кредитором.

Залог имущества клиента является одной из распространен­ных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог иму­щества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторона­ми и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение, претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнение договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита – погашении ссуды - и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой  или доходом.

С правовой точки зрения структуру залогового механизма можно представить следующим образом: 

Заемщик                           Кредитный договор                             Кредитор

                                 Договор о залоге  (банк)

               Передача (без передачи) залогового имущества

Рисунок 1. Структура залогового механизма

Как видно из схемы приведенной выше центральное место в правовом содержании залогового  механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом.

В Республики Казахстан правовая основа залогового механизма определена Гражданским кодексом, в соответствии с которым:

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит за­емщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть        

непосредственное и опосредованное;                         

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в

соответствии с его назначением.               

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

• выбор предметов и видов залога;                         

• осуществление оценки предметов залога;                  

• составление и исполнение договора о залоге;              

• порядок обращения взыскания на залог. 

Предметом залога могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество и для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различ­ное выражение по отношению к различным видам имущества.

В зависимости от материально – вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

• залог товарно-материальных ценностей:

а) залог сырья, материалов, полуфабрикатов;                

б) залог товаров и готовой продукции;              

в) залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изделий,

украшений, предметов искусства и антиквариата;

г) залог прочих товарно-материальных ценностей;         

д) залог депозитов, находящихся в том же банке;

е) ипотека (залог недвижимости);

• залог имущественных прав:

а) залог права арендатора;

б) залог права автора на вознаграждение;

в) залог права заказчика по договору подряда;

г) залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности – количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога. Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально – вещественного содержания сводятся к следующему.

1.      Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принад­лежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хо­зяйственном ведении.

2.      Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3.      Предметы залога должны быть ликвидные, т.е. обладать способ­ностью к реализации.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по срав­нению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по от­ношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной                 опре­деленности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога опре­деляется двумя факторами:

• качество ценностей;

• возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью.

Критериями качества товарно-материальных ценностей являются:

Быстрота реализации, относительная стабильность цен, возможность страхования, долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответ­ствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита.

Банк  выдает ссуды при условии предоставления заемщиком, в качестве обеспечения их своевременного возврата с учетом платы за пользование ими, обязательства (договора) о залоге товаров (ТМЦ) в обороте, переработке, ценных бумаг, другого  свободного от залога имущества, на которое банком, в соответствии с действующим законодательством, может быть обращено взыскание, а также гарантии, поручительства, страховые свидетельства заемщика и другие виды обеспечения, принятые в банковской практике. Документы, подтверждающие обеспечение обязательств по возврату ссуды в одной или одновременно в нескольких формах, оформляются и предоставляются в банк в период заключения кредитного договора до выдачи ссуды.

Для лучшего представления о способах обеспечения, мы рассмотрим его основные формы. Так как в практике казахстанских банков наибольший удельный вес среди всех форм обеспечения возвратности кредитов занимает залоговый механизм, поэтому считается необходимым уделить ему большее внимание.

Согласно статьи 303. Гражданского кодекса РК различают следующие виды залога:

1. Ипотека – вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество.

Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.

2. Заклад – вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя.

С согласия залогодержателя предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).

3. При залоге прав предметом залога являются имущественные права, которые могут быть отчуждены, в частности арендные права на предприятия, строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством.

Срочное право может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

Должник заложенного права должен быть уведомлен о залоге.

Если закладываемое право подтверждается документом, договор залога может быть оформлен передачей правоустанавливающего документа.

4. Залог ценных бумаг осуществляется в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг.

5. Если иное не установлено договором о залоге, деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.

Вознаграждение (интерес), причитающееся за данные деньги, принадлежит залогодателю.

Деньги могут быть переданы залогодержателю или иному лицу при соблюдении условий, ограничивающих возможность пользования заложенными деньгами этим лицом (передачи на хранение в банковский сейф, ячейку сейфа, отдельное помещение для хранения). Неисполнение таким лицом ограничений по использованию заложенных денег является основанием его ответственности за неосновательное обогащение с момента передачи ему денег.

К залогу движимого имущества относится залог товарно-материальных ценностей, ценных бумаг, залог товаров в обороте, в переработке, залог транспортных средств. Имущество, для отнесения его к объекту залога должно отвечать критериям: приемлемость качества, возможность контроля, достаточность.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также гражданские, воздушные, морские и речные суда, подвижные составы железных дорог, космические объекты.

По степени ликвидности различают (по мере убывания):
         1. Залог драгметаллов, драгоценных камней, ювелирных изделий.

2. Залог валюты.

3. Залог ценных бумаг.

4. Залог векселей.

5. Залог товарно-материальных ценностей.

6. Залог товаров в обороте.

7. Залог товаров в переработке.

8. Залог недвижимости.

Ликвидность определяется сроком возможной реализации объекта залога. Залог бывает: полный, частичный, смешанный. При частичном и смешанном риск банка значительно выше, так как обязательства частично или не обеспечены, или обеспечены менее ликвидными активами заемщика.

По способу владения предметом залога:

      без права продажи

      с правом продажи,

      с правом сдачи в аренду.

Банк  вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: если предмет залога выбыл из владения Залогодателя, у которого он был оставлен, в нарушение условий договора о залоге, нарушения Залогодателем правил о замене предмета залога, которое допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное, утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, если Залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное. Банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залог в случаях: нарушения Залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования,- непринятия необходимых мер для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, необоснованности отказа банку в проверке по документам и фактически наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, находящегося у Залогодателя. Нарушения Залогодателем условия о распоряжении имуществом только с согласия банка, если иное не предусмотрено договором.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом основного обязательства. Для залога не имеет значения, по каким основаниям прекращено основное обязательство, важно, что оно состоялось по требованию Залогодателя при наличии оснований (нарушение условий содержания, хранения, использования заложенного имущества) в случае гибели заложенного имущества или прекращения заложенного права, если Залогодатель не воспользовался правом замены поврежденного имущества. В случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (торги объявлены несостоявшимися повторно и Залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой). По общему правилу прекращение залога не подлежит регистрации, исключение составляют правила прекращения ипотеки, залога транспортных средств, регистрируются  там же где был зарегистрирован залог. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию Залогодателя Залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его Залогодателю с соответствующими документами. Имущество, возвращенное Залогодержателем Залогодателю при закладе, должно соответствовать тому состоянию, количеству и качеству, с учетом норм амортизации, в котором оно передавалось.

1.2   Правовое регулирование залоговых правоотношение в Республике Казахстан.

1.2.1                                    Залог и залоговое право в Республике Казахстан, закон об ипотеке.

Одним из наиболее распространенных в банковской сфере и надежных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Институт залога имеет давнюю историю. Он получил большое развитие практически во всех странах мира. Институт залога существовал и в советском праве не одно десятилетие. Но с прекращением НЭПа и становлением государственной монополии во всех сферах экономики, которая в первую очередь проявлялась в преобладании государственных предприятий, в превращении в государственные органы управления банковско-финансовых институтов, в исключительно плановом характере экономики и административном механизме хозяйствования, залог не получил должного развития и применения. Пониманию значения залога также способствовали существовавшие ограничения в правоспособности государственных предприятий, составляющих подавляющее большинство хозяйствующих субъектов, законодательный запрет на обращение взыскания на их основные фонды, отсутствие коммерческого кредитования в банковской сфере.

Начало кардинальному изменению роли залога дали реформы 80-х - начала 90-х годов. Получение Казахстаном независимости и выбор пути рыночных преобразований экономики предопределили развитие залоговых правоотношений в имущественном обороте, и, следовательно, реформирования законодательной базы данного института права.

Определение залога дается в статье 299 Гражданского Кодекса Республики Казахстан. Так, под залогом понимается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

По существу, предметом залога может быть любое, не изъятое из гражданского оборота имущество (предприятия, здания, сооружения, оборудование, другие производственные права и т.д.), на которое в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан допускается  обращение взыскания.

Сам по себе залог имущества (движимого и недви­жимого) означает, что кредитор-залогодержатель вправе реализовать это имущество, если обеспеченное залогом обязательство не будет выполнено. В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем, обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед дру­гими кредиторами. Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процен­тов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения. Кроме того, необходимо учитывать, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться. Следовательно, во всех случаях сто­имость залога должна быть выше размера испрашива­емой ссуды.

В качестве залогодателя или залогодержателя могут выступать граждане, банк. Залогодателем  может быть как сам должник, так и третье лицо.

Одним из важнейших пунктов является то, что залогодатель должен обладать правом собственности на передаваемое в залог имущество.

Залог возникает в силу договора или закона. На­ибольшее распространение имеет залог в силу догово­ра, когда должник добровольно отдает имущество в залог, заключая об этом договор с кредитором. Залогом может быть обеспечено только действитель­ное требование. Это означает, что договор о залоге не носит самостоятельного характера, т.е. его нельзя за­ключить вне связи с другим договором, исполнение которого он обеспечивает.

Предметом залога, в соответствии со статьей 301 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования),  за исключением вещей изъятых из оборота; требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами. Но не всякая вещь может быть предметом банковского залога. Определение того, какие товары не могут быть приняты в залог, содержится в Правилах краткосрочного кредитования экономики РК.

Конкретно в качестве залога могут выступать:

      предприятие в целом (или комплекс);

      основные фонды (здания, сооружения, оборудование);

      товарно-матери­альные ценности;

      товарно-транспортные документы (железнодорожные накладные, варранты, коносамен­ты, складские свидетельства, контракты и т.п.);

      валют­ные средства;

      ценные бумаги (акции, облигации, век­селя, сертификаты, депозитные вклады и т.д.).

Требования, предъявляемые к предметам залога:

1.      Право собственности на предмет залога, полной собственности

              хозяйственного ведения оперативного управления.

2.      Отсутствие претензий других кредиторов.

3.      Соответствие критериям качества.

4.      Достаточность количества.

5.      Юридическое оформление договора о залоге.

Залогодателем может быть лицо, которому пред­мет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Право полного хо­зяйственного ведения имуществом дает хозяйствующе­му субъекту владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в том же объеме, что и собственнику, если законом или собственником в учредительных до­кументах не предусмотрено иное. Ограничения на от­чуждение имущества существуют в отношении госу­дарственных предприятий, поскольку они должны получить разрешение на залог зданий и сооружений от соответствующего комитета по управлению имуще­ством.

Также в зависимости от того, у кого будет находиться закладываемое имущество, различают два вида залога:

1.      при котором предмет залога может оставаться у за­логодателя;

2.      при котором предмет залога передается в распоря­жение, во владение залогодержателю.

Наибольшее распространение имеет первый вид залога.

При залоге с оставлением имущества у залогода­теля последний вправе:

      владеть и пользоваться предметом залога в соот­ветствии с его назначением;

      распоряжаться предметом залога путем его отчуж­дения с переводом на приобретателя долга по обязате­льству, обеспеченному залогом.

В то же время залогодатель обязан застраховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость, принять меры по его сохранности, уведомить залого­держателя о сдаче предмета залога в аренду.

Залог с оставлением имущества у залогодателя мо­жет выступать в нескольких формах, основными из которых являются:

      залог товаров в обороте;

      залог товаров в переработке;

      залог недвижимого имущества.

Залог товаров в обороте (он же залог с переменным составом) означает, что заемщик вправе реализовать заложенные ценности при условии одновременного по­гашения определенной части задолженности или заме­ны выбывающих товаров другими, соответствующими данному виду кредитования ценностями на равную или большую сумму. Заемщик обязан обеспечить соот­ветствующий учет и хранение заложенных ценностей, и несет за это ответственность.

Залог товара в переработке означает, что заемщик вправе перерабатывать в своем производстве заложен­ное сырье, материалы, полуфабрикаты, но при этом залоговое право будет распространяться на вырабо­танные полуфабрикаты, незавершенное производство, готовую продукцию и товары отгруженные.

Под залог товара в обороте кредитовались и про­должают кредитоваться торговые и снабженческо-сбытовые организации. Под залог товаров в переработке кредитуются государственные промышленные, строи­тельные, транспортные, сельскохозяйственные пред­приятия.

Основным источником залогового права традиционно является Гражданский кодекс.

Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества регулируется специальным законодательным актом – Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». Правила ГК РК о залоге применяются к ипотеке недвижимости, если Указом об ипотеке не установлено иное. В соответствии с пунктом 3 статьи 2 этого Указа особенности ипотеки земельных участков и прав на них предусматриваются земельным законодательством. В том числе нормами Закона РК от 24.01.2001 г. «О земле».

К источникам залогового законодательства относится также Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку он определяет условия регистрации залога недвижимости. Вопросы регистрации залога движимости регламентируются Законом РК от 30.06.1998 г.                   «О регистрации залога движимого имущества».

Залог ценных бумаг регулируется Законом РК от 05.03.1997 г. «О рынке ценных бумаг», Законом РК от 05.03.1997 г. «О регистрации сделок с ценными бумагами».

Закон Республики Казахстан от 23.12.1995 N 2723
"Об ипотеке недвижимого имущества" состоит из 5 главы и 38 статьи.

Это:  Глава 1. Общие положения

Глава 2. Ипотечный договор.

Глава 3. Ипотечное свидетельство.

Глава 4. Реализация ипотеки.

Глава 5. Прекращение ипотеки.

И мне хотелось бы показать термины и определения,  которые применяется в Законе,  в главе I и статья 1.

Статья 1. Основные термины и определения

Термины и определения, применяемые в Законе "Об ипотеке недвижимого имущества", означают:

1)доверенное лицо – лицо, которое проводит реализацию ипотеки во внесудебном порядке;

2) залогодатель – лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем являются предметом ипотеки;

3)залогодержатель - лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;

4)ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица;

4-1)ипотечная организация - юридическое лицо, исключительным видом деятельности которого является деятельность, предусмотренная настоящим Законом;

5)ипотечный договор - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства;

5-1)ипотечный заем - банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;

5-2) ипотечный жилищный заем - ипотечный заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта;

6)недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

7) основное обязательство - долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой;

8)реализация ипотеки - реализация имущества, являющегося предметом ипотеки;

9)уполномоченный орган - государственный орган, осуществляющий регулирование и надзор финансового рынка и финансовых организаций.

     10) Залог недвижимости (ипотека) - это залог пред­приятий, строений, зданий, сооружений или иных объектов, непосредственно связанных с землей, вместе с соответствующими земельными участками или пра­вом пользования ими.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, а также обеспечивает также уплату кредитору причитающегося ему вознаграждения (интереса) за пользование кредитом. Ипотека обеспечивает:

1.      возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иным ненадлежащим исполнением основного обязательства;

2.      неустойку (штраф, пеню) за неисполнение, просрочку исполнения или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;

3.      неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренные основным обязательством

4.      возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

5.      возмещение расходов по реализации ипотеки.

Банк, как залогодержатель, при оставлении залога у залогодателя вправе проверять по документам его фактическое наличие, размер, состояние и условия хра­нения предмета залога. Если предмет залога утрачен и залогодатель не восстановил его или с согласия залогодержателя не заменил другим имуществом, рав­ным по стоимости, то банк-залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения, обеспеченного за­логом обязательства.

Также необходимо отметить, что при таком способе обеспечения возвратности кредита как залог недвижимости, недвижимое имущество должно быть зарегистрировано в обязательном порядке в Центре по недвижимости. Центры по недвижимости были созданы и переданы в ведение Министерства Юстиции РК Постановлением Правления РК от 20.02.97. №236 вместо учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимости при местных исполнительных органах. Центры по недвижимости являются государственными предприятиями, основанными на праве хозяйственного ведения. Центры имеются в каждой области республики, а также в городах – Алматы и Астана. Основными направлениями  деятельности центров, включенными в их учредительные документы, являются регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определение технических и стоимостных характеристик недвижимого имущества, в том числе для целей налогообложения, оказание информационных услуг, учет и техническое обследование жилых и нежилых объектов недвижимости, анализ, отбор исходной информации и ее обработка для внесения в кадастровый банк данных и другая деятельность, не запрещенная действующим законодательством.

Названные выше обстоятельства в большей степени характеризуют очевидные преимущества залога. Однако нельзя не отметить и некоторые существенные недостатки данного способа обеспечения. Во-первых, достаточно часто возникают ситуации, когда одно и то же имущество передается в залог неоднократно и каждый последующий кредитор-залогодержатель не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге. Во-вторых, если предметом залога оказались неликвидные товары в обороте, то вероятность своевременного возврата кредита мала.  Это означает, что необходимо подойти очень внимательно к вопросу оформления договора залога.

1.2.2                                    Требования к форме и содержанию  договора залога.

Право залога возникает с момента заключения договора или с момента регистрации данного договора, дающим банку право в случае нарушения договора должником получать преимущество перед  другими кредиторами.

Порядок оформления договора предусмотрен Гражданским Кодексом Республики Казахстан.

Договор о залоге является юридическим до­кументом, который составляется отдельно от того обязательства, которое обеспечивается залогом.

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законодательством Казахстана предъявляются следующие требования.

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обяза­тельства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивает­ся обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения зало­женным имуществом.

4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога. При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, зало­ге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон за­висят от особенностей соответствующего вида залога.

5. Формы организации контроля за соблюдением условий догово­ра. Конкретные способы организации контроля за исполнением усло­вий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договоре о закладе, предусматривающем право владения заложен­ным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены:

• обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;

• обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;

• обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;

• обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании предметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

• обязанность залогодержателя возвратить предмет заклада после исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с оставлением заложенного имущества у залогодателя (твердый залог, залог товаров обороте) могут быть предусмотрены положения, касающиеся:

• права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;                             

• обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток  заложенных ценностей на определенном уровне;                

• обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю наличии и состоянии заложенного имущества;         

• права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.        

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имуществом в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.  К форме ипотечного договора предъявляют следующие требования:

1.      Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель).

2.      Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора.

3.      Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.

4.      Права залогодержателя могут подтверждаться (оформляться) выдачей ипотечного свидетельства.

В ипотечном договоре должны быть обязательно  указаны:

1.      Имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;

2.      Существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;

3.      Опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

4.      Наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие);

5.      Иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

При оформлении договора о залоге также необходимо представить следующие документы:

1)перечень имущества, передаваемого в залог банку;

2)складские документы на имущество;

3)документы на аренду склада (если помещение, где хранится товар, арендуется)

4)документы, подтверждающие право собственности владельца имущества;

5)копии страховых документов на передаваемые в залог ТМЦ;

6)если имущество приобреталось за рубежом, то предоставляются таможенные декларации;

7)сертификат качества на данное имущество, прошедшее государственную экспертизу (продукты питания, медикаменты)

Для некоторых видов договоров установлено обя­зательное нотариальное удостоверение. В этом случае и договор о залоге также подлежит нотариальному удостоверению. Однако по соглашению сторон нота­риально может быть удостоверен любой заключаемый ими договор, а соответственно и договор о залоге, обеспечивающий выполнение основного договора.

Для некоторых видов имущества, передаваемых в залог, установлена обязательная государственная ре­гистрация залога. Это означает, что после того, как договор о залоге подписан, а в необходимых случаях нотариально удостоверен, необходимо в соответству­ющем государственном органе залог зарегистри­ровать. Если залог имущества подлежит государст­венной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации. Орган, осу­ществляющий регистрацию залога, обязан выдать         за­логодателю и залогодержателю свидетельства о реги­страции. Закон               “О регистрации залога движимого имущества”  от 30.06.1998 года № 254-1 устанавливает правила регистрации залога движимого имущества в целях реализации и защиты прав физических и юридических лиц, имеющих законные права на данное имущество.

К видам имущества, по которым при передаче в за­лог требуется регистрация, относятся: земля, предпри­ятия, автомобильный транспорт, маломерные речные суда, жилые дома, квартиры и др.

Право за­лога прекращается:

1)     с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2)     по требованию залогодателя при наличии оснований предусмотренных  пунктом 3 статьи 312 Гражданского Кодекса;

3)     в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 314 Гражданского Кодекса;

4)     в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (статья 319 гражданского Кодекса).

О прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором был зарегистрирован договор о залоге.

При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 312 Гражданского Кодекса) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Нормальным - (естественным) случаем прекращения залога является исполнение обязательства, которое обеспечивается залогом. Выполнение основного долга должно быть подтверждено соответствующими доку­ментами (распиской кредитора о получении долга, ак­том приема-передачи предмета залога и др.).

Но если на момент наступления  срока исполнения обязательств, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено залогодержатель обретает право удовлетворить свои  требования  за счет заложенного имущества.

1.2.3         Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает.

Требования Залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого  имущество по решению суда.

Без обращения в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. При этом следует иметь в виду, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях:

-для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешения другого лица или органа,

-предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или культурную ценность для общества,

-залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после приянтия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РК. Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем. Для этого в  суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства. Только при отказе суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов.

Обращение взыскания на заложенное движимое имущество  может произведено без обращения в суд на основании соглашения. При этом на предмет залога, переданный Залогодержателю (заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге.

В случае если, несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе, когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий, если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок взыскания, то следует подавать в суд.

При подаче в суд искового заявления необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы три требования:

- о взыскании с должника задолженности по кредитному договору, включая основную сумму долга, сумму процентов, неустойки,

- об обращении взыскания на предмет залога и реализации заложенного имущества,

- о возмещении расходов истца по госпошлине.

При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении ареста на предмет залога.

Исполнение решений судов, арбитражных и третейских судов, обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества. Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя.

Обращение взыскания на имущество состоит из его ареста(описи), изъятия и принудительной реализации.

Реализация (продажа) заложенного имущества производиться путем продажи с публичных торгов.

Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В открытом аукционе и открытом конкурсе  может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и  закрытом конкурсе участвуют только лица, специально  приглашенные лица.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение  должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный им реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок последовал отказ.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток  в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении.

Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли ( задаток -10% начальной цены).

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, либо соглашением Залогодержателя с Залогодателем.

При объявлении торгов несостоявшимися Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Должник и Залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив  обеспеченное  залогом обязательство или ту часть, исполнение которой просрочено.

Из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, сначала  покрываются расходы по исполнению, остальная сумма поступает на удовлетворение требований взыскателей. Сумма, оставшаяся после удовлетворения всех требований, возвращается должнику.

За счет заложенного имущества Банк-Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования.

Если предметом залога является несколько вещей, Залогодателя что такое соглашение может быть получить  удовлетворение  за счет всего этого имущества  либо за счет какой-либо из вещей.

Если реализуется заложенное имущество, обременено правами нескольких Залогодержателей, то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества, производится с учетом очередности  заключенных договоров залога. Требования  последующего Залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего Залогодержателя.

При недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам эта сумма распределяется между взыскателями в порядке очередности.

Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований  предыдущей  очереди. При недостаточности взысканной суммы для полного удовлетворения  требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально  причитающейся  каждому взыскателю сумме.

В первую очередь удовлетворяются - требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного   лицам, понесшим ущерб в результате смерти кормильца.

Во вторую очередь удовлетворяются  требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам,

В третью очередь - отчисления  в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости,

В четвертую очередь - требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды,

В пятую очередь  удовлетворяются все остальные требования.

Реализовать  заложенное имущество банк может и минуя публичные торги;

1. Когда неплатежеспособный  Залогодатель  соглашается уступить банку-кредитору предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка.

2. ГК РК разрешает банку - кредитору заменить кредитный договор  на договор купли-продажи  предмета залога. Должник  рассчитывается с банком заключая договор купли – продажи на предмет залога.

Удовлетворение требований Банка – Кредитора может быть произведено не только самим должником, но и третьим лицом. В этом случае  третьему лицу вместе с правом требования переходит обеспечивающего его право залога. Если должник не исполнит обязательства по возврату кредита уже новому кредитору, последний вправе обратить взыскание на предмет залога.

Уступка требований должна быть совершена в письменной форме.

Банк – кредитор, уступивший  требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющий право требования; кредитный договор, документы, обеспечивающие исполнение кредитного договора, документ, подтверждающий уплату за должника долга первому кредитору.

Должник должен быть уведомлен о состоявшейся уступке требования, Если это условие не было выполнено, то исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

С целью ускорения погашения долга по кредитному договору  в качестве лица, которому переуступаются права требования, может выступать не обремененная просроченными обязательствами организация.

При согласии третьего лица погасить долг Заемщика может заключаться договор о переводе долга. При этом новый должник не должен иметь задолженности. Перевод долга совершается с согласия Банка- кредитора.

Если предприятие-должник является  недоимщиком. Банк и третье лицо (покупатель заложенного имущества) заключают договор  поручительства в обеспечение обязательства заемщика по кредитному договору.

Покупатель выполняет свои обязательства по договору поручительства как поручитель, после чего к нему переходят права банка по Кредитному договору и права банка как Залогодержателя по договору залога. Заемщик и покупатель (поручитель) заключают   соглашение об отступном. Таким образом,  банк получает денежные средства, а поручитель – желаемое.

Одним из главных элементов залогового механизма является  оценка предмета залога.

1.2.4                                    Основные формы обеспечения возвратности кредита

Одной из форм обеспечения возвратности кредита является поручительство, которое обладает способностью экономически и юридически защищать интересы кредитора. В этом случае имущественную ответственность несет, как правило, третье лицо. В банковской практике поручительство применяется обычно в качестве обязательства физического лица перед банком отвечать за своевременный возврат заемщиком полученной ссуды.

Порядок оформления поручительства регламентируется Гражданским Кодексом Республики Казахстан. По этому договору поручитель обязуется перед кредитором другого лица (заемщика, должника) от­вечать за исполнение последним своего обязательства. Поручительство создает для кредитора большую веро­ятность реального удовлетворения его требования к должнику по обеспеченному поручительством обяза­тельству в случае его неисполнения, так как при пору­чительстве ответственность перед кредитором за неис­полнение обязательства наряду с должником несет и поручитель. Заемщик и поручитель отвечают перед кредитором как солидарные должники. Договор пору­чительства совершается в письменной форме и должен быть заверен нотариально. В договоре поручительст­ва, заключенном между банком – кредитором долж­ника и его поручителем,  указываются наименование и адрес должника, поручителя и банка – кредитора, сум­ма платежа, сроки и условия ее выплаты, порядок расчетов между поручителем и банком.  Как правило, поручительство оформляется через нотариальную контору в двух экземплярах: первый направляется в банк заемщика, второй остается у нотариуса. Поручи­тельство заканчивается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также, если кредитор, в течение трех месяцев со дня наступления срока обязательства не предъявит иска к поручителю. В случае предъявле­ния такого иска по исполнении поручителем обязате­льства кредитор (банк) обязан вручить ему документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование.

Использование этой формы обеспечения возвратности кредита требует тщательного анализа кредитоспособности поручителя. Необходимо учитывать такие факторы, как имущественное положение поручителя, его репутация и благонадежность.

Еще один очень важный для банка момент: при получении договоров поручительств необходимо тщательно проверять достоверность подписей и правомочность лиц, поставивших свои подписи. Все это делается для того, чтобы снизить шансы получения “липовых” поручительств.

В нашей практике поручительство нашло применение в основном при выдаче потребительских кредитов населению. Поскольку кредиты населению выдаются сейчас редко, то договоры поручительств составляются все реже. Использование поручительств как одной из форм обеспечения возврата кредита затруднено многими причинами. Среди них – большой риск, связанный с финансовым положением надежности отдельных физических лиц, частые “надувательства“  банков со стороны заемщиков и их поручителей, а также невыгодность предоставления банковских ссуд. Поручительство, конечно же, нужный и приемлемый способ обеспечения ссуды, но при условии соблюдения таких правил, как честность, добропорядочность, поддержание собственной репутации на должном уровне. Наше общество только начинает двигаться к этим канонам, осознавать их необходимость, поэтому можно с уверенностью сказать, что поручительство будет приниматься  в будущем всерьез и станет надежной гарантией выполнения обязательств.

Следующей формой обеспечения возвратности кредита является банковская гарантия.

Гарантия - это обязательство одного юридического лица погасить полностью или частично задолженность по ссуде или процентов по ней другого юридического или физического лица, которое (обязательство) представляется в письменном виде.

В мировой банковской практике известны несколько видов гарантий различающихся между собой по субъекту гарантийного обязательства, порядку оформления гарантии, источнику средств, используемому для гарантирования платежа. В качестве субъекта гарантированного обязательства могут выступать финансово – устойчивые предприятия или специальные учреждения, располагающие средствами, реже – сами предприятия – заемщики.

Гарантии могут выдаваться и банками. Особенно широко используются банковские гарантии при международных расчетах и получении международных кредитов. Указанные гарантии предоставляются как в виде специального документа (гарантийного письма), так и в виде надписи на векселе (аваль).

В Республике Казахстан в настоящее время широко применяется предоставление гарантии одним банком другому при выдаче последним кредита клиенту первого банка. Такая ситуация возникает в связи с отсутствием у банка свободных ресурсов для предоставления кредита своему клиенту, или если выдача крупной суммы кредита нарушит ликвидность банка. При выдаче  гарантии банк не утрачивает связи с клиентом, хотя и не кредитует его, и одновременно имеет определенный доход. НБРК регулирует общую сумму выдаваемых коммерческими банками гарантий.

Гарантии могут быть обеспеченными и необеспеченными. Обеспеченные гарантии сопровождаются залогом имущества, в отношении которого необходимо предусмотреть возможность реализации и сохранения стоимости. Необеспеченная гарантия представляет собой простое письменное обязательство гаранта погасить ссуду в случае неоплаты. Существуют неограниченные гарантии, то есть покрывающие все виды задолженности заемщика банку, и ограниченные, распространяющиеся на какую-то часть долга.

Также различаются персональные гарантии (гарантии отдельных членов товарищества), корпоративные (гарантия головной компании в отношении ее филиала) и государственные (гарантии правительственных учреждений по банковским ссудам мелким фирмам и т.д.)

Известны две формы гарантийных соглашений: гарантия и обязательство о возмещении ущерба. В первом случае гарант принимает на себя обязательство, и гарантия вступает в действие только в случае невыполнения обязательств заемщиком по ссуде, во втором случае гарант является непосредственно ответчиком по ссуде. В случае гарантии необходим письменный документ, вводимый в действие по решению судьи, а по обязательству о возмещении ущерба такого документа не требуется, так как сам этот документ (предложение о предоставлении займа), заверенный печатью, гарантирует возмещение ущерба.

В оформлении гарантии участвуют три стороны:

                      лицо, обращающееся за гарантией (заявитель);

                      бенефициар, т.е. лицо, получающее гарантию и в чью пользу она  

выдается;

                      гарант, т.е. тот, кто выдает гарантию, а именно банк.

Банковская гарантия представляет собой инструмент, который может быть выгодно использован как экспортерами, так и импортерами при зарубежных торговых операциях. Различают несколько видов таких гарантий:

Гарантия предложения. Она используется при экспортных операциях. При объявлении тендера экспортерам обычно предоставляется гарантия на часть (около 2%) суммы тендера в качестве компенсации на тот случай, если экспортер окажется неспособным к выполнению своих обязательств по предложению.

Контрактная  гарантия. Когда контракт подписан, гарантия предложения заменяется контрактной гарантией, которая предназначается для того, чтобы обеспечить покупателю компенсации в случае невыполнения экспортером своих обязательств в отношении покупателя.

Гарантия авансового платежа. Она выдается в качестве обязательства в том, что экспортер возместит предоплаченную сумму в случае невыполнения им своих обязательств по отношению к покупателю.

Гарантия оплаты. Она предназначена для обеспечения выполнения покупателем своих прежних обязательств и представляет возможность предъявления претензии, если покупатель не производит платеж в соответствии с договоренностью. В некоторых случаях гарантия оплаты выдается в виде акцептования банком векселя к оплате. При этом банк гарантирует оплату по этому векселю. Другие виды гарантий включают гарантии, которые выдаются по еврокредитам, экспортным кредитам и др.

В случае предъявления претензии по гарантии должен быть произведен платеж. Обычно различают два вида платежа:

                      платеж по первому требованию;

                      обусловленный платеж.

Стандартной формулировки банковской гарантии не существует, поэтому в каждом отдельном случае гарантия должна оформляться с “нуля”. При этом следует учесть следующие требования предоставления гарантии:

     гарантия должна быть оформлена в наиболее подходящей для клиента форме;

      бенефициар по гарантии должен быть поставлен в такое положение, чтобы его претензии на платеж по гарантии могли иметь объективное подтверждение;

      обязательства банка по гарантии должны быть четко сформулированы, лимитированы.

Также как и другие формы обеспечения, гарантия имеет свои преимущества и недостатки.

В качестве преимуществ хотелось бы отметить:

      низкие расходы;

      участие второго лица в ответственности;

      быстрое использование.

Недостатками  гарантии, на наш взгляд, является то, что очень трудно проверить кредитоспособность гаранта.

Следующей формой обеспечения возвратности кредита являются уступка требования (цессия) и передача права собственности.

В практике некоторых стран рыночной экономики в качестве форм обеспечения возвратности кредита часто применяются уступка требований (цессия) и передача прав собственности.

Уступка (цессия) – это документ заемщика (цедента), в котором он уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита.

Договор о цессии дополняет кредитный договор, создавая правовую основу для обеспечения возвратности полученной клиентом банка ссуды. Договор о цессии предусматривает переход к банку права получения денежных средств по уступленному требованию. Стоимость уступленного требования должна быть достаточной, чтобы погасить ссудную задолженность. Банк имеет право воспользоваться поступившей выручкой только для погашения выданного кредита и платы за него. Если по уступленному требованию поступает сумма денежных средств, превышающая задолженность по ссуде, то разница возвращается цеденту.

Существует 2 вида цессии: открытая и тихая.

Открытая цессия представляет собой сообщение должнику (покупателю цедента) об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство банку, а не заемщику банка (цеденту). При тихой цессии банк не сообщает третьему лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот обязан передавать полученную сумму банку. Заемщик предпочитает тихую цессию, чтобы не подрывать своего авторитета. Но для банка тихая цессия связана с большим риском, так как средства по уступленным требованиям, находящиеся уступить требование несколько  раз, или, еще  хуже, заемщик может уступать уже не существующие требования.

Кроме тихой и открытой цессии на практике применяются также общая и глобальная цессия. Общая цессия означает, что заемщик обязуется перед банком регулярно уступать требования по поставке товаров или оказанию услуг на определенную сумму. При этом право банка на получение денежных средств, в погашение  предоставленного кредита возникает не в момент заключения договора об общей цессии, а с момента передачи в банк требований или списка дебиторов.

При глобальной цессии заемщик обязан уступить банку все существующие требования к конкретным клиентам и вновь возникающие в течение определенного периода времени. Этот вид уступки требований считается предпочтительнее. В целях снижения риска при использовании такой формы обеспечения возвратности кредита банк настаивает произвести уступку требований на сумму значительно большую, чем величина выданного кредита. При общей и глобальной цессии максимальная сумма кредита составляет 20-40% от стоимости уступленных требований.

Для того чтобы движимое имущество могло быть в пользовании заемщика и в то же время служить гарантией возврата кредита, используется передача права собственности на него кредитору в обеспечение имеющегося долга.  При такой форме обеспечения возвратности кредита движимое имущество клиента остается в его пользовании. Это происходит, когда передача ценностей кредитору невозможна и нецелесообразна и если заемщик не может отказаться от использования объекта обеспечения ссуды. Заемщик в данном случае несет ответственность за сохранность оставшихся в его пользовании ценностей и не имеет права самостоятельно распоряжаться ими.

В качестве объектов обеспечения ссуд могут выступать как отдельные предметы (автомашина), так и группа предметов, находящихся на одном складе или цехе (товары, запасы материалов, полуфабрикатов).

В целях уменьшения риска банки осторожно подходят к определению размера обеспечения, в связи с чем, максимальная сумма кредита составляет 20-50% их стоимости.

Нередко в банковской практики используются депозиты в качестве залога дается распоряжение соответствующим работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной тенговому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступаю­щей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

За рубежом в качестве обеспечения ссуды испо­льзуется также так называемый, обеспечительный ве­ксель, который банк требует от своего заемщика. Этот вексель не предназначается для дальнейшего оборота. Если ссуда возвращается в срок, то вексель погашается. Если возврат ссуды задерживается, то вексель опротестовывается, и банк в судебном порядке в короткий срок (из-за особой процедуры предъяв­ления и рассмотрения иска) получает необходимые денежные средства. Так же в отечественной практике практикуется выдача ссуд под залог ценных бумаг. Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога, служат: возможность быстрой реализации и финансовое со­стояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечествен­ной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государствен­ные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды состав­ляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды более низко, в связи с чем банки устанавливают более высокую маржу при оценке сто­имости залога.

Некоторые особенности в использовании залога имеются при вы­даче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения по­требительского назначения. Для ипотеки характерны следующие черты:

      оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использова­ния предметов ипотеки;

      возможность получения залогодателем под за­лог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;

      обяза­тельная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки;

      простота контроля залогодержа­телем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, за­висит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому воп­росу банк придает большое значение.

Только соблюдение взаимных интересов поможет банку и заемщику выбрать наиболее приемлемую в ка­ждом конкретном случае форму обеспечения возврат­ности кредита или использовать смешанное обеспече­ние (в разных вариантах).

2        ИПОТЕКА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

2.1   Зарождение института ипотеки.

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.

2.2   Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике.

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в  банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества;

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад  недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика;

Долгосрочный ипотечный кредит  - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели  приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома)  на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства – неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции – все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

2.3   Состояние и перспектива развития залога (ипотека) в Казахстане

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотечного кредитования. Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения, ее высокой и обычно стабильной ценой с тенденцией к повышению. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность зало­женного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку – кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком. Заемщик получает кредит на достаточно длительный период и имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом.

В настоящее время в Казахстане наблюдается зарождение основ ипотечного кредитования, происходит процесс формирования и развития свойственной именно для нашей страны модели.

В Казахстане с 2001 г. внедрена система ипотечного жилищного кредитования, разработанная с учетом международного опыта в этой сфере (США и Малайзия). Наша система является двухуровневой. Первый уровень представлен первичными кредиторами в лице банков и небанковских организаций, выдающих ипотечные кредиты. Второй – рефинансирующей организацией, осуществляющей выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам, Казахстанской ипотечной компанией (КИК), созданной по аналогии с известными компаниями Раппю Мае в США и Садатаз ВегМаа в Малайзии. Основными задачами ее деятельности являются расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит путем снижения процентных ставок. Основные направления деятельности компании – приобретение прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным банками, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг.

В соответствии с международными требованиями разработаны и используются стандарты ипотечного жилищного кредитования, что повысило оперативность работы на рынке, поскольку формируется принципиально новый продукт, который удобно продвигать и реализовывать.

Одна из основных особенностей, отличающих деятельность КИК как оператора на рынке недвижимости, рефинансирование ипотечных кредитов в тенге без индексации в валютном эквиваленте.

В целях апробации внедрения системы ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компанией в период с июля 2001 г. по май 2002 г. в городах Алматы и Астана был реализован пилотный проект по предоставлению банками ипотечных кредитов населению этих городов с последующей процедурой приобретения КИК прав требования – поданным кредитам.

В пилотном проекте участвовали следующие банки – партнеры:               ОАО "Алматинский торгово-финансовый банк", ОАО "Астана – Финанс",      ОАО "БТА – Ипотека" и первый ипотечный банк в Казахстане ОАО "Банк Центр Кредит". Лидером по выдаче ипотечных кредитов стало ОАО "БТА – Ипотека", а сумма его займов составила 291 264 тыс. тенге, или 69% общего объема кредитного портфеля

В настоящее время компания расширяет географию деятельности и реализует проект в тринадцати следующих регионах Астана, Алматы, Актау, Актобе, Атырау, Жезказган, Караганда, Кокшетау, Павлодар, Талдыкорган, Уральск, Усть – Каменогорск, Шымкент и Алматинская область.

Общая стоимость активов КИК к 1 октября 2002 г составила 1 108 665 тыс. тенге Значительную долю в них занимали инвестиции в государственные ценные бумаги - 653 457 тыс. тенге, или 58,9%, а также права требования по ипотечным кредитам - 416 530 тыс. тенге, или 37,6%.

К 1 октября 2002 г общий объем рефинансирования КИК составил более 400 млн. тенге, причем все кредиты классифицировались как стандартные Количество приобретенных прав требований увеличилось с 63 399 тыс. тенге в 2001 г до 454 343 тыс. тенге в 2002 г, или почти в 7 раз Средневзвешенная ставка вознаграждения КИК по кредитному портфелю составила в 2002 г 14,4%.

В рамках организации системы ипотечного кредитования КИК были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя БВУ и двумя небанковскими организациями Перечень банков-партнеров компании в настоящее время расширился и включает в себя помимо перечисленных партнеров АО "Нурбанк" и АО "Альянс Банк".

В Алматы заемщики могут получить кредиты во всех банках-партнерах, в Астане - в филиале АО "Банк Центр Кредит" и в АО "Астана – Финанс", во всех прочих регионах - в филиалах АО "Банк Центр Кредит"

Перечень видов кредитования в настоящее время пополнился, и заемщики могут теперь получить ипотечный кредит по программе КИК не только на приобретение, но и на ремонт жилья.

Первоначально компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако политика рефинансирования коммерческих банков была пересмотрена. Сейчас КИК ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу в пределах определенной величины Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков - физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобретает определение базового индекса для их пересмотра. Им является индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев) что, по мнению инвесторов - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики. При этом свою роль сыграл и тот факт, что на фондовом рынке уже обращаются государственные ценные бумаги с плавающей ставкой купона, привязанной к индексу инфляции, и инвесторам есть на что ориентироваться.

В КИКе был произведен выпуск ипотечных облигаций номинальной стоимостью 10 тыс тенге на общую сумму 1500 млн тенге в количестве 150 тыс экземпляров со сроком обращения 3 года. На первом этапе ипотечным облигациям были предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, предполагается постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования всей ипотечной системы.

В ходе работы КИК были выявлены некоторые проблемы действующего законода­тельства. Это связано с тем, что основные положения законодательства в сфере ипотечного кредитования создавались в период, когда возможность внедрения системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны отсутствовала, и субъекты ипотечного рынка действовали разрозненно. С внедрением системы было выявлено несовершенство системы государственной регистрации сделок, высокий размер оплаты за регистрацию, что приводило к удорожанию кредитов для населения, отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит. Проблемой также является установленная законодательством система включения залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица, выявленные отдельные несоответствия в законодательных актах.

В этой связи НБ РК была создана рабочая группа, в рамках которой подготовлен проект закона, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Его принятие должно активизировать развитие ипотечного жилищного кредитования в стране.

Важной проблемой остается привлечение ресурсов в сферу ипотечного кредитования, от решения которой во многом будет зависеть развитие всей системы жилищного кредитования. Проблема заключается в том, что не распространена практика инвести­рования денег в ипотечное кредитование участниками финансового рынка, хотя подобный механизм способствует снижению ставок вознаграждения по кредитам.

В настоящее время финансовый рынок может предложить значительный объем инвестиций и одновременно на рынке ощущается нехватка финансовых инструментов. Улучшение ситуации с формированием республиканского бюджета позволило государству существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому ипотечные ценные бумаги рассматриваются как альтернативный инструмент для вложений со стороны инвесторов. Этот традиционный инструмент для многих стран мира пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является симбиозом надежности, доходности и ликвидности. В первую очередь этим видом ценных бумаг должны заинтересоваться пенсионные фонды, которым, по специфике их деятельности, свойственны подобные характеристики активов.

Доходность ипотечных ценных бумаг является самым важным элементом, поскольку именно от этого будут зависеть ставки по ипотечным кредитам КИК. В настоящее время ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с другими корпоративными ценными бумагами, предлагаемыми на рынке. Это связано с тем, что эмитенты выпускают, прежде всего бумаги, номинированные в иностранной валюте, а также предлагают рыночную доходность. Это не позволяет решить поставленную задачу по удешевлению ипотечных кредитов для населения, поскольку выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности влечет за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность, ниже рыночной (в рамках проводимой КИК политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастет риск недоразмещения ипотечных бумаг.

Другими проблемами, решение которых необходимо для развития ипотечного кредитования в Казахстане, являются система налогообложения, например в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам, которые являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения, излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобрете­нию жилья с помощью ипотечных кредитов, включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований в случае ликвидации эмитента ценных бумаг. В совокупности решение данных проблем позволит значительно увеличит объемы ипотечного кредитования.                                        

Схема ипотечного кредитования пока не получила широкого распространения несмотря на наличие определенного объема спроса со стороны потенциальных заемщиков. В значительной мере это связано с условиями предоставления банками ипотечных кредитов, которые для многих лиц являются неприемлемыми.                             

Условия кредитования, предлагаемые банками в настоящее время, обусловлены структурой привлеченных средств. Поскольку ресурсы привлекаются в основном. В иностранной валюте и на сроки, не превышающие трех лет, возможности долгосрочного кредитования населения в национальной валюте очень ограничены. В этой ситуации население неохотно обращается за ипотечными кредитами из-за опасения нестабильного курса национальной валюты, поскольку большинство граждан получают фиксированные доходы в тенге. Кроме того, небольшие сроки кредитования подразумевают необходимость значительных ежемесячных платежей на погашение кредита, что существенно отражается на личном бюджете и уровне жизни.

Фактором, до последнего времени препятствующим более интенсивному развитию ипотечного кредитования в Казахстане, являлся относительно невысокий средний срок кредитования (3-5 лет). Основная причина этого заключается в том, что наиболее активны участники рынка универсальные банки, специализированные же институты представлены только небанковскими организациями. Учитывая, что большая часть обязательств коммерческих банков носит кратко – характер, ими предлагается; аналогичные по срокам ипотечные кредиты. В результате это влечет дополнительную финансовую нагрузку для заемщиков по погашению кредитов и значительно сокращает  их потенциальное количество.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизации экономики, изменение структуры банковских операций. Количество рентабельных бизнес проектов ограниченно, и банки обращают большее внимание на развитие розничного бизнеса. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, поскольку основная часть населения не может позволить приобрести жилье подобного класса. Кроме того, данный вид кредитование содержит высокую степень риска, велик размер обязательств заемщиков и высока степени вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Поэтому в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию  приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке.                       

В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная, прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках возна­граждения и на более длительный срок.                                        

Ипотечные кредиты доступны только для граждан со средними доходами. В то же время большая часть нуждающихся в жилье - люди с низким уровнем дохода. Для решения задачи обеспечения жильем данной категории населения был разработан и принят Закон "О жилищных строительных сбережениях", от 7 декабря 2000 года, предусматривающий создание ссудо-сберегательной системы. В соответствии с прогнозными данными на 10 лет от внедрения системы ожидается привлечение суммарных инвестиций в жилищную сферу в размере 32,6 млрд. тенге, прирост ВВП составит 1,7%, сумма поступлений в бюджет в виде налогов - 7,8 млрд тенге, а чистый доход государства по проекту - 2,9 млрд. тенге.          

Оператором данной системы стал специализированный банк, которой был создан  с участием государства в сентябре 2003 года.  В дальнейшем, по мере развития системы и достижения банком необходимого уровня рентабельности, он будет приватизирован частными банками.

Таким образом, в Казахстане будет создана целостная инфраструктура системы жилищного финансирования.

По планам Правительства финансирование жилищного строительства в стране должно будет осуществляться за счет следующих источников застройщик, финансовый оператор и государство. Застройщик направляет в жилищное строительство собственные и заемные средства Заемные средства, необходимые для финансирования жилищного строительства, застройщик может привлекать у финансовых организаций (банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции). В качестве финансового оператора могут выступать банки второго уровня или организации, осуществляющие ссудные операции. Финансовый оператор также может направлять собственные средства на финансирование жилищного строительства.  Источниками заемных средств выступают:

- кредиты банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции;

- средства, привлеченные за счет выпуска корпоративных и ипотечных облигаций. Одним из перспективных источников заемных средств, направляемых финансовым оператором на финансирование жилищного строительства, является эмиссия корпоративных и ипотечных облигаций. Преимущества данных финансовых инструментов - более низкая процентная ставка и длительный срок привлечения по сравнению с кредитами банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции.

Одним из важных участников процесса жилищного финансирования выступает государство, которое в мировой практике играет ведущую роль в создании благоприятных условий для финансирования жилищного строительства, развитии институциональной инфраструктуры рынка жилья.

Источником финансирования жилищного строительства является прямое бюджетное финансирование. Средства бюджета выдаются финансовому оператору на условиях срочности, платности, возвратности на долгосрочный период. Финансовый оператор, определяемый на тендерной основе, полученные финансовые ресурсы направляет в жилищное строительство путем кредитования застройщика и покупателей жилья.

Косвенное участие государства в финансировании жилищного строительства проявляется в создании компаний по страхованию кредитных рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Создание такой системы страхования позволит существенно увеличить долю населения, которое может получить ипотечные кредиты. Деятельность компании снизит риски, повысит привлекательность ипотечных облигаций, что приведет к увеличению объемов направляемых в жилищное строительство средств.

Другой источник финансирования жилищного строительства - адресные целевые дотации населению для приобретения жилья. В бюджете будут заложены средства, направляемые на выплату адресных целевых дотаций малоимущим и социально незащищенным слоям населения, бюджетным работникам, военнослужащим, гражданам, переехавшим из экологически неблагоприятных регионов, депрессивных городов и сельской местности.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сократит необходимый размер кредита. Система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 0%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем 20-50% и оставшаяся часть на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов  для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.               

В целях создания эффективной системы государственной поддержки молодых семей,  имеющих детей, намечено субсидировать процентные ставки по ипотечным кредитам на  строительство и приобретение жилья с условием равномерного погашения кредитов в течение 15 лет без первоначального взноса. Ведется разработка базовых проектных решений строительства малогабаритного жилья, экономичных быстровозводимых домов  по проектам с использованием современных технологий, максимально приближенных к, требованиям для социального жилья.                                          

Будут развиваться следующие основные негосударственные формы финансирования:

      кредитование финансовыми организациями;

      долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;                    

      предоставления предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья.

Кредитование финансовыми организациями. В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта, контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.   

Данный механизм эффективно взаимодействует с ипотечным кредитованием физических  лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах получаемые ипотечные кредиты, и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам.  В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, самостоятельно напрямую привлекают денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья  Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.

Предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья.

Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70-80% его стоимости, а остальные 20-30% обязан оплатить из собственных средств Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях - длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием. При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства или с оплатой всего 20-40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов.

Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок. Как свидетельствует международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, при которой стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, денежные средства институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие, практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов.

Мировой опыт показывает, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2.4   Виды ипотечного кредита

              В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Виды ипотечных кредитов: 

Постоянный ипотечный кредит. Данный вид кредита носит также название ануитетный – самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. При расчете платежей по ипотечному кредиту учитывается три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.

Кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Кредит с участием. Этот кредит предоставляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Кредит с нарастающими платежами. Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.        

Основные этапы ипотечного кредитования. Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки – длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для  кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получения кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно  шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1.      предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2.      сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3.      оценка вероятности погашения кредита;

4.      принятие решение по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения) – сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов.

Сумму кредита можно определить ниже приведенной формуле:

Сумма кредита = коэффициент ликвидности * стоимость объекта залога

2.5   Кризис на рынке ипотечного кредитования в США и его влияние на  состояние банковского сектора Казахстана

Несмотря на отсутствие в экономическом сообществе нашей страны серьезных опасений по поводу возможных потрясений на мировых финансовых рынках, сложилась ситуация при которой отечественный банковский сектор был подвержен серьезным рискам, связанным с большими объемами внешних заимствований БВУ на мировых финансовых рынках. В связи с этим регулирующие органы страны действовали достаточно продуманно и активно, с тем, чтобы обезопасить банковскую систему на случай наступления серьезных финансовых потрясений и придать ей еще большую устойчивость. Национальный Банк Республики Казахстан и Агентство по регулированию и надзору финансовых рынков и финансовых организаций Республики Казахстан совместными усилиями провели ряд мероприятий, в том числе и увеличение ставки минимальных резервных требований по заемным средствам, привлекаемым с мировых финансовых рынков.

На счетах НБ РК были аккумулированы серьезные объемы ресурсов БВУ.
Кризис рынка ипотечного кредитования в США, который начал разворачиваться в июле и получил дальнейшее развитие в августе 2007 года, имел в своей основе дефолты хедж-фондов, инвестировавших на рынке США в высоко доходные, но в то же время в высоко рисковые ипотечные облигации типа “subprime”. Дефолты указанных хедж-фондов были вызваны массовыми неплатежами по выданным высоко рисковым ипотечным кредитам, по которым были значительно снижены требования к заемщикам. Снижение требований к заемщикам компенсировалось более высокими процентными ставками.
В течение последнего месяца о банкротстве объявили порядка 15 ипотечных компаний в США, 50 компаний в этой стране понесли серьезные убытки. В условиях глобализированной мировой экономики кризисные явления по цепочке перекинулись в страны Европы и на другие рынки. Причем по убыткам, которые несут компании, пострадавшие в результате кризиса счет идет на многие миллиарды долларов. За период обострения кризиса индекс ипотечных компаний, который насчитывает 25 компаний, опустился на 43%.
В создавшейся ситуации Центральные банки ключевых стран предпринимают достаточно серьезные меры для стабилизации ситуации. В частности Федеральная резервная система США снизила дисконтную ставку и осуществила масштабные вливания денежных ресурсов в экономику страны: с 9 августа 2008 года в экономику уже было влито порядка 300 млрд. долл. США. Кроме того, необходимо отметить факты выдачи финансовыми институтами пострадавшим компаниям кредитов на льготных условиях (например, кредитование компании Countrywide financial на сумму 11,5 млрд. долл. США).
По оценкам экспертов «подобный кризис, в случае своего развития окажет влияние практически на все сектора экономики США и мира, и усугубиться он уже в октябре 2007 года».

Предполагается, что именно с октября 2007 года должно произойти резкое увеличение объемов ежемесячных платежей по ипотечным кредитам.
Потрясения на рынке ипотечного кредитования в США оказали серьезное негативное влияние в целом на мировые финансовые рынки.
Как указывалось выше, воздействие на казахстанский банковский сектор последствий ипотечного кризиса в США оказалось достаточно пагубным. В связи со значительным сокращением ликвидности на мировых финансовых рынках и ужесточением условий кредитования субъектов развивающихся рынков у казахстанских банков значительно сократились, а в некоторых случаях и вовсе были утрачены возможности рефинансирования на этих рынках. В результате наши банки вынуждены были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности ввести так называемые мониторинги на выдачу кредитов. До наступления рассматриваемых кризисных явлений речь в банковском секторе шла о массированной кредитной экспансии и в первую очередь темпы роста кредитования были очень высокие в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, как раз таки именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. И это произошло буквально в течение одного месяца. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сжатии выпускаемых банками в экономику кредитных ресурсов.

Выше мы уже приводили данные о значительном удельном весе кредитов строительным компаниям в совокупном ссудном портфеле банковского сектора. Следовательно, строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Что же теперь может произойти во взаимоотношениях банков и компаний строительного сектора? На наш взгляд, ситуация может принять негативный характер следующим образом: в связи с резким сокращением объемов выдаваемых ипотечных кредитов платежеспособный спрос населения на недвижимость резко упадет, следствием может быть перерастание корректировок цен на недвижимость в обвальное падение цен на этом рынке, сначала на вторичном рынке, а затем и на рынке элитного жилья. В результате финансовое положение строительных компаний значительно ухудшится, и в этой ситуации банки могут отказаться от кредитования этих компаний даже на очень жестких условиях. Тем более они сами буду испытывать в этот момент некоторые проблемы с ликвидностью.

Таким образом, на рынке недвижимости в результате резкого сжатия объемов выдаваемых кредитов могут иметь место следующие процессы:

                       Обвальное падение цен на объекты недвижимости, следовательно, полномасштабный кризис этого рынка;

                       Тяжелое финансовое положение, а возможно и банкротства строительных компаний.

Разумеется, как уже указывалось выше, обвальное падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов. Если в дополнение ко всем прочим трудностям данная ситуация будет сопровождаться паническими настроениями вкладчиков, можно будет уверенно говорить о наступлении банковского кризиса. На наш взгляд, он может усугубляться следующими процессами:

                       Дальнейшим ухудшением ситуации на мировых финансовых рынках и сохранением проблем с ликвидностью у казахстанских банков.

                       Банкротство строительных компаний по цепочке приведет к резкому сокращению деловой активности.

                       К  резкому сокращению деловой активности приведут, разумеется, также и высокие процентные ставки.

                       Снижение деловой активности в стране вызовет значительный рост безработицы и ухудшение условий жизни населения, в первую очередь уровня доходов.

В результате вышесказанного будет резко снижаться уровень внутреннего спроса.
        Будут иметь место и высокие темпы падения курса национальной валюты.
В результате развития вышеприведенных кризисных явлений инфляционные процессы получат новый мощный импульс. Усилия НБ РК по поддержанию курса национальной валюты, а также кредитные вливания в банковский сектор с целью его поддержания также будут стимулировать инфляционные процессы. Разумеется, существовала и существует на сегодняшний день уверенность в том, что имеющийся у казахстанской экономики ряд фундаментальных свойств создает все необходимые условия, для успешного противостояния каким  ни было бы кризисным явлениям. 

Эти свойства заключаются в следующем:

1) Сохраняется макроэкономическая стабильность. 2) Сохраняются в целом высокие темпы роста ВВП. 3) Внешнеэкономическая конъюнктура продолжает оставаться выгодной для страны. 4) Государственный долг является в настоящий момент низким. 5) Несмотря на значительное сокращение чистых золотовалютных резервов Национального банка страны с 23,397 млрд. долл. США на 31 июля 2007 года до 21,730 млрд. долл. США на 15 августа 2007 года, в целом международные резервы страны сохранились на высоком уровне и составили 39,8 млрд. долл. США. Эти накопления по мнениям и экспертов и регулирующих органов являются достаточным резервом для поддержания ликвидности банковского сектора в кризисной ситуации, а также для адекватного поддержания курса национальной валюты. На наш взгляд, вышеприведенные свойства отечественной экономики, безусловно, создают определенный задел прочности, но в то же время не являются 100%гарантией от серьезных и масштабных экономических кризисов национальной экономики.  

В качестве примера можно привести опыт стран Юго-Восточной Азии, экономики которых были потрясены сильным финансовым кризисом в середине 90-х годов прошлого столетия и где накануне кризиса макроэкономическая картина не вызывала никаких опасений: низкая инфляция, профицит бюджета, высокие и уверенно растущие золотовалютные резервы, умеренный государственный долг.

2.6   Обзор рынка недвижимости и ипотечного кредитования в Казахстане

2.6.1                                    Характеристика рынка недвижимости

Бурный рост экономики Казахстана в 2004-2007 гг. закономерно привел к росту спроса на жилье и коммерческую недвижимость.

На сегодня сектору недвижимости свойственны следующие проблемы:

- На рынке недвижимости имеется значительный неудовлетворенный спрос на жилье при существующей неплатежеспособности населения. Так по данным, Министерства индустрии и торговли РК по состоянию на1 января 2008 года с начала реализации Госпрограммы 2005-2007 гг. подано более 100 тысяч заявлений граждан на приобретение жилья, построенного за счет кредитных средств. Подтверждение о платежеспособности с банков второго уровня представили около 53 тыс. потенциальных покупателей.

- В связи с кризисом ликвидности многие строительные компании Казахстана  с сентября 2007 г. столкнулись с нехваткой финансирования для строительства своих объектов. Это сказалось на темпах возведения жилья. В

результате объем предложений первичной недвижимости значительно сократился.

- Банки ужесточили условия предоставления кредитов, увеличили процентные ставки, сроки рассмотрения заявок. В результате цены на недвижимость стали падать, потому что значительная часть людей приобретала жилье в ипотеку. Имеют место случаи невозврата ипотечных

кредитов и реализация залоговых квартир.

- В результате резкого снижения спроса, покупательской активности, цены упали от 30% до 50%.

- Государственное регулирование рынка жилья через Казахстанскую ипотечную компанию и Жилстройсбербанк не является доминирующим. На уровень операторов на ипотечном рынке эти государственные структуры в полной мере не вошли.

Согласно указанных в Программе развития жилищно-коммунальной сферы в РК на 2006-2008 годы данным регистра жилищного фонда на 1 января 2005 года общая площадь жилищного фонда РК составляла 252,7 млн. кв. метров (из них 60% приходится на городские населенные пункты и 40% - на сельские, 97% - частный, 3% - государственный жилищный фонд). По данным Правительства РК за 2005-2007 годы введено жилья на 19,3 млн. кв. метров. Таким образом, жилищный фонд РК по состоянию на 01.01.08 г. составляет около 272 млн.кв.м. По данным Агентства по статистике РК, за 7 лет (с 2000 по 2007г.) инвестиции в жилищное строительство составили 1 388 млрд. тенге ($10,8 млрд.) на 28,3 млн.кв.м.

Основной рост рынка недвижимости начался в 2004 г. и начал снижаться в конце 2007 г. Рост рынка связан со значительным ростом цен на недвижимость и активным развитием ипотеки. Так по сравнению с 2000 г. цены на перепродаже благоустроенного жилья в 2007 г. выросли на 1780%, на новое жилье – 775%.

За последние 7 лет рост деловой активности в Казахстане в целом превысил темпы ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости. Количество действующих предприятий выросло в разы. Среди основных причин роста спроса на коммерческую недвижимость является реализация программы поддержки малого и среднего бизнеса, создание Регионального финансового центра в г. Алматы, выход на рынок большого количества иностранных компаний, развитие филиальной сети банков. Вследствие неудовлетворенного спроса на коммерческую недвижимость в крупных городах Казахстана  и вследствие нехватки помещений многие компании начали строительство собственных офисов. Город Алматы, наряду с Лондоном, Парижем и Москвой, входит в число самых дорогих в части аренды офисных площадей городов мира. Сегодня аренда квадратного метра площади в бизнес – центре класса А обходится в $55-85, класса В - в $35-45.

2.6.2                                    Ипотечное кредитование и государственное регулирование рынка

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу.

Предоставление ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным

кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5 -10 лет.         (В настоящее время данные условия ипотеки в некоторых коммерческих

банках схожи с условиями уровня 1998г.).

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляли порядка 12 - 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 - 20% годовых, срок кредита составил в среднем 10 - 15 лет. Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг был доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса.

В этой связи государством было образовано в 2000 г. АО "Казахстанская ипотечная компания" (далее – КИК). Целью деятельности КИК является Рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают коммерческие банки и ипотечные организации.

Правительством в 2003 г. Также создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (далее - КФГИК) - система гарантирования страхования) ипотечных кредитов, которая направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК 50% кредитных рисков в течение срока всего кредита.

В 2003 году создано АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана " - система жилищных строительных сбережений - механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время не менее 50% от стоимости жилья), в целях получения займа для улучшения жилищных условий. Данная система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Роль государства в отношениях между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам РК – вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

Ипотека получила активное развитие из-за значительных международных заимствований банков. Так по данным Агентства Финансового Надзора РК (АФН), все пять крупных банков РК имеют значительную зависимость от внешних займов (ККБ и Альянс Банк, БТА Банка – приблизительно по 40% от привлеченных средств составляют внешние займы, БЦК – 30%, АТФ Банк – почти 25%).

Население активно начало жить в кредит. Займы физических лиц по данным АФН составляют по состоянию на 01.01.2008 г. $21,4 млрд. и ипотечные займы составляют 39,7% от банковских займов физическим лицам, таким образом, ипотечные займы физических лиц, по нашим расчетам составляют $8,5млрд.

Государство пытается стимулировать предложения строительства жилья системными мерами.

- снижением стоимости строительства, путем исключения затрат застройщиков жилых домов, связанных с долевым участием в развитии городских энергоисточников (оплата за присоединяемую мощность), возложив расходы на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры на местные исполнительные органы;

- развитие индивидуального жилищного строительства, путем отвода земельных участков под строительство домов вблизи магистральных инженерных сетей, а также на территориях, не занятых строениями и

коммуникациями. Применение приемлемых условий систем ипотечного кредитования и жилстройсбережений;

- строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала в строительство недорогого жилья, путем продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, под строительство только на аукционной основе;

- строительство коммунального жилья, ежегодное строительство в каждой области, городах Астане и Алматы по 100-квартирному жилому дому для

последующего предоставления социально защищаемым гражданам без права его приватизации;

- строительство доступного жилья за счет государственных средств, посредством строительства недорогого и доступного жилья для среднего класса стоимостью, не превышающей 56 515 тенге за 1 кв. м. Доступное жилье будет строиться за счет государственных средств и иметь определенные технические и ценовые параметры, в том числе: средняя площадь 3-комнатной квартиры - 80 кв. м; стоимость 1 кв. метра - не более 56 515 тенге в среднем по республике;

- стимулирование платежеспособного спроса, путем удешевления ипотечного кредитования и кредитов системы жилищных строительных сбережений для населения, совершенствование системы ипотечного кредитования, принятие мер по снижению уровня инфляции, выпуск долгосрочных государственных

ценных бумаг для поддержания "бенч-марка", развитие системы гарантирования ипотечных кредитов.

В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388 утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.

По результатам данной Программы завершено строительство жилья за счет кредитных средств, выделенных с начала реализации Госпрограммы в объеме 100,260 млрд. тенге.

Государство объявило о выделении финансовой поддержки строительной отрасли и банкам второго уровня в размере $4 млрд. В конце 2007 года первый транш в размере $400 млн. был направлен в Астану, на завершение строительства 112 объектов, где выполнена часть работ и в которые вложены деньги дольщиков.

Государство выделяет средства на поддержку дольщиков в Астане и Алматы. 41 миллиард тенге получит акимат Астаны на покупку шести тысяч квартир в недостроенных пока домах по цене не более 114 тысяч тенге за кв.м. Деньги выделят из резерва правительства. Такое решение принято 14.03.2008г. на заседании Госкомиссии по вопросам модернизации экономики. Предполагается, что часть выкупленного жилья останется в собственности государства и будет сдаваться в аренду, а часть выделят госслужащим в служебное пользование.

В 2008 г. под кредиты на возвратной основе государство выделит 59 миллиардов тенге. Фонд "Казына" в течение марта-апреля заключит договоры о срочном банковском вкладе с банками второго уровня, участвующими в Соглашении о партнерстве и совместно с акиматом Алматы обеспечит целевое использование средств.

В Казахстане также разработан проект Государственной Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы

Потребность затрат из бюджета составит:

• 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 году — 110,3

млрд. тенге, в 2009 году — 102,8 млрд. тенге, в 2010

году — 87,7 млрд. тенге, из них:

• АО «Казахстанская ипотечная компания» (далее —

КИК) по ставке 0,5% годовых — 42 млрд. тенге;

• АО «Жилищный строительный сберегательный

банк» (далее — ЖССБ) по ставке 1% годовых — 20

млрд. тенге;

• на проведение в Алматинской области предварительных работ по развитию четырех городов-спутников города Алматы — 13 млрд. 492 млн. тенге.

Одним из основных факторов влияющих на рынок недвижимости являются денежные доходы населения и рынок труда. В январе 2008 г. среднедушевые денежные доходы населения в Казахстане (по оценке) составили 27 605 тенге. Наиболее высокодоходными регионами республики являлись Атырауская и Мангистауской области, в которых среднереспубликанский уровень превышен соответственно в 2,5 и 1,6 раза.    В гг. Астана, Алматы уровень среднедушевых денежных доходов населения превысил среднереспубликанский уровень (соответственно в 1,8 и 2,0 раза). Самые низкие денежные доходы на душу населения наблюдались в Алматинской, Южно-Казахстанской и Жамбылской областях.

За 2005-2007 годы введено 2242,1 тыс.кв. метров кредитного

жилья (25,552 квартиры), в том числе:

• в 2005 году - 895,8 тыс. кв. метров (9952 квартир),

• в 2006 году - 665,5 тыс. кв. метров (7804 квартир),

• в 2007 году - 680,8 тыс. кв. метров (7796 квартир).

В результате реализации Госпрограммы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы:

• за три года будет построено около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья;

• будет построено 2,1 млн. кв. метров доступного жилья,

• будет построено 363,1 тыс. кв. метров арендного (коммунального) жилья    (4 320 квартир) за счет средств республиканского бюджета;

• будет обеспечено строительство арендного (коммерческого) жилья за счет частных инвестиций с ежегодным объемом не менее 96 тыс. кв. метров

(800 квартир);

• будет построено 17,1 млн. кв. метров индивидуальных жилых домов,

• районы жилищной застройки будут обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;

• около 430 тысяч казахстанских семей смогут улучшить свои жилищные условия.

3        ОЦЕНКА ЗАЛОГА ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ БАЗЫ

3.1   Понятие и определения

1.            Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, предусмотренные Законом "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан".

2.            Первоначальная стоимость - это сумма выплаченных денежных средств или их текущая стоимость, установленная по соглашению сторон, достигнутому в момент приобретения объекта недвижимости.

3.            Учетная сумма (балансовая стоимость) - это первоначальная или текущая стоимость объектов недвижимости (за вычетом суммы накопленной амортизации), по которой они отражены в бухгалтерском балансе (учете) на отчетную дату.

4.            Износ - это процесс потери физических, функциональных и других характеристик объектов недвижимости во времени:

•              физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов),

вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации,

ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;

•              функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными,  объемно-планировочными,  конструктивными или другими характеристиками;

• экономическое устаревание - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами).

3.2   Принципы и методы оценки.

1. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимос­ти. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих слу­чаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, пер­воначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, сниже­ние цены на соответствующую собственность, экономический спад, необ­ходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специ­алисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует обратить внимание на правильное опре­деление ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной прода­жи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вы­честь следующее:

• затраты на реализацию;

• маржу вынужденной продажи;                         

• величину любых приоритетных претензий на имущество;   

• оплату судебных издержек.                             

  Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

Наиболее ответственным, сложным и трудоемким  является оценка недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике для оценки недвижимости используются три основных подхода, которые применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый подход (рыночный) основывается на информации о рыночной  цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие  информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Второй подход (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость  объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Третий подход (затратный) ориентируется на определение возможных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение  инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.                            

Для казахстанских условий развитие ипотеки в качестве формы обес­печения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуаль­ность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемле­мым методом являются определение рыночной стоимости объекта за­лога и выдача кредита в размере 50-60% от нее.

Все методы оценки имущества основаны на выработанных  в  процессе  профессиональной практики   основных  принципах  оценки  недвижимости:

      принципы, основанные на представлениях пользователя;

      принципы, связанные с рыночной средой;

      принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Эти  принципы рассматривают интересы в недвижимости как товары и  при  их  оценке применяется положения экономической теории. В основе первой группы принципов лежит потребительная стоимость, в основе второй – меновая стоимость, а принципы третьей группы базируются на сущности самого объекта недвижимости.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

     ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ                           МЕНОВАЯ                                   ОБЪЕКТ

            СТОИМОСТЬ                             СТОИМОСТЬ                       НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Полезность Имущество обладает стоимостью только в  том случае, если оно полезно какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужно для реализации определенной экономической  функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Оно может быть полезным, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение им, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов  или других выгод которые могут бить получены в будущем от владения собственностью. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость  приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку  от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового  регионального аэропорта или автострады.

Замещение (sebstitution). Рациональный покупатель не заплатит за  собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с  ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Предложение и спрос Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих  необходимыми источниками финансирования, приобрести имущество. Взаимодействие предложения и спроса определяют цену. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно  отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше  стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные  цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до  момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Изменение - стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни  предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора,  Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события  влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей  выручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются,  оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

Соответствие– это то, в какой степени архитектурный  стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям людей. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении.  Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. При этом возможно достичь  положительный эффект,  когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. И наоборот, при строительстве дорогого особняка в бедном квартале.

Конкуренция - когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного  вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то  средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже  нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо  другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов. Во- вторых, весь поток чистых доходов может рассматриваться как более  рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован  по более высокой ставке.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Остаточная продуктивность.  В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Чтобы понять это  положение, нужно признать, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства: труд, капитал, предпринимательская деятельность и земля.  Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что  сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток  дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая  теория гласит, что земля имеет "остаточную стоимость" и какую-либо  ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в  результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические  затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.  Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и  сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет  краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может  снизиться.

Сбалансированность - любому типу землепользования соответствуют  оптимальные суммы различных факторов производства при которых достигается максимальная стоимость имущественного комплекса.

  Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то  она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В  обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с  принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все  факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении  друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Он принимает во внимание все важные факторы физического, юридического, социального и  экономического характера, которые влияют на стоимость имущества. Он также служит мостом, соединяющим между собой все другие принципы оценки, приведенные выше.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее; учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

3.3   Обзор, методология и последовательность определение стоимости объекта оценки

1.     Методы доходного подхода - методы определения стоимости объекта недвижимости, осно­ванные на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем:

     метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) - определение

стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при по­стоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

      метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления де­нежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта;

      иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

2.     Методы затратного подхода - это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

      метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа;

      метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение стоимости воспроиз­водства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;

      иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

3.     Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок продаж объек­тов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения соответствующих коррек­тировок:

      метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

      метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анали­за информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

      иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Процесс определения стоимости объекта оценки включает в себя выполнение следующих работ:

      Выезд оценщика на место, осмотр объекта оценки и его окрестностей;

      Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

      Выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению стоимости объекта;

      Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

      Составление и написание Отчета об оценке.

3.4.           Определение оценочной стоимости, методические рекомендации по применению коэффициентов ликвидности на примере АО «АТФ Банк», АО «Альянс Банк», АО «Банк Туран Алем»

При определении оценочной стоимости лицо осуществляющее оценку, выбирает методы оценки руководствуясь таблицей №1 «Методы оценки и  коэффициенты ликвидности по видам залогового имущества», приведенной ниже:

Таблица 1.

При использовании нескольких методов оценки возникает вопрос согласования полученных результатов. Для более точного определения оценочной стоимости нужно показать связь между надежностью определения оценок текущей стоимости каждым из трех подходов (затратным, рыночным, и доходным) и некоторыми характеристиками той конкретной ситуации, в которой приходится действовать оценщику. Среди характеристик, влияющих на надежность вычисленных оценок разными методами, можно назвать такие, как:

1)                 Надежность исходной информации (информация о денежных потоках, о состояние рынка, информация об общеэкономической ситуации в стране, о поведении и предпочтения потребителя оцениваемого объекта и т.д.)

2)                 Количество и характер допущений, использовавшихся в расчетах оценщиком (постоянство будущих денежных, постоянство ставок дисконтирования, бесконечный характер будущих доходов, постоянство показателей инфляции, ставок и структуры налогообложения, постоянство скорости морального и физического износа).

После определения оценочной стоимости следует произвести округление стоимости до сотен, следуя правилам математического округления. Дальнейший расчет залоговой стоимости производится от округлении величины оценочной стоимости.

Залоговая стоимость устанавливаются соглашением двух сторон, Залогодателем и Залогодержателем. При определении залоговой стоимости государственной лицензии не требуется. Залоговая стоимость имущества, предоставляемая в обеспечение кредитов, гарантий, и аккредитивов, определяются только для клиентов Банка.

Залог должен обеспечивать требования в том его объеме, какой оно имеет к моменту фактического удовлетворения, включая вознаграждение, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню) необходимые издержки по  содержанию заложенного имущество, а также возмещению расходов по взысканию. Залоговая стоимость от оценочной стоимости будет отличаться в сторону уменьшения на сумму издержек по содержанию залогового имущества, недополученных процентов как за период действия договора залога, так и за время реализации и других и других возможных рисков.

В связи с вышесказанным при определении залоговой стоимости возникает необходимость применения к оценочной стоимости корректирующего коэффициента (коэффициент ликвидности) значение которого зависит от того, насколько легко залог может быть переведен в наличные деньги. Например, депозит, помещенный в Банк, имеет высокую степень ликвидности, так как он может быть  в оперативном порядке направлен на погашение ссудной задолженности при необходимости. Завод или оборудование, принятые в качестве залога менее ликвидны, так как с продажей такого имущества могут возникнуть определение сложности. Залог, который имеет высокий уровень колебаний цен на рынке, представляет одну из наиболее рискованных форм обеспечения.

Таким образом, каждый предмет залога имеет свой коэффициент ликвидности и в каждом конкретном случае определяются отдельно.

Пример определения коэффициента ликвидности:

Оценочная стоимость имущества – 1 000 000 долларов США,

Залоговая стоимость – 700 000 долларов США, коэффициент ликвидности при этом составит 0,7.  

Выбор коэффициента ликвидности из интервала значений на примере АО «АТФ Банк». Для выбора значения коэффициента ликвидности из интервала от 0,01 до максимума, указанного в таблице №2 «Методы оценки и коэффициенты ликвидности по видам залогового имущества», следует руководствоваться следующими соображениями:

Таблица №2

Методы оценки и коэффициенты ликвидности по видам залогового имущества

Таблица №3

*- для саманных, сырцовых, сборно-щитовых, глинобитных, каркасно-засыпных и каркасно-камышитовых жилых домов коэффициент ликвидности не более 0,5. (Без учета залоговых политик каждого Банка). 

Коэффициент ликвидности и требования к имуществу, принимаемому в залог в АО «Альянс Банк».

1. Земельные участки

1. В залог принимаются земельные участки, принадлежащие залогодателю на праве собственности или на праве долгосрочного землепользования (на срок не менее 5-ти лет), только вместе со всеми зданиями и сооружениями, которые находятся на данных земельных участках.

2. Земельные участки, принадлежащие залогодателю на праве собственности или на праве долгосрочного землепользования, без зданий и сооружений (незастроенные) в качестве предмета залога не принимаются, за исключением:

-          находящихся в населенных пунктах, пригодных для строительства и

   обладающих ликвидностью достаточной для реализации (со сроком не 

   менее  5 - ти лет);

-          являющихся сельскохозяйственными угодьями (со сроком не менее 5-ти

   лет).

3. В залог могут приниматься права долгосрочного землепользования (со сроком не менее 5-ти лет) на земельные участки сельскохозяйственного назначения, на которых возделываются следующие культуры:

–      зерновые (пшеница, рис, рожь, ячмень, овес, и т.д.);

–      масличные и технические (подсолнечник, хлопок, кукуруза, соя и т.д.);

–      другие культуры, традиционно выращиваемые в регионе.

4. В залог принимаются права долгосрочного землепользования на земельные участки сельскохозяйственного назначения, включающие площадь пашни (орошаемой и не орошаемой) не менее 50 га на одного заемщика, при этом:

–      если в залог передается право долгосрочного землепользования, его срок должен составлять не менее 5 лет и должен превышать срок запрашиваемого займа не меньше чем на 3 года (посевных и уборочных циклов);

–      площадь других категорий земель (пастбища, сенокосы и др.) в составе земельного участка может быть любой;

–      для выполнения требования о необходимом количестве пашни на одного заемщика, могут быть приняты в залог смежные земельные участки нескольких залогодателей, дающие в сумме площадь пашни не менее 50 га.

5. Обязательным условием при залоге прав долгосрочного землепользования на

земельные участки сельскохозяйственного назначения является залог хотя бы одного из видов следующего имущества (предпочтительно принятие в залог в порядке перечисления):

        техники и транспортных средств, необходимых для полного комплекса производства готовой продукции (трактора, комбайны, грузовой транспорт), при этом нормативные сроки выпуска и эксплуатации указанного имущества строго не регламентируются, главным условием является исправное техническое состояние;

        объектов недвижимости жилищного фонда с земельными участками/правом временного долгосрочного землепользования и транспортных средства, принадлежащих физическим лицам – заемщику / залогодателю или являющихся их руководителями (если заемщик / залогодатель – юридическое лицо);

        производственных объектов недвижимости с земельными участками/правом временного долгосрочного землепользования и прочего движимого имущества, используемого для производства готовой продукции.

6. При залоге права долгосрочного землепользования на земельные участки сельскохозяйственного назначения необходимо рассмотреть вопрос о передаче в залог 100%-й доли в хозяйственном товариществе залогодателя.

1.             При передаче в залог земельных участков площадью не менее 0,5 га, предназначенных для строительства и находящихся в г.Алматы и ближайших пригородных районах Алматинской области (Талгарский, Карасайский и Каскеленский), адрес и границы которых идентифицировать на местности не представляется возможным, оценка носит предварительный характер. Для окончательного утверждения результатов оценки заемщик/залогодатель обязан организовать повторный выезд на место расположения земельного участка работников Службы оценки и специалистов Управления земельных отношений (УЗО), для проведения топографической съемки и установления границ земельного участка. В случае соответствия формы, расположения и границ земельного участка, первоначально заявленным сведениям и документам, результаты оценки считаются  утвержденными.

2.             При передаче в залог земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в Карасайском, Талгарском и Илийском районах Алматинской области, на которых заемщиком предполагается новое строительство и смена целевого назначения, оценка носит предварительный характер. Для окончательного утверждения результатов оценки заемщик/залогодатель обязан предоставить в Банк письмо-согласие (гарантию) Акима Алматинской области на смену целевого назначения земельного участка.

Предельные значения коэффициента ликвидности

таблица №4

Коэффициент ликвидности на примере АО «Банк Туран Алем»

Рекомендуемый коэффициент понижения рыночной стоимости.

Таблица №5

3.5  Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества на примере производственной базы.

Итак, ознакомившись с вышеперечисленными формами обеспечения возвратности кредита, их сущностью, коэффициентами ликвидности  мы перейдем к рассмотрению такого  важного компонента как оценка залогового имущества.

На основании договора №ХХХ от 13  мая  2009 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит определение возможной рыночной стоимости объекта, находящегося по адресу: РК, г.Алматы, Турксибский р-н, ул. Бурундайская, д.42

ЗАКАЗЧИК: _________________

ОЦЕНЩИК: ТОО «ХХХХХХХ», в лице Президента ХХХХХХХХ, действующего на основании Устава.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности №ЮЛ-ххххх-(ххххх-хххх-ТОО) №ххххххх от  10 октября 2008 г., выданная Министерством Юстиции Республики Казахстан.

Список оценщиков участвующих в определении стоимости объекта:

1.      Эксперт – оценщик Иванов А.А.

2.      Эксперт – оценщик Сидоров О.Г.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта;

Оценка была произведена на основании следующих правоустанавливающих,  технических и иных документов (копий):

1.      Договор купли – продажи нежилого помещения № ДВ – 123 от 14.12.2004 г.;

2.      Акт на право частной собственности на земельный участок №2350921 от 06.01.2005 г.;

3.      Технический паспорт на Лит «А» от 10.09.2003 г.;

4.      Технический паспорт на Лит «Б и В» от 04.07.2002 г.;

5.      Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №2005/1/43 от 06.01.2005 г.

3.6  Определение стоимости объекта недвижимости

3.6.1 Обоснование и выбор методов оценки

Основные принципы Оценки определялись Оценщиками с учетом специфики Объекта оценки

Существует несколько классификаций многочисленных методов оценки стоимости недвижимости.

1.Подход к оценке - способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки.

2.Метод оценки - совокупность и определенная последовательность действий Оценщиков юри­дического, организационно-технического и финансово-экономического характера, выполняемых для установления рыночной или иной стоимости Объекта оценки.

Методы оценки можно классифицировать в зависимости от:

- информации, принятой за базу при расчетах - данные о прошлом, настоящем или будущем Объекта оценки;

- применяемых подходов, которые подразделяются на доходный, затратный и рыночный (срав­нительных продаж).

Различные методы оценки не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга, то есть для оценки обычно используют несколько методов из разных подходов. Далее результаты оце­нок, полученные различными методами, сопоставляют между собой для окончательной оценки.

3.Затратный подход. Этот подход в оценочном анализе основывается на принципе, согласно ко­торому предполагается, что покупатель не заплатит за имущество больше, чем стоимость строительства или создания любого аналогичного объекта, сопоставимого по своим качествам и полезности оцениваемому.

Затратный подход использует понятие "Стоимость воспроизводства" в качестве базы, из кото­рой затем вычитаются величины, отражающие потерю стоимости в результате физического, функ­ционального и экономического износа (устаревания).

4.Доходный подход. Способность имущества приносить доход считается самым важным показа­телем в оценке его стоимости. Отсюда одним из основных подходов оценки имущества, в том числе коммерческой недвижимости является доходный подход, позволяющий определить ее рыночную стоимость в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.

При оценке предполагается, что недвижимость, в результате ее коммерческого использования или сдачи в аренду непрерывно превращается в денежную составляющую - денежный поток и при­быль.

Определение стоимости этим подходом основано на  том, что потенциальный поку­патель (инвестор) не заплатит за данную недвижимость сумму, большую, чем текущая стоимость ее будущих доходов. В то же время собственник не продаст по цене ниже текущей стоимости прогнози­руемых будущих доходов от использования имущества. В результате взаимодействия стороны при­дут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

В этой связи, стоимость Объекта оценки может быть определена с применением двух основных методов: дисконтированных денежных потоков и капитализации дохода или их модификаций.

В то же время, при всей предпочтительности доходного подхода к оценке имущества имеются естественные ограничения на его применение. Использование этого подхода обоснованно тогда, ко­гда:

во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (чистый доход или денежный по­ток, под которым понимается сумма чистого дохода и амортизационных отчислений), который при­носит и может принести в будущем имущество хозяйствующему субъекту;

во-вторых, желательно, чтобы была определенная история хозяйственной деятельности и дохо­дов хозяйствующего субъекта от использования оцениваемого имущества, на основе которой можно построить реальный прогноз доходов на перспективу.

5.Рыночный (сравнительный) подход. При определении стоимости подобных объектов  данным методом, необходимо проведение маркетинговых исследований в области ценообразования на рынке продаж подобных объектов. Маркетинговые исследования в указанной области включают в себя сбор и изучение данных рынка продаж и предложений по данным объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом всех факторов, влияющих на стоимость.  Рыночный подход также заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Наиболее применим к рынку жилья (домов или иной недвижимости), где стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа жилья.

Для выбора метода оценки данного объекта следует отметить, что в настоящее время уже сложился рынок продаж подобного рода объектов.

Проанализировав выявленные требования, оценщики пришли к выводу, что в данном случае следует использовать рыночный, затратный и доходный подходы.

3.6.2 Характеристика и описание объекта оценки

Местонахождение

Оцениваемый объект находится в РК г. Алматы, Турксибский р-н, ул. Бурундайская, д.42

Характеристики земельного участка

Конструктивные решения и основные технико-экономические показатели

Объект оценки – помещении производственного  назначения расположенное на земельном участке общей площадью 0,7841 га, находится по адресу: РК,  г. Алматы, Турксибский р-н, ул. Бурундайская, д.42

Производственное (Литер А) – по технической документации данное сооружение снесено на его месте возведено другое помещение. 

Производственное (литер Б)- одноэтажное капитальное здание, 1989 года постройки, общей площадью 204,6 кв.м.  На момент оценки помещение используется по своему целевому назначению, как склад и для проживание. Внешняя отделка здания – отштукатурено сложным раствором,   здания построена из ж/бетона.  Внутренняя отделка помещении: полы – бетонные, стены – побелка, дверные проемы – металлические.  Из инженерных коммуникаций имеется только электроснабжение.

Производственное (литер В) – представляет собой одноэтажное здание, общей площадью 136,10 кв.м., год постройки – 1989 года постройки, материал стен – ж/бетонный.  Внешняя отделка здания – отштукатурено сложным раствором, внутренняя отделка помещении – стены – левкас, побелка, плитка, потолок – левкас, побелка, пол – линолеум, плитка. Из централизованных инженерных коммуникаций имеется электроснабжение, отопление, телефонизация, вода.

Конструктивные решения и основные технико-экономические показатели зданий и сооружений.

Из централизованных источников на объекте оценке имеются: электроснабжение, канализация, телефонизация, холодное водоснабжение, отопление.

Примечание

Во время визуально осмотра было выявлено: согласно техническому паспорту Лит «А» был снесен на его месте возведено производственное помещение размером примерно 35х21, также не узаконено построен навес. В Лит «Б» имеются ряд перепланировок к  Лит «В» пристроен 2-х этажная пристройка.

3.6.3 Определение стоимости методом рыночной информации

Источником получения информации по данному методу являются печатные издания, в которых публикуются объявления о купле-продаже объектов недвижимости газета «Крыша», при помощи, которой подбираются объекты-аналоги, максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому. При этом следует учесть, что чем меньше площадь объекта, тем выше стоимость 1 м². При определении стоимости производственной базы/складских помещений применены данные анализа рынка недвижимости в г. Алматы 

На основе анализа предложений по производственным базам было отобрано три объекта, по своим характеристикам наиболее близких к оцениваемому:

Для более точного определения возможной цены продажи в зависимости от факторов, влияющих на ее величину, необходимо провести корректировки цен предложений объектов-аналогов, которая представлена в таблице:

Таким образом, стоимость недвижимости с земельным участком, определенная по данному методу, с учетом округления составила: 268 600 (Двести шестьдесят восемь тысяч шестьсот) долларов США, что составляет 40 290 000 (Сорок миллионов двести девяносто тысяч) тенге.

3.6.4 Определение оценочной стоимости затратным методом

Определим стоимость зданий и сооружений затратным методом, согласно которому будет определена восстановительная стоимость зданий и сооружений с использованием сборников УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Предлагаемые в залог здания  и сооружения расположены в г. Алматы, согласно общей части к сборникам УПВС, объект недвижимости находится во втором территориальном поясе и в третьем  климатическом районе. При определении полной восстановительной стоимости объектов недвижимости используется удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объема, индексы изменения стоимости строительства для перерасчета этих показателей  в уровень цен на дату оценки.

Основная формула для расчета:

ПВС= УПВС69 х И69-84 х И89-91 х И91-дата оценки х  V x D, где:

ПВС – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки;

УПВС69 – удельный показатель стоимости строительства (1 м2,1 м3)   в ценах 1969;

И69-84 – индекс перерасчета стоимости строительства в цены 1984 г. (равен 1,21);

И89-91  -    индекс перерасчета стоимости строительства в цены 1991 г. (равен 1,66);

И91-дата оценки - индекс перерасчета стоимости строительства на дату оценки;

V- объем здания;

D- прибыль застройщика.

Таблица. Расчет стоимости по затратному методу с помощью сборников УПВС

Определение стоимости земельного участка на основе определения нормативной цены.

Стоимость земельного участка определена согласно ставкам платы за землю, указанным в Приложении №1 к Постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. №890 и о внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890

Нормативная цена земли определяется по следующей формуле:

Цн = С * Sуч * Пк, где:

Цн – нормативная цена земли;

С – ставка платы за 1 кв. м земельного участка;

Sуч  - площадь земельного участка;

Пк – поправочный коэффициент.

Расчет:

Определение стоимости земельного участка методом рыночной информации

При расчете были использованы следующие объекты-аналоги:

              Определим полную стоимость производственной базы путем сложения  остаточной  стоимости зданий и стоимости земельных участков, что составляет (408 600 долларов США +  33 068 долларов США) = 441 668 долларов США.

Стоимость производственной базы определенным данным методом с учетом округления составляет: 441 600 (Четыреста сорок одна тысяча шестьсот) долларов США или 66 240 000 (Шестьдесят шесть миллионов двести сорок тысяча) тенге.

3.6.5 Определение стоимости объекта в рамках доходного подхода

Метод капитализации, отражает текущую стоимость объекта оценки и основывается на предположении стабильной работы в будущем с показателями периода прошлой финансовой деятельности. Расчет стоимости по данному методу определяется путем деления чистого дохода на ставку капитализации по формуле:  V = I/R, где V - стоимость объекта, I – чистый доход, R - ставка капитализации. Примем ожидаемые среднегодовые темпы роста денежного потока равными 0, т.е. на протяжении ряда лет чистый доход будет равен первоначальному по причине равенства капитальных вложений и амортизации, и пополнение оборотных средств примем также равным 0.

Нормативом приведения величины дохода к величине стоимости имущества является ставка капитализации. Ставка капитализации рассчитывается на основе кумулятивной модели:

R = RF + Rm + Rl + Ra, где

RF  - безрисковая ставка (принята на основе  доходности по  банковским депозитам, гарантированным РК -8 %).

Rm – средневзвешенный показатель систематического и несистематического риска;

Rl – поправка на ликвидность (определяется как произведение 0,5% на количество месяцев экспозиции, необходимой для продажи по рыночной стоимости)

Ra – фактор фонда возмещения (рассчитывается для оборудования, транспорта, воздушных и речных судов, нематериальных активов и пр.)

В таблице показан расчет средневзвешенного показателя систематического и несистематиче­ского риска:

Таблица определения  средневзвешенного показателя

систематического и несистематического риска

Поправка на ликвидность была взята исходя из того, что длительность экспозиции подобных объ­ектов составляет от 6 до 8 месяцев – 0,5% х 8 = 4%.

      Ra – фактор фонда возмещения рассчитывается по следующей формуле:

                   i

Rа = ¾¾¾¾¾¾¾,

          ((1 + i)t – 1)                   

где: i – ставка дисконтирования, равная сумме RF + Rm + Rl,

       t – остаток срока службы основных средств (в годах).

Фактор фонда возмещения для объектов недвижимости не рассчитывается, т.к. срок эксплуатации объектов недвижимости характеризуется длительным периодом, следовательно, фактор возмещения по данному виду имущества настолько мал, что им можно пренебречь.

Таким образом, ставка капитализации рассчитана в размере:   8+8,3+4=20,3%(0,203).

При оценке стоимости нежилого помещения методом косвенной капитализации доходов, рассчитаем доход, получаемый от предполагаемой сдачи в аренду площадей нежилых помещений оцениваемого объекта,  а также проанализируем рынок подобных продаж в г. Алматы.

Обзор рынка арендных ставок на сдачу в аренду офисных помещений:

Обзор рынка арендных ставок для аналогичного вида недвижимого имущества показал, что стоимость аренды 1 кв. м. для помещений подобных оцениваемому объекту, в среднем, колеблется в пределах от 7 до 8 долларов США в месяц, в зависимости от месторасположения сдаваемых помещений, наличия удобных подъездных путей и коммуникаций, а также от того, кем выплачиваются расходы по содержанию имущества и коммунальные платежи.

Учитывая, месторасположение объекта,  его целевое назначение, примем среднюю стоимость аренды 1 кв.м. помещения оцениваемого объекта равную 7 долларам в месяц при 80%-й заполняемости здания. Все коммунальные платежи и оплата налогов осуществляются арендатором по отдельно выставленным счетам.

Таким образом, стоимость объекта определенная по данному методу, с учетом округления,  составляет: 89 000 (Восемьдесят девять тысяч) долларов США.

3.6.6 Согласование результатов оценки

Для определения  величины оценочной стоимости объекта оценки оценщиками был применен сравнительный подход. Принято считать, что при развитом рынке недвижимости сравнительный подход дает наиболее точный результат, поскольку при его применении учитываются почти все факторы, влияющие на стоимость объекта.

Рыночная стоимость нежилого помещения с учетом округления составила: 39 990 000 (Тридцать девять миллионов девятьсот девяносто тысяч) тенге 266 600 (Двести шестьдесят шесть тысяч шестьсот) долларов США.

Залоговая стоимость с учетом залоговой политики БТА Банка состовляет: 266 600 х 0.5 = 113 300

Итак залоговая стоимость составляет: 16 995 000 (Шеснадцать милионов девятьсот девяноста пять тысяч)  тенге или 113 300 (Сто тринадцать тысяча триста) доларов США

Курс Национального Банка РК, тенге к доллару США, сложившийся по состоянию на «14» мая 2009 года составляет  150.00 тенге за 1 доллар США.

Заключение

В рамках данной работы рассмотрен залоговый механизм, виды залога, перспективу развития залога в РК (ипотека). На примере показал оценку залога, определив рыночную и залоговую стоимость недвижимости. В данной работе показал коэффициенты ликвидности на примерах трех банков. Это: АО «АТФ Банк», АО «Альянс Банк», АО «Банк Туран Алем».

              В данной работе опираясь на опыт казахстанских, российских и западных ученых описаны характеристики вышеуказанных тезисов, касающихся залога.

Залог, поручительство, гарантии - представляются в современном гражданском обороте в виде основных способов обеспечения обязательств заемщика. Статистические исследования показали, что среди всех форм обеспечения возвратности кредита 2/3 занимает залог.

Предметом договора залога является любое имущество, в том числе и вещи, имущественные права за исключением изъятых из оборота, требовании, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требовании об алиментах, возмещении вреда, уступка которых другому лицу запрещена.

Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор- залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно сложны и сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок.

Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:

1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;

2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);
3) осуществлять функцию инвестора.

Развитие ипотечного кредита будет возрастать. Ближайшие перспективы  ипотечного кредитования будут зависит от возрождения  в Казахстане рынка недвижимости.

Во-первых  это его огромная емкость: стоимость всех предназначенных сегодня к продаже объектов недвижимости оценивается сотнями миллиардов тенге.

Во-вторых, возрос профессионализм его участников.

В-третьих многогранность. Сейчас на рынке  недвижимости обращаются квартиры, нежилые помещения, участки под строительство офисов и коттеджей, объекты не завершенного строительства и т.д.

Главное преимущество ипотеки в том, что люди, которые нуждаются в жилье, получают его сразу. Создание надежной системы  ипотечного кредитования, со встроенными юридическими, экономическими  механизмами ограничения рисков и мобилизации финансовых ресурсов, способно послужить  гарантией существенного удешевления соответствующих кредитов, а значит, выступить мощным ускорителем решения жилищной проблемы для граждан Казахстана.

Также, можно отметить, что с развитием оценочной и банковской деятельности в Республике Казахстан снизиться уровень кредитного риска при непогашении кредита. Законодательно утвердятся методы оценки залогового имущества и будут разработаны методики определения стоимости залогового имущества с учетом особенностей, характерных при залоговых отношениях в  Республике Казахстан.

Следует отметить, что важность залоговых прав для казахстанских банков постоянно возрастает, и надо надеяться, что они и в дальнейшем будут практиковаться всеми банками как надежное, простое, эффективное средство борьбы с неплатежами и как средство снижения риска невозврата ссуд.

Список литературы:

80