Виды ипотечных кредтитов

Содержание:

Введение

1.Типы ипотечных кредитов. Выдача и погашение ипотечного кредита

1.1 Предмет ипотеки

1.2 Субъекты ипотеки

1.3 Типы ипотечных кредитов

1.4 Выдача и погашение ипотечного  кредита

Заключение

Список  литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое  залогодатель вправе продавать или  отчуждать иным образом: земельные  участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности  или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников) может оформить ипотеку  только при наличии письменного  согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности  вправе заложить свою долю без их согласия.

Все это подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотека является в  настоящее время одним из эффективных  инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

 

 

1.Типы ипотечных кредитов. Выдача и погашение ипотечного кредита

 

Ипотека - залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право  кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании.

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических  проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий.

 

 

 

 

 

1. Предмет ипотеки

 

Предметом ипотеки может  быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Субъекты ипотеки 

 

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Заемщик
• Кредитор (банк)
• Ипотечное Агентство
• Инвесторы

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в  течение всего срока выплачивать  равными ежемесячными платежами  основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком  первоначального взноса. Обязательства  заемщика могут быть оформлены в  виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи  ценных бумаг идут на выдачу новых  кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных  ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом  пулы закладных или ипотечных  кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных  ценных бумаг. Главным образом это  институциональные инвесторы, такие  как паевые и пенсионные фонды, страховые  компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных  ценных бумаг близок к рейтингу суверенного  долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента  станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Риэлтерская компания;
• Оценочная компания;
• Страховая компания;
• Государственный регистратор;
• Нотариус;
• Паспортные службы;
• Органы опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для  предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому  законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и  договор купли-продажи требуют  нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Типы ипотечных  кредитов

 

В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный  кредит предусматривает выплату  кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности.
• срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);
• процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Ипотечные кредиты с переменными  выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного  долга и процентов, а также  другие дополнительные условия.

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме  долга до истечения срока кредита  и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока  кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов  по кредиту производится в конце  срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение  срока кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы  долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным  платежом основной суммы) предусматривает  осуществление равновеликих периодических  платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного  дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких  темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму  процента, следовательно, позволяют  приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита  с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого  операционного дохода, приносимого  объектом недвижимости.

Кредит с участием в  приросте стоимости предполагает, что  кредитор будет иметь долю в возросшей  стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный  момент. Сумма увеличения стоимости  недвижимости равна разнице между  ценой продажи (или оцененной  стоимости на текущий момент) и  ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки. Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит  название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

Канадский ролл-овер (от англ. rollover - катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие  изменения в сроках амортизации  и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации  и/или увеличение размера ежегодных  выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает  дополнительные средства, теряемые кредитором.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает  заемщику заранее оговоренные суммы  в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют  пополнить доходы пенсионерам, которые  владеют собственностью. Пожилой  человек получает пожизненную ренту  в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым  оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом.