Общая характеристика рыночного подхода к оценке бизнеса

Метод сделок сводится к тому же алгоритму, что и в методе рынка капитала, с тем различием, что применяемые мультипликаторы, как упомянуто выше, вычисляются на основе цен по отслеживаемым на фондовом рынке сделкам с контрольными или просто крупными пакетами акций.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

      методом сравнения продаж;

      методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оцен­ки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-ана­логами производятся по двум компонентам:

      единицам сравнения;

      элементам сравнения.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

            поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например назначение использования объекта;

            не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнении.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения.

Способы расчета и внесения поправок.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей на­зывается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением, как правило, одной характеристики.

Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок последовательность должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов. На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана­лиза характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

где – поправка на износ;

– износ объекта;

– износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле:

где - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

– цена продажи аналога;

– поправка на износ.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) - второй метод сравнительного (рыночного) подхода.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст­вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

где – вероятная цена оцениваемого объекта;

– рентный доход оцениваемого объекта;

– валовый рентный мультипликатор;

– цена продажи аналога;

– потенциальный валовый доход аналога.