Шпаргалка по "Оценка бизнеса"

6.Общая характеристика сравнительного подхода, теоретическая основа, достоинства и недостатки. Применение подхода в условиях кризиса.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка.

Достоинства

1.Оценщик ориентируется  на фактические цены купли-продажи  сходных предприятий.

2.Сравнительный подход  базируется на ретроинформации, и следовательно отражает фактически достигнутые результаты производственно –финансовой деятельности предприятия.

3.В сравнительном подходе  находит реальное отражение спроса  и предложения на данный объект  инвестирования

Недостатки сравнительного подхода:

1, базой для расчета  являются достигнутые в прошлом  финансовые ре­зультаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия.

2, сравнительный подход  возможен только при наличии  разносторонней финансовой информации  не только по оцениваемому  предприятию, но и по большому  числу сходных фирм, отобранных  оценщиком в качестве аналогов. А это сложный и дорогостоящий процесс.

3, оценщик должен делать  сложные корректировки, вносить  поправки в итоговую величину  и промежуточные расчеты, требующие  серьезного обоснования. Это связано  с тем, что на практике не  существует абсолютно одинаковых  предприятий. 

4, При подсчете результатов  могут игнорироваться ключевые  переменные, такие как риск, рост  или потенциал денежных потоков.

5,  мультипликаторы отражают  настроение рынка, также означает, что использование сравнительной  оценки для определения ценности  актива может привести к значениям,  которые слишком высоки, когда  рынок переоценивает сопоставимые  фирмы, или слишком низки, когда  рынок их недооценивает.

Теоретическая основа

1, оценщик  использует в качестве ориентира  реально сформированные рынком  цены на сходные предприятия  либо их акции. Фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия: соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса; уровень риска; перспективы развития отрасли; конкретные особенности предприятия и другое,

2, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

3, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.

Условиями применения сравнительного подхода являются:

- имеется достаточное  количество сопоставимых предприятий-аналогов, ценные бумаги которых котируются  на открытом рынке, либо с  крупными пакетами акций  по  которым в недавнем прошлом были совершены рыночные сделки,

- Наличие внутренней финансовой  информации по предприятиям отрасли.

-Наличие специальных служб,  накапливающих ценовую и финансовую  информацию.

Использование подхода  в условиях кризиса. Зная аналогичный показатель оцениваемой компании, можно легко рассчитают стоимость оцениваемого бизнеса, скорректировав полученную цифру на необходимую норму доходности. При этом лучше делать оценку по нескольким мультипликаторам (например, EV1 / EBITDA, EV / Sales). Кроме того, нужно делать поправки на значения специализированных мультипликаторов. К примеру, для ритейла это отношение стоимости бизнеса к торговым площадям или количеству магазинов, а для добывающих отраслей – к объемам разведанных запасов. Основным допущением данного метода является предположение, что в условиях кризиса в прогнозном периоде свободные денежные потоки компании (поступление денежных средств минус выбытие) будут близки к нулевым.

7.Описать метод: «Капитализация дохода».

Является одним из методов  доходного подхода, используется в  тех случаях, когда доход от эксплуатации оцениваемого объекта стабилен.

Применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста — умеренны.

Капитализация — это превращение денежного потока в стоимость путем деления рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор. Базовые формулы:

Vm = Доход / K или V = Д x M ,

где: Vm — оцениваемая стоимость.

Д — доход.

К — коэффициент капитализации.

М — мультипликатор.

Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании. Использование данного метода заставляет оценщика решать следующие задачи:

1. Определить продолжительность  анализируемого периода. 

2. Определить капитализируемую  базу.

3. Определить коэффициент  капитализации. 

4. Рассчитать рыночную  стоимость.

Существует множество  методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости  от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся  или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить:

· капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат);

· капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат);

·  капитализацию фактических дивидендов;

· капитализацию потенциальных дивидендов;

· использование мультипликаторов: цена/прибыль, цена/выручка и др.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

Капитализируемой  базой, как правило, является скорректированная прибыль компании, тем не менее в практике иногда не используется выручка, либо финансовый результат до налогообложения.

Показатель чистой прибыли  обычно используется для оценки компаний, в активах которых преобладает  быстроизнашивающееся оборудование. Для  компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается, а фактическая остается почти  неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

Следующий важный вопрос, который  возникает при расчете чистого дохода — выбор способа его расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической чистого дохода. Более точно рыночную стоимость обычно удается рассчитать в случае определения чистого дохода по формуле средневзвешивания или тренду.

Если в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный  период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, то базовый показатель чистого дохода компании может быть получен как среднеарифметическая за этот период.

Преимущества метода капитализации  доходов - этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого  предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации  доходов состоят в том, что

•      применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

•      метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен , не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

8.Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат, состав коэффициента капитализации, прямолинейный возврат капитала, расчёт при снижении потока доходов, равномерный (аннуитетный) метод возврата капитала.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива) в общем случае проводится по формуле:

Кк = r ± (α*НВК), где r - ставка дохода на инвестиции; является компенсацией (инвестору) за риск вложения в инвестиции; определяется с учетом рисков и других факторов; определяется как ставка дисконтирования; НВК - норма возврата капитала; отражает погашение суммы первоначальных инвестиций; α (%) - доля изменения стоимости объекта («+» соответствует обесценению)

В частных случаях  данная формула приобретает вид:

Кк = r + 0 х НВК = r - стоимость объекта (недвижимости) не меняется;

Кк = r + НВК - за анализируемый период актив полностью обесценивается.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1)    ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2)    нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

R кап = R дох кап + дельта *Rнорм возвр, где Rкап – коэффициент капитализации, Rдох кап – ставка дохода на капитал, Rнорм возвр – норма возврата капитала.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу Фишера:

где R _н – номинальная ставка;

R _р – реальная ставка;

J _инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Расчет премий за риски:

•      надбавка за низкую ликвидность. - учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

•      надбавка за риск вложения в недвижимость - учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

•      надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму  возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется  неизменной и будет возвращаема  при ее перепродаже, нет необходимости  в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение  в стоимости актива, то возникает  необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы  капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации. Существуют  три  способа  расчета  нормы  возврата  капитала (R норм возвр ) :

•      прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

•      возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

•      возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Метод Ринга  целесообразно использовать:

• когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями
• при оценке истощаемых активов (убывающие доходы)

НВК = 100% / N, где N – оставшийся срок службы объекта (соответствует ежегодной  доле первоначального капитала, отчисляемой  в беспроцентный фонд возмещения) НВК - норма возврата капиталовложений. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

R кап = R дох кап + дельта*100/n, где n   оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап  ставка доходности инвестиций, %.

Метод Инвуда - равномерный (аннуитетный) метод возврата капитала;

сумма возврата капитала реинвестируется  по основной ставке доходности; Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Rнорм возвр = SFF (n, Y),

Rкап = Rдох кап + дельта*SFF (n, Y), где SFF – фактор фонда возмещение SFF = Y/ ((1+Y)ⁿ - 1),

Y – ставка дохода на инвестиции (R дох кап)

Метод Хоскольда

• возврат по безрисковой ставке
• ставка доходности первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

9.Расчет ставки капитализации: учитываемые факторы, ставка дисконта, модели ставки.

Коэффициент / ставка капитализации — параметр, преобразующий будущие доходы в текущую стоимость оцениваемого объекта может учитывать как сам доход от его деятельности, так и возмещение основного капитала, затраченного на покупку данного оцениваемого объекта. Он выражает зависимость между доходом и рыночной стоимостью объекта оценки, но не учитывает издержки.

Ставка капитализации для предприятия может выводиться из ставки дисконтирования путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической позиции ставка капитализации  — это делитель, применяемый для преобразования величины дохода или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Теоретически коэффициент  капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать  следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент;

•      поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них: модель оценки капитальных активов; метод кумулятивного построения; модель средневзвешенной стоимости капитала.

При известной ставке дисконтирования  ставка капитализации в общем  виде  Rk= Re - g,

где R_e — ставка дисконтирования;

g — долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Для проведения поправок на нефункционирующие  активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

Существует ряд методик расчета  коэффициента капитализации.

Рассматриваются наиболее часто применяемые методы:

методика прямой капитализации (или  метод прямого сопоставления);

методика связанных инвестиций — заемного и собственного капитала;

методика связанных инвестиций — земли и здания;

кумулятивная методика;

с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости  актива);

метод коэффициента покрытия долга;

метод рыночной экстракции.

10.Методы определения капитализируемого дохода: метод средних величин и трендовый метод.

Основных методик прогнозирования  чистого дохода три:

1) методика простой средней;

2) методика средневзвешенной;

3) методика экстраполяции (определение  соответствующего тренда)

Они чаще других используются оценщиками в силу своей простоты. Выбор той или иной методики прогнозирования осуществляется исходя из следующих рассуждений. Если в результате анализа чистого дохода за период предыстории не обнаружилась ярко выраженная тенденция или известно, что в будущем условий для сохранения исторической тенденции не будет, выбирают методику средневзвешенного или среднеарифметического прогнозирования. Если же в периоде предыстории тенденция выражена и у эксперта-оценщика есть основания, что эта тенденция сохранится, то выбирается трендовая методика (или точнее методика экстраполяции).

Ниже на простых примерах эти  методы прогнозирования проиллюстрированы. Предположим, что у нас имеются  данные о чистом доходе за пятилетний период предыстории оцениваемого объекта.

Методика простой  средней:

Методика средневзвешенной:                             

Метод экстраполяции. В качестве трендовой кривой могут быть использованы самые разнообразные элементарные математические функции: линейная, квадратичная, гипербола и пр. выбор зависит от тенденции, наметившейся для чистого дохода в период предыстории. Для примера выбрана самая элементарная функция – линейная:   

;                                                                 

Т – значение периода предыстории, за который рассчитывался чистый доход;

TY – чистый доход за Т-й период;

N – число периодов предыстории.

Из трех методик прогнозирования  чистого дохода по последнему (методика экстраполяции) получен результат, наиболее близкий к фактическому значению дохода за последний период предыстории (6,1). Поэтому можно предположить, что именно этот прогнозный результат  и нужно взять для дальнейшей капитализации. Однако более внимательный анализ чистых доходов за период предыстории  показывает, что в последний год  предыстории произошел значительный скачок величины чистого дохода. Если выяснится, что этот скачок обусловлен случайными факторами, то более предпочтительным прогнозным результатом следует  признать величину чистого дохода, полученную с помощью методики средневзвешенной (5,56).

11.Методики прямой капитализации (рыночной выжимки).

Определение коэффициента капитализации  с использованием методики прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости аналогов и их доходах. Поэтому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом:

Норма капитализации = Доход / Цена

Ставка капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации (или нормой капитализации).

Методика прямой капитализации (или методика прямого сопоставления) заключается в сравнении оцениваемого объекта и аналогов.

Расчет коэффициента капитализации  методом рыночной выжимки 

Основываясь на рыночных данных по ценам  продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить  коэффициент капитализации:

где ЧОД i – чистый операционный доход i го объекта аналога ; Сi – цена продажи i-го объекта аналога.

В этом методе отдельно не учитывается  возврат капитала и доход на инвестиции. При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД  и ценам продаж относится к  категории непрозрачной информации.

12.Методика связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

Методика связанных  инвестиций — заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта оценки использовался заемный и собственный капитал в определенной известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного и собственного капитала. В противном случае кредиторы не предоставят кредит. Более того, ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат. Ставка капитализации должна также удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе самому инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку объекта оценки. Причем ставка капитализации на собственный капитал должна предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ипотечная постоянная состоит из 2-х частей: 1) ставки процента по кредиту и 2) коэффициента фонда погашения основной суммы кредита.

Методика связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита (заемного капитала) к величине всей суммы инвестиций (Укр) называется кредитной составляющей или долговой долей суммарных инвестиций в оцениваемый объект предприятие. Тогда доля собственного капитала равна (1 — Укр).

Схема реализации методики связанных инвестиций — заемного и собственного капитала:

Составляющая заемного капитала = К_кр. × У_кр.

Составляющая собственного капитала = К_соб.к. × (1 — У_кр.)

К_общ. = ∑ составляющих

где К_кр — ипотечная постоянная;

К_соб.к. — ставка капитализации на собственный капитал.

Или - Коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности на обе части инвестиций: Кк = Rск dск + Rзк dзк, где Rск, Rзк - ставка доходности на собственный и заемный капитал соответственно; dск, dзк - доля собственного и заемного капитала в покупке.

13.Критерии выбора компаний – аналогов сравнительного подхода: сходство отраслей и продукции, объем производства, фазы экономического развития, структура капитала, финансовая и производственная стратегии, финансовые показатели.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в три стадии: На первой стадии определяется круг компаний-аналогов. В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемой фирмой. Критерии сопоставимости на этом этапе условны и обычно ограничиваются сходством отрасли.

На второй стадии составляется список возможных аналогов. Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях-аналогах. Критерии отбора должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. На третьей стадии составляется окончательный список аналогов, который позволит аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. На этой стадии аналитик ужесточает критерии сопоставимости (отбора) и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т.д. 

Состав критериев  сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор. Отраслевое сходство. Оценщик должен учитывать следующие дополнительные факторы:

- уровень диверсификации производства.

- возможность перепрофилирования производства и заменимость производимых продуктов.

- зависимость результатов деятельности от одних и тех же экономических факторов.

- стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов. Опытная компания, проработавшая ни один год, имеет неоспоримые преимущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функционирования, хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т.д. 

Размер. является важнейшим критерием. Оценка размера компании определяется по таким параметрам, как степень капитализации, численность персонала, объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т.д. Однако принятие решения о включении компании в список только на основе размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как объективно закрытые компании, наиболее часто нуждающиеся в оценке, обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен прежде всего учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли: географическую развитость сбыта — крупные компании имеют более разветвленную сеть потребителей своей продукции, уменьшая тем самым риск нестабильности объемов продаж; количественные скидки — крупные компании закупают сырье в большем объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом значительные скидки. ценовые различия по сходным товарам — крупные компании зачастую имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потребитель предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себя фирм, оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирующий качество.

Перспективы роста. Оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она отражается на соотношении доли дивидендных выплат и доли чистой прибыли, направляемой на развитие предприятия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик должен учитывать влияние трех основных факторов: общего уровня инфляции; перспектив роста отрасли в целом и индивидуальных возможностей развития конкретной фирмы в рамках отрасли; динамики доли предприятия на рынке.

Финансовый риск. Уровень финансового риска оценивается на основании следующих критериев:

структуры капитала или соотношения  собственных и заемных средств; уровня ликвидности или возможности оплачивать текущие обязательства текущими активами;

кредитоспособности фирмы, или ее способности привлекать заемные  средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента. Анализ этого фактора является наиболее сложным, так как проводится на базе косвенных данных, таких, как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке.

Итоговый список должен включать не менее трех аналогичных  компаний. Оценщик может использовать зарубежные компании в качестве аналогов, однако в этом случае необходимо убедиться, что уровень их производства сходен с уровнем оцениваемого российского предприятия, трансформировать отчетность и скорректировать расчетную величину ценового мультипликатора на уровень странового риска.

14.Методы оценки нематериальных активов.

Интеллектуальный капитал - важнейший фактор оценки бизнеса  в условиях новой экономики. Оценка нематериальных активов представляет наибольшую трудность в практическом использовании метода накопления активов. Методы оценки нематериальных активов: освобождение от роялти, выигрыш в себестоимости, стоимость создания, стоимость приобретения. Главным методом выступает оценка репутации «гудвилла» методом избыточной прибыли.

К типичным нематериальным активам  предприятия относятся:

■    патенты и  лицензии;

■    ноу-хау (на материальных носителях - например, чертежи, эскизы и т. п., которые иногда могут быть защищены авторскими правами, оформленными на имя работодателя, «копирайтами»;

■    обученный и  подобранный персонал;

■    закрепленная клиентура;

■    товарный знак (торговая марка);

■    деловая репутация;

■    льготные контракты;

■ полученные выгодные (обязывающие) деловые предложения - оферты;

■    защищенные коммерческие секреты и т. д.

В интересах оценки бизнеса  достаточно оценить рыночную стоимость  всей совокупности нематериальных активов  предприятия, которая в терминологии оценки бизнеса называется «гуд вил».

Идея оценки рыночной стоимости  совокупности нематериальных активов предприятия состоит в том, чтобы выявить ту часть регулярно получаемых прибылей предприятия («избыточные прибыли»), которая не может быть объяснена наличием у него оцененных по их рыночной стоимости материальных активов, и капитализировать их, оценивая, таким образом, капитал, воплощенный в нематериальных активах, и как бы порождающий поток доходов в виде указанной части прибылей.

Котр – коэффициент, который отражает показатель «съема прибылей с чистых материальных активов»

П - чистые прибыли

ЧМА - чистые материальными активами

СКмат - балансовая стоимость собственного капитала, определенная без учета отражаемых в бухгалтерских балансах отрасли нематериальных активов:

ЧМА0К - имеющиеся у данного  предприятия чистые материальные активы

Пож -  размер прибылей, которые следовало бы регулярно ожидать на этом предприятии без учета влияния его нематериальных

активов

Пок  - уровень прибыли, которые можно было бы ожидать только в результате использования чистых материальных активов предприятия

ПИЗб - избыточная прибыль

Метод «избыточных  прибылей»: а)  все используемые в этом методе показатели прибылей являются средними за несколько периодов в постоянных ценах и подсчитанными согласно одному методу учета товарно-материальных ценностей (FIFO, LIFO, метод скользящей средней, метод сплошной идентификации); б)  оцениваемое предприятие и предприятия отрасли, по которым рассчитывается коэффициент Kотр, должны применять сходные методы амортизации основных фондов; в) если «избыточные прибыли» окажутся отрицательными, то это будет означать, что материальные активы предприятий отрасли или оцениваемой фирмы переоценены (завышена остаточная балансовая стоимость материальных активов в отрасли). Метод «избыточных прибылей» применим и для оценки отдельных видов нематериальных активов предприятия, если точно известно, что именно наличие данного актива является причиной определенной экономии либо дополнительных продаж для предприятия.

Метод освобождения от роялти.

Оценка товарного  знака

15.Виды и модели расчета денежного потока метода ДДП.

Денежный  поток предприятия представляет собой совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств, генерируемых его хозяйственной деятельностью. Виды:

ССF (Capital Cash Flow) – Денежный поток для всего капитала компании (в российской практике не распространен), данный денежный поток считается для всего капитала и доступен акционерам и кредиторам компании, учитывает т.н. «налоговый щит»

ECF (Equity Cash Flow) – Денежный поток для собственного капитала компании, данный денежный поток доступен акционерам (собственникам) компании

FCF (Free Cash Flow) – «очищенный» денежный поток. Как и CCF является денежным потоком доступным акционерам и кредиторам компании, но не включает налоговые преимущества.

В зависимости  от учета инфляции различают:

• номинальный (не очищенный от влияния инфляции) денежный поток;
• Реальный денежный поток (очищенный от влияния инфляции);

В зависимости  от метода расчета различают:

• денежный поток для собственного капитала;
• денежный поток для инвестированного капитала или бездолговой денежный поток.

Денежный поток  для собственного капитала =

+ чистая прибыль после  уплаты налогов

+ амортизация

+ (-) изменение собственного  оборотного капитала

+ (-) изменение долгосрочной  задолженности

+ (- ) -  продажа активов  (капитальные вложения).

Бездолговой денежный поток =

+ чистая прибыль после  уплаты налогов

+ проценты за долгосрочный  кредит, скорректированные на ставку  налогообложения

+ амортизация

+(- )   изменение собственного  оборотного капитала

+ (- )   продажа активов  (капитальные вложения).

Денежный поток - это величина денежных средств, доступных инвесторам компании после удовлетворения потребности фирмы в финансировании, инвестициях и в собственных оборотных средствах. Денежный поток может поступать в начале периода, в середине периода и в конце периода.

Прогнозирование выручки:

-номенклатура выпускаемой  продукции;

-объемы производства и  цены на продукцию;

-ретроспективные темпы  роста предприятия;

-спрос на продукцию;

-темпы инфляции;

-проанализировать имеющиеся  производственные мощности;

-перспективы и возможные  последствия капвложений;

Прогнозирование выручки 

Анализ и прогноз  расходов

Анализ и прогнозирование  инвестиций включает анализ и прогноз  трех компонентов:

1.Анализ и прогнозирование  собственного оборотного капитала;

2.Анализ и прогнозирование  капиталовложений;

3.Анализ и прогнозирование  потребности в финансировании  из внешних источников.

16.CAPM, коэффициент бета, безрычажная бета, достоинства и допущения модели, применимость.

Существуют различные  методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых  являются:

- для денежного потока  для собственного капитала:

модель оценки капитальных  активов;

метод кумулятивного построения;

- для денежного потока  для всего инвестированного капитала:

модель средневзвешенной стоимости капитала.

Модель оценки капитальных  активов (САРМ). В соответствии с  моделью оценки капитальных активов  ставка дисконтирования находится  по формуле:

R = Rf+b- (Rm-Rf) + Si+S2+C,

где R — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf — безрисковая ставка дохода;

b — коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm — общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S1  — премия для малых предприятий;

S2  — премия за риск, характерный для отдельной компании;

С — страновой риск.

Коэффициент бета представляет собой меру риска. На фондовом рынке выделяются два вида риска: специфический для конкретной компании, который еще называют «несистематический риск» (определяется микроэкономическими факторами), и общерыночный, характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении, называемый «систематический риск» (определяется макроэкономическими факторами). В модели оценки капитальных активов при помощи коэффициента бета определяется величина систематического риска. Рассчитывается бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.

Общая доходность акции  компании за период

R = Pi - Po + D

             Po '

где Р₁ — рыночная цена акции на конец периода;

Р₀ — рыночная цена акции на начало периода;

D — выплаченные за период дивиденды.

Коэффициент бета для рынка в  целом равен 1.

Публикуемые коэффициенты бета для  открытых компаний обычно отражают структуру  капитала каждой конкретной компании. Их иногда называют «рычажные бета», т.е. отражающими финансовый рычаг в структуре капитала компании

Безрычажная бета — это бета, которую имела бы компания, не будь у нее долга. Затем нужно определить, где содержится риск оцениваемой компании по сравнению с сопоставимыми на безрычажной основе. Наконец, следует посчитать новую рычажную бета для оцениваемой компании на основе одной или нескольких предполагаемых структур капитала. Результатом будет взятая с рынка бета, специально скорректированная на уровень финансового рычага для оцениваемой компании.

Формула расчета безрычажной бета (предполагающей 100%-ный собственный капитал в структуре капитала)

B_u = Б, / 1 + (1 - t)w_d/We ,

где B_u — безрычажная бета;

B_, — рычажная бета; t — налоговая ставка для компании;

W_d — доля долга в структуре капитала;

W_e — доля собственного капитала.

Этот метод рассчитан на то, чтобы  отразить при оценке бизнеса и  определении премии за его риски  систематические риски бизнеса.

(R_m - R)-рыночная премия за риск – величина, которая показывает, на сколько в среднем получают в настоящее время с рубля, инвестированного в любой средне рискованный бизнес по сравнению с безрисковыми вложениями в государственные облигации или страхуемые банковские депозиты.

b- коэффициент, указывающий меру относительного систематического риска инвестирования в оцениваемый бизнес по сравнению с риском капиталовложений в любой средне рискованный бизнес. (Данные коэффициента публикуются в финансовых справочниках и периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки.)

Показатель R _m средней доходности инвестиций в бизнес может быть измерен следующими способами:

Первый способ – средней доходностью корпоративных ценных бумаг на всем отечественном фондовом рынке.

Второй способ – средней по разным отраслям, годовой рентабельностью операционных издержек (отношением балансовой прибыли к суммарным операционным издержкам), рассчитываемой по данным за последний квартал (год).

Главное достоинство модели: определение ставки дисконта почти целиком опирается на объективно наблюдаемые на рынке данные. Однако у этой модели есть и ряд важных теоретических допущений:

1. Она не учитывает (за исключением случая иностранных инвестиций) индивидуальных предпочтений к рискам разных инвесторов. 2. Эта модель учитывает в основном только систематические риски бизнеса. 3. В получаемой ставке дисконта учет рисков бизнеса производится в расчете на инвесторов, которые будут держать свои средства в рассматриваемом бизнесе одинаковое время. Применение метода CAPM сталкивается с проблемой определения безрисковой и среднерыночной ставки доходности, коэффициента b (определение этого показателя вообще затруднительно для большинства отечественных предприятий), а также экспертной оценке сопутствующих рисков (страновых, за закрытость компании, его величину и т.п.).

17.Цели и задачи оценки имущества бизнеса в современных условиях.

Цель оценки состоит, как  правило, в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой  клиенту для принятия инвестиционного  решения, для заключения сделки, для  внесения изменений в финансовую отчетность и т.п.

Оценка бизнеса  осуществляется для:

1. повышения эффективности  текущего управления предприятием, фирмой;

2. купли-продажи акций,  облигаций 

3. принятия обоснованного  инвестиционного решения;

4. купли-продажи предприятия  его владельцем целиком или  по частям;

5. установления доли совладельцев 

6. Ликвидация предприятия,  слияние, поглощение либо выделение  самостоятельных предприятий из  состава холдинга 

7. разработки плана развития  предприятия. 

8. определения кредитоспособности  предприятия и стоимости залога  при кредитовании.

9. страхования

10. налогообложения. 

11. принятия обоснованных  управленческих решений. 

12. инвестиционного проектирования  развития бизнеса. 

Оценка стоимости  отдельных элементов имущества  предприятия проводится в случаях:

1. продажи какой-либо части  недвижимости

2. получения кредита под  залог части недвижимости;

3. страхования недвижимого  имущества 

4. передачи недвижимости  в аренду;

5. определения налоговой  базы для исчисления налога  на имущество;

6. оформления части недвижимости  в качестве вклада в уставный  капитал другого создаваемого  предприятия;

7. оценки при разработке  бизнес-плана по реализации какого-либо  инвестиционного проекта;

8. оценки недвижимого имущества  как промежуточного этапа в  общей оценке стоимости предприятия  при использовании затратного  подхода.

Оценка стоимости  оборудования необходима при:

1. продаже некоторых единиц  оборудования

2. оформлении залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;

3. страховании движимого имущества;

4. передаче машин и оборудования  в аренду;

5. организации лизинга  машин и оборудования;

6. определении налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;

7. оформлении машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;

8. оценке стоимости машин  и оборудования при реализации  инвестиционного проекта.

Оценка стоимости  фирменного знака или других средств  индивидуализации предприятия и  его продукции (услуг) проводится при:

1. их перекупке, приобретении  другой фирмой;

2. предоставлении франшизы

3. определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

4. использовании их в качестве вклада в уставный капитал;

5. определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.

Обязательность проведения оценки установлена в Законе «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами  оценки, принадлежащими полностью или  частично России, субъектам Федерации  либо муниципальным образованиям.

18.Нормализация бухгалтерской отчетности в процессе оценки: корректировки активов и пассивов, корректировки в отчете о прибылях и убытках.

Нормализация отчетности проводится с целью определения  доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения были объективными, основывались на реальных показателях деятельности предприятия.

Рыночная стоимость части  активов (например, стоимость нематериальных активов) может не учитываться при составлении баланса. Нормализация отчетности в процессе оценки проводится всегда, меняется объем применяемых корректировок в зависимости от целей оценки. Нормализованная финансовая отчетность может использоваться только в целях оценки.

Нормализующие корректировки финансовой документации могут проводиться по следующим направлениям:

Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов. К числу наиболее важных факторов, определяющих величину денежных потоков, генерируемых бизнесом, относится себестоимость продукции. Корректировке могут подвергнуться расходы, превышающие средние значения по аналогам. Оценщик рассчитывает нормализованный доход с учетом расходов, нетипичных и не относящихся к основной деятельности.

Корректировка метода учета операций. На величину прибыли и денежных потоков серьезное влияние могут оказывать методы учета запасов и начисления амортизации.

В России принята следующая  методика учета запасов:

по средней себестоимости; по себестоимости первых по времени закупок (ФИФО) — первым получен, первым отгружен;

Корректировка оценщиком  отчета о доходах

по себестоимости последних  по времени закупок (ЛИФО) — последним получен, первым отгружен.

Оценка запасов методом  ФИФО основана на допущении того, что  ресурсы, первыми поступившие в производство (продажу), должны быть оценены по себестоимости первых по времени закупок, с учетом стоимости ценностей, числящихся на начало месяца. Метод ЛИФО основан на противоположном допущении того, что ресурсы, первыми поступившие в производство (продажу), должны быть оценены по себестоимости последних в последовательности по времени закупок.

При росте цен метод  ЛИФО уменьшает налогооблагаемую прибыль  и с этой точки зрения в условиях инфляции является более предпочтительным.

Корректировка по методу учета запасов. Размер прибыли также зависит от методов начисления износа как основных фондов, так и нематериальных активов. Термин «амортизация», используемый в учете, понимается не как физический износ или снижение рыночной стоимости, а как списание стоимости фондов в течение времени их полезного функционирования. В РФ прямолинейный метод учета амортизации является наиболее распространенным, поэтому по данному разделу корректировки оценщиком, как правило, не проводятся.

Если предприятие использует методы ускоренного списания, то годовая сумма амортизации увеличивается, что ведет к росту себестоимости и уменьшению налогооблагаемой базы. В этом случае оценщик может увеличить прибыль после уплаты налогов на разницу, получаемую от применения метода ускоренного списания, скорректированную на ставку налогообложения.

Корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью  определения их рыночной стоимости. Балансовая стоимость активов в большинстве случаев отличается от их рыночной оценки. Здесь имеются в виду не корректировка нетипичных доходов или расходов или методы учета, а оценка рыночной стоимости активов.

Итогом по нормализации финансовой отчетности должен стать нормализованный баланс — это ретроспективный бухгалтерский баланс, в котором все балансовые показатели учитываются по их рыночной стоимости на дату оценки.

Инфляционная корректировка  отчетности.

Целью инфляционной корректировки  отчетности являются: приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконтирования. Покупательная способность денег снижается с увеличением общего уровня цен на товары и услуги. Изменения покупательной способности денег приводят к тому, что финансовая отчетность, не скорректированная с учетом инфляции, не отражает реального состояния дел на предприятии.

19.Регулирование оценочной деятельности в России.

Направления регулирования оценочной деятельности:

- Лицензирование оценочной  деятельности,

- Разработка и принятие  нормативно-правовых актов, в  том числе: методических рекомендаций, стандартов оценки, обязательных  к применению субъектами оценочной  деятельности,

- Контроль за осуществлением оценочной деятельности,

- Взаимодействие с органами  государственной власти по вопросам  оценочной деятельности и координации  их работ,

- Согласование перечня  требования, предъявляемых к образовательных  учреждений, осуществляющим профессиональную  подготовку оценщиков в соответствии  с законодательством России.

Регулирование оценочной  деятельности

Федеральный Закон “Об  оценочной деятельности в Российской Федерации”

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» 

ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» 

ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» 

ФСО №4»Определение кадастровой  стоимости объектов недвижимости» 

ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку  его утверждения»

ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»

В стадии разработки:

«Оценка акций, долей участия  в уставном капитале(бизнеса)

«Оценка стоимости недвижимого  имущества»

«Оценка стоимости машин  и оборудования»

«Оценка стоимости НМА  и ОС»

Стандарты профессиональных организаций:

Стандарты СРОО: например, РОО,СМАО

Международные стандарты оценки МССО

RICS Valuation Standards( The Red Book)

Европейские стандарты оценки (TEGoVA)

Органы контроля и надзора за ОД в России

Уполномоченные федеральные органы:

Минэкономразвития РФ осуществляет нормативно-правовое регулирование ОД: выработка государственной политики в области ОД, утверждение федеральных стандартов оценки, методических указаний о государственной кадастровой оценке и нормативных технических документов, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки, утверждение образовательных программ в области оценочной деятельности.

Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) осуществляет надзор за деятельностью СРО оценщиков-  проведение плановых (раз в два года согласно плану) и внеплановых проверок СРО

Регулирование оценочной  деятельности осуществляется:

Национальным Советом  по оценочной деятельности НСОД)---- разработка федеральных стандартов оценки

Саморегулируемыми организациями оценщиков ----- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности

НСОД и СРОО осуществляют контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной

СРОО 

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющая оценщиков на условиях членства.

По состоянию на  9/12 действует 10 СРО оценщиков.

20.МСО

Международные и  европейские стандарты оценки

Члены технического комитета Королевского института дипломированных землемеров (RICS) и представители организаций по оценке США начали диалог в конце 1970 гг., который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (TIAVSC) – с 1994 года Международный комитет по стандартам оценки (МКСО).

Задачи МКСО:

- Разрабатывать и публиковать в общественных интересах Стандарты оценки для оценки имущества и способствовать их принятию во всем мире.

- Обеспечивать гармонизацию стандартов различных стран и выявлять различия в формулировках и (или) в применении Стандартов, если таковые имеют место.

Виды стоимости  по МСО:

Справедливая  стоимость

Денежная сумма, за которую  актив может быть обменен между  хорошо осведомленными, желающим осуществить  сделку сторонами в процессе коммерческой сделки

Инвестиционная  стоимость, или ценность

Стоимость имущества для  конкретного инвестора или класса инвесторов при определенных инвестиционных или операционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретное имущество  с конкретным инвестором, группой  инвесторов или организацией с определенными  инвестиционными целями и/или  критериями.

Специальная стоимость.

Денежная сумма, отражающая определенные свойства актива, которые  имеют стоимость только для специального покупателя.

Синергетическая стоимость.

Дополнительный элемент  стоимости, создаваемый в комбинации двух и более имущественных интересов  в том случае, когда стоимость  объединенных имущественных интересов  превышает простую сумму рыночных стоимостей исходных имущественных  интересов.

Изменения в МСО.

МСО 2 признаются три категории  баз оценки:

- Инвестиционная стоимость

- Стоимости в обмене: Справедливая стоимость (в оценочном смысле), Специальная стоимость, Синергетическая стоимость

- «Стоимости», определение которых устанавливаются отдельными законами стран

Ликвидационная стоимость  не признается как база стоимости, а  относится либо к справедливой, инвестиционной, либо рыночной стоимости.

В большинстве случаев, применение базы стоимости без дополнительных разъяснений недостаточно

МКСО считает, что нет  необходимости рассматривать Ликвидационную стоимость как отдельную базу оценки: иногда о такой ситуации обмена можно сообщать по рыночной стоимости (с соответствующими допущениями)

Та или иная база оценки описывает фундаментальные принципы измерения в оценке.

База оценки - не описывает  состояние или условие актива, который вовлечен в гипотетическую сделку (они описываются дополнительно)

База оценки обычно описывает  характер подразумеваемой сделки, отношения  и мотивацию сторон и степень, в какой актив выставляется на рынке.

В большинстве случаев  применение базы стоимости без дополнительных разъяснений недостаточно

Общий формат сообщения о  базе оценки:» База оценки + допущения о состоянии актива и обстоятельствах его продажи (отдельно или совместно с другими активами)»

Почти всегда будет необходимым  совмещать базу оценки с соответствующими допущениями или специальными допущениями( т.е. допущениями, которые скорей всего не соответствуют текущей действительности), которые описывают предполагаемый статус или состояние актива на дату оценки.

Место и роль оценочной деятельности в  инновационной экономике.

Оценочная деятельность необходима:

1.Для принятия инвестиционных  решений. 

2.Для определения величины  платы при переходе права пользования  природными ресурсами от государства  к природопользователю.

3.Для включения объектов  собственности в хозяйственный  оборот и изъятия из него  с целью соблюдения интересов  всех субъектов хозяйствования.

4.Для размещения акций  на первичном рынке ценных  бумаг, на вторичном рынке –  для установления границ ценовых  колебаний акций. 

Объекты оценки стоимости имущества предприятия

• Оценка недвижимости (Оценка земли, Оценка зданий и сооружений)
• Оценка движимого имущества (Оценка машин и оборудования, Оценка транспортных средств)
• Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности ( Оценка стоимости патентов и лицензий, Оценка товарных знаков и деловой репутации, Оценка НОУ-ХАУ,рез-тов НИР и НИОКР, Оценка НМА)
• Оценка ценных бумаг (Оценка акций, Оценка облигаций, Оценка векселей, Оценка других видов ценных бумаг)

Базы  стоимости:

В ФСО №2  определены следующие  виды стоимости объекта оценки:

• Рыночная стоимость;
• Инвестиционная стоимость;
• Ликвидационная стоимость;
• Кадастровая стоимость.

1.Рыночная  стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства т о есть, когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• Рыночная стоимость определяется:
• При изъятии имущества для государственных нужд;
• При определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров;
• при определении стоимости объекта залога, в т.ч. при ипотеке;
• При определении стоимости неденежных вкладов в уставный капитал;
• При определении стоимости имущества должника  в ходе процедур банкротства;
• При определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Инвестиционная  стоимость- стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях использования объекта оценки.

• К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.
• Основными причинами отличия инвестиционной стоимости от рыночной являются:
• -различия в оценке будущей прибыльности;
• -различия в представлениях будущей прибыльности;
• -различия в представлениях о степени риска;
• -разная налоговая ситуация.

Ликвидационная  стоимость -  стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта оценки  определяемая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости обычно связано с массовой оценкой недвижимости.

Принципы  оценки

1 группа принципов  основана на представлениях собственника:

• Принцип полезности. Чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
• Принцип замещения.

    Максимальная стоимость  предприятия определяется наименьшей  ценой, по которой может быть  приобретен другой объект с  эквивалентной полезностью. 

• Принцип ожидания.

   Ожидание - это определение  текущей стоимости дохода или  других выгод, которые могут  быть получены в будущем от  владения данным предприятием.

2 группа принципов  связана с эксплуатацией собственности:

• Принцип вклада.  Заключается в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
• Принцип остаточной продуктивности.

Остаточная продуктивность земельного участка определяется как  чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

• Принцип предельной производительности. Принцип базируется на теории предельного дохода. Чистая отдача  имеет тенденцию увеличиваться  быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача  хотя  и возрастает, однако уже замедляющимися темпами. Замедление  происходит до тех пор, пока прирост стоимости  не стане меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
• Принцип сбалансированности (пропорциональности). Согласно этому принципу максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов этого действия этого принципа является  соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей  рынка.  То его эффективность падает, особенно если затруднена доставка  ресурсов или товаров.

3 группа принципов  обусловлена действием рыночной  среды:

• Принцип соотношения спроса и предложения.
• Принцип соответствия.
• Принцип регрессии.
• Принцип прогрессии.
• Принцип конкуренции.
• Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Этапы оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. Определение задачи

2. Составление плана оценки

3. Сбор и анализ информации  и подготовка ее для целей  оценки

4. Выбор подходов и методов  оценки

5. Согласование промежуточных  результатов и подготовка итогового  заключения

6. Составление отчета об  оценке.

Требования к проведению оценки определены в ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»