Сравнительный подход в оценке недвижимости

Содержание 

Введение ………………………………………………………………………….3

1.Общая характеристика сравнительного подхода в оценке недвижимости…4

2. Этапы оценки  недвижимости сравнительным подходом …………………12

Заключение  ..……………………………………………………………………20

Библиографический список …………………………………..……………….22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

       Недвижимое  имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих обеспечивающий надёжность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жёсткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

       При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так  или иначе связана деятельность во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности и различных видах бизнеса.

       Для этого необходимо знать признаки и классификацию недвижимости, функции и основные характеристики рынка недвижимости, знать основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование, владеть методами оценки различных объектов недвижимости. 

Общая характеристика сравнительного подхода в оценке недвижимости 

     Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

     Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения [9, с. 113]. 

     Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

     Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости. [9, с. 115].

     На  основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов  сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [8, с. 187].

       Сравнительный подход к оценке недвижимости заключается  анализе информации о состоявшихся продажах или о ценах предложения (с учетом скидок к цене) и сравнении проданных объектов или предлагаемых для продажи с оцениваемой собственностью.

       Процесс базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. В процессе реализации данного подхода через  анализ рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется выводы оценщика о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

       Реализация  сравнительного подхода предполагает такую последовательность действий:

• анализ рыночной ситуации по оцениваемому объекту рассматриваемого типа, региона и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами сравнения);
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка; применение модели к объекту сравнения для расчета скорректированных цен продаж или предложения объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж или предложений объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

       При определении стоимости объекта  с использованием сравнительного подхода  доминирующим является приведение стоимости  объектов - аналогов к стоимости  оцениваемого объекта. Корректировки могут учитываться как в денежном выражении, так и в процентном или в долях;

       Стоимостные поправки используются, как правило, в случае, если можно с достаточной  степенью достоверности оценить  вклад параметра, являющегося объектом корректировки, в стоимость самого объекта, используя его номинальную величину.

       Задача  эта сложная как в постановке, так и в алгоритме решения. Проблема заключается в следующем. Во-первых, далеко не всегда можно определиться с абсолютным значением величины параметра, влияющего на стоимость. Во-вторых, нельзя отождествлять эту величину с размером ее вклада в стоимость объекта. И в-третьих, величина вклада определяется в системе комплексного взаимодействия и локально рассматриваться не может.

       Использование коэффициентов в большей степени акцентирует внимание на комплексном взаимодействии величин в системе единого целого, однако при неаккуратном применении может в большей степени повлиять на искажение результата, поскольку является наиболее тонким инструментом, требующим проведения тщательного предварительного исследования и анализа полученных результатов.

       Все вышеописанное требует использования  других подходов, которые позволили  бы использовать преимущества каждого  из методов расчета, обеспечив при  этом максимально достоверный результат.

       Актуальность  проблемы определяется еще и тем, что сравнительный подход при  оценке недвижимости является наиболее предпочтительным, поскольку объектом оценки выступают сопоставимые объекты, рынок достаточно хорошо развит, единицы сравнения объектов, как правило, определены и зафиксированы, и он моделирует логику покупателей, выражаемую наиболее определенно и, главное, полно, независимо от уровня потребителей и их социального статуса. Говоря другими словами, влияние субъективных представлений на стоимость в силу многократности повторения (количества сделок) и прозрачности потребительских свойств товара – недвижимости в достаточной степени стандартизовано, а значит, подлежит описанию, фиксации и использованию в расчетах.

       Именно  этим и определяются предпочтения в использовании сравнительного подхода профессиональными оценщиками недвижимости при прочих равных условиях.

       Самой, пожалуй, сложной задачей при  использовании сравнительного подхода  является выявление параметров, влияющих на стоимость объекта, и осознание комплексности их влияния на стоимость объекта в целом.

       При формировании перечня параметров, влияющих на стоимость, необходимо учитывать, прежде всего, отличия объектов в зависимости  от их функционального назначения.

       При этом анализируется не использование недвижимости на текущую дату, а реализация принципа наиболее эффективного использования объекта.

       Это означает, что до начала проведения оценки объект рассматривается с  точки зрения того функционального  использования, которое приведет к максимизации стоимости при возможных, правомерных и оптимальных вкладах в создание этой стоимости. И соответственно, оценивается, как объект нового функционального назначения.

       Для различных групп объектов группы факторов, влияющих на стоимость, будут различны. Их определение является достаточно сложной аналитической задачей, прежде всего потому, что носит эмпирический характер.

       Здесь и далее был использован метод  экспертных оценок, который в условиях неоднородности выборок дает наиболее достоверные результаты.

       Кроме того, этот метод позволяет быстро реагировать на динамично изменяющиеся условия рыночной среды.

       Необходимо  отметить, что общий перечень факторов, влияющих на стоимость, претерпевает незначительные колебания в зависимости от специфики  использования объекта и особый акцент следует поставить, скорее, на значимость каждого из них.

       Для классификации объекты разбиты  на следующие группы: объекты личного  использования (квартиры, дома, гаражи, дачи) и объекты коммерческого  использования.

       Первая  группа в рамках данной работы не анализируется, поскольку задача их оценки является более простой и может решаться с использованием более элементарных приемов.

       Вторая  группа встречается наиболее часто, как в постановке самостоятельных  оценочных задач, так и при оценке отдельно определенных объектов в составе предприятия.

       В общем составе коммерческих объектов выделены:

• торговые помещения (магазины, аптеки),
• производственные помещения, склады (складские помещения, ангары),
• офисы (административные помещения, детские сады),
• здания животноводческого комплекса (свинарники, коровники, птичники).

       В основу группировок был положен  принцип удовлетворения потребностей покупателей исходя из конструктивных особенностей объектов, планировочных  решений.

       Отнесение объекта к той или иной группе помещений в каждом конкретном случае при решении оценочной задачи производится индивидуально в соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Так, например, неэксплуатируемое здание детского сада, расположенное в центральных районах будет рассматриваться, скорее всего, как офисное помещение, а на окраине города – в качестве производственного.

       Для определения граничных параметров, выраженных в баллах, по каждому  отдельно взятому типу помещения  проводится ранжирование параметров, влияющих на стоимость, от максимальной величины к минимальной по следующему признаку: